Cass. civ., Sez. II, n. 24767/2026: rigettato il ricorso, confermata l’usucapione della servitù di mantenimento della costruzione a distanza illegale.
Un fabbricato costruito a distanza inferiore a quella prescritta dal regolamento edilizio comunale può, con il tempo, diventare legittimo? La domanda attraversa decenni di contenzioso tra vicini di casa e trova ora una risposta netta nella pronuncia in commento. La Cassazione conferma che l’abusività dell’opera sul piano urbanistico non impedisce l’acquisto per usucapione della servitù di mantenere la costruzione a distanza illegale. Il principio non è nuovo, ma la vicenda esaminata – un contenzioso avviato nel 1983 e giunto al terzo giudizio di legittimità – ne mostra con chiarezza la portata pratica. Chi tollera per vent’anni una costruzione irregolare del vicino, senza interromperne il possesso nei confronti di tutti i comproprietari, rischia di perdere per sempre il diritto di pretenderne l’arretramento.
La vicenda processuale
La controversia trae origine da un’azione promossa nel 1983 davanti al Tribunale di Lecce da due proprietari di un fabbricato, i quali lamentavano che i vicini avessero edificato a distanza inferiore a quella prescritta dal regolamento edilizio comunale, chiedendone l’arretramento. I convenuti avevano resistito e proposto domanda riconvenzionale di arretramento del fabbricato attoreo.
Con sentenza del 2001 il Tribunale aveva accolto la domanda principale e rigettato la riconvenzionale. Nelle more dell’appello, due comproprietarie pro indiviso del fabbricato dei convenuti, non evocate nel giudizio originario, avevano proposto opposizione di terzo ex art. 404 c.p.c.. Il Tribunale, con sentenza del 2006, aveva condannato solidalmente tutti i comproprietari all’arretramento, rigettando le domande riconvenzionali di usucapione.
La Corte d’Appello di Lecce, con sentenza del 2010, aveva confermato l’arretramento. Su ricorso incidentale, la Cassazione era intervenuta con sentenza n. 20828/2016, cassando con rinvio per un vizio di notifica dell’appello. In sede di riassunzione, previo rinnovo della consulenza tecnica d’ufficio, la Corte d’Appello di Lecce, con la sentenza oggi impugnata, depositata nel 2021, aveva ribaltato l’esito: rigettate le domande di arretramento e dichiarata l’intervenuta usucapione della servitù di mantenere la costruzione alla distanza attuale.
Avverso questa pronuncia hanno proposto ricorso per cassazione, con quattro motivi, gli eredi della parte originariamente vittoriosa in primo grado. Ha resistito con controricorso la controparte, eccependo in via preliminare la propria carenza di legittimazione passiva; altri soggetti hanno resistito con controricorso, memoria e ricorso incidentale fondato su un motivo. Il Sostituto Procuratore Generale ha concluso per il rigetto di entrambi i ricorsi.
Le norme e i principi giuridici
Il quadro normativo
La decisione intreccia due piani distinti: quello processuale, relativo alle modalità di trattazione dell’udienza nel giudizio di rinvio, e quello sostanziale, relativo all’usucapione. Sul primo versante rilevano l’art. 101 c.p.c. e l’art. 275 c.p.c. nel testo previgente alla legge n. 353 del 1990, applicabile ratione temporis al giudizio di rinvio ai sensi dell’art. 90 della medesima legge, insieme al regime emergenziale della trattazione scritta delle udienze civili, disciplinato dall’art. 221, comma 4, del decreto-legge n. 34 del 2020. Sul piano sostanziale vengono in rilievo gli artt. 810, 1140, 1158, 1163 e 1165 c.c., che regolano rispettivamente la nozione di bene, il possesso, l’usucapione e i suoi requisiti, e l’interruzione della prescrizione acquisitiva.
Gli istituti giuridici coinvolti: la trattazione scritta emergenziale
Il primo motivo di ricorso denunciava la nullità della sentenza per violazione del contraddittorio, sostenendo che la Corte territoriale avesse illegittimamente sostituito la discussione orale – propria del rito previgente alla riforma del 1990 – con la trattazione scritta. La Cassazione ha respinto la censura. Il regime emergenziale, quale ius singulare a tempo, prevaleva per la durata della sua vigenza sulla disciplina ordinaria dell’udienza di discussione, indipendentemente dal rito applicabile al giudizio. Il contraddittorio, in questo assetto, restava assicurato dal paritario scambio di note scritte e di repliche. Poiché l’udienza collegiale del gennaio 2021 ricadeva ancora nella proroga dello stato di emergenza, la trattazione scritta non ha integrato alcuna lesione del diritto di difesa. La Corte ha inoltre precisato che non rileva, nel caso di specie, la pendenza del contrasto rimesso alle Sezioni Unite con ordinanza interlocutoria n. 2010/2026, riguardante una questione diversa: la mancata fissazione dell’udienza di discussione richiesta ex art. 352 c.p.c. nel testo previgente alla riforma del d.lgs. n. 149 del 2022.
Il principio guida: usucapione della servitù su costruzione abusiva
Può un manufatto privo di titolo edilizio fondare un possesso idoneo all’usucapione? Qui si concentra il nucleo della decisione. Il difetto della concessione edilizia, ha chiarito la Corte, esaurisce la propria rilevanza nell’ambito del rapporto pubblicistico, senza incidere sui requisiti del possesso ad usucapionem. La disciplina pubblicistica delle distanze opera su un piano distinto rispetto alla disciplina civilistica del possesso: il difetto del titolo non rende il manufatto un tamquam non esset sul piano del diritto civile, ma – in quanto opera materialmente esistente e percepibile dal titolare del fondo servente – è idoneo a fondare quel possesso continuativo che, ai sensi dell’art. 1158 c.c., conduce all’acquisto della servitù. Trattandosi di servitù continua esercitata con opere apparenti, è sufficiente l’esistenza obiettiva della costruzione. La Corte ha richiamato sul punto Cass. 25843/2023 e Cass. 25863/2021.
Quanto al requisito della pacificità del possesso, la Cassazione ha precisato che esso va riferito all’inizio del rapporto materiale con il bene, non alla condotta successiva delle controparti: l’esercizio di azioni giudiziali opera come atto interruttivo della prescrizione, non come fatto idoneo a snaturare ex post la qualificazione del possesso. Decisivo, nella vicenda concreta, il principio per cui gli atti interruttivi compiuti nei confronti di taluni comproprietari non si estendono automaticamente agli altri, non trovando applicazione in materia di diritti reali il principio di solidarietà di cui all’art. 1310 c.c. (Cass. 11657/2018). L’azione promossa nel 1983 nei confronti di alcuni soggetti non aveva quindi prodotto effetto interruttivo verso le litisconsorti pretermesse, cosicché il termine ventennale risultava interrotto solo con la notifica della domanda di arretramento del 2002, quando l’usucapione si era già consolidata.
La decisione e il ragionamento della Corte
La Suprema Corte ha rigettato sia il ricorso principale sia il ricorso incidentale. Il secondo e il terzo motivo del ricorso principale, esaminati congiuntamente poiché vertenti sulla medesima questione della rilevanza della natura abusiva del manufatto, sono stati dichiarati infondati sulla base del principio dell’autonomia tra disciplina pubblicistica delle distanze e disciplina civilistica del possesso. Il quarto motivo è stato dichiarato inammissibile, in quanto rivolto contro una parte della motivazione resa in via subordinata dalla Corte territoriale, divenuta irrilevante una volta confermato l’accertamento dell’intervenuta usucapione.
Quanto al ricorso incidentale, fondato sulla pretesa violazione della disciplina urbanistica sopravvenuta, la Corte lo ha giudicato infondato, ritenendo non censurabile in sede di legittimità la motivazione con cui il giudice di merito aveva dato conto delle conclusioni della consulenza tecnica d’ufficio, costantemente confermative della conformità del fabbricato alle norme urbanistiche pertinenti. L’eccezione di carenza di legittimazione passiva, sollevata da una delle parti resistenti sul presupposto di un trasferimento della piena proprietà per consolidazione dell’usufrutto, è rimasta assorbita dall’esito di rigetto. Le spese del giudizio di legittimità sono state integralmente compensate tra tutte le parti, in ragione della reciproca soccombenza.
#Adessonews seleziona nella rete articoli di particolare interesse.
Se vuoi leggere l’articolo completo clicca sul seguente link
