Mutuo casa, 180 giorni di grazia prima del patto marciano

Lo schema di decreto del Mef sul mutuo che si chiude con la consegna dell’immobile passa al vaglio del Consiglio di Stato. Sulla prima casa, però, il parere frena.

Una rata non pagata non conta subito. Diventa inadempimento solo dopo 180 giorni dalla scadenza. È il termine di grazia che lo schema di decreto del Mef riconosce al consumatore prima che la banca possa attivare il patto marciano, la clausola del mutuo immobiliare che consente di chiudere il debito con la consegna della casa o del ricavato della sua vendita. Il testo attua l’art. 120-quinquiesdecies del Testo unico bancario (d.lgs. n. 385/1993) e il Consiglio di Stato lo ha esaminato con il parere n. 1745 del 5 ottobre 2026. La regola di fondo è questa: se il mutuo contiene la clausola e il consumatore non paga l’equivalente di diciotto rate mensili, il trasferimento dell’immobile estingue tutto il debito, anche quando la casa vale meno di quanto resta da pagare. Il decreto aggiunge le regole che mancavano: come si accerta l’inadempimento, chi assiste il consumatore, cosa succede sull’unica abitazione e a chi va l’eventuale eccedenza.

Cosa prevede lo schema di decreto del Mef?

L’art. 120-quinquiesdecies Tub è entrato nel Testo unico bancario nel 2016, con il recepimento della direttiva europea sui contratti di credito ai consumatori relativi a beni immobili residenziali. La norma ha ammesso nei mutui ai consumatori una clausola fino a quel momento vista con sospetto. Ma ha lasciato a un decreto del ministero dell’Economia il compito di attuarla nel dettaglio.

Lo schema di decreto ora c’è. Regola cinque aspetti: il calcolo delle rate non pagate, il riconoscimento formale dell’inadempimento con la possibilità di ricorrere a un arbitro, la consulenza obbligatoria per il consumatore, il trattamento della casa che è unica abitazione della famiglia, la destinazione della somma che eccede il debito. Il Consiglio di Stato ha dato il suo parere con alcune raccomandazioni e una critica precisa. Il testo non è ancora definitivo: il Mef dovrà decidere se e come recepire le osservazioni.

Cos’è il patto marciano e perché è diverso dal patto commissorio?

Il codice civile vieta il patto commissorio (art. 2744 cod. civ.). È nullo l’accordo con cui, se il debitore non paga, il bene dato in garanzia passa automaticamente in proprietà del creditore. Il divieto protegge il debitore da un rischio concreto: chi chiede un prestito in difficoltà può accettare di cedere una casa che vale 300mila euro per un debito di 50mila. Il creditore si arricchirebbe della differenza.

Il patto marciano prende il nome da un giurista romano, Marciano, e corregge quel difetto. Il bene passa al creditore, ma dopo una stima del suo valore. Se vale più del debito, la differenza torna al debitore. Lo squilibrio sparisce, e con lui la ragione del divieto. Per le imprese il legislatore lo ha già regolato con l’art. 48-bis Tub.

La versione per i consumatori ha una caratteristica in più, tutta a favore del mutuatario. Se la casa, o la somma ricavata dalla vendita, vale meno del debito residuo, il debito si estingue lo stesso. La banca non può chiedere la differenza. Un esempio: mutuo residuo di 180mila euro, casa venduta a 150mila. Con la clausola marciana il consumatore non deve più nulla. Senza clausola, dopo un’esecuzione immobiliare, resterebbe debitore dei 30mila mancanti, più spese e interessi.

Quando il consumatore è considerato inadempiente?

Il Tub fissa la soglia: costituisce inadempimento il mancato pagamento di un ammontare equivalente a diciotto rate mensili. Non diciotto rate consecutive, ma una somma pari a diciotto rate. Chi salta qualche pagamento e poi riprende può comunque avvicinarsi alla soglia nel tempo.

Lo schema di decreto aggiunge il tassello che mancava. Ai fini del calcolo, una rata si considera non pagata solo dopo 180 giorni dalla scadenza prevista nel piano di ammortamento. Il ritardo di uno o due mesi, quindi, non entra nel conto. Per chi smette del tutto di pagare, l’effetto è uno slittamento di sei mesi: la diciottesima rata mancata diventa rilevante solo mezzo anno dopo la sua scadenza. In pratica la banca non potrà attivare la clausola prima di circa due anni dall’inizio delle difficoltà.

Come si accerta l’inadempimento?

Il passaggio successivo è formale. Secondo lo schema di decreto l’inadempimento va riconosciuto dal consumatore con atto pubblico o scrittura privata autenticata, cioè davanti a un notaio. Se c’è un terzo datore di ipoteca, per esempio un genitore che ha messo a garanzia del mutuo del figlio la propria casa, il riconoscimento va fatto congiuntamente anche da lui.

E se il consumatore non è d’accordo? Può contestare il calcolo delle rate, sostenere di aver pagato, eccepire errori della banca. Per questi casi lo schema prevede la facoltà di rimettere l’accertamento dell’inadempimento a un arbitro unico. Una strada più rapida del giudizio ordinario, pensata per evitare che la clausola resti bloccata per anni in tribunale.

Chi assiste il consumatore prima di firmare?

Il patto marciano è una scommessa sul futuro. Chi firma rinuncia in partenza alla casa in caso di difficoltà gravi, in cambio della certezza di non restare con un debito residuo. Per questo il Tub impone che, quando il mutuo contiene la clausola, il consumatore sia assistito da un consulente, a titolo gratuito, che lo aiuti a valutarne la convenienza.

Lo schema di decreto indica chi può farlo. Il notaio incaricato di rogare il contratto di mutuo, oppure un soggetto che presta in modo professionale ed esclusivo servizi di consulenza indipendente (art. 128-sexies, comma 2-bis, Tub). Il Consiglio di Stato ha chiesto al Mef di scrivere in modo esplicito anche nel decreto ciò che il Tub già prevede: la consulenza è gratuita per il consumatore. Il costo non può finire nel conto del mutuatario.

La clausola marciana può essere vessatoria?

Nei contratti con i consumatori il codice del consumo considera vessatorie, e quindi nulle, le clausole che creano un significativo squilibrio a danno del consumatore. Le clausole contenute in moduli predisposti dalla banca, che il cliente si limita ad accettare, sono le prime a finire sotto esame.

C’è però un’eccezione: non sono vessatorie le clausole che sono state oggetto di trattativa individuale (art. 34, comma 4, cod. consumo). Lo schema di decreto la usa. Le clausole del contratto di credito per le quali risulti comprovata l’assistenza del consulente sono considerate non vessatorie, perché si presumono negoziate. Per la banca il messaggio è chiaro: documentare la consulenza mette il contratto al riparo da contestazioni. Per il consumatore la consulenza diventa il momento in cui capire davvero cosa firma, perché dopo sarà difficile rimettere in discussione la clausola.

Cosa succede se la casa è l’unica abitazione?

Lo schema di decreto dedica una regola specifica all’immobile che è l’unica abitazione, non di lusso, del consumatore e del suo nucleo familiare. In questo caso l’attivazione della clausola è subordinata al consenso del consumatore, da esprimere con una comunicazione notificata al finanziatore. Se la comunicazione non arriva, il consenso si intende negato.

Il risultato è che, sulla prima casa, il patto marciano non scatta da solo. Il silenzio del consumatore lo blocca. E la banca dovrebbe tornare alle vie ordinarie, cioè l’esecuzione forzata, con il rischio per il debitore di restare con un debito residuo.

È la norma su cui il Consiglio di Stato ha espresso una critica. Il Mef dovrà ora valutare se mantenerla, modificarla o eliminarla. Per i consumatori la differenza è concreta: è in gioco la casa in cui vive la famiglia.

A chi va la differenza se la vendita incassa di più?

Può accadere il contrario dello scenario peggiore. La casa viene venduta e il ricavato supera il debito. Mutuo residuo di 120mila euro, vendita a 160mila. I 40mila euro di differenza spettano al consumatore: lo prevede già il Tub, ed è la ragione stessa per cui il patto marciano è lecito.

Lo schema di decreto aggiunge un dettaglio. L’eccedenza può essere versata anche a soggetti titolari di diritti trascritti o iscritti sull’immobile. Un esempio è un altro creditore che ha iscritto un’ipoteca di secondo grado sulla stessa casa, o un creditore che ha trascritto un pignoramento. In questo caso parte della somma va a loro, a riduzione dei debiti del consumatore, e solo il resto finisce nelle sue tasche.