l’offerta aumenta, gli aggiustamenti dei prezzi sono localizzati.

I prezzi sul mercato secondario stanno diminuendo gradualmente.

Il mercato immobiliare sta mostrando segnali di aggiustamento più evidenti nel segmento secondario. In alcuni progetti, i precedenti acquirenti che avevano fatto ricorso a un elevato indebitamento o che necessitano di recuperare il capitale investito stanno accettando prezzi inferiori per trovare nuovi acquirenti.

Ad esempio, un appartamento di 90 m² in un grande complesso residenziale a Gia Lam costava originariamente 5,77 miliardi di VND. Secondo il programma, la consegna degli appartamenti è prevista per la fine di settembre 2026. Tuttavia, attualmente il proprietario lo sta vendendo a 5,4 miliardi di VND, con uno sconto di circa 370 milioni di VND rispetto al prezzo originale.

Nelle zone occidentali e sud-occidentali di Hanoi , si sono registrati ribassi di prezzo anche per alcuni appartamenti di 5-7 anni. Un appartamento di circa 70 m² nella zona di 19T Kien Hung è stato messo in vendita a circa 3,1 miliardi di VND, in calo rispetto ai 4,4 miliardi di VND precedenti. Nel quartiere urbano di Duong Noi, un appartamento di circa 55 m² è stato offerto in vendita a circa 3 miliardi di VND, circa 800 milioni di VND in meno rispetto al prezzo precedente…

Secondo l’Istituto vietnamita per la ricerca e la valutazione del mercato immobiliare, gli adeguamenti dei prezzi nel mercato secondario sono principalmente localizzati.

Il gruppo sottoposto a maggiore pressione comprende gli investitori che utilizzano un elevato livello di indebitamento, acquistano immobili a prezzi elevati o possiedono proprietà il cui valore d’uso non è ancora stato chiaramente stabilito.

Questa è una differenza fondamentale rispetto a uno scenario di calo generalizzato dei prezzi. Quando gli investitori utilizzano ingenti capitali presi in prestito, i costi degli interessi diventano un fattore determinante. Se l’attività non genera flussi di cassa, mentre la liquidità del mercato rallenta, periodi di detenzione prolungati aumenteranno la pressione finanziaria.

In tal caso, i venditori potrebbero dover accettare riduzioni di prezzo per recuperare capitale o saldare prestiti. Al contrario, i proprietari con solide capacità finanziarie, liberi da pressioni di liquidità e in possesso di immobili situati in una buona posizione, con regolare status legale, infrastrutture adeguate e potenziale di sviluppo, avranno meno incentivi a vendere i propri immobili in perdita.

Pertanto, anche all’interno dello stesso mercato, il grado di adeguamento per ciascun prodotto può variare notevolmente. Il prezzo di transazione effettivo potrebbe essere inferiore al prezzo richiesto in alcuni progetti.

Sono disponibili più case, ma le persone continuano ad avere difficoltà ad accedervi.

Secondo un rapporto di Dat Xanh Services (DXS-FERI), nei primi sei mesi dell’anno sono state lanciate sul mercato circa 37.300 nuove unità abitative a livello nazionale, con un incremento del 16% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. L’offerta primaria totale ha superato le 102.400 unità, con un aumento di circa il 40%.

Nonostante un aumento dell’offerta, le transazioni sono diminuite. Secondo i dati raccolti dal Ministero delle Costruzioni a partire dai dati delle autorità locali, nel secondo trimestre del 2026 si sono concluse in tutto il Paese circa 100.000 transazioni immobiliari, pari al 71,5% rispetto al primo trimestre.

Analizzando i dati per segmento, gli appartamenti e le case unifamiliari hanno registrato 26.567 transazioni, in calo del 18% rispetto al primo trimestre e del 23% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.

Secondo la signora Pham Thi Mien, vicedirettrice dell’Istituto vietnamita per la ricerca e la valutazione del mercato immobiliare, i prezzi degli immobili sono attualmente influenzati da numerose voci di costo, la maggior parte delle quali tende ad aumentare. Tra queste figurano le tasse sull’utilizzo del terreno, i costi di risarcimento e di bonifica del sito, i costi di costruzione, le materie prime, il capitale di prestito, le spese legali, le spese di gestione e molti altri oneri finanziari.

In particolare, in alcuni progetti, il lungo processo di determinazione dei canoni di utilizzo del terreno può comportare costi aggiuntivi, aumentando le spese in conto capitale dell’investitore. Ciò crea una certa “soglia” per le riduzioni di prezzo.

Secondo la signora Mien, se i prezzi degli immobili dovessero calare troppo bruscamente mentre i costi di produzione rimangono elevati, gli sviluppatori si troverebbero ad affrontare la sfida della redditività dei progetti. Anche per i progetti già in corso, riduzioni di prezzo drastiche non sono semplici, poiché implicano il costo dei beni venduti, gli obblighi finanziari e gli interessi dei clienti che hanno acquistato in precedenza.

Sebbene i prezzi delle case non siano diminuiti a sufficienza, i costi dei mutui sono in aumento. Secondo le statistiche di DKRA Consulting, a settembre il tasso di interesse medio sui mutui presso 11 banche commerciali di rilievo (applicabile a prestiti a tasso fisso per 12-24 mesi) si attestava intorno al 10,9% annuo. Si tratta di un valore superiore di circa il 2-3% rispetto al tasso di interesse agevolato prevalente nel secondo trimestre, pari all’8,5-9,2% annuo.

Per un appartamento del valore di diversi miliardi di dong, un aumento di appena il 2-3% dei tassi di interesse può far lievitare significativamente le rate iniziali degli interessi. Questo induce molte famiglie, anche quelle con un reale bisogno di un’abitazione, a rimandare la decisione di acquistare una casa.

Pertanto, il paradosso del mercato attuale è che l’offerta è in aumento, i prezzi del mercato secondario hanno subito forti cali in alcuni casi, ma acquistare una casa non è ancora realmente “più facile”.

Fonte: https://tienphong.vn/thi-truong-bds-nguon-cung-tang-hien-tuong-dieu-chinh-gia-mang-tinh-cuc-bo-post1874661.tpo