Il mercato residenziale italiano non è in crisi, ma ha smesso di correre. È questa la sintesi più precisa del quadro che emerge dal G-Market Pulse Q3 2026, il report trimestrale del Dipartimento Research & Data Intelligence di Patrigest | Gabetti Group. Un mercato che mantiene una domanda abitativa strutturalmente solida, ma che entra in una fase di progressivo assestamento segnata da un accesso al credito più oneroso, prezzi che rallentano dopo anni di forte crescita e una questione di accessibilità che non riguarda più solo le fasce più deboli della popolazione, ma anche famiglie con redditi medi nelle grandi città.
Le compravendite tengono, ma il secondo trimestre suona l’allarme
Nel primo semestre 2026 sono state realizzate circa 381mila compravendite residenziali, in crescita del 2,1% rispetto allo stesso periodo del 2025. Il dato appare positivo, ma nasconde una storia diversa se letto per trimestri: il primo segnava +4,4%, il secondo si è praticamente fermato a +0,1%. Dopo il +6,4% registrato sull’intero 2025, la traiettoria è chiaramente discendente. Anche nelle dieci principali città il mercato resta positivo con un +3% semestrale, ma le dinamiche territoriali sono molto differenziate. Per l’intero 2026 le previsioni indicano circa 761mila transazioni, pari a un -0,8% rispetto al 2025, comunque su livelli superiori al biennio 2023-2024.
“Il mercato residenziale italiano non sta vivendo una fase di vera e propria inversione, quanto piuttosto un processo di normalizzazione dopo la crescita degli ultimi anni”, commenta Luca Dondi dall’Orologio, amministratore delegato di Patrigest | Gabetti Group. “La domanda continua a esserci e la casa mantiene un valore che va ben oltre la sua funzione abitativa, ma oggi una parte crescente dei potenziali acquirenti deve fare i conti con la sostenibilità finanziaria dell’investimento.”
I prezzi rallentano: +1,3% nel terzo trimestre dopo un primo semestre più vivace
Sul fronte dei valori il mercato mantiene una dinamica positiva, ma i ritmi si sono considerevolmente raffreddati. Nel terzo trimestre 2026 i prezzi delle abitazioni crescono dell’1,3% su base trimestrale a livello nazionale e dell’1,4% nelle dieci principali città. È un passo molto più lento rispetto al primo semestre, che aveva registrato rispettivamente +5,4% e +5,0% rispetto al secondo semestre del 2025.
Milano continua a rappresentare il mercato più dinamico in termini di livelli assoluti: rispetto al primo semestre 2019, i prezzi risultano oggi superiori del 53,4%. Ma anche il capoluogo lombardo mostra nel terzo trimestre una fase di consolidamento, coerente con valori ormai molto elevati e con una domanda più selettiva. Le prospettive per l’anno sono caute: dopo il +2,9% del 2025, per il 2026 è attesa una crescita dei prezzi prossima alla stabilità, intorno a +0,3%, mentre per il 2027 si prevede una lieve flessione nell’ordine del -0,6%, prima di un ritorno alla stabilità nel 2028.
Il credito frena: tassi in risalita, importi in crescita, durate che si allungano
Il nodo principale del mercato è il credito. Nel 2025 gli acquisti di abitazioni assistiti da mutuo sono stati circa 334mila, pari al 45,9% degli acquisti effettuati da persone fisiche, con 47,2 miliardi di euro di capitale erogato. Nel primo semestre 2026 i volumi delle transazioni assistite da mutuo restano elevati, ma la crescita si è drasticamente rallentata: +4,5% nel semestre, con un secondo trimestre fermo a +1,3%.
Il costo del denaro è salito: a luglio 2026 il tasso armonizzato applicato ai finanziamenti per l’acquisto di abitazioni si è attestato al 3,4%, in aumento rispetto al 3,2% di un anno prima. L’Eurirs a 10 anni è salito in dodici mesi dal 2,69% al 3,59%, mentre l’Euribor a un mese si colloca al 2,51% contro l’1,96% di settembre 2025. L’aumento del costo del finanziamento, unito a un atteggiamento più selettivo da parte degli istituti, produce un processo di autoselezione della domanda: una parte dei potenziali acquirenti rinuncia o rimanda l’acquisto prima ancora di avviare l’istruttoria per il mutuo.
Il fenomeno pesa soprattutto sulle giovani generazioni, per le quali il credito è una condizione necessaria per accedere alla proprietà: nel 2025 ricorreva al finanziamento il 64% degli acquirenti fino a 30 anni e il 67% di quelli tra i 31 e i 40 anni. Nel terzo trimestre 2026 l’importo medio erogato ha raggiunto 147.800 euro, in crescita del 20% rispetto a tre anni prima, mentre la durata media è salita a 27 anni.
Le nuove costruzioni tornano a correre: +15% nel primo trimestre, +16% nel secondo
In questo contesto, la nuova costruzione assume un ruolo centrale e sorprendentemente dinamico. Dopo dodici mesi consecutivi di flessione, nel primo trimestre 2026 le compravendite di abitazioni nuove sono tornate a crescere del 15% su base annua, accelerando ulteriormente nel secondo trimestre con un +16%. La ripresa riguarda anche le principali città, dove tutte le otto grandi città considerate registrano crescita nel secondo trimestre rispetto allo stesso periodo del 2025, anno particolarmente debole per il comparto.
La preferenza degli italiani per il nuovo o il recente è confermata anche da un’indagine qualitativa: in uno scenario ipotetico di trasferimento, l’84% considera importante che l’abitazione sia nuova o di recente costruzione, e circa una persona su due la ritiene prioritaria o molto importante. A orientare la scelta sono principalmente l’efficienza energetica, la sicurezza, i minori costi di manutenzione e l’assenza di interventi immediati. Sul fronte della domanda, il trilocale è la tipologia più richiesta con il 34%, esattamente in linea con la quota disponibile nell’offerta, mentre quadrilocali e abitazioni di grandi dimensioni mostrano una domanda leggermente superiore all’offerta.
La locazione cresce: 510mila nuovi contratti nel semestre, ma i canoni si assestano
Il rallentamento dell’accesso alla proprietà alimenta il mercato della locazione, che nel primo semestre 2026 ha registrato oltre 510mila nuovi contratti, in crescita del 3,1% rispetto allo stesso periodo del 2025: un andamento in controtendenza rispetto alle compravendite. La crescita riguarda soprattutto le formule temporanee: rispetto al 2019, i contratti ordinari temporanei sono aumentati del 15% e quelli agevolati temporanei del 41%, mentre i contratti ordinari di lungo periodo sono diminuiti del 21%. Un segnale di un mercato della locazione sempre più orientato alla flessibilità e sempre meno alla stabilità di lungo periodo.
Anche i canoni, dopo la crescita del primo semestre, mostrano nel terzo trimestre segnali di assestamento: -1,0% a livello nazionale e -0,8% nelle dieci principali città. Milano continua tuttavia a distinguersi per livelli particolarmente elevati, con canoni superiori del 55,9% rispetto al 2019, dopo il picco raggiunto nella prima metà dell’anno.
La “zona grigia”: tre famiglie su quattro a Milano in potenziale disagio abitativo
Il dato più preoccupante dell’intero report riguarda la cosiddetta “zona grigia” dell’abitare: nuclei familiari con redditi troppo elevati per accedere alle agevolazioni dell’edilizia pubblica, ma insufficienti per sostenere i canoni della fascia più bassa del libero mercato. Sono famiglie che non rientrano nelle statistiche del disagio estremo ma che, nei fatti, non riescono a trovare un’abitazione accessibile né nel mercato pubblico né in quello privato.
Il fenomeno assume una dimensione allarmante nelle grandi città. A Milano, considerando le singole zone OMI, nella totalità delle zone periferiche la percentuale di nuclei che superano la soglia di potenziale disagio abitativo è superiore al 60%, mentre nelle zone centrali e semicentrali i valori sono stabilmente oltre il 75%. In totale, circa tre famiglie su quattro nel comune di Milano si trovano in questa condizione, con la tensione che si estende ormai a tutta la prima e buona parte della seconda cintura metropolitana.
A Roma il quadro è altrettanto critico: salvo poche eccezioni, quasi la totalità delle zone OMI presenta una percentuale di nuclei in potenziale disagio abitativo superiore al 70%. A Napoli la situazione è analoga, con la maggioranza delle zone OMI sopra il 70% e picchi oltre il 90% nelle zone del centro storico; solo nelle aree periferiche il dato scende fino al 44,6%.
“La vera sfida diventa quindi rendere l’offerta abitativa più ampia e diversificata, capace di rispondere anche a quella fascia di famiglie che oggi incontra difficoltà ad accedere sia alla proprietà sia alla locazione a condizioni economicamente sostenibili”, conclude Giulia Sanna, head of research & data intelligence di Patrigest | Gabetti Group. Lo sviluppo di un’offerta strutturata di build-to-rent anche in chiave affordable, con un maggiore coinvolgimento degli investitori corporate, è indicato come una delle principali leve per affrontare un problema che i dati mostrano già strutturale nelle maggiori città italiane.
#Adessonews seleziona nella rete articoli di particolare interesse.
Se vuoi leggere l’articolo completo clicca sul seguente link
