L’uso esclusivo per molti anni non basta: per acquistare una porzione comune occorre un possesso incompatibile con il compossesso altrui, manifestato in modo chiaro e protratto per vent’anni.
Tribunale di Vicenza, sentenza 18 settembre 2026, n. 1205
Usare da soli una parte comune non significa esserne diventati proprietari
Cantine, sottoscala, pianerottoli, porzioni di corridoio e vani accessori sono spesso utilizzati in modo esclusivo da un solo condomino per molti anni. Questa situazione può generare la convinzione che il trascorrere del tempo trasformi automaticamente l’uso di fatto in proprietà. Non è così: l’usucapione di un bene comune richiede condizioni più rigorose rispetto al semplice godimento prolungato.
La sentenza del Tribunale di Vicenza segnalata oggi riguarda una piccola porzione del vano scala condominiale, di circa due metri quadrati, che era stata inglobata fisicamente in un ripostiglio privato e accatastata insieme all’unità immobiliare.
Il requisito decisivo è lo ius excludendi alios
Il condomino, per legge, può utilizzare la cosa comune anche in modo più intenso degli altri, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso. Proprio per questo, il possesso utile all’usucapione deve presentare un carattere ulteriore: deve escludere in modo inequivoco gli altri comproprietari dalla possibilità di continuare a esercitare il possesso sul bene.
La giurisprudenza parla di ius excludendi alios. Non basta quindi che gli altri non usino una porzione comune per disinteresse, comodità o tolleranza. Occorre un comportamento oggettivamente incompatibile con il permanere del compossesso.
La chiusura materiale può rendere evidente il possesso esclusivo
Nel caso deciso a Vicenza, la porzione del vano scala era stata separata dal resto dello spazio comune mediante opere murarie e incorporata nel ripostiglio dell’appartamento. La trasformazione rendeva materialmente impossibile agli altri condomini accedere e utilizzare quella parte.
Questa separazione fisica, protratta per il tempo richiesto dalla legge senza opposizioni, è stata considerata idonea a manifestare un possesso esclusivo e non equivoco. Il Tribunale ha quindi accolto la domanda di usucapione, pur in assenza di contestazioni da parte dei convenuti, dopo aver comunque verificato i presupposti sostanziali.
Accatastamento e mancata opposizione non sono sufficienti da soli
Un dato catastale non prova la proprietà. L’accatastamento può costituire un elemento indiziario, ma non sostituisce il titolo e non dimostra automaticamente l’usucapione. Allo stesso modo, il semplice silenzio degli altri condomini non basta se l’uso continua a essere astrattamente compatibile con il loro diritto.
La prova deve riguardare il possesso continuato, pacifico, pubblico, non clandestino, esercitato per almeno vent’anni e con modalità tali da comunicare agli altri la volontà di possedere come proprietario esclusivo.
Perché i condomini devono reagire alle appropriazioni di fatto
Quando un condomino chiude un pianerottolo, incorpora una parte del sottoscala o installa strutture che sottraggono stabilmente un bene al godimento comune, la situazione non dovrebbe essere ignorata. La tolleranza protratta nel tempo può diventare un elemento favorevole a chi invoca l’usucapione, se l’esclusione degli altri è chiara e dura per il periodo previsto dalla legge.
L’amministratore, pur non potendo decidere controversie sulla proprietà, deve segnalare all’assemblea le occupazioni che incidono sulle parti comuni e promuovere le iniziative conservative rientranti nelle proprie attribuzioni.
Il principio da ricordare
Per usucapire una porzione condominiale non basta usarla da soli: bisogna possederla come proprietario esclusivo, impedendo agli altri di esercitare il compossesso e rendendo questa volontà riconoscibile. Una chiusura fisica stabile può essere un indice decisivo, se accompagnata dagli altri requisiti e dal decorso del ventennio.
Tabella riepilogativa
In sintesi, i principali criteri applicabili sono i seguenti:
| Situazione | Regola pratica |
|---|---|
| Uso esclusivo di fatto | Non basta all’usucapione se gli altri condomini conservano la possibilità concreta di usare il bene. |
| Chiusura muraria di una porzione comune | Può manifestare l’esclusione degli altri e l’intenzione di possedere in via esclusiva. |
| Durata del possesso | Per gli immobili occorre, in via ordinaria, un possesso continuato per vent’anni. |
| Accatastamento | È un elemento documentale, ma non costituisce da solo una prova della proprietà. |
| Tolleranza degli altri condomini | Non impedisce sempre l’usucapione se il possesso esclusivo è inequivoco e protratto per il tempo previsto dalla legge. |
FAQ – Domande frequenti
Un sottoscala usato per vent’anni diventa automaticamente privato?
No. Occorre dimostrare un possesso esclusivo incompatibile con il compossesso degli altri, non il semplice uso prevalente.
Una porta o un muro che impedisce l’accesso agli altri può essere rilevante?
Sì. Una separazione fisica stabile può costituire un segnale molto forte dello ius excludendi alios.
Il catasto prova l’usucapione?
No. Le risultanze catastali hanno funzione prevalentemente fiscale e non sostituiscono la prova del possesso utile e del titolo di proprietà.
Se nessuno protesta per anni l’usucapione è certa?
No. Il silenzio da solo non basta; devono ricorrere tutti i requisiti del possesso ad usucapionem.
L’amministratore può ordinare da solo la restituzione della parte comune?
Può adottare iniziative conservative nei limiti delle proprie attribuzioni, ma le controversie sulla proprietà possono richiedere una decisione assembleare e, se necessario, l’intervento del giudice.
Riferimenti essenziali
• Artt. 1102 e 1158 c.c.; art. 1117 c.c.
• Tribunale di Vicenza, sentenza 18 settembre 2026, n. 1205.
• Cass. civ., sez. II, 13 giugno 2023, n. 16695; Cass. civ., sez. II, 9 giugno 2015, n. 11903.
• Approfondimento pubblicato il 6 ottobre 2026 su CondominioWeb.
Articolo redatto il 6 ottobre 2026 a fini informativi e divulgativi, sulla base dei provvedimenti e delle fonti indicate.
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