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Il divieto di stipula nella vendita di immobili da costruire: art. 8 d.lgs. 122/2005 e formalità pregiudizievoli

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Ott 7, 2026
Il divieto di stipula nella vendita di immobili da costruire: art. 8 d.lgs. 122/2005 e formalità pregiudizievoli


Abstract

Il divieto di stipula imposto al notaio nel trasferimento di un immobile da costruire gravato da ipoteche non frazionate, ovvero da iscrizioni ipotecarie o pignoramenti non cancellati, rappresenta lo strumento con cui il legislatore ha inteso assicurare l’effettività del sistema di protezione dell’acquirente persona fisica, evitando che le tutele previste dalla normativa speciale siano vanificate nel momento della compravendita. Muovendo dalla ratio della disposizione, l’analisi ne ricostruisce la natura e le conseguenze della violazione, le condizioni richieste per la legittima stipula dell’atto, le formalità pregiudizievoli rilevanti e il perimetro applicativo, definito dai presupposti soggettivi, oggettivi e negoziali propri della disciplina. Particolare attenzione è dedicata alle fattispecie negoziali colpite dal divieto, dai contratti con effetti reali differiti alla sequenza preliminare-definitivo, e alle tecniche proposte dalla dottrina per superarlo quando il suo rispetto contrasti con un concreto e meritevole interesse del contraente debole, dalla scomposizione della vicenda traslativa al deposito del prezzo sul conto dedicato del notaio. La ricostruzione muove dallo studio della Commissione Studi Pubblicistici del Consiglio Nazionale del Notariato dedicato al tema.

Premessa e inquadramento sistematico

Lo studio n. 31-2026/P del Consiglio Nazionale del Notariato, redatto da Camilla Pelizzatti e approvato dalla Commissione Studi Pubblicistici il 2 luglio 2026, offre una ricostruzione sistematica dell’art. 8 del d.lgs. 20 giugno 2005, n. 122, la disposizione che vieta al notaio di ricevere l’atto di compravendita di un immobile da costruire quando questo sia gravato da ipoteche non frazionate ovvero da iscrizioni ipotecarie o pignoramenti non cancellati. La norma, apparentemente lineare, ha generato fin dall’entrata in vigore incertezze interpretative che investono la natura del divieto, le condizioni della sua operatività, il suo perimetro e il rapporto con l’autonomia negoziale delle parti. La ricostruzione che segue mette a confronto le tesi dottrinali e gli orientamenti giurisprudenziali richiamati dallo studio e indica, per ciascun profilo problematico, la soluzione che appare preferibile.

Il rischio economico nell’acquisto di immobili da costruire

La contrattazione avente ad oggetto immobili da costruire presenta, sul piano economico e giuridico, profili di rischio che la distinguono sensibilmente dalle ordinarie operazioni di trasferimento immobiliare. L’acquirente assume obbligazioni patrimoniali rilevanti, investendo i propri risparmi nell’acquisto di un bene ancora da edificare o la cui costruzione non risulta ultimata e che, spesso, è destinato a essere realizzato nell’ambito di complesse operazioni di finanziamento dell’attività edificatoria. Non di rado l’iniziativa edilizia è finanziata mediante mutui assistiti da ipoteca iscritta sull’area o sul fabbricato in corso di costruzione: in assenza di adeguate cautele, l’acquirente potrebbe trovarsi esposto al rischio di subire l’espropriazione del bene acquistato per debiti contratti dal costruttore.

Ne emerge una situazione di asimmetria economica e informativa tra le parti, nella quale l’acquirente persona fisica è esposto tanto all’eventuale insolvenza del costruttore quanto all’esistenza di formalità pregiudizievoli gravanti sull’immobile destinato a essere edificato. Il legislatore, consapevole dell’inadeguatezza degli strumenti ordinari offerti dal codice civile, ha introdotto uno specifico apparato di tutele con il d.lgs. 20 giugno 2005, n. 122, emanato in attuazione della legge delega 2 agosto 2004, n. 210 ed entrato in vigore il 21 luglio 2005. Il fondamento costituzionale di tale apparato è individuato nella protezione del risparmio (art. 47 Cost.) e, per alcune disposizioni, nella difesa del diritto inviolabile all’abitazione (art. 2 Cost.), secondo la ricostruzione offerta dalla Corte costituzionale nella sentenza n. 43 del 24 febbraio 2022.

Il quadro delle tutele si è ulteriormente rafforzato con il d.lgs. 12 gennaio 2019, n. 14 (Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza), che con gli artt. 385, 386, 387, 388 e 389 ha potenziato la protezione dell’acquirente per i contratti relativi a immobili da costruire il cui titolo abilitativo sia stato richiesto successivamente alla data di entrata in vigore del decreto stesso, il 16 marzo 2019. In questa prospettiva si colloca l’art. 8, che dà attuazione all’art. 3, lett. n) della legge delega e vieta al notaio di procedere alla stipula dell’atto di compravendita se, «anteriormente o contestualmente alla stipula, non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o frazionamento dell’ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull’immobile». La delega imponeva infatti di rendere effettivo il diritto dell’acquirente al perfezionamento degli atti indicati dall’art. 39, comma 6, del d.lgs. 1° settembre 1993, n. 385 (Testo unico bancario) e all’eventuale cancellazione dell’ipoteca o del pignoramento, assicurando che gli atti idonei a consentire l’esecuzione delle formalità nei registri immobiliari fossero posti in essere prima della stipula dell’atto definitivo di compravendita o contestualmente alla stessa.

L’inadeguatezza dei rimedi del codice civile

Per cogliere la specialità dell’art. 8 occorre muovere dai rimedi che il codice civile riconosce all’acquirente in caso di inadempimento del venditore, con particolare riferimento al bene gravato da garanzie reali o da altre formalità pregiudizievoli. Secondo la disciplina ordinaria, qualora il bene acquistato risulti gravato da ipoteche o da vincoli derivanti da pignoramento o sequestro, non dichiarati dal venditore e ignorati dal compratore, quest’ultimo può avvalersi dei rimedi previsti dall’art. 1482 c.c.: sospendere il pagamento del prezzo, applicazione del più generale principio inadimplenti non est adimplendum di cui all’art. 1460 c.c., e chiedere al giudice di fissare un termine alla scadenza del quale, se la cosa non è liberata, il contratto è risolto con obbligo del venditore di risarcire il danno. La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che l’art. 1482 c.c. non esaurisce il novero dei rimedi esperibili, ma costituisce uno strumento di rafforzamento della posizione dell’acquirente, restando ferma la possibilità di agire con l’azione di risoluzione ove ne ricorrano i presupposti (Cass., sez. II, 30 luglio 2004, n. 14583).

L’operatività di tali strumenti è tuttavia strettamente connessa allo stato soggettivo dell’acquirente. La conoscenza, o la conoscibilità, del vincolo comporta una sostanziale accettazione del peso gravante sul bene e preclude il ricorso ai rimedi dell’art. 1482 c.c.; in tal senso il Tribunale di Messina, 24 maggio 2006, n. 2345, ha precisato che, nell’ipotesi di conoscenza del vincolo, il compratore dovrà attendere gli sviluppi della situazione con conseguenze diverse a seconda che il vincolo si estingua o che sopravvenga l’evizione. Ne consegue che, nell’ambito della disciplina codicistica, la tutela dell’acquirente risulta in larga parte affidata a rimedi eventuali e successivi, sino a ridursi, in alcune ipotesi, alla sola garanzia per evizione. Tale apparato, oltre a operare su un piano essenzialmente successivo, è nella disponibilità delle parti: l’acquirente può rinunciare alle relative tutele e concludere comunque il contratto definitivo nonostante la presenza di gravami. L’esigenza di tutela, nel contesto degli immobili da costruire, si colloca invece già nella fase genetica del contratto, caratterizzata da una marcata asimmetria tra le parti.

I limiti dei rimedi civilistici non si esauriscono in una mera inadeguatezza, ma si atteggiano in termini di vera e propria incompatibilità strutturale con la ratio della normativa speciale. L’art. 6 del d.lgs. n. 122/2005, nel disciplinare il contenuto del contratto preliminare (e di ogni altro contratto diretto al successivo acquisto in capo a una persona fisica della proprietà o di altro diritto reale su un immobile da costruire), impone che esso indichi, alla lettera h) del comma 1, l’eventuale esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo, con l’indicazione del relativo ammontare, del soggetto a cui favore risultano e del titolo da cui derivano, nonché la pattuizione espressa degli obblighi del costruttore connessi e, in particolare, se tali obblighi debbano essere adempiuti prima o dopo la stipula del contratto definitivo. La stessa norma prevede che il preliminare sia stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata: un’impostazione coerente con l’obbligo di preliminare notarile e con le tutele di legge nell’acquisto da costruttore, che implica l’esecuzione da parte del notaio del cosiddetto controllo di legalità sull’intera fase della contrattazione.

La previsione dell’art. 6 impone la piena conoscibilità, sin dalla fase preliminare, della situazione giuridica dell’immobile, mediante l’analitica elencazione delle formalità pregiudizievoli che su di esso insistono. Ma proprio tale regola incide in modo diretto sull’operatività dei rimedi dell’art. 1482 c.c., i quali presuppongono l’ignoranza dell’acquirente in ordine all’esistenza del gravame sul bene. Se il sistema si arrestasse a tale previsione, la regola di trasparenza finirebbe paradossalmente per tradursi in un indebolimento della tutela: proprio perché pienamente informato, l’acquirente verrebbe privato dei rimedi preventivi approntati dall’art. 1482 c.c. Dal combinato disposto degli artt. 6 e 8, letti insieme all’art. 5, comma 1-bis, che vieta la rinuncia alle tutele da parte del contraente debole, lo studio ricava inoltre che dovrebbe discendere l’obbligo, in capo al notaio, non disponibile dalle parti in quanto funzionale alla tutela di interessi pubblicistici, di eseguire le visure ipotecarie sin dal preliminare.

Dal modello rimediale al modello preventivo

L’art. 8 segna dunque un mutamento di paradigma rispetto al modello tradizionale del diritto delle obbligazioni: alla logica rimediale e dispositiva del codice civile si sostituisce, nelle operazioni aventi ad oggetto un immobile da costruire, una logica preventiva e imperativa, che sottrae alle parti la gestione del rischio contrattuale e affida all’ordinamento, attraverso il controllo notarile, la tutela anticipata dell’acquirente. Come osserva G. Petrelli (Gli acquisti di immobili da costruire, Milano, 2005, p. 308), «il legislatore ha voluto ora risolvere, nell’ambito della contrattazione avente ad oggetto acquisti di immobili da costruire a favore di persone fisiche, il problema in modo imperativo, vietando in radice la stipula del contratto definitivo in presenza di ipoteche non frazionate, o di ipoteche o pignoramenti non cancellati».

La disposizione sottrae così alle parti la possibilità di disporre liberamente delle tutele predisposte dall’ordinamento e attribuisce al notaio, quale garante posto a protezione di interessi ritenuti meritevoli di tutela rafforzata, un ruolo centrale nel sistema di protezione dell’acquirente. Il sistema complessivo delle tutele si articola lungo l’intera vicenda negoziale, come sintetizza la tabella che segue, ricostruita sulla base della classificazione proposta dallo studio.

Fase della vicenda negoziale Disposizioni del d.lgs. n. 122/2005 Funzione della tutela
Contratto a effetti obbligatori o reali differiti Artt. 2, 3 e 6 Fideiussione a garanzia delle somme e del valore di ogni altro corrispettivo riscosso e ancora da riscuotere; contenuto e forma del preliminare, con indicazione delle formalità pregiudizievoli
Trasferimento della proprietà Art. 4 Polizza assicurativa indennitaria decennale postuma, da consegnare al momento del trasferimento
In vista del contratto a effetti traslativi Artt. 7 e 8 Frazionamento del finanziamento e rimedi in caso di inerzia della banca; divieto di stipula in presenza di formalità pregiudizievoli
Circostanze successive all’acquisto Artt. 9 e 10 Prelazione; esonero da revocatoria fallimentare
Trasversale Art. 5, comma 1-bis Irrinunciabilità delle tutele da parte del contraente debole; nullità della clausola contraria
Tabella 1 – Il sistema di tutele del d.lgs. n. 122/2005 lungo la vicenda contrattuale (elaborazione sulla base dello studio CNN n. 31-2026/P).
Mappa operativa del divieto di stipula dell’art. 8 d. Lgs. 122/2005: presupposti applicativi, formalità rilevanti, condizioni per la stipula ed effetto della violazione (elaborazione sulla base dello studio cnn n. 31-2026/p).

Il divieto di stipula: contenuto, natura e conseguenze della violazione

Alla luce di quanto premesso, l’art. 8 del d.lgs. 20 giugno 2005, n. 122 si configura come disposizione cardine del sistema di tutela dell’acquirente di immobile da costruire, destinata a colmare le lacune strutturali della disciplina codicistica e a prevenire i rischi connessi alla presenza di ipoteche non frazionate o di iscrizioni ipotecarie e pignoramenti non cancellati. Alle lodevoli intenzioni del legislatore si contrappone tuttavia la formulazione della disposizione, che ha dato luogo a numerose incertezze interpretative e che il legislatore non ha ritenuto di correggere né di precisare: il dato normativo è rimasto inalterato sin dall’entrata in vigore del decreto. Ha rilevato A. Semprini (Il perimetro applicativo dell’art. 8 d.lgs. 122/2005, in Contratto e impresa, 3/2020, p. 1228 ss.) che è stato proprio il disposto normativo a far sorgere alcune incertezze, lasciando «formalmente» scoperti quei casi in cui tale operazione non sia posta in essere con un atto notarile ma mediante scrittura privata, oppure facendo sorgere dubbi in relazione alle fattispecie contrattuali diverse dalla compravendita.

Il primo profilo problematico deriva dal fatto che la norma non prevede un divieto generale e assoluto di concludere il contratto, e nemmeno individua una specifica sanzione per il caso in cui il notaio proceda alla stipula in violazione del divieto di stipula a lui imposto. Il silenzio del legislatore ha alimentato due ricostruzioni antitetiche, che si differenziano per la qualificazione della norma e, di conseguenza, per gli effetti della sua violazione.

La tesi della nullità di protezione

Parte della dottrina, facendo leva sulla natura imperativa della norma, ha dedotto che dalla sua violazione debba derivare la nullità del contratto stipulato in contrasto con il divieto di stipula (così Dolmetta, Le modifiche alla disciplina del frazionamento di ipoteca nello schema del decreto legislativo 18 febbraio 2005, in Atti del Convegno Paradigma, Milano, 14 aprile 2005, p. 16). Nella variante più articolata, proposta da G. Petrelli (op. cit., p. 328), la sanzione più aderente al dato positivo sarebbe quella della nullità del contratto, desumibile dal complesso delle disposizioni del decreto e dall’obiettivo del legislatore: il divieto di stipula sarebbe posto a tutela dell’acquirente a prescindere dalle tipologie negoziali utilizzate e dalle strutture formali impiegate, e la norma, vietando la stipulazione dei contratti in presenza di determinate formalità pregiudizievoli, non potrebbe che qualificarsi come norma imperativa (genere nel quale rientrano anche le norme proibitive), con la conseguenza che la relativa violazione comporterebbe la nullità del contratto ai sensi dell’art. 1418, comma 1, c.c.

Secondo l’Autore si tratterebbe di «nullità virtuale relativa», posta a tutela di una soltanto delle parti del contratto: sarebbe infatti assurdo consentire al venditore di far valere l’invalidità del contratto, pregiudicando ulteriormente l’interesse dell’acquirente nel caso in cui questi, viceversa, abbia interesse a mantenere in vita il contratto. In quanto nullità di protezione, sarebbe possibile una sua convalida a seguito della successiva stipula degli atti che consentono la cancellazione o il frazionamento, previsti dall’art. 8.

La tesi prevalente: una regola di comportamento per il notaio

L’orientamento prevalente esclude invece che la norma abbia carattere imperativo, atteso che essa tutela l’interesse soltanto di una delle parti della contrattazione, cioè quello dell’acquirente parte debole del rapporto, che, attraverso il divieto di stipula posto a carico del notaio, ottiene il frazionamento del finanziamento e della relativa garanzia ipotecaria e la cancellazione delle formalità pregiudizievoli prima dell’acquisto. In questa prospettiva G. Rizzi (Il divieto di stipula relativo a immobili da costruire: disciplina vigente e nuove prospettive, in Notariato, 4/2019, pp. 391 ss.) ha rilevato che «se il legislatore avesse voluto tutelare un interesse pubblico generale avrebbe dovuto porre un divieto assoluto, rivolto a tutti, ed in primis alle parti, e non rivolto ai soli Notai». La scelta normativa evidenzia piuttosto la volontà di coinvolgere il notaio, soggetto attraverso il cui ministero si realizza la generalità delle operazioni di trasferimento immobiliare, in una funzione di controllo e di protezione dell’acquirente, «fissando quella che potremo definire una regola di comportamento per i Notai e non certo una norma imperativa, volta a perseguire un interesse pubblico e generale».

Aderendo a tale posizione, fatta propria anche dagli studi del notariato (G. Rizzi, Studio n. 5812/C, Decreto legislativo 122/2005: assicurazione indennitaria, frazionamento del mutuo, revocatoria fallimentare e le altre novità legislative, approvato dalla Commissione Studi Civilistici del CNN il 20 luglio 2005; nello stesso senso A. Semprini, op. cit., p. 1229, e il Comitato interregionale dei consigli notarili delle Tre Venezie, Orientamenti civilistici, sull’ambito di applicazione dell’art. 8), la violazione del divieto di stipula non determina l’invalidità dell’atto stipulato, ma comporta piuttosto conseguenze sul piano della responsabilità del notaio, sia sotto il profilo risarcitorio sia sotto quello disciplinare. Il notaio risponde dunque della violazione in termini di regola di condotta professionale, restando escluso, secondo A. Semprini (op. cit., p. 1229), che possa trovare applicazione l’art. 28 della legge 16 febbraio 1913, n. 89 (legge notarile), il quale presidia il divieto di ricevere atti espressamente proibiti dalla legge.

Il confronto tra le due tesi e la soluzione preferibile

La tabella seguente mette a confronto le due ricostruzioni.

Profilo Tesi della nullità Tesi della regola di comportamento
Natura della norma Imperativa, in quanto proibitiva Non imperativa: tutela l’interesse di una sola parte, l’acquirente
Destinatario del divieto di stipula Le parti e il notaio, a prescindere dalla struttura negoziale Il solo notaio, quale soggetto attraverso il cui ministero si realizza il trasferimento
Effetto della violazione Nullità virtuale relativa (art. 1418, comma 1, c.c.), di protezione e convalidabile Validità dell’atto; responsabilità risarcitoria e disciplinare del notaio
Art. 28 legge notarile Non rilevante per la qualificazione Applicazione esclusa
Sostenitori richiamati dallo studio Dolmetta; Petrelli Rizzi; Semprini; studi del notariato; Comitato interregionale Tre Venezie
Tabella 2 – Le ricostruzioni sulla natura del divieto di stipula e sulle conseguenze della sua violazione.

Tra le due ricostruzioni appare preferibile la seconda, che è anche quella accolta dalla riflessione notarile. Il rilievo decisivo è di sistema: un divieto di stipula rivolto al solo notaio, e non alle parti, mal si concilia con l’idea di una norma posta a presidio di un interesse pubblico generale, che avrebbe reclamato un’inibizione rivolta a tutti i contraenti. La configurazione del divieto di stipula come regola di condotta professionale, inoltre, evita l’esito paradossale di un contratto travolto dall’invalidità proprio nell’interesse di chi il legislatore ha inteso proteggere, e lascia integri i rimedi ordinari dell’acquirente. Resta fermo che la tesi della nullità di protezione, nella sua elaborazione più sofisticata, coglie un dato reale: la collocazione della norma nel corpo di una disciplina speciale, connotata dall’irrinunciabilità delle tutele, giustifica un’applicazione rigorosa del divieto di stipula anche in assenza di una sanzione di invalidità. Per il notaio, dunque, la mancanza di una conseguenza sul piano dell’atto non attenua l’esigenza di osservanza puntuale della norma, il cui presidio è affidato alla responsabilità professionale.

Le condizioni per la legittima stipula dell’atto

Il secondo profilo problematico, riconducibile anch’esso all’imprecisa formulazione della norma, concerne l’individuazione delle condizioni che devono essere soddisfatte perché l’atto possa essere legittimamente stipulato. L’art. 8 dispone che il notaio non possa procedere alla stipula dell’atto di compravendita se non si sia proceduto, anteriormente o contestualmente, alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o il frazionamento dell’ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull’immobile. La disposizione non specifica in quali casi debba farsi luogo alla formalità del frazionamento piuttosto che a quella della cancellazione del gravame e sembra prevedere come alternative la suddivisione del finanziamento in quote e il frazionamento dell’ipoteca, laddove si tratta in realtà di adempimenti distinti ma strettamente connessi, attinenti ai diversi elementi della medesima operazione.

Le incertezze non hanno rilievo meramente teorico: si riflettono sull’individuazione del perimetro di operatività del divieto di stipula e, conseguentemente, sull’ambito della responsabilità del notaio. Appare per questo condivisibile la lettura sistematica proposta dal notariato all’indomani dell’entrata in vigore del decreto e fatta propria dalla migliore dottrina (G. Rizzi, Studio n. 5812/C, cit.; Id., Il divieto di stipula relativo a immobili da costruire, cit.; G. Petrelli, op. cit., p. 310 ss.).

Frazionamento e cancellazione: le due vie per superare il divieto di stipula

La prima conclusione operativa è che, ai fini della stipula, non è sufficiente la sola suddivisione del finanziamento in quote, ma è altresì necessario il correlativo frazionamento della relativa ipoteca iscritta a garanzia del finanziamento. A. Semprini (op. cit., pp. 1229-1230) osserva che la norma parla di «suddivisione del finanziamento in quote» oppure di «perfezionamento di un titolo per la cancellazione o frazionamento dell’ipoteca»: la congiunzione disgiuntiva «o» che separa le due opzioni dovrebbe interpretarsi, letteralmente, nel senso che per disinnescare il divieto di stipula basti porre in essere la prima o la seconda attività. Ma la sola suddivisione del finanziamento in quote non può considerarsi sufficiente laddove non venga anche frazionata la correlata ipoteca, poiché il diritto reale di garanzia del creditore continuerebbe a permanere sull’intero immobile trasferito. Giocoforza, in questo specifico caso, la disgiuntiva «o» dell’art. 8 dovrà essere interpretata come congiunzione copulativa «e».

La suddivisione del finanziamento in quote e il correlativo frazionamento dell’ipoteca legittimano la stipula esclusivamente nell’ipotesi in cui l’acquirente si accolli una quota del mutuo. In difetto di frazionamento del finanziamento, l’acquirente verrebbe a rispondere solidalmente per l’intero debito contratto dal costruttore medesimo. La suddivisione del mutuo di cui all’art. 39 TUB e il correlato frazionamento dell’ipoteca non si risolvono in una mera rinuncia del creditore all’indivisibilità della garanzia, prevista dall’art. 2809 c.c., ma comportano la trasformazione del rapporto originario in una pluralità di rapporti distinti: ciascuna quota di finanziamento è correlata ad una specifica porzione immobiliare ed assume una propria autonoma configurazione, cui corrisponde una distinta frazione di garanzia ipotecaria, il cui grado coincide con quello dell’ipoteca originaria (così la Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 23/E del 19 giugno 2026).

La cancellazione dell’iscrizione ipotecaria è invece necessaria in tutte le ipotesi in cui il debito garantito non venga accollato dall’acquirente. Si tratterà di cancellazione totale nel caso in cui l’ipoteca sia iscritta esclusivamente sull’immobile oggetto di compravendita; nel caso di ipoteca iscritta su una pluralità di beni, sarà necessario e sufficiente che essa venga cancellata dai cespiti oggetto di trasferimento. Analogamente, quando la formalità pregiudizievole sia un pignoramento, il divieto di stipula è superato dal perfezionamento di un titolo idoneo alla cancellazione del vincolo, quale il provvedimento giudiziale di cancellazione.

Situazione Adempimento richiesto per la stipula
L’acquirente si accolla una quota del mutuo Suddivisione del finanziamento in quote e correlativo frazionamento dell’ipoteca (titolo perfezionato)
Debito non accollato; ipoteca iscritta solo sull’immobile venduto Cancellazione totale dell’iscrizione ipotecaria
Debito non accollato; ipoteca iscritta su più beni Cancellazione limitata ai cespiti oggetto di trasferimento
Estinzione del mutuo contestuale alla stipula Atto notarile di assenso alla cancellazione ex art. 2882 c.c.; non è idonea la procedura dell’art. 40-bis TUB
Estinzione anteriore, con comunicazione della banca e cancellazione d’ufficio già eseguita dal Conservatore Nessun impedimento: l’ipoteca è definitivamente estinta sotto il profilo pubblicitario
Pignoramento Titolo idoneo alla cancellazione, quale il provvedimento giudiziale di cancellazione
Tabella 3 – Le condizioni per la stipula in relazione alla formalità pregiudizievole (elaborazione sulla base dello studio CNN n. 31-2026/P).

Il momento rilevante: il titolo e non l’annotamento

Un ulteriore aspetto rilevante per l’attività notarile riguarda l’individuazione del momento in cui devono ritenersi soddisfatte le condizioni richieste dall’art. 8 ai fini della legittima stipulazione dell’atto di compravendita. L’interpretazione unanimemente condivisa è che, ai fini della stipula, sia sufficiente la formazione del titolo idoneo a produrre tali effetti, senza che sia necessario il previo suo annotamento presso i registri immobiliari. Depone in tal senso il dato letterale della norma, che fa riferimento al «perfezionamento del titolo» per la cancellazione o il frazionamento, senza richiedere espressamente anche l’avvenuta esecuzione delle formalità pubblicitarie conseguenti, e che ammette che tali adempimenti possano essere posti in essere anche «contestualmente» alla stipula dell’atto di compravendita.

Al momento della stipula è quindi sufficiente che siano stati formati il titolo necessario al frazionamento del mutuo e dell’ipoteca, o l’atto di assenso alla cancellazione, totale o parziale, dell’iscrizione ipotecaria, ovvero il provvedimento giudiziale di cancellazione dell’ipoteca o del pignoramento, mentre è irrilevante che si sia provveduto al relativo annotamento nei registri immobiliari. Lo studio richiama, in proposito, l’insegnamento della Suprema Corte secondo cui la clausola contrattuale con la quale il promittente venditore assume l’impegno di curare, a proprie spese, l’estinzione dell’ipoteca prima del rogito notarile deve essere interpretata nel senso che l’obbligo va considerato assolto con l’estinzione per pagamento dell’obbligazione garantita, corredata dal consenso del creditore ipotecario alla cancellazione, rilasciato con scrittura autenticata dal notaio che abbia presentato al conservatore l’atto fondante la richiesta; sarebbe contrario a buona fede ritenere necessario anche il completamento della formalità di cancellazione entro il termine pattuito (Cass. civ., sez. II, 24 giugno 2022, n. 20434, che richiama Cass. n. 4478/2014).

La cancellazione automatica dell’art. 40-bis TUB non soddisfa il divieto di stipula

A conclusioni diverse deve giungersi con riferimento al procedimento di cancellazione automatica e semplificata regolato dall’art. 40-bis del d.lgs. 1° settembre 1993, n. 385, che riguarda le ipoteche iscritte a garanzia di mutui o finanziamenti bancari una volta che il debito è stato estinto. Il procedimento non consente di ottenere, contestualmente all’estinzione del debito, un titolo immediatamente idoneo alla cancellazione dell’ipoteca: solo una volta decorso il termine di trenta giorni concesso al creditore per inoltrare la comunicazione di «permanenza dell’ipoteca», il conservatore può procedere d’ufficio alla cancellazione del gravame. Sul tema, e sui suoi rischi operativi, si rinvia alla trattazione della cancellazione semplificata dell’ipoteca su mutui frazionati senza accollo.

Ne consegue che, ogniqualvolta si renda necessario disporre, al momento della stipula, di un titolo idoneo alla cancellazione dell’iscrizione ipotecaria, come richiesto dall’art. 8 del d.lgs. n. 122/2005, occorrerà necessariamente ricorrere all’atto notarile di assenso alla cancellazione ai sensi dell’art. 2882 c.c., nell’ipotesi in cui l’estinzione del mutuo avvenga contestualmente alla stipula del contratto definitivo. In tali casi la disciplina dell’art. 40-bis TUB non è idonea a soddisfare il requisito del «perfezionamento del titolo» richiesto dalla normativa speciale, con la conseguenza che essa non può trovare applicazione nell’ambito delle operazioni soggette al d.lgs. 20 giugno 2005, n. 122.

Non sussistono, di contro, impedimenti alla stipula nell’ipotesi in cui, a seguito dell’invio della comunicazione relativa alla quietanza attestante la data di estinzione dell’obbligazione da parte della banca con la procedura dell’art. 40-bis TUB e dell’avvenuto decorso del termine di trenta giorni dall’estinzione dell’obbligazione, il Conservatore dei registri immobiliari abbia già provveduto alla cancellazione d’ufficio dell’ipoteca. Anche in tal caso, infatti, l’ipoteca deve ritenersi ormai definitivamente estinta sotto il profilo pubblicitario e l’atto può essere legittimamente stipulato, non sussistendo più alcun vincolo idoneo a giustificare l’operatività del divieto di stipula.

Le formalità pregiudizievoli rilevanti ai fini del divieto di stipula

Quanto alla individuazione dei gravami rilevanti, l’art. 8 del d.lgs. 20 giugno 2005, n. 122 prende in considerazione esclusivamente le ipoteche e i pignoramenti. La questione non è di poco conto, perché da essa dipende il confine tra le ipotesi in cui la tutela dell’acquirente è affidata al divieto legale e quelle in cui resta affidata agli obblighi informativi e di regolamentazione contrattuale.

Le ipoteche: non soltanto quelle derivanti da finanziamenti

Con riferimento alle ipoteche, benché la norma faccia espresso riferimento alle sole ipoteche derivanti da finanziamenti, appare preferibile ritenere che debbano intendersi ricomprese anche le ipoteche volontarie iscritte per debiti non discendenti da finanziamento, oltre a quelle legali e a quelle giudiziali. Tale interpretazione è in linea con la ratio della norma, volta a tutelare l’acquirente dal rischio di acquistare un bene gravato da formalità pregiudizievoli che, per loro intrinseca natura, incidono direttamente sulla stabilità dell’acquisto, esponendo il bene all’azione esecutiva dei creditori e, quindi, al concreto rischio di espropriazione e definitiva perdita da parte dell’acquirente (così il Comitato interregionale dei consigli notarili delle Tre Venezie, Orientamenti civilistici, cit.).

L’ipoteca formalmente iscritta ma già estinta

Un profilo controverso concerne l’ipoteca solo formalmente iscritta, ma estintasi per decorso del ventennio e non rinnovata. Argomentando secondo la ratio, dovrebbe ritenersi irrilevante ai fini dell’applicazione del divieto di stipula l’ipoteca solo formalmente iscritta ma estintasi per decorso del ventennio e non rinnovata: poiché una simile formalità non espone l’acquirente ad alcun rischio di perdita del bene. Parrebbe aderire a una diversa interpretazione G. Petrelli (op. cit., p. 311), il quale, muovendo dall’assunto per cui «anche l’ipoteca solo formalmente iscritta può rappresentare un pregiudizio per la circolazione dell’immobile e, quindi, per l’interesse dell’acquirente», sembra ravvisare la sussistenza del divieto di stipula per il notaio in presenza di un’ipoteca già estinta per prescrizione e comunque di ogni ipoteca, indipendentemente dalla validità dell’iscrizione e della sua opponibilità all’acquirente, come sarebbe il caso di ipoteca iscritta dopo la trascrizione del contratto preliminare di compravendita.

Le formalità escluse e il caso del sequestro conservativo

A fronte della natura della disposizione, che introduce un divieto di stipula e, come tale, va interpretata restrittivamente, appare preferibile ritenere che il divieto di stipula non trovi applicazione in presenza di formalità pregiudizievoli diverse da quelle espressamente indicate. La norma non contempla le ulteriori eventuali formalità pregiudizievoli di diversa natura, quali ad esempio le domande giudiziali, i sequestri, le servitù e le obbligazioni propter rem, né fa alcun riferimento alle trascrizioni di precedenti contratti preliminari prese entro i termini decadenziali previsti dalla legge. G. Petrelli (op. cit., p. 318) ha definito quella del legislatore una «valutazione legale tipica, peraltro discutibile», giustificata dall’avere ritenuto tali tipologie di formalità «statisticamente meno pericolose, in quanto meno ricorrenti, o comunque, se si ha riguardo ad esempio alle servitù, oggettivamente meno pregiudizievoli, di quanto lo siano pignoramenti ed ipoteche».

In presenza di un bene gravato da formalità pregiudizievoli e gravami di altra natura troverà applicazione quanto disposto dall’art. 6, comma 1, lett. h) del decreto: il contratto dovrà precisare gli obblighi del costruttore connessi a tali formalità, indicando se essi debbano essere adempiuti prima o dopo la stipula del contratto definitivo di vendita. Per tali ulteriori formalità la tutela dell’acquirente non è affidata a un divieto legale di stipula, ma resta affidata agli obblighi informativi e di regolamentazione contrattuale di cui all’art. 6.

Particolare cautela si impone in presenza di un sequestro conservativo sull’immobile. Pur non richiamato espressamente tra le formalità rilevanti ai fini dell’art. 8, esso può essere infatti considerato un «pignoramento in fieri», ai sensi dell’art. 686 c.p.c.: si converte automaticamente in pignoramento nel momento in cui il creditore ottiene sentenza di condanna esecutiva e, sul piano pubblicitario, la trascrizione del sequestro si trasforma in trascrizione del pignoramento mediante annotazione del provvedimento di condanna ai sensi dell’art. 156 disp. att. c.p.c. Una lettura sistematica della normativa di protezione dovrebbe quindi portare a estendere il divieto di stipula anche al sequestro, tenuto conto altresì che il sequestro è espressamente contemplato, accanto al pignoramento, dall’art. 1482 c.c. nella disciplina della vendita ordinaria.

Formalità Rilevanza ai fini dell’art. 8 Tutela dell’acquirente
Ipoteca derivante da finanziamento Rilevante Divieto di stipula, salvo frazionamento o cancellazione
Ipoteca volontaria per debiti non da finanziamento, ipoteca legale o giudiziale Rilevante, secondo l’interpretazione conforme alla ratio Divieto di stipula, salvo frazionamento o cancellazione
Pignoramento Rilevante Divieto di stipula, salvo cancellazione
Ipoteca formalmente iscritta ma estinta per decorso del ventennio Irrilevante secondo il Comitato Tre Venezie; contra G. Petrelli Esame caso per caso, con prudenza
Sequestro conservativo Non richiamato dalla norma; cautela per la sua qualità di pignoramento in fieri Lettura sistematica favorevole all’estensione del divieto di stipula
Domande giudiziali, servitù, obbligazioni propter rem, trascrizioni di preliminari entro i termini di legge Escluse Obblighi informativi e regolamentazione contrattuale (art. 6, comma 1, lett. h)
Tabella 4 – Le formalità pregiudizievoli e la loro rilevanza ai fini del divieto di stipula.

Il perimetro applicativo: presupposti soggettivi, oggettivi e negoziali

La natura speciale e sistematica della disposizione impone di precisarne l’effettivo ambito applicativo. A fronte di una formulazione dell’art. 8 che, sul piano letterale, non reca espresse delimitazioni né quanto all’oggetto né quanto ai soggetti della contrattazione, la dottrina ha elaborato fin dall’entrata in vigore della norma ricostruzioni divergenti, sintetizzate dallo studio con richiamo alla rassegna di G. Rizzi (Il divieto di stipula relativo a immobili da costruire: disciplina vigente e nuove prospettive, in Notariato, 4/2019, p. 391 ss.).

Tesi Contenuto Sostenitori e riscontri richiamati dallo studio
Applicazione generalizzata Impedimento «generalizzato», applicabile ogni volta che venga trasferito un immobile gravato da ipoteca o pignoramento, fabbricato o terreno, a prescindere dai requisiti soggettivi di venditore e acquirente Tenore letterale della norma
Applicazione a ogni cessione da costruttore a persona fisica Impedimento applicabile quando il venditore è un costruttore o un’impresa e l’acquirente una persona fisica: rilevano i requisiti soggettivi ma non quelli oggettivi dell’art. 1 Baralis; A. Semprini
Applicazione nei limiti dell’art. 1 La norma va letta nel contesto dell’intero provvedimento: il divieto di stipula opera solo nell’ambito di applicazione delineato dall’art. 1 (presupposti soggettivi, oggettivi e negoziali) Studio CNN n. 5812/C (G. Rizzi); Ferrucci, Ferrentino, Amoresano; A. Torroni; Cass., sez. II, 1° dicembre 2016, n. 24535; App. Roma, n. 2046/2022
Tabella 5 – Le tesi sull’ambito applicativo dell’art. 8 e i riscontri richiamati dallo studio.

Solo la terza tesi valorizza una lettura coordinata, logica e sistematica della disposizione, in coerenza con l’intero impianto della disciplina di protezione. Il divieto di stipula dell’art. 8 non può essere isolatamente considerato, ma deve essere ricondotto allo speciale sistema di tutela approntato dal legislatore a favore degli acquirenti di immobili da costruire, caratterizzato da una tipica situazione di asimmetria giuridica ed economica tra le parti. La specialità del regime si giustifica infatti nell’esigenza di proteggere il contraente debole nell’ambito di operazioni nelle quali il bene oggetto del trasferimento non è ancora venuto ad esistenza ovvero non è ultimato, con conseguente accentuazione del rischio contrattuale. Ne consegue che l’articolato sistema di tutele predisposto dal decreto è strutturalmente ancorato al ricorrere dei presupposti soggettivi, oggettivi e negoziali delineati dall’art. 1, che ne definisce il perimetro applicativo e che sono rimasti invariati anche a seguito delle modifiche introdotte dal d.lgs. n. 14/2019.

Il sistema chiuso delineato dalla Corte costituzionale

Una siffatta impostazione ha trovato un decisivo avallo nell’interpretazione costituzionalmente orientata offerta dalla sentenza n. 43 del 24 febbraio 2022 della Corte costituzionale, che ha qualificato il sistema delineato dal d.lgs. n. 122/2005 come «chiuso», in quanto rigorosamente delimitato dai presupposti fissati dalla legge delega e recepiti nella disposizione definitoria dell’art. 1. La Consulta ha infatti affermato che la normativa in esame delimita «l’intero raggio della tutela […] escludendo la possibilità di interpretare le norme del decreto legislativo al di fuori dei presupposti indicati nella delega», precludendo così ogni opzione ermeneutica di carattere estensivo sganciata dal perimetro normativamente tracciato.

Lo studio ricostruisce la portata della pronuncia sul piano degli interessi protetti. Le tutele «tipiche» della disciplina degli immobili da costruire, tra cui la fideiussione e la polizza decennale postuma, trovano la loro giustificazione in un interesse costituzionalmente garantito, la protezione del risparmio (art. 47 Cost.): il legislatore ha scelto di riservarne l’applicazione al promissario acquirente che contragga con chi abbia almeno presentato richiesta di permesso di costruire, a fronte del maggiore e specifico grado di meritevolezza del suo affidamento. Le norme contenute negli artt. 9 e 10 perseguono invece anche l’ulteriore, primaria esigenza di difendere il diritto inviolabile all’abitazione (art. 2 Cost.), da tutelare, in base al principio di uguaglianza (art. 3 Cost.), anche in capo all’acquirente che acquisti un immobile non ancora esistente e al di fuori di un iter amministrativo già avviato, la cosiddetta vendita «sulla carta».

In linea con tale ricostruzione, la giurisprudenza di legittimità ha ribadito la natura speciale e tipizzata della disciplina in materia di immobili da costruire, evidenziando come l’operatività delle relative tutele, e dunque anche del divieto di stipula dell’art. 8, presupponga il necessario concorso di tutti i requisiti individuati dall’art. 1 del decreto (Cass., 8 febbraio 2023, n. 3817). Il divieto di stipula non può essere esteso indiscriminatamente a qualsiasi atto avente ad oggetto immobili gravati da formalità pregiudizievoli, ma opera esclusivamente all’interno dei presupposti che perimetrano l’ambito applicativo della normativa speciale: al di fuori di essi continua a trovare applicazione il principio generale della libera circolazione dei beni immobili, pur in presenza di ipoteche o pignoramenti, restando tali vincoli opponibili secondo le regole ordinarie (App. Roma, sent. n. 2046/2022, depositata il 23 marzo 2022).

I presupposti soggettivi e oggettivi

Il contraente debole è identificato dall’art. 1, comma 1, lett. a) nell’«acquirente», persona fisica che sia promissaria acquirente o che acquisti un immobile da costruire, ovvero che abbia stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto l’acquisto o comunque il trasferimento non immediato, a sé o a un proprio parente in primo grado, della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su un immobile da costruire; ovvero colui il quale, ancorché non socio di una cooperativa edilizia, abbia assunto obbligazioni con la cooperativa per ottenere l’assegnazione in proprietà o l’acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su un immobile da costruire per iniziativa della stessa.

Il requisito della persona fisica non richiede anche la qualifica di consumatore: la norma si applica ogniqualvolta l’acquirente o il promissario acquirente sia una persona fisica, a prescindere dall’attività nell’esercizio della quale effettua l’acquisto (Trib. Padova, 12 febbraio 2014). Va invece ritenuto escluso dal perimetro, per difetto del presupposto soggettivo, il contratto preliminare stipulato tra due società, seguito dalla nomina da parte del promissario acquirente di un terzo persona fisica: il contratto per persona da nominare si perfeziona in tutti i suoi elementi prima della dichiarazione di nomina dell’eligendo, la quale ha soltanto l’effetto di far acquistare ex tunc all’eletto la qualifica di soggetto negoziale, nonché tutti i relativi diritti ed obbligazioni. Poiché in concreto l’operazione così prospettata può prestarsi a eludere la disciplina, lo studio suggerisce al notaio di sensibilizzare le parti verso un’applicazione volontaria della disciplina sugli immobili da costruire, con consegna della fideiussione e della polizza decennale postuma, secondo quanto previsto dalla giurisprudenza di merito (Trib. Potenza, 23 novembre 2022; Trib. Vicenza, 23 agosto 2022).

Il contraente forte è individuato dall’art. 1, comma 1, lett. b) nel «costruttore»: non un qualsiasi venditore operatore economico in edilizia, ma esclusivamente l’imprenditore o la cooperativa edilizia che promettano in vendita o che vendano un immobile da costruire, sia nel caso in cui lo stesso venga edificato direttamente dai medesimi, sia nel caso in cui la realizzazione della costruzione sia data in appalto o comunque eseguita da terzi. Non è dunque sufficiente che il venditore rivesta la qualifica di imprenditore: occorre che tale qualifica si accompagni a una relazione funzionale e dinamica con il bene, essendo la figura del costruttore caratterizzata non dal mero status soggettivo, ma dall’esercizio di un’attività di edificazione avente ad oggetto un immobile in corso di costruzione. Il «costruttore» non coincide inoltre con il «professionista» del Codice del consumo, che identifica il contraente forte in colui che utilizza il contratto nel quadro della propria attività imprenditoriale o professionale, anche per uno scopo a questa connesso (Cass. 14 luglio 2011, n. 15531): il costruttore è sempre un professionista, non viceversa. La Cassazione ha del resto riconosciuto che la disciplina del d.lgs. n. 122/2005 concorre, in presenza dei relativi presupposti applicativi, con le disposizioni a tutela del consumatore, in assenza di un rapporto di reciproca incompatibilità o esclusione (Cass., sez. VI, ord. n. 497/2021; nello stesso senso Trib. Perugia, 26 febbraio 2021, n. 343).

L’ambito oggettivo è individuato dall’art. 1, lett. d), che qualifica come «immobili da costruire» gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità (oggi segnalazione certificata di agibilità ex art. 24 del d.P.R. n. 380/2001). Il presupposto si radica nella peculiare condizione di rischio in cui versa l’acquirente, persona fisica, che impiega i propri risparmi per l’acquisto di un bene non ancora venuto ad esistenza o non ancora completato, con conseguente esposizione sia all’inadempimento del costruttore, sia al rischio di sua sottoposizione a procedure esecutive o concorsuali. Ove oggetto della contrattazione sia un fabbricato già ultimato, viene meno la situazione di asimmetria che giustifica la specialità dell’intervento legislativo, e la tutela dell’acquirente è adeguatamente assicurata dagli strumenti ordinari dell’ordinamento, in particolare dalle garanzie del codice civile in materia di circolazione dei beni immobili (Cass. civ., 20 marzo 2024, n. 7411; Trib. Catanzaro, sent. n. 696/2024). Non assume invece rilievo la destinazione d’uso dell’immobile, poiché l’art. 1 non introduce alcuna distinzione in tal senso.

Sotto il profilo temporale, il legislatore individua il dies a quo di operatività dell’apparato di garanzie nella presentazione della richiesta del permesso di costruire (Corte cost., 19 febbraio 2018, n. 32), circoscrivendo la disciplina alle contrattazioni relative a immobili per i quali il relativo procedimento amministrativo risulti almeno avviato. La disciplina non trova applicazione, per converso, nelle ipotesi di contrattazione avente ad oggetto immobili cosiddetti «sulla carta», cioè quando non sia stata ancora inoltrata alcuna richiesta di titolo abilitativo: in tal senso la Suprema Corte (Cass., 10 marzo 2011, n. 5749) ha escluso che dalla previsione della normativa di protezione possa derivare, per induzione, un divieto di porre come oggetto del contratto un immobile per il quale non sia stato ancora richiesto il titolo abilitativo. In tali casi il rischio assunto dall’acquirente non è assistito dalle garanzie speciali del d.lgs. n. 122/2005, ma resta regolato dagli strumenti generali dell’ordinamento e, in particolare, dalla disciplina della vendita di cosa futura degli artt. 1472 ss. c.c.

Il dies ad quem, decorso il quale la contrattazione esula dal perimetro applicativo, coincide con il momento in cui l’immobile si può considerare ultimato, quando risultino integrati i presupposti di legge che ne consentono la qualificazione in termini di agibilità. Secondo la giurisprudenza (Cass., ord. 10 agosto 2021, n. 22603; Cass., ord. n. 3817/2023), tale condizione può ritenersi integrata anche in assenza del certificato di agibilità: deve aversi riguardo non al dato formale, bensì allo stato di fatto del bene e al grado di completamento dell’opera edilizia. La mera mancanza del certificato non è dunque decisiva ai fini della qualificazione come ultimato, ma costituisce un indice sintomatico, in negativo, della eventuale incompletezza del manufatto ove sia espressione della necessità di ulteriori interventi edilizi non ancora eseguiti. La nozione di fabbricato ultimato nella disciplina in esame è diversa da quella dell’art. 31, comma 2, della legge 28 febbraio 1985, n. 47 e dell’ultimo comma dell’art. 2645-bis c.c., per i quali il fabbricato si intende ultimato se sia stato realizzato il rustico e completata la copertura, con un’anticipazione del momento della sua venuta ad esistenza. Il legislatore della disciplina di protezione considera invece «in costruzione» il fabbricato fino al momento in cui esso sia in condizioni tali da essere «agibile», e dà dunque rilievo a ogni opera che si colloca dopo l’avvenuta richiesta del permesso di costruire e prima del completamento di opere, impianti e finiture necessarie al rilascio del certificato di agibilità: lo scopo è proteggere l’acquirente fino a che l’immobile non sia pienamente realizzato nelle finalità per le quali è stato fatto oggetto di attività negoziale.

Le ristrutturazioni edilizie e il criterio del collaudo statico

Un profilo di particolare interesse è l’applicazione della normativa di protezione agli interventi sul patrimonio edilizio preesistente. Nonostante la mancanza di un’espressa previsione normativa, la tesi prevalente, alla quale ha aderito la giurisprudenza anche nei più recenti interventi, ritiene applicabile la normativa anche agli interventi edilizi riconducibili alla ristrutturazione, purché ne derivi la realizzazione di un immobile «nuovo e diverso» dal preesistente: come nella edificazione ex novo, così anche nella ristrutturazione edilizia l’immobile dedotto in contratto non esiste ancora nella consistenza voluta dalle parti (App. Milano, 31 marzo 2021, n. 1025; Trib. Bergamo, 14 marzo 2022; Trib. Firenze, 30 marzo 2022; Cass., 26 agosto 2020, n. 17812; Cass., ord. 8 febbraio 2023, n. 3817). In termini recenti la Cassazione ha formulato il principio secondo cui la disciplina del d.lgs. n. 122/2005 è dettata per gli immobili «da costruire» e potrebbe estendersi solo agli immobili sottoposti a ristrutturazione cosiddetta maggiore; il ricorso alle sue disposizioni è possibile solo se l’immobile non sia stato oggetto di completamento e sia quindi ancora da ultimare nei suoi aspetti strutturali e identificativi, mentre la normativa non si applica non solo per gli immobili completati ma anche per quelli sui quali siano ancora da eseguire opere secondarie o di rifinitura, comunque non incidenti sulle loro caratteristiche strutturali (Cass., sez. II, 17 dicembre 2025, n. 32964).

Il tradizionale criterio fondato sulla distinzione edilizio-urbanistica tra ristrutturazione «pesante», soggetta a permesso di costruire o a «super scia» e assoggettata alla disciplina sugli immobili da costruire, e ristrutturazione «leggera», esclusa da tale ambito, non appare più decisivo. Le recenti modifiche al Testo Unico dell’edilizia (d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380) hanno infatti attenuato il collegamento tra tipologia dell’intervento e titolo abilitativo richiesto, poiché il solo titolo edilizio ha ormai assunto significanza «neutra» rispetto alla portata innovativa o meramente conservativa dell’intervento. Un elemento distintivo idoneo a discriminare gli interventi assoggettati alle tutele da quelli esclusi può rinvenirsi nel d.m. 20 luglio 2022, n. 154 (G.U. 21 ottobre 2022, n. 247), recante il regolamento in materia di polizza assicurativa decennale postuma: il decreto, che non contiene alcun riferimento al «titolo abilitativo», valorizza il collaudo statico quale elemento oggettivo idoneo a esprimere il grado di incidenza dell’intervento sull’organismo edilizio e, conseguentemente, la sua rilevanza nel sistema delle tutele.

Intervento edilizio Collaudo statico Normativa di protezione
Demolizione e ricostruzione; ripristino di edifici o parti di essi; sopraelevazione e ampliamento, anche all’interno della sagoma Nuovo collaudo o ricollaudo statico necessario Applicabile
Ristrutturazione conservativa che conduca a un organismo «in tutto o in parte diverso» dal precedente, con aumento di volumetria Nuovo collaudo o ricollaudo statico necessario Applicabile
Ristrutturazione conservativa «minore»: senza demolizioni, ricostruzioni o sostituzioni di elementi dell’edificio e senza alterazione di volumetria e superficie Non necessario Non applicabile: non viene realizzato un immobile nuovo e diverso
Tabella 6 – Interventi edilizi sull’esistente e applicabilità della normativa di protezione secondo il criterio del collaudo statico.

Alla luce della ricostruzione operata deve dunque ritenersi che il divieto di stipula previsto dall’art. 8 operi esclusivamente all’interno del perimetro applicativo delineato dall’art. 1 del decreto, in presenza cioè dei presupposti soggettivi, oggettivi e negoziali che caratterizzano la speciale disciplina di protezione degli acquirenti di immobili da costruire. Al di fuori di tale ambito continua a trovare applicazione il principio generale della libera circolazione dei beni immobili in presenza di formalità pregiudizievoli, secondo le ordinarie regole codicistiche.

Le fattispecie negoziali soggette al divieto di stipula

Una volta definito il perimetro applicativo della disciplina, occorre individuare quali siano le fattispecie negoziali concretamente soggette al divieto di stipula. Sebbene la disposizione faccia espresso riferimento alla «compravendita», deve ritenersi che il suo ambito applicativo si estenda a tutte le fattispecie negoziali a titolo oneroso produttive di effetti traslativi. Depone in tal senso innanzitutto il carattere, unanimemente condiviso, della vendita quale «prototipo dei contratti traslativi»; in secondo luogo, il decreto utilizza il riferimento alla sola compravendita anche in ulteriori disposizioni, quali ad esempio l’art. 4 in tema di assicurazione, dove non sembra dubbio che la ratio debba estendersi a tutte le altre tipologie negoziali che abbiano come effetto il trasferimento di immobili da costruire (G. Petrelli, op. cit., p. 315; nello stesso senso A. Semprini, op. cit., p. 1224 ss.). La ratio della norma è quella di intervenire a tutela dell’acquirente contraente debole allorché il contratto stipulato rappresenti l’ultima occasione per subordinare il proprio consenso alla preventiva eliminazione delle formalità pregiudizievoli (G. Petrelli, op. cit., p. 315).

Il divieto di stipula, in difetto di cancellazione o frazionamento, deve dunque ritenersi operante ogniqualvolta il contratto produca direttamente effetti reali, ancorché differiti. Non si estende, invece, ai contratti preliminari e comunque a tutte quelle fattispecie negoziali in cui è richiesta una nuova e ulteriore manifestazione di consenso perché si produca l’effetto traslativo. Il divieto di stipula impedisce inoltre, secondo il Tribunale di Milano (sent. 8 gennaio 2025, n. 157), la stessa pronuncia della sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c.: essa, in ragione della sua funzione sostitutiva di un atto negoziale dovuto dalle parti, non può realizzare un effetto maggiore o diverso da quello che si può ottenere in via negoziale, sicché nel caso di ipoteca non frazionata gravante sull’intero immobile il trasferimento non è possibile perché impedito dalla legge (in senso analogo Trib. Benevento, sez. II, 17 gennaio 2019, n. 89, e Trib. Roma, 11 giugno 2024, n. 1000).

Il contratto preliminare resta escluso dal divieto

Va senza dubbio escluso dall’ambito di applicazione del divieto di stipula il contratto preliminare: la titolarità del bene permane in capo al promittente venditore sino alla stipula del contratto definitivo e il trasferimento della proprietà del bene presuppone, comunque, un nuovo consenso da parte dell’acquirente. Il preliminare comporta infatti esclusivamente l’assunzione di un obbligo di fare, consistente nell’impegno delle parti a prestare il proprio consenso alla conclusione di un successivo contratto definitivo (art. 1351 c.c.), mediante il quale soltanto, in forza di una nuova e autonoma manifestazione di volontà, si realizza l’effetto traslativo della proprietà (V. Verdicchio, La permuta. Artt. 1552-1555, in Commentario del codice civile fondato da P. Schlesinger e diretto da F.D. Busnelli, Milano, Giuffrè, p. 45). La costante giurisprudenza afferma che il preliminare produce esclusivamente effetti obbligatori e non è idoneo a produrre effetti traslativi, sia nel preliminare cosiddetto «puro», sia quando esso si configuri come preliminare «ad effetti anticipati» (Cass., sez. un., 27 marzo 2008, n. 7930; Cass. 1° marzo 2010, n. 4863; Cass. 15 maggio 2015, n. 10009; Cass. 16 marzo 2016, n. 5211; Cass., ord. n. 31369/2022; Cass., ord. n. 32821/2023). Sul regime del contratto preliminare nella disciplina di tutela, e in particolare sui rimedi in caso di inadempimento, si rinvia all’analisi dell’inadempimento del promissario acquirente e del preliminare TAIC.

Il preliminare di immobile da costruire dovrà indicare, stante quanto previsto dall’art. 6, comma 1, lett. h) del d.lgs. n. 122/2005, l’eventuale esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli gravanti sull’immobile, con specificazione dell’ammontare, del soggetto a favore del quale risultano e del titolo dal quale derivano, ed in tale sede il notaio avrà cura di precisare gli obblighi del costruttore in ordine alla cancellazione o al frazionamento dell’ipoteca. Sarà invece al momento della stipula del contratto definitivo, sede del cosiddetto «controllo delle sopravvenienze» (A. Torroni, Autonomia contrattuale e finanziamento privato. Preliminare trascritto, vendita con riserva della proprietà, vendita con patto di riscatto, prestito vitalizio ipotecario, Relazione al Convegno della Scuola di Notariato di Bologna «Rolandino Passaggeri», 18 giugno 2015, secondo il quale chi stipula il definitivo non riproduce la volontà del preliminare, ma esprime una nuova volontà fondata sul controllo dei fatti sopravvenuti, come confermerebbe testualmente l’art. 1822 c.c.), che il notaio dovrà verificare l’avvenuto compimento degli atti necessari alla cancellazione delle formalità pregiudizievoli eventualmente indicate nel preliminare, in coerenza con l’orientamento della giurisprudenza che individua nel definitivo il momento in cui deve essere verificata la piena possibilità giuridica del trasferimento (Focus pubblicistico CNN n. 212-2021/P, Il rapporto tra contratto preliminare nullo e contratto definitivo di compravendita d’immobili da costruire, a cura di A. Belisario, A. Musto, A. Torroni). Il preliminare assume dunque rilievo quale momento di emersione delle formalità pregiudizievoli eventualmente gravanti sull’immobile, mentre la verifica della loro effettiva eliminazione è destinata a svolgersi in sede di stipula del definitivo. Sarebbe del resto inimmaginabile, secondo G. Petrelli (op. cit., p. 317), assoggettare il preliminare ai medesimi divieti previsti per il contratto definitivo, perché in tal modo si finirebbe praticamente con il bloccare la contrattazione immobiliare.

Un’eccezione a questo principio generale è rappresentata dal contratto di rent to buy, disciplinato dall’art. 23 del d.l. 12 settembre 2014, n. 133, convertito con l. 11 novembre 2014, n. 164. Nonostante il contratto di godimento in funzione di futura alienazione non produca effetti traslativi, nemmeno differiti, poiché il trasferimento non è programmato come effetto del primo contratto ma rimane subordinato a una scelta discrezionale del conduttore, l’art. 23, comma 4, dispone che, se uno dei suddetti contratti ha per oggetto un’abitazione, il divieto di cui all’art. 8 del d.lgs. n. 122/2005 opera fin dalla concessione del godimento.

La vendita di cosa futura, la permuta e gli altri contratti a effetti reali differiti

Ricadono invece senza dubbio nell’ambito di applicazione del divieto di stipula tanto la compravendita quanto, più in generale, tutti i contratti traslativi a titolo oneroso che abbiano ad oggetto un immobile «da costruire», beninteso purché ricorrano tutti i presupposti soggettivi e oggettivi dell’art. 1, comma 1, del d.lgs. n. 122/2005. Secondo l’orientamento prevalente tali fattispecie vanno ricondotte al modello normativo della vendita di cosa futura, disciplinata dall’art. 1472 c.c.: con la conclusione del contratto sorge in capo al costruttore alienante l’obbligazione di far acquistare all’altra parte l’edificio o la porzione di edificio da realizzare, provvedendo a tutto quanto necessario affinché il bene venga ad esistenza. L’effetto traslativo a favore dell’acquirente si produce automaticamente, ma in un momento successivo, quello in cui il bene viene ad esistenza, che nella prassi viene pattiziamente fatto coincidere con il momento in cui le opere sono state completate e sussistono le condizioni di legge per la presentazione della segnalazione certificata di agibilità.

Nella permuta «di cosa presente con cosa futura», in cui lo scambio ha ad oggetto la proprietà di un suolo edificabile con unità immobiliari da costruire sul medesimo suolo, la proprietà del suolo si trasferisce immediatamente, mentre il trasferimento della proprietà delle costruende unità immobiliari avverrà, in base al combinato disposto degli artt. 1472 e 1555 c.c., solo al momento della loro venuta a esistenza (sul tema, la trattazione della permuta di bene presente con bene futuro). Anche la Cassazione ha riconosciuto che la permuta di cosa presente con cosa futura presenta al contempo i tratti sia di un contratto a effetti reali immediati sia di un contratto a effetti reali differiti, e ha ritenuto la disposizione applicabile a tutti gli atti traslativi della proprietà immobiliare, con effetti immediati o differiti, posti in essere dal costruttore a favore di una persona fisica (Cass., sez. II, 11 luglio 2025, n. 19109). Tali fattispecie si configurano, al pari delle altre «vendite obbligatorie», quali contratti ad effetti reali differiti, retti dal principio consensualistico espresso dall’art. 1376 c.c.: l’effetto reale del trasferimento, sebbene cronologicamente successivo alla conclusione del contratto, trova comunque la propria fonte diretta nel contratto stesso, senza necessità di ulteriori atti dispositivi.

Il successivo atto di identificazione catastale, ben noto alla prassi notarile, nel quale vengono riportati i dati catastali delle porzioni di fabbricato una volta ultimate, ai fini della voltura catastale e della pubblicità nei registri immobiliari, non ha natura traslativa. Esso viene pubblicizzato mediante apposita annotazione a integrazione della trascrizione del precedente atto di alienazione di cosa futura e svolge esclusivamente una funzione ricognitiva e integrativa della pubblicità immobiliare. In altre parole, tanto nella vendita di immobile da costruire quanto nella permuta di bene presente con bene futuro, il trasferimento della proprietà trova la sua fonte nel contratto di alienazione, mentre gli atti successivi eventualmente posti in essere nella prassi negoziale restano confinati a una funzione meramente ricognitiva, senza incidere sulla produzione dell’effetto traslativo.

Le conclusioni non mutano qualora le parti, nell’esercizio dell’autonomia negoziale, convengano di differire la produzione dell’effetto reale a un momento successivo rispetto alla «venuta ad esistenza del bene» (art. 1465, comma 2, c.c.), ovvero decidano di apporre al contratto una condizione sospensiva. La prima ipotesi ricorre quando le parti stabiliscono che il trasferimento si produca al momento della consegna del bene, risultante da apposito verbale, oppure lo differiscano alla sottoscrizione di un successivo atto ricognitivo attestante l’avvenuto completamento dei lavori, l’accatastamento delle unità o la presentazione della segnalazione certificata di agibilità. La seconda ricorre quando le parti convengono di subordinare l’efficacia del trasferimento all’avvenuto integrale pagamento del prezzo (condizione sospensiva di inadempimento, ammessa da dottrina e giurisprudenza), impegnandosi a sottoscrivere un successivo atto di accertamento, funzionale all’annotamento in margine alla trascrizione dell’atto ai sensi dell’art. 2668, comma 3, c.c. In entrambe le fattispecie l’effetto traslativo resta integralmente e soltanto riconducibile alla originaria manifestazione di volontà contenuta nel contratto, che costituisce l’unica fonte e la causa del trasferimento, ancorché differito: anche tali fattispecie, in quanto idonee a produrre effetti reali seppur differiti, rientrano dunque nell’ambito di applicazione del divieto di stipula.

Ad analoghe conclusioni deve giungersi quando al negozio traslativo di immobile da costruire venga apposto il patto di riservato dominio. Il patto consente al venditore di conservare la titolarità del bene fino all’integrale pagamento del prezzo; l’atto di quietanza con cui il venditore attesta l’avvenuto pagamento e il conseguente acquisto della proprietà da parte dell’acquirente assume natura meramente ricognitiva, configurandosi come negozio di accertamento di un effetto traslativo già verificatosi in forza del contratto originario e dell’avveramento della condizione sospensiva rappresentata dal saldo del prezzo. Il contratto è dunque autosufficiente rispetto al trasferimento, non richiedendo alcuna ulteriore manifestazione di volontà negoziale successiva al consenso originariamente prestato. Di opposto avviso è S. Uttieri (Il divieto di stipula di cui all’art. 8 d.lgs. n. 122/2005: attuale stato dell’interpretazione e nuove prospettive, in Notariato, 6/2022, p. 580), il quale reputa sufficiente per superare il divieto di stipula la previsione, nell’atto di disposizione del bene futuro, che la proprietà del bene da costruire si trasferisca non al momento della sua venuta ad esistenza, ma successivamente, con la stipula di un verbale di accertamento della venuta ad esistenza del bene medesimo e della sua identificazione catastale. La tesi non appare condivisibile alla luce della ricostruzione che precede: essa attribuisce a un atto meramente ricognitivo un effetto che l’ordinamento riconduce al contratto originario, e rischia di risolversi in un mero artificio elusivo del divieto, incompatibile con la ratio della norma.

Sul piano pratico, un’ulteriore ricaduta riguarda i complessi immobiliari finanziati con mutuo fondiario. Come evidenzia G. Petrelli (op. cit., p. 320 ss.), se l’ipoteca iscritta è a garanzia di finanziamento fondiario, trova applicazione l’art. 39, comma 6, TUB che, per procedere alla suddivisione del finanziamento in quote e, correlativamente, al frazionamento dell’ipoteca a garanzia, richiede necessariamente che l’unità immobiliare sia in condizioni tali da poter essere accatastata, ancorché in corso di costruzione. Ne consegue che, se la porzione di fabbricato è ancora al rustico e, in conseguenza dello stadio non avanzato della costruzione, non può essere ancora accatastata, la vendita risulta oggi preclusa dal disposto dell’art. 8: si tratta di una consistente limitazione dell’autonomia privata, che di fatto impedisce al costruttore di un complesso immobiliare finanziato con un mutuo fondiario la vendita al rustico degli appartamenti prima del relativo accatastamento. Se invece l’ipoteca non è fondiaria, è possibile procedere alla vendita dell’immobile in costruzione, purché previo frazionamento dell’ipoteca con accollo della quota di mutuo da parte dell’acquirente, ovvero previa cancellazione dalle unità in costruzione in ottemperanza alla prescrizione dell’art. 8. Lo studio precisa, per completezza, che il divieto di stipula non trova invece applicazione alla «negoziazione statica» di un bene immobile «al rustico» già esistente: l’acquirente acquista immediatamente la piena proprietà dell’immobile esistente e già edificato, sebbene a uno stadio rustico (così G. Rizzi, Studio n. 245-2018/P, L’acquisto di immobile da costruire. Tutele vigenti e nuove tutele dopo l’entrata in vigore del d.lgs. 12 gennaio 2019, n. 14, approvato dalla Commissione Studi Pubblicistici del CNN il 16 marzo 2019).

L’immobile ultimato e agibile e la sequenza preliminare-definitivo

La contrattazione che ha per oggetto il trasferimento di un immobile ultimato ed agibile, ancorché di nuova costruzione, deve ritenersi in linea generale esclusa dall’ambito del divieto di stipula (Cass., 1° dicembre 2016, n. 24535). La giurisprudenza, anche di legittimità, focalizza l’attenzione sull’ambito oggettivo della normativa, che trova applicazione unicamente quando la contrattazione abbia ad oggetto «immobili da costruire» nella definizione dell’art. 1, comma 1, lett. d) del decreto (Cass. n. 3817/2023; Cass. n. 7411/2024). Soltanto in presenza di una contrattazione che abbia a oggetto immobili ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata si giustifica l’applicazione dello speciale sistema di protezione: quando oggetto della contrattazione è un fabbricato ultimato, le parti si trovano su un piano di sostanziale parità e non si giustifica il sacrificio dell’interesse del costruttore, ritenuto legittimo solo quale correttivo di una disparità di posizioni di forza che non ricorre. Le parti troveranno sufficiente e idonea protezione dalle garanzie «comuni» predisposte dal codice civile: la tutela dell’acquirente a fronte della presenza di trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli sarà affidata all’ordinario rimedio dell’art. 1482 c.c.

Il divieto di stipula torna però operante qualora la compravendita, o più in generale il trasferimento a titolo oneroso, di un immobile ultimato ed agibile costituisca l’esecuzione di un contratto preliminare di immobile «da costruire», si innesti cioè in una sequenza procedimentale «preliminare-definitivo». La tesi è stata sostenuta per primo da G. Rizzi (Studio n. 5812/C, cit., e Il divieto di stipula relativo a immobili da costruire, cit., p. 392), e ripresa da S. Uttieri (op. cit., p. 580) e dal Comitato interregionale dei consigli notarili delle Tre Venezie. Anche con riferimento all’art. 8 deve ritenersi operante il medesimo meccanismo «a formazione progressiva» già riscontrabile nell’art. 4 del decreto: in tale disposizione il presupposto dell’obbligo di consegna della polizza assicurativa indennitaria è rappresentato dalla stipula di un contratto ad effetti traslativi non immediati, mentre la consegna della polizza deve intervenire nel momento in cui si realizza il trasferimento della proprietà. Così come per l’obbligo di consegna della postuma decennale, anche in questo caso la sequenza preliminare-definitivo costituisce elemento dirimente per l’attivazione del divieto.

Nella sequenza occorre distinguere tra presupposto dell’impedimento e atto cui l’impedimento si riferisce: il primo coincide con il preliminare relativo a un immobile da costruire, mentre l’atto colpito dall’impedimento è il successivo contratto definitivo, anche se avente ad oggetto un immobile ormai ultimato o già dotato di agibilità. Il notaio chiamato a ricevere un definitivo di compravendita di immobile finito ed agibile dovrà quindi applicare la normativa di protezione, e dunque conformarsi al divieto, ogniqualvolta il bene sia stato oggetto, in «costruzione», di un contratto preliminare. Ai fini della verifica, occorre distinguere. Quando la contrattazione abbia ad oggetto un immobile realizzato sulla base di titolo abilitativo richiesto o presentato successivamente al 16 marzo 2019, l’obbligo di ricorrere all’intervento notarile già in sede di stipula del preliminare, con la conseguente trascrizione ai sensi dell’art. 2645-bis c.c., rende agevolmente verificabile l’eventuale avvenuta stipulazione del preliminare attraverso l’esame dei registri immobiliari. La forma pubblica o autenticata è richiesta a pena di nullità: la giurisprudenza di merito ravvisa nella forma prescritta dall’art. 6 un requisito ad substantiam, sicché il preliminare concluso con semplice scrittura privata è viziato da nullità per difetto di forma (Trib. Bari, 29 gennaio 2026, n. 644; Trib. Treviso, 30 gennaio 2026, n. 124; Trib. Milano, 10 luglio 2025, n. 5733).

Quando la contrattazione abbia invece ad oggetto un immobile realizzato in base a titolo abilitativo richiesto o depositato in data anteriore all’entrata in vigore del d.lgs. n. 14/2019, l’esistenza di pagamenti effettuati dalla parte acquirente prima del rogito, in un momento nel quale l’immobile non era ancora dotato dei requisiti per essere dichiarato agibile, può costituire un indice circa l’esistenza di pregressi accordi tra le parti; a tale riguardo l’art. 35, comma 22, del d.l. 4 luglio 2006, n. 223, convertito con l. 4 agosto 2006, n. 248, impone alle parti, all’atto di cessione di un immobile, di rendere apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà recante l’indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo. In tali casi competerà al prudente apprezzamento del notaio valutare la ricorrenza dei presupposti per l’applicazione alla fattispecie della normativa di protezione. Resta in ogni caso ferma, nel rispetto delle finalità di tutela perseguite dalla disciplina, la funzione del notaio di informazione e consulenza, volta a porre il contraente più debole nella effettiva condizione di esercitare i diritti e le tutele riconosciuti dall’ordinamento.

Fattispecie Divieto di stipula Rilievo
Compravendita di immobile da costruire (art. 1472 c.c.) Opera Contratto a effetti reali differiti, con effetto traslativo alla venuta ad esistenza
Permuta di cosa presente con cosa futura Opera Contratto a effetti reali immediati e differiti (Cass. n. 19109/2025)
Vendita con condizione sospensiva del pagamento del prezzo, riserva di dominio o atto ricognitivo successivo Opera L’effetto traslativo deriva dal contratto originario; gli atti successivi sono ricognitivi
Sentenza ex art. 2932 c.c. Impedisce la pronuncia Trib. Milano n. 157/2025: non può produrre un effetto maggiore o diverso di quello negoziale
Contratto preliminare, anche ad effetti anticipati Non opera Effetti solo obbligatori; art. 6, comma 1, lett. h) come presidio informativo
Rent to buy avente ad oggetto un’abitazione Opera fin dalla concessione del godimento Art. 23, comma 4, d.l. n. 133/2014
Compravendita di immobile ultimato e agibile, senza preliminare di immobile da costruire Non opera Tutela affidata all’art. 1482 c.c.
Definitivo di immobile ultimato in esecuzione di preliminare di immobile da costruire Opera Sequenza preliminare-definitivo; meccanismo a formazione progressiva
Tabella 7 – Le fattispecie negoziali assoggettate o sottratte al divieto di stipula.

Le tecniche negoziali alternative al divieto di stipula e i loro limiti

A differenza di quanto accade nella ordinaria contrattazione immobiliare, nella negoziazione che ricade all’interno del perimetro della normativa di protezione le parti subiscono una significativa limitazione della loro autonomia negoziale, poiché non sono libere di scegliere di concludere il contratto in presenza di formalità pregiudizievoli non assentite di cancellazione o di frazionamento, qualora ne ricorrano i presupposti. A ciò deve aggiungersi che l’art. 5, comma 1-bis, del d.lgs. n. 122/2005 non consente all’acquirente di rinunciare alle tutele previste dal decreto: la norma prevede la irrinunciabilità delle tutele da parte dell’acquirente e dispone altresì che ogni clausola contraria è viziata da nullità e deve intendersi come non apposta.

Nella prassi possono tuttavia emergere situazioni in cui il divieto di stipula dell’art. 8 si pone in contrasto con un interesse concreto e meritevole di tutela in capo all’acquirente, contraente debole. Questi potrebbe avere interesse a differire il frazionamento dell’ipoteca a un momento successivo alla stipula, al fine di accelerare il perfezionamento dell’acquisto senza dover attendere i tempi dell’istituto mutuante. In presenza di mutuo fondiario, in caso di inerzia della banca, l’acquirente può attivare i rimedi dell’art. 7 del decreto; la situazione risulta più complessa nelle ipotesi di mutui ipotecari non fondiari o di altre iscrizioni ipotecarie, nelle quali il creditore non è tenuto al frazionamento e può quindi, di fatto, impedire la stipula degli atti di trasferimento. Analoghe criticità si riscontrano in tema di cancellazione delle ipoteche, ove il debito non sia accollabile all’acquirente per divieti contenuti nel contratto di finanziamento o per la struttura stessa del rapporto obbligatorio, nonché nelle ipotesi di cancellazione del pignoramento.

Le parti potrebbero anche avere interesse a stipulare l’atto prima che il creditore ipotecario abbia prestato il proprio assenso alla cancellazione dell’ipoteca. Una tale situazione può verificarsi, ad esempio, quando l’acquirente ricorra a un mutuo e la banca mutuante disponga l’erogazione della somma soltanto ad avvenuta iscrizione dell’ipoteca; ovvero nella vendita di un bene soggetto a vincolo ai sensi del d.lgs. 22 gennaio 2004, n. 42, ove è interesse dell’acquirente procedere al pagamento del prezzo solo una volta che siano decorsi i termini di legge, e quindi al mancato esercizio della prelazione di cui all’art. 60 del d.lgs. n. 42/2004. A sua volta il venditore, se deve reperire dal pagamento del prezzo la provvista necessaria per estinguere il debito ipotecariamente garantito, non riesce a ottenere il consenso alla cancellazione del gravame da parte del creditore ipotecario prima che questi abbia incassato.

In questi casi il notaio deve opporre sempre e comunque il proprio rifiuto alla stipula? In altre parole, il divieto di stipula si configura come ostacolo insuperabile, ovvero è possibile sciogliere il nodo gordiano attraverso soluzioni negoziali che consentano all’acquirente di conseguire, anche in questi casi, il «bene della vita», conciliando il disposto dell’art. 8 con l’assetto di interessi alla cui protezione è preordinato l’intero impianto normativo del decreto? Lo studio esamina le principali risposte della dottrina, muovendo da un dato: i meccanismi che si limitano a differire o condizionare l’effetto traslativo non bastano a sottrarre la fattispecie al divieto, occorrendo una diversa architettura negoziale che, senza risolversi in un mero artificio elusivo, consenta di evitarne l’applicazione in termini di piena legittimità e nel rispetto degli interessi delle parti.

Una prima soluzione teoricamente prospettabile è rappresentata dalla sottoposizione dell’intero contratto alla condizione sospensiva della successiva cancellazione o del successivo frazionamento delle formalità pregiudizievoli. Secondo un’attenta dottrina (G. Petrelli, op. cit., p. 323), tale meccanismo sarebbe però difficilmente compatibile con il disposto dell’art. 8, tenuto conto che il divieto di stipula imposto al notaio è formulato in termini assoluti e non potrebbe essere superato mediante il semplice condizionamento degli effetti del contratto. La conclusione è coerente con la ricostruzione delle fattispecie assoggettate al divieto: un contratto i cui effetti reali sono soltanto sospesi resta un contratto a effetti reali differiti, e come tale rientra nell’ambito applicativo dell’art. 8.

La scomposizione della vicenda traslativa: preliminare, definitivo e pagamento traslativo

Appare necessario fare ricorso a soluzioni negoziali idonee a scomporre la vicenda traslativa in due distinte fasi, nelle quali il negozio stipulato quando l’immobile è ancora in costruzione non sia, di per sé, idoneo a produrre l’effetto traslativo, che risulta invece rimesso a un successivo e autonomo atto negoziale. Ciò può avvenire innanzitutto utilizzando la classica sequenza procedimentale «preliminare-definitivo», con la stipula quindi di un contratto preliminare di vendita, o di permuta, di immobile da costruire, seguito dal relativo contratto definitivo una volta che l’immobile sarà venuto ad esistenza. Nel preliminare il notaio potrà procedere alla stipula pur in presenza di formalità pregiudizievoli, indicandole ai sensi dell’art. 6, comma 1, lett. h); il controllo dell’avvenuto compimento degli atti necessari alla loro eliminazione sarà rimandato alla stipula del definitivo.

Se si condivide la natura derogabile della regola consensualistica del consenso traslativo, diviene possibile configurare anche altre sequenze negoziali idonee a scomporre la vicenda traslativa: in una prima fase, a carattere obbligatorio, si colloca un contratto causale produttivo di un’obbligazione di dare in senso tecnico, consistente nell’obbligo di trasferire il bene; segue una seconda fase, a carattere dispositivo, rappresentata da un successivo negozio solutorio, il cosiddetto pagamento traslativo, che trova il proprio presupposto causale esterno nel contratto originario e nell’obbligazione di trasferire da esso derivante. La derogabilità in via convenzionale del principio consensualistico è sostenuta dalla dottrina più recente (Luminoso, La vendita, in Trattato di diritto civile e commerciale diretto da Cicu, Messineo e Mengoni, continuato da Schlesinger, Milano, 2014, p. 51; V. Verdicchio, La permuta, cit., p. 41), la quale ravvisa nell’art. 1376 c.c. una norma di natura interpretativa, volta a far ritenere, nel dubbio circa l’effettiva volontà delle parti, che queste abbiano voluto programmare la vicenda secondo il modello del consenso traslativo, ferma restando la possibilità di una diversa volontà diretta a dissociare titulus e modus adquirendi. Il trasferimento poggia dunque su una «causa esterna»: non è un negozio astratto, poiché ha sempre un fondamento causale, sebbene estrinseco alla sua struttura.

Una costruzione negoziale così strutturata può rivelarsi di particolare interesse nella permuta di «bene presente con bene futuro», che si configura ogniqualvolta il sinallagma abbia ad oggetto il trasferimento di un terreno a fronte dell’attribuzione di unità immobiliari da edificare sul medesimo. L’interesse del costruttore, che vuole procedere da subito a realizzare l’intervento edilizio sul terreno, è incompatibile con la conclusione di un negozio a effetti meramente obbligatori, quale è il preliminare, avente ad oggetto l’area. D’altro canto, la «classica» permuta di bene presente con bene futuro preclude il ricorso al finanziamento bancario, tenuto conto che la presenza di un’ipoteca a garanzia di finanziamento iscritta sull’immobile, anche in virtù di un consenso prestato, quale terzo datore di ipoteca, dal proprietario del terreno prima della stipula della permuta, contrasta con il divieto di stipula dell’art. 8. In tal senso si è espressa la Cassazione nella sentenza n. 19109 dell’11 luglio 2025, secondo cui il contratto di permuta stipulato a cura del notaio richiedeva, ai sensi dell’art. 8, la suddivisione del finanziamento in quote ai fini del frazionamento dell’ipoteca, proprio al fine di scongiurare l’effetto pregiudizievole, che la norma ha inteso evitare e che si è in concreto verificato, che l’acquirente delle due unità immobiliari oggetto di permuta si trovasse esposto alla garanzia reale per l’intero debito contratto dal costruttore.

Una possibile soluzione, idonea a soddisfare l’interesse delle parti senza impingere nel divieto di stipula dell’art. 8, è quella di strutturare il contratto di permuta come immediatamente produttivo di effetti reali per il terreno, che viene trasferito immediatamente al costruttore, mentre l’attribuzione delle unità immobiliari da costruire viene fatta dipendere non già dalla loro mera venuta a esistenza, bensì dalla stipula di un successivo negozio dispositivo, autonomo e causalmente fondato sul rapporto originario. Con riferimento alla seconda prestazione, in deroga al principio consensualistico, la permuta deve essere strutturata come negozio privo di efficacia reale, dal quale sorge al costruttore, divenuto proprietario del suolo, un’obbligazione di dare in senso tecnico, consistente nell’obbligo di trasferire l’immobile previa realizzazione della costruzione, da adempiere con un successivo «pagamento traslativo» (V. Verdicchio, La permuta, cit., p. 57 e p. 90 ss.).

Così strutturando il negozio, il notaio potrà procedere alla stipula del contratto anche in presenza di formalità pregiudizievoli, analogamente a quanto avviene in sede di contratto preliminare. Sarà al momento della stipula del negozio di trasferimento costituente «pagamento traslativo», quale sede del cosiddetto «controllo delle sopravvenienze», che il notaio dovrà verificare l’avvenuto compimento degli atti necessari all’eliminazione delle formalità pregiudizievoli eventualmente indicate nella permuta, in coerenza con l’orientamento che individua nel definitivo il momento in cui deve essere accertata la piena possibilità giuridica del trasferimento. Impostato così il contratto, la trascrizione del segmento «obbligatorio» della permuta avente ad oggetto il bene futuro produce gli effetti tipici della trascrizione del contratto preliminare di compravendita ai sensi dell’art. 2645-bis c.c. A differenza di quanto accade nella permuta «classica» di cosa presente con cosa futura, nella quale, secondo l’orientamento prevalente della dottrina e della giurisprudenza più recente (Luminoso, La vendita, cit., p. 203 ss.; Cass. 21 luglio 2009, n. 16921; Cass. 10 marzo 1997, n. 2126), gli effetti della trascrizione, con riferimento al bene futuro, non retroagiscono ma si producono solo al momento della venuta ad esistenza del bene, nel caso in esame la trascrizione, che produce gli effetti prenotativi dell’art. 2645-bis c.c., prevale sull’ipoteca che venisse successivamente iscritta sull’area a garanzia del finanziamento del costruttore.

Sul piano operativo ne discende che il costruttore che volesse ricorrere a un finanziamento ipotecario dovrà necessariamente stipularlo prima dell’acquisto, facendo intervenire il proprietario del suolo quale terzo datore di ipoteca. In caso contrario le ragioni della banca sono destinate a recedere a fronte degli effetti prenotativi derivanti dalla trascrizione del contratto di permuta.

Il deposito del prezzo sul conto dedicato del notaio

Un ulteriore strumento è rappresentato dal deposito delle somme sul conto dedicato del notaio (art. 1, comma 63, lett. c, della l. 27 dicembre 2013, n. 147), quando la provvista derivante dal pagamento del prezzo deve essere utilizzata per ottenere la cancellazione delle formalità pregiudizievoli; sul tema si rinvia alla trattazione del deposito del prezzo presso il notaio. Lo strumento può assumere una funzione di riequilibrio degli interessi in gioco, purché coordinato con il rispetto delle norme inderogabili della disciplina speciale, che nella fase preliminare della contrattazione sono gli artt. 2, 3 e 6 del decreto e, nella fase del trasferimento, l’art. 8. Sul punto si confrontano due orientamenti.

Secondo una tesi più rigorosa (G. Petrelli, Destinazioni patrimoniali e trust, Milano, 2020, p. 632 ss.), in presenza di immobile gravato da formalità pregiudizievoli il ricorso al deposito prezzo sarebbe legittimo soltanto allorché, anteriormente o contestualmente alla vendita, il creditore ipotecario presti il proprio «consenso condizionato alla cancellazione dell’ipoteca ex art. 2885 c.c.».

Secondo un diverso orientamento, il deposito prezzo può essere liberamente utilizzato anche nell’ambito delle operazioni soggette al d.lgs. n. 122/2005, purché strutturato in modo coerente con la ratio del divieto di stipula (D. Muritano, Studio n. 418-2017/C, Compravendita immobiliare e deposito prezzo, approvato dalla Commissione Studi Civilistici del CNN il 19 aprile 2018; G. Rizzi, Il divieto di stipula relativo a immobili da costruire, cit., p. 391 ss.). Poiché l’interesse protetto dalla norma è quello di impedire che l’acquirente di immobile da costruire acquisti un immobile gravato da ipoteca o pignoramento, si ritiene che tale finalità possa essere adeguatamente soddisfatta anche depositando la somma presso il notaio, con l’incarico di procedere alla cancellazione delle formalità pregiudizievoli. Lo schema operativo suggerito è il seguente: l’acquirente consegna al notaio rogante quanto dovuto a saldo del prezzo, affinché lo stesso lo versi nel conto corrente dedicato; al notaio depositario viene conferito dalle parti, con specifica pattuizione contenuta nell’atto di compravendita, l’espresso incarico di utilizzare le somme depositate per procedere alla cancellazione dell’ipoteca o del pignoramento esistenti, previa estinzione del debito garantito o eseguito; il notaio, una volta eseguita la registrazione e la pubblicità dell’atto e verificata l’assenza di gravami e formalità ulteriori rispetto a quelle esistenti alla data dell’atto e a cui si riferisce l’incarico, provvederà a utilizzare le somme per procedere alla cancellazione, previa estinzione del debito, e l’eventuale residuo verrà consegnato al venditore. G. Rizzi suggerisce di apporre alla compravendita una condizione risolutiva, consistente nella mancata cancellazione, per qualsiasi motivo, dell’ipoteca o del pignoramento esistenti, nonché delle altre formalità pregiudizievoli emerse dopo la stipulazione dell’atto: al verificarsi della condizione, il notaio depositario provvede alla restituzione delle somme all’acquirente, assicurando così la piena tutela della sua posizione patrimoniale.

La soluzione è stata ripresa e sviluppata da R. Israel (Ipotesi applicative di utilizzo del conto dedicato in funzione di deposito, Approfondimento giuridico, Federnotizie, 17 novembre 2023), il quale ritiene che l’atto debba prevedere espressamente che: a) la somma depositata a titolo di prezzo, non inferiore ai debiti da estinguere, sia impiegata e destinata esclusivamente a cancellare l’ipoteca gravante sull’immobile venduto; b) tale impiego sia subordinato alla verifica dell’inesistenza di formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle risultanti dall’atto; c) nel caso in cui non fosse possibile procedere all’estinzione del debito garantito e alla conseguente cancellazione delle formalità pregiudizievoli, il contratto di compravendita si risolva, con retrocessione della proprietà del bene in capo al venditore e ritorno all’acquirente delle somme depositate. Secondo questi Autori, così operando la ratio dell’art. 8 sarebbe pienamente rispettata, poiché il costruttore riceverebbe il prezzo della vendita solo dopo la formazione del titolo per la cancellazione dell’ipoteca.

Il limite sistematico: la cessazione della fideiussione e la tutela di caparre e acconti

La valutazione della compatibilità delle soluzioni dottrinali con il sistema della normativa di protezione non può prescindere da un ulteriore e decisivo profilo sistematico. All’atto della stipula del contratto definitivo il costruttore è tenuto a consegnare all’acquirente la polizza assicurativa decennale postuma, conforme al modello standard ministeriale, determinandosi con ciò la cessazione degli effetti della fideiussione (art. 3, comma 7, del d.lgs. n. 122/2005). Ne consegue che anche apponendo al definitivo una condizione risolutiva (R. Israel suggerisce invece l’apposizione di una clausola risolutiva espressa), qualora le formalità pregiudizievoli non venissero eliminate e il contratto perdesse efficacia, l’acquirente recupererebbe sì le somme versate a titolo di saldo prezzo depositate presso il notaio, ma perderebbe la garanzia fideiussoria prevista dalla disciplina speciale, restando quindi privo di adeguata tutela in ordine alle somme già versate al costruttore a titolo di caparra o di acconti. La fideiussione, disciplinata dagli artt. 2 e 3 del decreto, è la forma di garanzia che il legislatore ha previsto nella «prima fase» della contrattazione (preliminare o contratto con effetti reali differiti), quindi nel momento di maggiore asimmetria contrattuale tra costruttore e acquirente; essa ha lo scopo di preservare l’interesse dell’acquirente al recupero delle eventuali somme versate in favore del venditore in vista del pericolo di insolvenza o in relazione al mancato adempimento dell’obbligo assicurativo, e deve essere di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo riscosso dal costruttore e che deve ancora riscuotere prima del trasferimento della proprietà.

Il solo utilizzo del deposito prezzo sul conto dedicato del notaio, con vincolo di destinazione delle somme alla cancellazione delle formalità pregiudizievoli, potrebbe dunque lasciare l’acquirente esposto al rischio di perdere la garanzia fideiussoria, pur non avendo ancora stabilmente conseguito l’acquisto di un bene libero da formalità pregiudizievoli. Per essere davvero coerente con la ratio dell’art. 8, il negozio dovrebbe essere strutturato in modo tale da tutelare l’intero investimento dell’acquirente, e quindi non solo il saldo prezzo, ma anche tutte le somme versate in precedenza al costruttore a titolo di caparra o di acconto, e sino a quel momento garantite dalla fideiussione, la cui efficacia viene a cessare a seguito della stipula del contratto di vendita.

Nessuna ragione ostativa dovrebbe sorgere quando sul conto dedicato venisse depositato l’intero prezzo, circostanza che può ricorrere sia nell’ipotesi in cui non siano stati pagati al costruttore acconti o caparre, sia qualora le eventuali somme già versate a titolo di caparra o acconti vengano versate sul conto del notaio dal costruttore, unitamente al versamento del saldo prezzo da parte dell’acquirente. Laddove invece il costruttore non fosse in grado di versare le somme già incassate sul conto dedicato, la tutela dell’interesse protetto dall’art. 8 dovrebbe necessariamente essere affidata a strumenti alternativi, quali ad esempio la consegna dal costruttore all’acquirente di una fideiussione, bancaria o assicurativa, a garanzia delle somme versate a titolo di caparra o di acconto (sull’applicazione su base pattizia delle tutele del decreto anche in assenza dei presupposti applicativi, V. Terracina, Modello standard di fideiussione: il controllo del notaio ai fini dell’attestazione di conformità, in Immobili da costruire e attività notarile, Collana Studi e Materiali, Quaderni della rivista semestrale del CNN, Napoli, 2023, p. 27 ss., che richiama Trib. Vicenza, 23 agosto 2022). Detta soluzione non comporta alcun rischio di riqualificazione in termini elusivi del divieto, ma si configura piuttosto come strumento per una piena attuazione della ratio della norma, poiché consente di neutralizzare totalmente proprio quel rischio che il legislatore, con il divieto di stipula dell’art. 8, ha inteso prevenire.

Tecnica negoziale Valutazione della dottrina Rilievi critici
Condizione sospensiva dell’intero contratto Difficilmente compatibile con il divieto di stipula (G. Petrelli) Il divieto di stipula è formulato in termini assoluti; il contratto resta a effetti reali differiti
Sequenza preliminare-definitivo Ammessa Verifica delle sopravvenienze in sede di definitivo; trascrizione ex art. 2645-bis c.c.
Permuta con successivo pagamento traslativo Ammessa Effetti prenotativi sulla trascrizione; finanziamento ipotecario solo con intervento del proprietario del suolo quale terzo datore di ipoteca
Deposito prezzo con consenso condizionato del creditore (art. 2885 c.c.) Ammesso secondo la tesi rigorosa (G. Petrelli) Richiede il consenso del creditore prima o contestualmente alla vendita
Deposito prezzo con incarico di cancellazione e condizione risolutiva Sostenuto dalla tesi liberale (Muritano, Rizzi, Israel) Cessazione della fideiussione al momento del definitivo: rischio per caparre e acconti
Deposito dell’intero prezzo, o fideiussione a garanzia di caparre e acconti Coerente con la ratio dell’art. 8 secondo lo studio Soluzioni non ancora avallate dalla giurisprudenza
Tabella 8 – Le tecniche negoziali per il superamento del divieto di stipula e i loro limiti.

Alla luce delle considerazioni che precedono, e tenuto conto che le soluzioni prospettate dalla dottrina non hanno ancora trovato un avallo nella giurisprudenza, appare opportuno che, pur nel meritevole intento di evitare esiti pregiudizievoli per l’acquirente derivanti dalla rigidità del dato normativo, il notaio eserciti particolare prudenza nell’utilizzo di tecniche negoziali che prevedano la stipula del contratto definitivo in presenza di ipoteche non frazionate ovvero di ipoteche o pignoramenti non cancellati.

Considerazioni conclusive

La ricostruzione del divieto di stipula dell’art. 8 del d.lgs. n. 122/2005 restituisce un istituto di grande rilievo sistematico. Il divieto di stipula rappresenta il punto di emersione, nella fase del trasferimento, di quel passaggio dalla logica rimediale del codice civile alla logica preventiva della normativa speciale che caratterizza l’intera disciplina di protezione dell’acquirente di immobili da costruire: la tutela non è più rimessa alla iniziativa successiva della parte debole, ma è anticipata e affidata al controllo notarile. La configurazione del divieto di stipula come regola di comportamento rivolta al notaio, con l’esclusione della nullità dell’atto e con la responsabilità risarcitoria e disciplinare come presidio della norma, appare la tesi più coerente con il dato positivo e con la struttura della disposizione; essa non ne attenua tuttavia la cogenza operativa.

Sul piano applicativo, le tre coordinate della disciplina possono essere riassunte così. Quanto alle condizioni, il divieto di stipula è superato dal perfezionamento del titolo per il frazionamento, in caso di accollo della quota di mutuo, o per la cancellazione, in tutti gli altri casi, senza che sia necessario l’annotamento, ma senza che la procedura di cancellazione automatica dell’art. 40-bis TUB possa soddisfare il requisito quando l’estinzione del debito sia contestuale alla stipula. Quanto alle formalità, esse si identificano nelle ipoteche e nei pignoramenti, con una lettura sistematica che suggerisce cautela per il sequestro conservativo. Quanto al perimetro, il divieto di stipula opera soltanto nel sistema chiuso delineato dall’art. 1 del decreto e confermato dalla Corte costituzionale, e colpisce ogni contratto a titolo oneroso con effetti reali, anche differiti, comprese la vendita di cosa futura e la permuta di cosa presente con cosa futura, e il definitivo di immobile ultimato che sia esecuzione di un preliminare di immobile da costruire.

Restano aperte alcune questioni sulle quali la giurisprudenza non ha ancora offerto un indirizzo consolidato: la rilevanza dell’ipoteca formalmente iscritta ma già estinta; la qualificazione del sequestro conservativo; la delimitazione, in materia di ristrutturazioni, del criterio del collaudo statico rispetto al tradizionale criterio edilizio-urbanistico; soprattutto la legittimità delle tecniche negoziali, dal deposito del prezzo sul conto dedicato alla scomposizione della vicenda traslativa, prospettate per conciliare il divieto di stipula con interessi concreti e meritevoli del contraente debole. La circostanza che il legislatore non abbia apportato alcuna modifica, correzione o precisazione alla norma dalla sua entrata in vigore suggerisce, de iure condendo, l’opportunità di un intervento chiarificatore, che valga a definire la sanzione della violazione del divieto, a sciogliere l’ambiguità della disgiuntiva tra suddivisione in quote e frazionamento e a precisare l’elenco delle formalità pregiudizievoli rilevanti. In attesa di tale intervento, all’operatore resta affidata una valutazione prudente: la funzione di informazione e di consulenza del notaio, volta a porre il contraente più debole nella condizione di esercitare effettivamente i diritti e le tutele riconosciuti dall’ordinamento, rimane il criterio guida anche nei casi in cui la rigidità del divieto di stipula sembri contrastare con l’interesse concreto delle parti.

Riferimenti normativi e bibliografici

Disposizioni richiamate

  • Legge 2 agosto 2004, n. 210, art. 3, lett. n) (delega al Governo per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire).
  • D.lgs. 20 giugno 2005, n. 122, artt. 1, 2, 3, 4, 5 (comma 1-bis), 6 (comma 1, lett. h), 7, 8, 9 e 10.
  • D.lgs. 12 gennaio 2019, n. 14 (Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza), artt. 385-389.
  • D.lgs. 1° settembre 1993, n. 385 (Testo unico bancario), artt. 39 e 40-bis.
  • Codice civile, artt. 1351, 1376, 1418, 1460, 1465, 1472, 1482, 1555, 1822, 2645-bis, 2668, 2775-bis, 2809, 2882 e 2885.
  • Codice di procedura civile, art. 686; disposizioni di attuazione, art. 156.
  • Legge 16 febbraio 1913, n. 89 (legge notarile), art. 28; legge 28 febbraio 1985, n. 47, art. 31, comma 2; d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 24.
  • D.m. 20 luglio 2022, n. 154 (polizza assicurativa decennale postuma), G.U. 21 ottobre 2022, n. 247.
  • D.l. 12 settembre 2014, n. 133, art. 23, convertito con l. 11 novembre 2014, n. 164 (rent to buy); d.l. 4 luglio 2006, n. 223, art. 35, comma 22, convertito con l. 4 agosto 2006, n. 248; l. 27 dicembre 2013, n. 147, art. 1, comma 63; d.lgs. 22 gennaio 2004, n. 42, art. 60.

Giurisprudenza e provvedimenti richiamati

  • Corte cost., 24 febbraio 2022, n. 43; Corte cost., 19 febbraio 2018, n. 32.
  • Cass., sez. un., 27 marzo 2008, n. 7930; Cass., sez. II, 30 luglio 2004, n. 14583; Cass., sez. II, 1° dicembre 2016, n. 24535.
  • Cass., 10 marzo 2011, n. 5749; Cass., 14 luglio 2011, n. 15531; Cass., 26 agosto 2020, n. 17812; Cass., ord. 10 agosto 2021, n. 22603; Cass., sez. VI, ord. n. 497/2021.
  • Cass., sez. II, 24 giugno 2022, n. 20434; Cass., ord. 8 febbraio 2023, n. 3817; Cass., 20 marzo 2024, n. 7411.

Tra le pronunce e i provvedimenti più recenti richiamati dallo studio si segnalano i seguenti.

Pronuncia o provvedimento Principio o rilievo
Cass., sez. II, 17 dicembre 2025, n. 32964 La disciplina degli immobili da costruire si estende alle sole ristrutturazioni maggiori; non si applica agli immobili completati o con sole opere secondarie o di rifinitura non incidenti sulle caratteristiche strutturali; l’assenza di agibilità è solo un sintomo del mancato completamento
Cass., sez. II, 11 luglio 2025, n. 19109 Divieto applicabile agli atti traslativi con effetti immediati o differiti, permuta compresa; frazionamento del finanziamento in quote necessario per evitare l’esposizione dell’acquirente alla garanzia reale per l’intero debito
Trib. Milano, 8 gennaio 2025, n. 157 Il divieto di stipula impedisce anche la sentenza ex art. 2932 c.c., che non può produrre un effetto maggiore o diverso da quello ottenibile in via negoziale
Trib. Milano, 10 luglio 2025, n. 5733; Trib. Bari, 29 gennaio 2026, n. 644; Trib. Treviso, 30 gennaio 2026, n. 124 Nullità del preliminare di immobile da costruire stipulato con semplice scrittura privata, per difetto della forma prescritta dall’art. 6
Agenzia delle Entrate, Risoluzione n. 23/E del 19 giugno 2026 La suddivisione del mutuo e il frazionamento dell’ipoteca (art. 39 TUB) trasformano il rapporto originario in una pluralità di rapporti distinti, con grado ipotecario coincidente con quello originario
Tabella 9 – Il quadro degli sviluppi giurisprudenziali e amministrativi più recenti richiamati dallo studio.

Studi del Notariato e dottrina

  • Consiglio Nazionale del Notariato, Studio n. 31-2026/P, C. Pelizzatti, Il divieto di stipula dell’art. 8 d.lgs. 122/2005 in presenza di formalità pregiudizievoli, approvato dalla Commissione Studi Pubblicistici il 2 luglio 2026, in CNN Notizie n. 171 del 29 settembre 2026.
  • G. Rizzi, Studio n. 5812/C, Decreto legislativo 122/2005: assicurazione indennitaria, frazionamento del mutuo, revocatoria fallimentare e le altre novità legislative, 20 luglio 2005; Id., Il divieto di stipula relativo a immobili da costruire: disciplina vigente e nuove prospettive, in Notariato, 4/2019, p. 391 ss.; Id., Studio n. 245-2018/P, 2019.
  • D. Muritano, Studio n. 418-2017/C, Compravendita immobiliare e deposito prezzo, 2018; Focus pubblicistico n. 212-2021/P (A. Belisario, A. Musto, A. Torroni).
  • G. Petrelli, Gli acquisti di immobili da costruire, Milano, 2005; A. Semprini, Il perimetro applicativo dell’art. 8 d.lgs. 122/2005, in Contratto e impresa, 3/2020, p. 1228 ss.; S. Uttieri, in Notariato, 6/2022, p. 580 ss.
  • Comitato interregionale dei consigli notarili delle Tre Venezie, L’ambito di applicazione dell’art. 8 d.lgs. 20 giugno 2005 n. 122, Commissione Civile 1 coordinata dai notai Rizzi e Bullo, 2016.
  • V. Verdicchio, La permuta. Artt. 1552-1555, in Commentario del codice civile fondato da P. Schlesinger e diretto da F.D. Busnelli, Milano, Giuffrè; Luminoso, La vendita, in Trattato di diritto civile e commerciale diretto da Cicu, Messineo e Mengoni, continuato da Schlesinger, Milano, 2014.
  • R. Israel, Ipotesi applicative di utilizzo del conto dedicato in funzione di deposito, Federnotizie, 17 novembre 2023; V. Terracina, Modello standard di fideiussione, in Immobili da costruire e attività notarile, Napoli, 2023.

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