L’autenticazione delle transazioni immobiliari non dipenderà più dai confini amministrativi?

A sostegno di questa direzione di riforma, l’avvocato Hoang Ha (Ordine degli avvocati di Ho Chi Minh City) ha affermato che la legge che modifica e integra alcuni articoli della legge notarile, approvata dall’Assemblea nazionale il 23 aprile 2026, ha incaricato il governo di regolamentare la tabella di marcia per l’attuazione della notarizzazione degli atti immobiliari indipendentemente dai confini amministrativi, a condizione che le banche dati siano pienamente e simultaneamente operative.

Tuttavia, per eliminare i confini geografici degli uffici notarili, dobbiamo prima eliminare i confini geografici dei dati. Ha fatto un esempio: una persona che vive a Ho Chi Minh City vuole vendere la sua casa a Nghe An . Perché dovrebbe tornare a Nghe An o cercare un ufficio notarile a Nghe An per firmare il contratto, quando le informazioni sulla casa, il proprietario, lo stato del mutuo, le restrizioni e la cronologia delle transazioni possono, in linea di principio, essere digitalizzate e accessibili tramite il sistema?

Il problema principale in un contratto di compravendita immobiliare non è se il notaio si trovi ad Hanoi , Ho Chi Minh City o Nghe An, ma se il notaio abbia percepito in modo completo e accurato lo status giuridico dell’immobile al momento della firma.

Una casa potrebbe avere un certificato di proprietà assolutamente autentico, ma il proprietario potrebbe averla ipotecata. Un terreno potrebbe non essere ipotecato, ma essere soggetto a un’ordinanza restrittiva. Un documento potrebbe apparire normale a prima vista, ma le informazioni nel sistema potrebbero non corrispondere. Un bene potrebbe persino essere utilizzato in molteplici transazioni in un brevissimo lasso di tempo e in luoghi diversi.

Quando l’autenticazione degli atti immobiliari era limitata a una singola provincia, i notai si occupavano principalmente di proprietà situate all’interno della loro giurisdizione. Tuttavia, con l’eliminazione di tale limitazione, un notaio di Ho Chi Minh City può autenticare transazioni immobiliari ad Hanoi, Nghe An o in qualsiasi altra località. Ciò rende indispensabile un sistema di dati nazionale unificato, completo e aggiornato, aspetto di fondamentale importanza.

“L’autenticazione notarile non è semplicemente un luogo in cui le parti firmano e timbrano i documenti. I notai sono responsabili della verifica dell’autenticità e della legalità delle transazioni e contribuiscono alla prevenzione delle controversie. Pertanto, quando l’Assemblea Nazionale ha approvato l’emendamento alla Legge Notarile, la ragione per cui non sono stati immediatamente eliminati i limiti geografici per le transazioni immobiliari è stata spiegata dal fatto che il database notarile e i relativi database non sono ancora stati collegati e condivisi in modo sincrono a livello nazionale”, ha affermato il signor Hoang Ha.

Un rapporto del Ministero della Giustizia indica inoltre che il sistema nazionale di informazione e database fondiario dovrebbe essere in gran parte completato entro la fine del 2027. Anche il database notarile centralizzato dovrebbe essere operativo nel 2027. Successivamente, sarà necessario del tempo per l’integrazione con i sistemi di dati relativi a popolazione, territorio, abitazioni, imposte e altri dati correlati. Pertanto, secondo gli esperti, eliminare i limiti geografici dei servizi notarili richiede innanzitutto l’eliminazione dei limiti geografici dei dati.

Secondo gli esperti, la condizione per l’abolizione dei limiti imposti dalla giurisdizione notarile non dovrebbe basarsi esclusivamente sul completamento del database. Avere un database è una cosa; che i dati siano sufficienti, accurati, puliti e aggiornati tempestivamente è tutt’altra cosa. Nelle transazioni immobiliari, un ritardo di pochi secondi o ore nell’aggiornamento dei dati potrebbe non essere più un semplice errore tecnico, ma potrebbe determinare il destino di una proprietà del valore di decine o centinaia di miliardi di dong.

Esiste un meccanismo per determinare la responsabilità.

Secondo l’avvocato Hoang Ha, ciò solleva un problema legale molto importante. Se il notaio ha verificato a fondo il sistema secondo le normative e il sistema indica che l’immobile è in regola, ma in seguito scopre che i dati non sono stati aggiornati, di chi è la responsabilità? Del notaio, dell’ordine professionale notarile, dell’ente di gestione dei dati o, in ultima analisi, dell’acquirente? Chi si assume il rischio?

Pertanto, ha sostenuto che tale questione deve essere risolta prima di estendere l’autenticazione notarile ad aree non geografiche. Quando lo Stato richiede ai cittadini e ai notai di fidarsi dei dati ufficiali, deve esistere anche un meccanismo per stabilire la responsabilità qualora tali dati siano errati, incompleti o aggiornati in ritardo.

Ogni transazione dovrebbe essere tracciata. In caso di controversia, è necessario stabilire quali informazioni il notaio ha verificato esattamente al momento della firma del contratto e quali risultati ha fornito il sistema. La tracciabilità di queste informazioni non serve solo a monitorare l’operato dei notai, ma anche a tutelare sia il notaio stesso che il pubblico.

Il responsabile di uno studio notarile di Ho Chi Minh City ha inoltre affermato che la proposta giunge in un momento opportuno, in concomitanza con la bozza di modifica della Legge Fondiaria che rende obbligatoria l’autenticazione o la certificazione per determinate transazioni relative ai diritti di utilizzo del suolo, mentre l’attuale Legge Fondiaria non prevede più tale requisito per l’esercizio di tali diritti. Se questa proposta verrà approvata, il suo impatto sulla professione notarile sarà significativo.

In tal caso, i notai potrebbero esercitare la professione in un’area geografica più ampia, ma allo stesso tempo si troverebbero di fronte alla possibilità di una significativa riduzione delle transazioni su cui le persone hanno a lungo fatto affidamento a causa di requisiti legali . In altre parole, l’abolizione dei confini geografici ridurrebbe i vantaggi derivanti dalla posizione geografica, mentre l’abolizione dell’obbligo notarile potrebbe ridurre i vantaggi creati dalla legge stessa.

Se entrambi i cambiamenti si verificassero simultaneamente, la professione notarile entrerebbe in una nuova fase. Le persone potrebbero non recarsi più negli uffici notarili semplicemente per “obblighi di legge”, ma scegliere l’autenticazione notarile perché sentono la necessità che una parte verifichi lo status giuridico dei beni, identifichi i rischi, garantisca la sicurezza dei contratti e crei prove attendibili in caso di controversie future.

In tal caso, il valore di un notaio non risiederebbe più principalmente nel suo sigillo o nella sua area geografica di esercizio, ma nella qualità della sua valutazione legale e nella sua capacità di prevenire i rischi nelle transazioni.