Enrico, non riesco a comprare casa eppure guadagno 2100 euro e ho soldi sul conto corrente: cosa mi sta capitando

Enrico paga 770 euro al mese di affitto a Padova e, pur guadagnando tra 1.700 e 2.100 euro al mese, non è riuscito a ottenere un mutuo dopo essersi rivolto a tre banche. Nel racconto, reso noto nel 2026, il lavoratore autonomo di 38 anni riferisce di avere messo da parte 10mila euro. Gli istituti gli avrebbero chiesto un anticipo più alto e, in alcuni casi, un garante. A pesare sono il reddito variabile, la liquidità iniziale e i criteri con cui le banche valutano le richieste.

Tre tentativi e una casa fuori portata

Enrico lavora come autonomo e dice di avere una collaborazione fissa. Cerca abitazioni usate tra 100mila e 150mila euro. Le nuove costruzioni a Padova e provincia, secondo quanto riferito nel 2026, partono invece da circa 230mila euro. La ricerca è concentrata su immobili compatibili con le sue entrate e con i risparmi accumulati.

In tre anni, racconta, si è rivolto a tre istituti di credito. Nei colloqui ha incontrato difficoltà a ottenere un finanziamento pari al 90% o al 100% del prezzo. Gli è stato prospettato un apporto personale tra il 20% e il 30%, con la richiesta di un garante in alcuni casi. Le condizioni riferite riguardano la sua esperienza; le banche valutano ogni pratica sulla base della situazione del richiedente e dell’immobile.

Con 10mila euro sul conto, la distanza dall’anticipo indicato emerge già dai prezzi delle case cercate. Il calcolo qui sotto considera la quota iniziale e lascia fuori le altre spese d’acquisto: imposte, notaio, eventuale agenzia e costi di istruttoria o perizia:

Per una casa da 150mila euro, un anticipo del 30% corrisponde a 45mila euro; rispetto ai risparmi dichiarati da Enrico, mancherebbero 35mila euro. A questa cifra andrebbero aggiunti i costi accessori dell’acquisto. La somma necessaria all’inizio pesa quindi accanto alla rata mensile, e va considerata già nella scelta del prezzo dell’immobile.

Perché l’affitto non basta a provare la solvibilità

Enrico dichiara un reddito mensile compreso tra 1.700 e 2.100 euro e un canone di 770 euro. Nella valutazione del mutuo entrano il reddito che resta dopo le spese ordinarie, gli eventuali debiti, la continuità delle entrate e la durata del finanziamento. Il fatto di sostenere un canone mensile è un elemento del bilancio personale; l’istituto esamina anche gli altri impegni e le risorse disponibili.

La Banca d’Italia indica come prudenziale una rata che non superi un terzo del reddito disponibile. Per un lavoratore autonomo, una collaborazione fissa può documentare la continuità dell’attività; la banca esamina anche l’andamento effettivo dei redditi e la capacità di rimborso nel tempo. Nella pratica conta la stabilità delle entrate che si riesce a dimostrare. Il reddito più alto registrato in un singolo mese non descrive da solo l’intera situazione economica.

Durante l’istruttoria vengono esaminate le dichiarazioni dei redditi, gli altri impegni finanziari e la storia dei pagamenti. La banca raccoglie anche i documenti relativi all’immobile. Sulla valutazione incidono l’età del richiedente, la durata richiesta e l’eventuale presenza di un coobbligato o di un garante. Per chi lavora in proprio, i documenti fiscali consentono di ricostruire il reddito dichiarato; regolarità e prevedibilità degli incassi sono elementi che l’istituto considera nel valutare il rischio. Ogni intermediario segue criteri propri, nel quadro delle regole di settore.

Il valore della casa e il limite dell’80%

Per il mutuo conta anche il rapporto tra l’importo richiesto e il valore dell’immobile. In via ordinaria, gli istituti finanziano fino all’80% del valore stabilito dalla perizia; la parte restante, almeno il 20%, è a carico dell’acquirente. Il calcolo dipende dalla stima del perito incaricato oltre che dal prezzo concordato con il venditore. Se la perizia indica un valore inferiore al prezzo d’acquisto, l’importo finanziabile può essere calcolato sull’importo più basso.

Alcune banche concedono finanziamenti superiori all’80% del valore di perizia, chiedendo garanzie ulteriori e applicando condizioni economiche meno favorevoli. Con un mutuo più alto si riduce l’anticipo iniziale, mentre aumentano il debito e, a seconda delle condizioni, rate e interessi. Per la banca restano centrali il valore dell’immobile dato in garanzia e la capacità personale di rimborsare il prestito.

Nel caso di Enrico, il capitale risparmiato è inferiore all’anticipo indicato per le fasce di prezzo considerate. La valutazione della richiesta coinvolge anche il reddito, la continuità delle entrate e il rapporto tra rata e risorse mensili. A queste voci si sommano le spese di acquisto, che richiedono liquidità aggiuntiva.

Fondo Consap: cosa copre e chi può accedervi

Il Fondo di Garanzia per i Mutui Prima Casa, gestito da Consap per conto del Ministero dell’Economia e delle Finanze, offre alla banca una garanzia pubblica su una parte del capitale del mutuo. La misura ordinaria è pari al 50%. Per le categorie prioritarie, se ricorrono i requisiti previsti, la garanzia può salire, anche per finanziamenti superiori all’80% del prezzo comprensivo degli oneri accessori. La disciplina relativa alla garanzia elevata è prorogata fino al 31 dicembre 2027. La garanzia pubblica copre una parte del capitale del finanziamento.

Dal 1° gennaio 2025 possono accedere al Fondo le categorie previste dalla normativa: tra queste, giovani che non hanno compiuto 36 anni, giovani coppie in possesso dei requisiti stabiliti, nuclei monogenitoriali con figli minori, conduttori di alloggi popolari e famiglie numerose, per le quali sono previsti limiti ISEE differenti. Dal 3 agosto 2026 sono state incluse anche le persone con disabilità permanente riconosciuta ai sensi della legge 104 e determinati nuclei con un familiare convivente con disabilità. Per queste nuove categorie la garanzia può arrivare all’80%, con un ISEE annuo non superiore a 40mila euro.

Enrico ha 38 anni e non rientra nella categoria degli under 36. Il suo reddito, compreso tra 1.700 e 2.100 euro al mese, e i 10mila euro di risparmi descritti nel racconto accompagnano la valutazione della sua situazione. Il mutuo ammesso alla garanzia non può superare 250mila euro; l’immobile deve essere destinato ad abitazione principale e rispettare i requisiti catastali previsti. Per accedere al Fondo occorre appartenere a una delle categorie previste e possedere i relativi requisiti.

La domanda viene presentata insieme alla richiesta di mutuo attraverso una banca o un intermediario aderente. Non si inoltra direttamente a Consap. L’istituto esamina il merito creditizio, i redditi e l’immobile nell’ambito della propria istruttoria; la presenza della garanzia pubblica si inserisce in questa valutazione e riguarda la quota finanziata.

I numeri del Fondo e il loro contesto

I dati Consap aggiornati al 31 agosto 2024, riportati nell’ultimo quadro dettagliato della relativa scheda numerica, indicavano oltre 570mila domande complessive. Per la garanzia al 50% risultavano 373.561 domande ammesse e 43 miliardi di euro di mutui ammessi alla garanzia. Per quella all’80%, introdotta nel maggio 2021, le domande accolte erano 155.549, per oltre 18 miliardi di euro di finanziamenti.

Consap ha riferito anche un aumento del 12% delle erogazioni del Fondo nel 2025. Il dato riguarda la crescita delle erogazioni registrata in quell’anno; l’accesso resta legato alle categorie ammesse, ai requisiti del mutuo e alla valutazione della banca.

La situazione di Enrico mette insieme una quota iniziale insufficiente per gli immobili cercati e la richiesta di un garante, che rappresenta un ulteriore ostacolo nella sua esperienza. Per le case tra 100mila e 150mila euro, l’anticipo del 20-30% indicato dagli istituti corrisponde a somme comprese tra 20mila e 45mila euro, prima delle spese accessorie.

In casi analoghi, la banca esamina le dichiarazioni dei redditi degli ultimi anni e la continuità della collaborazione, insieme agli eventuali debiti in corso. Rilevano anche il rapporto tra prezzo e perizia e, per chi possiede i requisiti, l’accesso al Fondo Consap. La garanzia standard e quella elevata hanno misure diverse; la domanda passa attraverso un intermediario aderente.

Reddito e anticipo entrano in due passaggi distinti della richiesta. La rata deve essere valutata rispetto alle risorse mensili, mentre il capitale iniziale deve coprire la quota non finanziata e le spese legate all’acquisto. Nell’esperienza raccontata da Enrico, pagare 770 euro di affitto ogni mese assorbe una parte consistente delle entrate, ma non crea la liquidità necessaria per l’anticipo. La banca considera sia le risorse disponibili all’acquisto sia quelle su cui si basa il rimborso nel tempo.