E’ ammissibile l’acquisto per usucapione di una servitù avente ad oggetto il mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella fissata dal codice civile o dai regolamenti e dagli strumenti urbanistici anche quando la costruzione sia abusiva, atteso che il difetto della concessione edilizia esaurisce la sua rilevanza nell’ambito del rapporto pubblicistico, senza incidere sui requisiti del possesso ad usucapionem.
La disciplina pubblicistica delle distanze opera in ambito distinto rispetto alla disciplina civilistica del possesso: il difetto del titolo edilizio non rende il manufatto un tamquam non esset sul piano del diritto civile ma, in quanto opera materialmente esistente e percepibile dal titolare del fondo servente, è idoneo a fondare quel possesso continuativo che, ai sensi dell’art. 1158 c.c., conduce all’acquisto della servitù, per la quale, trattandosi di servitù continua esercitata con opere apparenti, è sufficiente l’esistenza obiettiva della costruzione.
Il principio è stato richiamato e condiviso dalla Corte di cassazione, Sezione 2 civile, con la sentenza del 25 agosto 2026, n. 24767, mediante la quale ha rigettato il ricorso e confermato le statuizioni rese nel merito dalla corte di Appello di Lecce con la sentenza n. 632 del 2021.
La vicenda
Nel 1983 Giulio e Iole Simmaco, proprietari di un fabbricato in Maglie, alla via Fantasia, convennero davanti al Tribunale di Lecce Attilio Catone, Mevia Catone e Mevio Rufo, lamentando che costoro avevano edificato il fabbricato a distanza inferiore a quella prescritta dal regolamento edilizio comunale, e ne chiesero l’arretramento; i convenuti resistettero e proposero domanda riconvenzionale di arretramento del fabbricato Simmaco.
Con sentenza del giugno 2001 il Tribunale di Lecce accolse la domanda principale e rigettò la riconvenzionale.
Nelle more dell’appello dei convenuti, Lidia e Gaia, comproprietarie pro indiviso del fabbricato di via Fulgenzio non evocate in giudizio, proposero opposizione di terzo ex art. 404 c.p.c.
Con sentenza del novembre 2006, resa nel relativo giudizio, il Tribunale di Lecce condannò solidalmente i comproprietari all’arretramento del loro fabbricato e rigettò le domande riconvenzionali di usucapione.
Sull’appello dei convenuti, la Corte d’appello di Lecce, con sentenza n. 336 del 2010, ha deciso nel merito confermando l’arretramento e rigettando la riconvenzionale di usucapione di Lidia.
Su ricorso incidentale dei Simmaco, la Corte di cassazione, con sentenza n. 20828/2016, ha cassato con rinvio per un vizio di notifica dell’appello.
In sede di riassunzione, previo rinnovo della consulenza tecnica d’ufficio, la Corte d’appello di Lecce, con la sentenza n. 632 del 2021, ha rigettato le domande di arretramento dei fabbricati confinanti e ha dichiarato l’intervenuta usucapione, in favore di Lidia, della servitù di mantenere la costruzione di via Fulgenzio alla distanza attuale dal prospiciente fabbricato Simmaco.
Avverso la sentenza d’appello gli eredi dei coniugi Simmaco hanno proposto ricorso per cassazione, con quattro motivi illustrati da memoria.
I motivi di ricorso
Sono qui di interesse il secondo motivo, formulato come violazione degli artt. 810, 1140, 1158, 1163 e 1165 c.c. e come omesso esame di un fatto decisivo, con il quale i ricorrenti hanno censurato la sentenza nella parte in cui ha dichiarato l’intervenuta usucapione della servitù di mantenimento della costruzione a distanza inferiore a quella legale, deducendo che l’opera abusiva costituirebbe un tamquam non esset, privo della qualità di bene ai sensi dell’art. 810 c.c. e inidoneo a formare oggetto di acquisto a titolo originario.
Ed il terzo motivo, formulato come violazione degli artt. 1140, 1158 e 1163 c.c. e come vizio di motivazione, con il quale i ricorrenti hanno censurato la ritenuta acquisizione della prova del possesso pacifico, pubblico e non violento, deducendo che i lavori sarebbero stati avviati in forza di concessione edilizia ottenuta per falsa rappresentazione dello stato dei luoghi e che l’opposizione dei Simmaco fin dal 1983 avrebbe escluso il requisito della pacificità.
I motivi hanno ad oggetto la medesima questione: cioè la rilevanza della natura abusiva del manufatto, ai fini della costituzione per usucapione della servitù di mantenimento della costruzione a distanza inferiore a quella legale.
La decisione e motivazione
La Corte di cassazione, con la citata sentenza n. 24767 del 2026, ha giudicato i motivi non fondati e ha rigettato il ricorso con conseguente conferma della decisione del merito.
Ha osservato il Collegio che la Corte d’appello ha accertato che il fabbricato dei resistenti era stato terminato al rustico nel 1980 e che le successive varianti non ne mutarono la consistenza nella parte prospiciente il fabbricato Simmaco.
Ne ha desunto che il dies a quo del possesso ad usucapionem coincide con il 1980 e che gli atti interruttivi posti in essere nei confronti di taluno dei compossessori non si estendono agli altri, poiché non si applica in materia di diritti reali il principio di solidarietà di cui all’art. 1310 c.c. (per tale regola, v. Corte di cassazione, n. 11657/2018), sicché l’azione esercitata dai Simmaco nel 1983 nei confronti di Catone e Rufo non ha prodotto effetto interruttivo verso le litisconsorti pretermesse Lidia e Gaia, e il termine ventennale è stato interrotto soltanto con la notifica della domanda di arretramento del febbraio 2002, quando l’usucapione si era già consolidata.
L’argomentazione adottata dalla Corte d’appello non incontra ostacoli nella giurisprudenza di legittimità, secondo cui è infatti ammissibile l’acquisto per usucapione di una servitù avente ad oggetto il mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella fissata dal codice civile o dai regolamenti e dagli strumenti urbanistici.
Ciò anche quando la costruzione sia abusiva, atteso che il difetto della concessione edilizia esaurisce la sua rilevanza nell’ambito del rapporto pubblicistico, senza incidere sui requisiti del possesso ad usucapionem (tra le meno remote, Corte di cassazione, n. 25843/2023, Corte di cassazione, n. 25863/2021).
La disciplina pubblicistica delle distanze opera in ambito distinto rispetto alla disciplina civilistica del possesso: il difetto del titolo edilizio non rende il manufatto un tamquam non esset sul piano del diritto civile ma, in quanto opera materialmente esistente e percepibile dal titolare del fondo servente, è idoneo a fondare quel possesso continuativo che, ai sensi dell’art. 1158 c.c., conduce all’acquisto della servitù, per la quale, trattandosi di servitù continua esercitata con opere apparenti, è sufficiente l’esistenza obiettiva della costruzione.
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