L’immobiliare commerciale italiano chiude i primi nove mesi del 2026 con investimenti intorno ai 10 miliardi di euro, con l’asset retail ancora al primo posto per volumi e una forte accelerazione della logistica. Gli alberghi registrano il trimestre più consistente dell’anno, Milano mantiene la centralità negli uffici e nel residenziale, mentre le operazioni nelle destinazioni turistiche, lungo i corridoi logistici e nei centri commerciali ampliano il contributo dei mercati regionali. Le analisi di Dils, Cbre, Colliers e Savills restituiscono un mercato sostenuto dalla disponibilità di capitale e da una domanda che, pur selettiva, continua a concentrarsi sugli immobili di qualità. Le rilevazioni collocano gli investimenti tra i 9,9 e i 10,6 miliardi di euro.
Per Dils, i 10,6 miliardi investiti da gennaio a settembre rappresentano il miglior risultato dell’ultimo decennio per questo periodo dell’anno e superano già la media annuale decennale, pari a 10,4 miliardi. Il terzo trimestre ha contribuito con circa 3,1 miliardi, mantenendo un ritmo sostenuto dopo la forte espansione del secondo. Colliers rileva lo stesso volume cumulato e segnala che il mercato ha già superato il risultato dell’intero 2024. La crescita coinvolge più comparti, con un ruolo significativo delle grandi transazioni e delle iniziative di trasformazione. Secondo Savills, le dieci maggiori operazioni dei nove mesi rappresentano circa il 34% dei volumi; sviluppo e rigenerazione raccolgono oltre il 23% dei capitali e interessano tre operazioni su dieci. Il capitale internazionale resta prevalente, con una quota del 74%.
“Il mercato immobiliare italiano sta attraversando una fase di crescita complessiva, in cui il capitale si concentra sui comparti supportati da fondamentali solidi e prospettive di crescita di medio-lungo termine”, afferma Silvia Gandellini, Head of Capital Markets Italy di Cbre. “Lo constatiamo in diverse asset class, dalla logistica agli Hotels, dal Living ai Data Center, e nel ruolo crescente dei mercati regionali”.
MILANO RESTA CENTRALE, SI ALLARGA IL CONTRIBUTO DEI TERRITORI
Milano concentra oltre un terzo degli investimenti italiani. Colliers registra 3,6 miliardi di euro, pari al 34% del totale nazionale e in aumento del 73% su base annua. Il risultato dei nove mesi supera i volumi annuali di ciascuno degli ultimi dieci anni, con la sola eccezione del 2022. Il peso del capoluogo lombardo attraversa uffici, living, immobili commerciali e infrastrutture digitali. Milano resta la prima piazza per il direzionale e per gli sviluppi residenziali destinati alla vendita, mentre l’espansione dei data center rafforza l’interesse per le aree già infrastrutturate e i siti con autorizzazioni avanzate. Roma raggiunge circa 1,1 miliardi di euro nella rilevazione Colliers, con una crescita del 20%, sostenuta soprattutto da uffici e alberghi. La Capitale consolida una quota vicina al 10% del mercato nazionale e si distingue, nel terzo trimestre, per il numero di operazioni nell’hospitality.
Il mercato si estende però oltre le due principali città. Cbre attribuisce ai mercati regionali circa 2,1 miliardi di euro nel terzo trimestre, il 74% dell’attività complessiva del periodo. I capitali si concentrano sulle piattaforme logistiche lungo i principali corridoi distributivi del Nord, sulle strutture alberghiere nelle destinazioni turistiche consolidate e sui centri commerciali dominanti nel Sud. Dils segnala inoltre il ritorno dei capitali istituzionali statunitensi, la cui attività ha raggiunto i livelli più elevati dal 2022, affiancando la crescita degli investimenti effettuati da privati e sviluppatori.
IL RETAIL MANTIENE LA LEADERSHIP
Il retail resta il primo comparto per volumi cumulati. Dils registra circa 2,9 miliardi di euro nei nove mesi, in aumento del 29%, con un’incidenza del 27% sul totale degli investimenti. Il terzo trimestre raccoglie circa 610 milioni, dei quali 420 milioni nei centri commerciali. A sostenere il risultato contribuisce la cessione di un portafoglio di tre shopping centre, la maggiore transazione immobiliare del trimestre per valore investito. Nei nove mesi, high street, centri commerciali e factory outlet raccolgono insieme quasi 2,4 miliardi, oltre l’80% dei volumi del settore.
Colliers colloca il retail a circa 3 miliardi e attribuisce agli immobili commerciali fuori dai centri urbani il 63% degli investimenti. Le operazioni su portafogli hanno un ruolo rilevante: nel terzo trimestre rappresentano il 75% dei volumi censiti dalla società. Centri commerciali, outlet e retail park continuano ad attrarre capitali internazionali. Cbre rileva una presenza crescente di nuovi investitori interessati ai retail park e una pipeline consistente di operazioni, anche su portafogli, attese entro la fine dell’anno. L’interesse si articola secondo la qualità degli immobili e le strategie di investimento. Le strutture dominanti attraggono capitali per la stabilità dei flussi di cassa; per gli asset secondari contano soprattutto le possibilità di riqualificazione, riposizionamento e miglioramento della gestione.
Nell’high street la domanda è sostenuta anche da investitori privati e utilizzatori. Savills segnala il contributo della transazione di via Monte Napoleone 8 e l’interesse per Roma, Bologna e Torino, insieme a destinazioni come Catania e Napoli. Nelle vie del lusso di Milano e Roma la richiesta di spazi supera l’offerta: i canoni restano su livelli record e la disponibilità di superfici sfitte è prossima allo zero. Negli altri segmenti, invece, gli operatori mantengono strategie di espansione selettive.
LOGISTICA, INVESTIMENTI VICINI AI 2 MLD E ASSORBIMENTO RECORD
La logistica è uno dei principali motori della crescita. Gli investimenti nei nove mesi si avvicinano ai 2 miliardi di euro, con incrementi intorno al 60%. Nel terzo trimestre i volumi si collocano intorno ai 760-780 milioni, confermando il ritmo sostenuto dell’attività. Per Cbre, il risultato gennaio-settembre è il secondo migliore di sempre dopo il 2022. Le strategie value-add continuano a guidare il comparto, mentre il capitale core rimane selettivo e aumenta l’interesse per operazioni core plus nelle localizzazioni strategiche, sostenute da livelli contenuti di vacancy e prospettive di crescita dei canoni. La domanda degli utilizzatori rafforza i fondamentali. L’assorbimento raggiunge circa 2,3-2,4 milioni di metri quadrati nei nove mesi. Dils rileva nuovi massimi sia nel cumulato sia nel trimestre, con circa 810.000 metri quadrati assorbiti tra luglio e settembre: a fine settembre la superficie occupata si avvicina già al totale dell’intero 2025.
ALBERGHI, RESORT E CONVERSIONI ALIMENTANO IL MERCATO
L’hospitality è il comparto più attivo del terzo trimestre. Cbre registra 815 milioni di euro, in crescita del 114% su base annua, e un totale di circa 2,2 miliardi nei nove mesi, il 20% in più rispetto al 2025. Il 79% dei volumi trimestrali alberghieri si concentra nei mercati regionali, in larga parte per effetto di due importanti transazioni su resort nelle aree di Como e Olbia. Le strutture resort superano la metà degli investimenti del comparto, mentre il capitale core rafforza il proprio peso, affiancato da strategie value-add. Gli investitori sono attivi sia nella creazione di nuovo prodotto sia nel riposizionamento degli immobili esistenti. Dils rileva una concentrazione delle operazioni nelle destinazioni più richieste di Lombardia e Lazio, che insieme raccolgono la maggior parte dei capitali investiti nell’anno nel settore.
Roma si conferma una piazza rilevante anche per numero di transazioni: Colliers registra sei operazioni nel terzo trimestre per circa 210 milioni di euro. Tra i deal che sostengono il risultato nazionale figurano l’acquisizione del The Edition Lake Como e la cessione di Villa Certosa in Sardegna, destinata alla riconversione in struttura ricettiva di lusso. Circa un quarto delle operazioni alberghiere censite da Colliers nel trimestre riguarda conversioni o nuove realizzazioni. Savills segnala inoltre un ampliamento dell’interesse per i resort nelle località di montagna, accanto alla domanda consolidata per immobili prime nelle principali città e sul lago di Como.
UFFICI, RECUPERANO GLI INVESTIMENTI MA RESTA IL NODO DELL’OFFERTA
Nel direzionale il terzo trimestre mostra un’accelerazione dell’attività di investimento, sostenuta anche dagli acquisti degli utilizzatori. Dils rileva circa 500 milioni di euro nel trimestre e 1,4 miliardi nei nove mesi, in crescita del 29% su base annua, pur con volumi ancora inferiori alla media decennale. Le transazioni più recenti coinvolgono soprattutto end user e investitori interessati a strategie value-add, riqualificazione e riposizionamento. Cbre segnala inoltre il ritorno del capitale core plus nelle aree semicentrali milanesi attraverso un’operazione a uso misto con una componente direzionale significativa. Milano concentra il 59% dei volumi nazionali degli uffici nella rilevazione Colliers. Sul mercato delle locazioni, Milano registra circa 214.000-220.000 metri quadrati assorbiti nei nove mesi, con una contrazione intorno al 20-22%. Nel terzo trimestre emerge però una ripresa, sostenuta dalla nuova sede di A2A nella Torre Faro, nell’area dello Scalo di Porta Romana, per circa 24.000-25.000 metri quadrati.
La scarsità di grandi superfici disponibili nelle zone centrali condiziona l’attività. Escludendo Torre Faro, nei primi tre trimestri sono state concluse soltanto tre operazioni superiori a 5.000 metri quadrati, tutte in localizzazioni semicentrali o periferiche. Il rallentamento dell’assorbimento non si traduce in una disponibilità diffusa di prodotto prime. Nel CBD e a Porta Nuova, secondo Dils, si concentra poco più del 5% delle superfici disponibili della città e la vacancy rimane poco superiore al 2%. I canoni degli immobili migliori restano elevati: Cbre e Colliers indicano 850 euro al metro quadrato annuo, mentre Dils colloca il prime rent a 900 euro. A Roma l’assorbimento dei nove mesi si attesta intorno ai 102.000-108.000 metri quadrati.
LVING E STUDENT HOUSING, CRESCE IL CAPITALE MA SI ALLUNGANO I TEMPI
Il living è sostenuto soprattutto dagli sviluppi residenziali destinati alla vendita e dalle residenze universitarie. Dils rileva investimenti vicini al miliardo di euro nei nove mesi, in crescita del 35%, con circa 230 milioni nel terzo trimestre. Le acquisizioni effettuate dagli sviluppatori rappresentano la componente prevalente dell’attività trimestrale. La maggiore operazione del periodo nel comparto è la cessione di un portafoglio di sviluppi residenziali a Milano, che mantiene un ruolo centrale nel build-to-sell. Lo student housing raccoglie quasi 300 milioni di euro, in aumento del 49%. L’interesse si distribuisce anche su altre città universitarie, tra cui Roma, Padova e Firenze, come rileva Savills. Cbre segnala però un allungamento dei tempi di finalizzazione delle operazioni, legato alla complessità degli iter urbanistici. L’ingresso di nuovi investitori internazionali amplia la disponibilità di capitale, con attenzione agli acquisti a termine e alle partnership con sviluppatori locali. Perimetri di rilevazione differenti incidono soprattutto sulla lettura di questo comparto.
DATA CENTER, SANITA0 E SELF STORAGE AMPLIANO IL MERCATO
La crescita coinvolge anche segmenti alternativi e immobili a destinazione mista. Dils registra circa 1,4 miliardi di euro nei nove mesi, in aumento del 57%, con un contributo trimestrale di circa 200 milioni. I data center raccolgono circa 580 milioni, il comparto sanitario circa 280 milioni e il self storage supera i 100 milioni di euro. Sono settori che contribuiscono ad ampliare la distribuzione dei capitali oltre le asset class tradizionali.
Cbre evidenzia in particolare la crescita del mercato dei terreni destinati ai data center: 621 milioni di euro nei primi nove mesi, +192% su base annua. Milano si conferma uno dei principali poli europei e gli operatori privilegiano aree già infrastrutturate o con procedure autorizzative avanzate. La disponibilità di terreni, da sola, non esaurisce quindi i requisiti necessari per attrarre investimenti.
ULTIMO TRIMESTRE SOSTENUTO DALLA PIPELINE
Le prospettive per la fine dell’anno rimangono positive. La disponibilità di capitale, le grandi operazioni in preparazione e la domanda degli utilizzatori sostengono l’attività, mentre cresce l’attenzione al costo del debito, alla qualità degli immobili e ai tempi di esecuzione. “Per la parte finale dell’anno restiamo ottimisti: la pipeline è consistente e ci aspettiamo volumi in aumento rispetto all’anno precedente, pur in un contesto di incertezza macroeconomica”, afferma Marco Montosi, Head of Investment di Savills Italia. Colliers ritiene che i risultati già raggiunti pongano il mercato nelle condizioni di chiudere il 2026 su un nuovo massimo storico. La domanda locativa resta uno dei principali sostegni. Fabio Mantegazza, Head of Leasing Italy di Cbre, rileva “una crescente attenzione verso immobili di qualità, efficienti e in grado di rispondere ai nuovi requisiti operativi e di sostenibilità delle aziende”. Lo squilibrio tra domanda e offerta nei segmenti più richiesti sostiene i canoni e l’interesse degli investitori. La selezione rimane però centrale: flussi di cassa, solidità dei conduttori, autorizzazioni e costi di realizzazione determineranno la capacità delle operazioni oggi in preparazione di arrivare alla chiusura entro dicembre.
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