Il Knight Frank Alpine Report 2026/27 offre un’analisi sul mercato degli immobili di lusso in tutte le montagne del mondo. Il Mountain Property Price Index, che analizza l’incremento dei prezzi delle case di fascia alta nei dodici mesi a giugno 2026, colloca Cortina d’Ampezzo al terzo posto della graduatoria mondiale con una crescita del 10%, preceduta soltanto da Davos (+14,5%) e Andermatt (+12,5%). Un risultato trainato dall’evento olimpico e ben al di sopra della crescita media del 3,2%.
Il report fotografa un mercato sostenuto dall’interesse per immobili capaci di conservare valore nel lungo periodo, dalla mobilità internazionale e dalla crescente attrattività delle località montane come destinazioni da vivere durante tutto l’anno. La crescita, tuttavia, è sempre più selettiva: disponibilità degli immobili, qualità delle infrastrutture e offerta di servizi contribuiscono a differenziare le performance delle singole località.
IL MERCATO DEGLI IMMOBILI DI LUSSO A CORTINA
A Cortina, uno stock immobiliare limitato e la visibilità internazionale legata alle Olimpiadi sostengono la domanda, mentre gli investimenti nelle infrastrutture e nell’ospitalità contribuiscono a rafforzare l’attrattività della destinazione nel lungo periodo.
Il mercato ampezzano resta prevalentemente italiano, alimentato soprattutto da famiglie provenienti da Veneto e Lombardia, oltre che dalle principali città del Paese. La domanda si concentra su proprietà pronte da abitare, con viste panoramiche e un facile accesso al centro e agli impianti di risalita, in particolare nell’area di Corso Italia.
Secondo le indicazioni degli operatori locali riportate nel report, gli appartamenti di lusso raggiungono quotazioni comprese tra 18.000 e 21.000 euro al metro quadrato, mentre gli chalet nuovi o ristrutturati possono superare i 25.000 euro al metro quadrato. Nella fascia più alta del mercato, Abitare Cortina, partner di Knight Frank, ha concluso una compravendita da 11 milioni di euro, la più elevata tra quelle gestite dall’agenzia nel 2026. Il valore massimo registrato nell’intero mercato ampezzano nello stesso anno è invece pari a 13,5 milioni di euro.
TENDENZE DA SVIZZERA E FRANCIA
Nel confronto internazionale, la Svizzera mantiene un ruolo di primo piano. Negli ultimi cinque anni, i valori degli immobili prime nelle località alpine svizzere sono aumentati del 29%, contro il 12% della Francia. La stabilità del Paese, la solidità della valuta e la disponibilità limitata di immobili continuano a sostenere la domanda.
Gstaad resta il mercato alpino più costoso, con un valore di riferimento di 44.440 euro al metro quadrato, pur registrando una flessione annua del 2,6%. A Verbier, dove i prezzi prime sono cresciuti del 6,7%, la forza della fascia alta è confermata dalle 27 transazioni superiori a 10 milioni di franchi svizzeri concluse nel 2025 nel comune di Val de Bagnes, che comprende la località. A St. Moritz, l’incremento annuo dei valori prime è stato del 3,7%.
Sulle Alpi francesi, le migliori performance annue sono state registrate da Courchevel Village (+6,1%), Courchevel Moriond (+5,2%) e Val d’Isère (+5%). La domanda internazionale si amplia, con un crescente interesse da Stati Uniti, Paesi del Golfo, Scandinavia e Asia. Parallelamente, il passaggio generazionale delle proprietà agli eredi sta contribuendo a ridefinire il mercato.
Le branded residences, che combinano proprietà privata e servizi alberghieri, si affermano tra le formule preferite dagli acquirenti con grandi patrimoni. A sostenere l’evoluzione delle destinazioni francesi contribuirà inoltre circa un miliardo di euro di investimenti legati ai Giochi Olimpici invernali del 2030, destinati al miglioramento delle infrastrutture.
Il report rileva anche un maggiore ricorso al credito con un forte incremento di mutui internazionali, scelta favorita anche da considerazioni fiscali e dall’esigenza di preservare liquidità.
Sul fronte delle locazioni, nelle Alpi francesi la domanda estiva cresce di circa il 10% all’anno.
SKI PRICE GAP E ABBONAMENTI STAGIONALI GLOBALI TRAINANO LA DOMANDA STATUNITENSE SULLE PISTE DA SCI ALPINE
Forte in tutti i paesi alpini la crescita della domanda statunitense. Lo “ski price gap” è uno degli elementi che la sta favorendo: il rapporto confronta il prezzo dello skipass per 6 giorni di sci ad Aspen con quello di alcune delle più note località alpine. La differenza è evidente: a fronte degli 841 € necessari per sciare ad Aspen, ne occorrono 533 per sciare a Zermatt, 468 per la Val d’Isere, 453 per il Dolomiti Superski e 423 per Kitzbuhel. Allo stesso tempo, la diffusione al di fuori degli Stati Uniti degli abbonamenti stagionali globali come l’Epic Pass di Vail Resorts e l’Ikon Pass di Alterra Mountain Company, sta collegando sempre più mercati sciistici un tempo distinti, incoraggiando gli sciatori nordamericani a visitare diverse destinazioni in Europa e Asia.
UN MERCATO VIVACE ANCHE IN ASIA E NORD AMERICA
Per quanto riguarda invece le principali destinazioni montane extraeuropee, ad Aspen, negli Stati Uniti, il prezzo medio di vendita delle abitazioni di lusso si attesta intorno ai 26 milioni di dollari, con una domanda particolarmente sostenuta per gli immobili oltre i 30 milioni di dollari. La disponibilità limitata, gli elevati costi di costruzione e i lunghi tempi di realizzazione sostengono il valore delle proprietà già completate.
A Queenstown, in Nuova Zelanda, i valori delle abitazioni di lusso sono cresciuti del 6% su base annua. Le riforme dei visti e la maggiore presenza di acquirenti internazionali contribuiscono all’interesse per la destinazione, dove gli arrivi di jet privati sono passati da 287 nel 2019 a 475 nel 2024.
A Niseko, in Giappone, la debolezza dello yen rende gli immobili più competitivi per gli acquirenti esteri, con una domanda particolarmente vivace da Australia, Hong Kong e Singapore.
CRESCE LA DOMANDA PER LOCALITA’ ATTRATTIVE TUTTO L’ANNO
A fare da filo conduttore tra le diverse destinazioni è la crescente propensione a vivere la montagna durante tutto l’anno. In Svizzera, i pernottamenti alberghieri estivi hanno raggiunto 25,2 milioni, superando i 18,6 milioni della stagione invernale. Su scala alpina, i collegamenti aerei estivi verso gli aeroporti di accesso alle località montane raggiungono il 92% dei volumi invernali: un ulteriore segnale del peso assunto dalla stagione estiva e della possibilità di utilizzare le abitazioni oltre i tradizionali mesi dedicati allo sci.
A fronte di una riduzione media delle nevicate alpine del 34% tra il 1920 e il 2020, l’affidabilità dell’offerta sciistica resta un elemento rilevante, ma si affianca alla capacità di attrarre visitatori e residenti anche nelle altre stagioni. Attività all’aperto, benessere, ristorazione e servizi ampliano le occasioni di utilizzo delle proprietà e assumono un peso crescente nelle scelte degli acquirenti.
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