Usucapione della servitù per mantenere una costruzione abusiva a distanza inferiore a quella legale. Cassazione n. 24767/2026

Una costruzione realizzata a distanza inferiore rispetto a quella prevista dalla legge o dagli strumenti urbanistici può costituire il presupposto per l’acquisto per usucapione della servitù di mantenimento del fabbricato nella posizione in cui si trova, anche quando l’opera sia abusiva.

È il principio ribadito dalla Corte di cassazione con la sentenza n. 24767 del 25 agosto 2026, in una controversia tra proprietari di fabbricati confinanti iniziata addirittura nel 1983.

La decisione è particolarmente interessante perché mette in evidenza una distinzione che, nelle controversie tra proprietari confinanti, può avere conseguenze concrete: l’illegittimità urbanistica di una costruzione e la sua rilevanza nei rapporti civilistici non sono necessariamente la stessa cosa.

L’assenza del titolo edilizio può comportare conseguenze nei rapporti con la pubblica amministrazione, ma non rende automaticamente inesistente il manufatto sul piano civilistico e non impedisce, di per sé, la configurazione di un possesso utile all’usucapione.

Il caso: una costruzione realizzata troppo vicino al confine

La controversia aveva avuto origine nel 1983.

I proprietari di un fabbricato avevano convenuto in giudizio i proprietari dell’immobile confinante, chiedendo l’arretramento della costruzione perché realizzata a una distanza inferiore rispetto a quella prescritta dal regolamento edilizio comunale.

La vicenda giudiziaria si è protratta per molti anni ed è stata caratterizzata anche da un’opposizione di terzo proposta da alcune comproprietarie che non erano state originariamente coinvolte nel giudizio.

Dopo un precedente passaggio in Cassazione determinato da un vizio di notificazione, la causa è tornata davanti alla Corte d’appello.

Il giudice del rinvio ha rigettato le domande di arretramento e ha, inoltre, riconosciuto l’avvenuto acquisto per usucapione della servitù consistente nel diritto di mantenere una delle costruzioni alla distanza esistente.

Il fabbricato risultava ultimato al rustico già nel 1980.

La decisione è stata quindi impugnata davanti alla Corte di cassazione.

Tra le questioni sottoposte alla Suprema Corte vi era anche quella relativa alla natura abusiva della costruzione: secondo la prospettazione dei ricorrenti, l’abusività del manufatto avrebbe impedito di considerare l’opera come idonea a fondare il possesso necessario per l’usucapione.

La Cassazione ha respinto questa impostazione.

L’abuso edilizio non impedisce l’usucapione della servitù

Il punto centrale della sentenza è costituito dalla distinzione tra disciplina urbanistica e disciplina civilistica del possesso.

La Cassazione ribadisce che è possibile acquistare per usucapione una servitù avente ad oggetto il mantenimento di una costruzione a distanza inferiore rispetto a quella prevista dal codice civile, dai regolamenti edilizi o dagli strumenti urbanistici.

E ciò può avvenire anche quando la costruzione sia abusiva.

La ragione è che il difetto del titolo edilizio esaurisce la propria rilevanza, in quanto tale, nell’ambito del rapporto pubblicistico.

L’abusività dell’opera può quindi rilevare nei rapporti tra il proprietario e la pubblica amministrazione, ma non determina automaticamente l’inesistenza della costruzione nei rapporti civilistici tra proprietari confinanti.

Una costruzione abusiva non è un “tamquam non esset”

È questo, probabilmente, il passaggio più significativo della pronuncia.

La costruzione abusiva non può essere considerata, per il solo fatto di essere priva di titolo edilizio, come se non esistesse.

Sul piano materiale, il fabbricato esiste, è visibile e può essere percepito dal proprietario del fondo vicino.

Proprio questa esistenza materiale può assumere rilievo ai fini del possesso.

La Cassazione sottolinea quindi che il difetto del titolo edilizio non rende il manufatto un tamquam non esset sul piano del diritto civile.

Il principio era già presente nella giurisprudenza della Corte e viene ora ribadito con riferimento alla servitù di mantenimento della costruzione a distanza inferiore a quella prescritta. La sentenza richiama, tra gli altri, Cass. n. 25843/2023 e Cass. n. 25863/2021.

La servitù di mantenimento della costruzione

Per comprendere la decisione occorre considerare la natura della situazione giuridica che può essere acquistata per usucapione.

Non si tratta di “usucapire l’abuso edilizio”.

Questa sarebbe una semplificazione fuorviante.

L’usucapione riguarda invece la servitù consistente nel diritto di mantenere la costruzione a una distanza inferiore rispetto a quella normalmente prescritta.

La costruzione rappresenta quindi l’opera attraverso la quale viene esercitata la servitù.

La Corte qualifica tale servitù come continua e apparente.

Per una servitù di questo tipo, l’esistenza obiettiva della costruzione costituisce la manifestazione esteriore dell’esercizio del diritto.

Non è quindi necessario che il proprietario del fondo dominante compia quotidianamente un’attività materiale per mantenere il possesso: è la stessa presenza della costruzione a rendere percepibile l’esercizio della servitù.

Perché l’abusività del fabbricato non impedisce il decorso del ventennio

L’art. 1158 c.c. stabilisce che la proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni.

Nel caso della servitù di distanza, il possesso si manifesta attraverso la situazione materiale determinata dalla costruzione.

Se il manufatto è esistente e percepibile e ricorrono gli altri requisiti richiesti dalla legge, il fatto che esso sia stato realizzato senza un valido titolo edilizio non impedisce automaticamente il decorso del termine per l’usucapione.

La vicenda mostra quindi ancora una volta che la legittimità amministrativa dell’opera e il possesso civilistico sono piani distinti.

Questo non significa, naturalmente, che l’usucapione renda urbanisticamente legittima una costruzione abusiva.

L’usucapione della servitù produce effetti nel rapporto tra i proprietari dei fondi interessati; non costituisce un titolo edilizio e non cancella le eventuali conseguenze derivanti dalla violazione della normativa urbanistica.

Il possesso deve essere pacifico

La Cassazione si è occupata anche di un’altra questione importante: il requisito della pacificità del possesso.

I ricorrenti sostenevano, infatti, che le contestazioni e le iniziative giudiziarie intraprese dai proprietari confinanti avrebbero escluso la possibilità di considerare pacifico il possesso necessario all’usucapione.

La Corte non ha condiviso questa impostazione.

L’art. 1163 c.c. stabilisce che il possesso acquistato in modo violento o clandestino non giova per l’usucapione se non dal momento in cui la violenza o la clandestinità è cessata.

Secondo la Cassazione, il carattere pacifico del possesso deve essere valutato con riferimento all’inizio del rapporto materiale con il bene.

Le successive contestazioni del proprietario del fondo servente non trasformano retroattivamente in violento o clandestino un possesso che era iniziato pacificamente.

Questo non significa che le azioni giudiziarie siano irrilevanti.

Esse possono infatti assumere rilievo come atti interruttivi del termine di usucapione.

Ma si tratta di una questione diversa.

Un conto è stabilire se il possesso sia stato originariamente acquisito in modo pacifico; altro conto è stabilire se un determinato atto abbia interrotto il decorso del termine necessario per l’usucapione.

L’azione contro un comproprietario non interrompe automaticamente l’usucapione nei confronti degli altri

La vicenda presenta anche un profilo particolarmente interessante in presenza di una pluralità di proprietari o compossessori.

La Corte ha confermato che gli atti interruttivi compiuti nei confronti di alcuni comproprietari non producono automaticamente effetti nei confronti degli altri.

Nel caso concreto, il termine utile per l’usucapione era stato fatto decorrere dal 1980.

Una domanda giudiziale era stata notificata nel 1983, ma non nei confronti di tutte le persone interessate.

Per le comproprietarie rimaste estranee al giudizio, l’interruzione era intervenuta soltanto nel 2002.

A quel momento, però, il ventennio previsto dall’art. 1158 c.c. era già decorso.

La Cassazione ha quindi ritenuto maturata l’usucapione nei loro confronti.

L’art. 1310 c.c. non si applica ai diritti reali

Alla base della decisione vi è anche la distinzione tra obbligazioni solidali e diritti reali.

L’art. 1310 c.c. disciplina gli effetti dell’interruzione della prescrizione nei rapporti tra condebitori o creditori solidali.

Secondo la Corte, tale meccanismo non può essere automaticamente esteso ai rapporti relativi ai diritti reali.

Ne consegue che, in presenza di più titolari del fondo, l’atto interruttivo deve essere valutato con riferimento ai singoli soggetti nei cui confronti è destinato a produrre effetto.

La conseguenza pratica può essere rilevante: in una controversia sull’usucapione di una servitù, occorre verificare con estrema attenzione chi abbia ricevuto l’atto interruttivo e in quale momento.

L’usucapione non sana l’abuso edilizio

Dire che una servitù di distanza può essere usucapita anche quando la costruzione sia abusiva non significa affermare che l’abuso edilizio venga sanato dall’usucapione.

Sono due questioni diverse.

L’eventuale illecito edilizio resta valutabile secondo la disciplina pubblicistica e nei rapporti con la pubblica amministrazione.

L’usucapione opera invece sul diverso piano dei rapporti civilistici tra i proprietari dei fondi.

La sentenza, quindi, non attribuisce al proprietario un “diritto a costruire abusivamente”.

Riconosce, piuttosto, che la situazione materiale determinata dalla costruzione può essere idonea, quando ne ricorrano tutti i presupposti, a determinare l’acquisto per usucapione della servitù di mantenimento.

Cosa deve verificare il proprietario che vuole ottenere l’arretramento

La pronuncia ha conseguenze pratiche importanti nelle controversie tra proprietari confinanti.

Chi intende ottenere l’arretramento di una costruzione che viola le distanze non dovrebbe limitarsi a verificare quanto misura oggi la distanza dal confine o dall’altra costruzione.

È necessario ricostruire anche la storia del manufatto e dei rapporti tra i proprietari.

In particolare, occorre verificare:

• quando è stata realizzata la costruzione;
• quando è stata ultimata;
• quale fosse la situazione proprietaria dei fondi nel corso degli anni;
• se la costruzione fosse materialmente percepibile;
• se vi siano stati atti di contestazione;
• quando tali atti siano stati compiuti;
• nei confronti di quali proprietari siano stati notificati;
• se siano intervenuti trasferimenti della proprietà;
• se il termine ventennale fosse già maturato prima dell’atto interruttivo;
• quale fosse la disciplina sulle distanze applicabile all’epoca della costruzione.

In una causa di questo tipo, la ricostruzione cronologica può essere importante quanto la verifica tecnica delle distanze.

La questione non riguarda soltanto gli abusi edilizi

Il principio affermato dalla Cassazione può assumere rilievo anche in controversie nelle quali la questione urbanistica non rappresenta il problema principale.

La vera domanda civilistica è infatti se una determinata situazione materiale, protrattasi nel tempo, abbia costituito l’esercizio di una servitù apparente e se siano maturati i presupposti dell’usucapione.

L’abusività del manufatto è un elemento della vicenda, ma non esaurisce l’analisi.

Per questo, prima di concludere che una costruzione possa o non possa essere mantenuta nella posizione attuale, è necessario distinguere almeno tre piani: il rispetto delle norme urbanistiche, il rispetto delle distanze nei rapporti tra privati e l’eventuale acquisto per usucapione della servitù.

Sono piani collegati, ma non sovrapponibili.

Il principio della Cassazione

Dalla sentenza n. 24767/2026 può ricavarsi il seguente principio:

È ammissibile l’acquisto per usucapione della servitù avente ad oggetto il mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella stabilita dal codice civile, dai regolamenti o dagli strumenti urbanistici anche quando il manufatto sia abusivo, poiché il difetto del titolo edilizio rileva sul piano pubblicistico ma non incide, di per sé, sui requisiti del possesso utile ad usucapionem.

La costruzione materialmente esistente e percepibile dal proprietario del fondo servente può costituire, ricorrendone gli altri presupposti, l’opera apparente attraverso cui viene esercitata la servitù.

La soluzione adottata dalla Cassazione appare coerente con la distinzione tra i diversi effetti che l’ordinamento collega alla violazione delle norme urbanistiche.

Sarebbe infatti problematico sostenere che l’assenza di un titolo amministrativo renda irrilevante, anche nei rapporti tra privati, una situazione materiale protrattasi per decenni.

Il diritto civile deve poter considerare l’esistenza concreta del manufatto e l’esercizio di fatto della servitù, senza per questo trasformare l’opera abusiva in un’opera urbanisticamente legittima.

La questione più delicata, semmai, è quella probatoria.

Quando sono trascorsi venti o trent’anni, ricostruire con precisione il momento iniziale del possesso, l’identità dei proprietari, gli eventuali atti interruttivi e la loro efficacia nei confronti di ciascun interessato può essere tutt’altro che semplice.

Ed è proprio su questo terreno che la sentenza assume una particolare utilità pratica.

Non basta dire che “la casa è abusiva” oppure che “la costruzione è lì da più di vent’anni”.

Bisogna verificare quale diritto sia stato concretamente esercitato, da quando, con quali modalità e nei confronti di chi.

Solo dopo questa verifica è possibile stabilire se sia maturata un’usucapione.

Conclusioni

La sentenza n. 24767/2026 della Corte di cassazione conferma che l’abusività di una costruzione non impedisce, di per sé, l’acquisto per usucapione della servitù che consente di mantenerla a una distanza inferiore rispetto a quella prescritta.

Il principio non deve però essere interpretato come una forma di sanatoria dell’abuso edilizio.

L’usucapione opera sul piano dei rapporti civilistici tra proprietari, mentre la regolarità urbanistica dell’opera appartiene al diverso rapporto con la pubblica amministrazione.

Nelle controversie tra confinanti diventano quindi decisivi non soltanto i rilievi tecnici sulle distanze, ma anche la ricostruzione storica del possesso e degli eventuali atti interruttivi.

La sentenza dimostra, ancora una volta, che nelle cause relative a immobili costruiti molti anni prima la situazione attuale del fabbricato è soltanto il punto di partenza dell’analisi. Per comprendere quali diritti possano essere fatti valere oggi occorre ricostruire ciò che è accaduto nel corso dei decenni.

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FAQ sulla sentenza Cassazione n. 24767/2026

Una costruzione abusiva può essere mantenuta a distanza inferiore a quella legale per usucapione?

Sì, secondo la Cassazione, può essere acquistata per usucapione la servitù di mantenere una costruzione a distanza inferiore a quella prevista dalla legge o dagli strumenti urbanistici, anche quando il manufatto sia abusivo, se ricorrono tutti i presupposti dell’usucapione.

L’usucapione rende regolare una costruzione abusiva?

No. L’usucapione della servitù opera sul piano civilistico e non costituisce una sanatoria edilizia. L’eventuale abusività della costruzione continua a rilevare nei rapporti con la pubblica amministrazione.

Quanti anni sono necessari per usucapire la servitù?

In via ordinaria sono necessari venti anni di possesso, ai sensi dell’art. 1158 c.c., salvo che ricorra una diversa disciplina applicabile al caso concreto.

Le contestazioni del vicino impediscono l’usucapione?

Non necessariamente. La Cassazione ha chiarito che il requisito della pacificità deve essere valutato con riferimento all’inizio del possesso. Le successive contestazioni possono tuttavia assumere rilievo come atti interruttivi del termine di usucapione.

Una causa contro uno dei comproprietari interrompe l’usucapione anche nei confronti degli altri?

Non automaticamente. La sentenza n. 24767/2026 ribadisce che, nei rapporti relativi ai diritti reali, gli effetti dell’atto interruttivo devono essere valutati nei confronti dei singoli soggetti interessati.

La presenza di una costruzione da più di vent’anni è sufficiente per dimostrare l’usucapione?

No. Il decorso del tempo è soltanto uno degli elementi da verificare. Occorre accertare l’esistenza di un possesso utile ad usucapionem, la sua continuità e gli ulteriori requisiti richiesti dalla legge, oltre agli eventuali atti idonei a interromperne il decorso.

Riferimenti normativi

• art. 1158 c.c. – Usucapione dei beni immobili e dei diritti reali di godimento;
• art. 1163 c.c. – Vizi del possesso;
• art. 1310 c.c. – Effetti dell’interruzione nei rapporti tra condebitori o creditori solidali;
• disciplina delle distanze legali tra costruzioni;
• regolamenti edilizi e strumenti urbanistici applicabili al momento della realizzazione del manufatto.

Testo integrale della sentenza

Cass. civ., Sez. II, sentenza 25 agosto 2026, n. 24767

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 20093/2021 R.G. proposto da:

[OMISSIS], [OMISSIS], [OMISSIS], difese dall’avvocato [OMISSIS] unitamente all’avvocato [OMISSIS]

• ricorrenti e controricorrenti all’incidentale –

contro

[OMISSIS], [OMISSIS], difesi dall’avvocato [OMISSIS] unitamente all’avvocato [OMISSIS]

• ricorrenti incidentali –

[OMISSIS], difeso dall’avvocato [OMISSIS] unitamente all’avvocato [OMISSIS]

nonché

[OMISSIS], [OMISSIS], [OMISSIS]

avverso la sentenza della Corte d’Appello di Lecce n. 632/2021 depositata il 21/05/2021.

Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 07/07/2026 dal relatore Remo Caponi.

Udite le osservazioni del Sostituto Procuratore Generale Fulvio Troncone, che ha concluso per il rigetto dei ricorsi.

Uditi gli avvocati [OMISSIS] per la parte ricorrente principale e [OMISSIS] per [OMISSIS]

FATTI DI CAUSA

Nel 1983 [OMISSIS] e [OMISSIS], proprietari di un fabbricato in Maglie, alla via [OMISSIS], convennero davanti al Tribunale di Lecce [OMISSIS], [OMISSIS] e [OMISSIS], lamentando che costoro avevano edificato il fabbricato confinante di via [OMISSIS] a distanza inferiore a quella prescritta dal regolamento edilizio comunale, e ne chiesero l’arretramento; i convenuti resistettero e proposero domanda riconvenzionale di arretramento del fabbricato [OMISSIS].

Con sentenza del 4 giugno 2001 il Tribunale accolse la domanda principale e rigettò la riconvenzionale. Nelle more dell’appello dei convenuti, [OMISSIS] e [OMISSIS], comproprietarie pro indiviso del fabbricato di via [OMISSIS] non evocate in giudizio, proposero opposizione di terzo ex art. 404 c.p.c.; con sentenza dell’11 novembre 2006, resa nel relativo giudizio, il Tribunale condannò solidalmente i comproprietari all’arretramento del loro fabbricato e rigettò le domande riconvenzionali di usucapione.

Sull’appello dei convenuti, la Corte d’appello di Lecce, con sentenza n. 336 del 3 giugno 2010, ha deciso nel merito confermando l’arretramento e rigettando la riconvenzionale di usucapione di [OMISSIS]; su ricorso incidentale degli [OMISSIS], questa Corte, con sentenza n. 20828/2016, ha cassato con rinvio per un vizio di notifica dell’appello.

In sede di riassunzione, previo rinnovo della consulenza tecnica d’ufficio, la Corte d’appello di Lecce, con la sentenza n. 632/2021 del 21 maggio 2021 oggi impugnata, ha rigettato le domande di arretramento dei fabbricati confinanti e ha dichiarato l’intervenuta usucapione, in favore di [OMISSIS], della servitù di mantenere la costruzione di via [OMISSIS] alla distanza attuale dal prospiciente fabbricato [OMISSIS].

Avverso la sentenza ricorrono per cassazione, con quattro motivi illustrati da memoria, [OMISSIS], [OMISSIS] e [OMISSIS], quali eredi dei coniugi [OMISSIS]. Resiste con controricorso [OMISSIS], eccependo in via preliminare la propria carenza di legittimazione passiva. Resistono con controricorso e memoria, e con ricorso incidentale fondato su un motivo, [OMISSIS] e [OMISSIS]. Le ricorrenti hanno depositato controricorso al ricorso incidentale. [OMISSIS], [OMISSIS] e [OMISSIS] sono rimasti intimati.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. – Il primo motivo denuncia, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., la nullità della sentenza per violazione degli artt. 24 e 111 Cost., dell’art. 101 c.p.c. e dell’art. 275 c.p.c. nel testo previgente alla legge n. 353 del 1990 (applicabile ratione temporis ai sensi dell’art. 32 della medesima legge): la Corte d’appello, pur dichiarando di applicare il rito previgente, avrebbe negato la discussione orale ritualmente richiesta, sostituendola con la trattazione scritta, così ledendo il contraddittorio e il diritto di difesa.

Il motivo è infondato.

Il giudizio di rinvio era retto, ai sensi dell’art. 90 della legge n. 353 del 1990, dal rito anteriore alla riforma del 1990. L’udienza collegiale, fissata da ultimo per il 26 gennaio 2021, è stata trattata in forma scritta. Tale trattazione era disciplinata dal regime emergenziale della trattazione scritta delle udienze civili, allora retto dall’art. 221, comma 4, del decreto-legge 19 maggio 2020 n. 34, la cui applicazione era tenuta ferma dall’art. 23 del decreto-legge 28 ottobre 2020 n. 137 per la durata dello stato di emergenza, prorogato al 30 aprile 2021 dall’art. 1 del decreto-legge 14 gennaio 2021 n. 2, e quindi vigente al 26 gennaio 2021.

Sotto tale regime, la trattazione scritta costituiva modalità legittima di svolgimento delle udienze civili che non richiedono la presenza di soggetti diversi dai difensori delle parti, alle quali non era riconosciuto un diritto incondizionato a pretendere la discussione orale in presenza: il contraddittorio e il diritto di difesa erano assicurati dal paritario scambio di note scritte e di repliche, in luogo dell’oralità. La disciplina emergenziale, quale ius singulare a tempo, prevaleva — per la durata della sua vigenza — sulla disciplina ordinaria dell’udienza di discussione, indipendentemente dal rito applicabile al giudizio; sicché la prevista oralità della discussione, propria del rito anteriore alla legge n. 353 del 1990, restava recessiva di fronte alla modalità scritta imposta dall’emergenza. Nel caso di specie, la Corte territoriale ha legittimamente disposto la trattazione scritta dell’udienza del 26 gennaio 2021, assicurando alle parti — che se ne sono avvalse — il deposito di note e di repliche; l’omessa discussione orale non integra, pertanto, la denunciata nullità della sentenza.

Non rileva quindi la pendenza del contrasto rimesso alle Sezioni Unite con ordinanza interlocutoria n. 2010/2026, che concerne la mancata fissazione dell’udienza di discussione richiesta ex art. 352 c.p.c. nel testo previgente alla riforma introdotta dal decreto legislativo n. 149 del 2022, laddove nel caso di specie la trattazione dell’udienza è retta dal regime emergenziale della trattazione scritta.

2. – Il secondo motivo, formulato come violazione degli artt. 810, 1140, 1158, 1163 e 1165 c.c. e come omesso esame di un fatto decisivo, censura la sentenza nella parte in cui dichiara l’intervenuta usucapione della servitù di mantenimento della costruzione a distanza inferiore a quella legale, deducendo che l’opera abusiva costituirebbe un tamquam non esset, privo della qualità di bene ai sensi dell’art. 810 c.c. e inidoneo a formare oggetto di acquisto a titolo originario.

Il terzo motivo, formulato come violazione degli artt. 1140, 1158 e 1163 c.c. e come vizio di motivazione, censura la ritenuta acquisizione della prova del possesso pacifico, pubblico e non violento, deducendo che i lavori sarebbero stati avviati in forza di concessione edilizia ottenuta per falsa rappresentazione dello stato dei luoghi e che l’opposizione degli [OMISSIS] fin dal 1983 avrebbe escluso il requisito della pacificità.

I due motivi possono essere esaminati congiuntamente, poiché vertono sulla medesima questione, cioè la rilevanza della natura abusiva del manufatto, ai fini della costituzione per usucapione della servitù di mantenimento della costruzione a distanza inferiore a quella legale.

Essi sono infondati.

La Corte d’appello ha accertato che il fabbricato dei resistenti era stato terminato al rustico nel 1980 e che le successive varianti non ne mutarono la consistenza nella parte prospiciente il fabbricato [OMISSIS]. Ne ha desunto che il dies a quo del possesso ad usucapionem coincide con il 1980 e che gli atti interruttivi posti in essere nei confronti di taluno dei compossessori non si estendono agli altri, poiché non si applica in materia di diritti reali il principio di solidarietà di cui all’art. 1310 c.c. (per tale regola, v. Cass. 11657/2018), sicché l’azione esercitata dagli [OMISSIS] nel 1983 nei confronti di [OMISSIS] e [OMISSIS] non ha prodotto effetto interruttivo verso i litisconsorti pretermessi [OMISSIS] e [OMISSIS], e il termine ventennale è stato interrotto soltanto con la notifica della domanda di arretramento del 19 febbraio 2002, quando l’usucapione si era già consolidata.

L’argomentazione adottata dalla Corte territoriale non incontra ostacoli nella giurisprudenza di legittimità, secondo cui è infatti ammissibile l’acquisto per usucapione di una servitù avente ad oggetto il mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella fissata dal codice civile o dai regolamenti e dagli strumenti urbanistici. Ciò anche quando la costruzione sia abusiva, atteso che il difetto della concessione edilizia esaurisce la sua rilevanza nell’ambito del rapporto pubblicistico, senza incidere sui requisiti del possesso ad usucapionem (tra le meno remote, Cass. 25843/2023, Cass. 25863/2021).

La disciplina pubblicistica delle distanze opera in ambito distinto rispetto alla disciplina civilistica del possesso: il difetto del titolo edilizio non rende il manufatto un tamquam non esset sul piano del diritto civile ma, in quanto opera materialmente esistente e percepibile dal titolare del fondo servente, è idoneo a fondare quel possesso continuativo che, ai sensi dell’art. 1158 c.c., conduce all’acquisto della servitù, per la quale, trattandosi di servitù continua esercitata con opere apparenti, è sufficiente l’esistenza obiettiva della costruzione.

Né è accoglibile l’obiezione secondo cui l’opposizione degli [OMISSIS] anteriore al 1983 escluderebbe il carattere pacifico del possesso: nel sistema dell’art. 1163 c.c., tale carattere va riferito all’inizio del rapporto materiale con il bene, non alla condotta delle controparti nel corso dell’esercizio possessorio, e l’esercizio di azioni giudiziali opera come atto interruttivo della prescrizione, non come fatto idoneo a snaturare ex post la qualificazione del possesso; del pari, l’eventuale illegittimità dell’atto autorizzatorio si risolve sul terreno pubblicistico, senza integrare un’illiceità del possesso in quanto tale.

3. – Resta inammissibile il quarto motivo — con cui si censura l’iter motivazionale della Corte d’appello in punto di conformità del fabbricato dei resistenti alla normativa urbanistica sopravvenuta —, atteso che tale profilo censura una parte della motivazione resa in via subordinata, irrilevante una volta confermato l’accertamento dell’intervenuta usucapione.

4. – Con il motivo unico del ricorso incidentale, [OMISSIS] e [OMISSIS] censurano la sentenza, per violazione della disciplina urbanistica del Comune di Maglie, nella parte in cui ha rigettato la loro domanda riconvenzionale di arretramento del fabbricato [OMISSIS].

Il motivo è infondato.

La motivazione con cui la Corte d’appello ha dato conto delle conclusioni del consulente tecnico d’ufficio, costantemente confermative della conformità del fabbricato [OMISSIS] alle norme urbanistiche pertinenti non si espone a censure in sede di legittimità.

5. – L’eccezione di carenza di legittimazione passiva sollevata da [OMISSIS] — sul presupposto che la nuda proprietà dell’immobile fu donata a [OMISSIS], in capo al quale la piena proprietà si è consolidata — e la connessa questione dell’integrazione del contraddittorio nei confronti di quest’ultimo restano assorbite dall’esito di rigetto del ricorso.

6. – La Corte rigetta il ricorso principale e rigetta il ricorso incidentale. Le spese del giudizio di legittimità vanno integralmente compensate tra tutte le parti, in ragione della reciproca soccombenza.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti principali e dei ricorrenti incidentali, di un’ulteriore somma di importo corrispondente a quello previsto per il ricorso a titolo di contributo unificato, a norma dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso principale; rigetta il ricorso incidentale; compensa integralmente tra le parti le spese del giudizio di legittimità.

Dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti principali e dei ricorrenti incidentali, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, di importo corrispondente a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione civile, il 7 luglio 2026.

Il Consigliere Relatore
Remo Caponi

Il Presidente
Francesco Maria Cirillo

Cass. civ., Sez. II, sentenza 25 agosto 2026, n. 24767

N.B.: il testo potrebbe contenere degli errori causati dal procedimento di estrazione e anonimizzazione della sentenza.