Il confinante ti ha costruito troppo vicino al tuo fabbricato o alla tua proprietà, ma il perdurato silenzio potrebbe far maturare l’usucapione del diritto a restare a distanza inferiore rispetto all’edificio confinante. È la conclusione affermativa della sentenza di Cassazione civile n. 24767/2026, nella quale si esamina il profilo civilistico, senza affrontare quello prettamente urbanistico amministrativo. Anche se l’usucapione non regolarizza il manufatto né ne attesta la sua legittimità, la sua esistenza materiale può integrare il possesso continuato e necessario per acquistare la servitù di mantenimento alla distanza esistente. In questi casi occorre verificare il decorso del ventennio di possesso, la sua natura e gli eventuali atti interruttivi. Si premette inoltre che in ambito amministrativo sussistono due orientamenti diversi circa il conteggio delle distanze legali dai manufatti abusivi. Infine un ultimo accenno che fa tremare i polsi: sempre in ambito alcune pronunce hanno affermato la incondonabilità di opere che non rispettavano le distanze tra costruzioni, perchè non si può derogare alla tutela dell’interesse pubblico alla salubrità e ordinato assetto del territorio.
Punti chiave
- È possibile usucapire la servitù di mantenere una costruzione a distanza inferiore a quella legale, anche se il fabbricato è abusivo.
- L’usucapione non produce effetti di sanatoria urbanistico-edilizia.
- Il ventennio deve essere verificato rispetto al momento iniziale del possesso e agli atti interruttivi realmente efficaci.
Distanze legali e usucapione della servitù
Stavolta parliamo di due fabbricati confinanti, in cui i proprietari di uno degli immobili avevano chiesto l’arretramento della costruzione vicina perché realizzata a distanza inferiore rispetto a quella prescritta dalla disciplina comunale. La Corte d’Appello di Lecce aveva però dichiarato maturata la servitù di mantenere il fabbricato alla distanza esistente, e la Cassazione ha confermato il principio:
«è infatti ammissibile l’acquisto per usucapione di una servitù avente ad oggetto il mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella fissata dal codice civile o dai regolamenti e dagli strumenti urbanistici».
Il tema va coordinato con le ordinarie regole sulle distanze tra costruzioni e opere edilizie abusive, perché regolarità edilizia e rapporti civilistici tra confinanti restano profili distinti.
Anche l’opera abusiva può fondare il possesso utile
I ricorrenti che si sono visti costruire troppo vicino sostenevano che una costruzione abusiva dovesse essere considerata come se non esistesse (tamquam non esset), quindi incapace di costituire il presupposto dell’usucapione. La Cassazione ha respinto questa tesi:
«è infatti ammissibile l’acquisto per usucapione di una servitù avente ad oggetto il mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella fissata dal codice civile o dai regolamenti e dagli strumenti urbanistici. Ciò anche quando la costruzione sia abusiva, atteso che il difetto della concessione edilizia esaurisce la sua rilevanza nell’ambito del rapporto pubblicistico, senza incidere sui requisiti del possesso ad usucapionem (tra le meno remote, Cass. 25843/2023, Cass. 25863/2021)».
E ancora:
«La disciplina pubblicistica delle distanze opera in ambito distinto rispetto alla disciplina civilistica del possesso: il difetto del titolo edilizio non rende il manufatto un tamquam non esset sul piano del diritto civile ma, in quanto opera materialmente esistente e percepibile dal titolare del fondo servente, è idoneo a fondare quel possesso continuativo che, ai sensi dell’art. 1158 c.c., conduce all’acquisto della servitù, per la quale, trattandosi di servitù continua esercitata con opere apparenti, è sufficiente l’esistenza obiettiva della costruzione.».
L’assenza del titolo abilitativo edilizio non elimina l’esistenza materiale della costruzione ai fini civilistici, pertanto se l’opera è percepibile dal proprietario del fondo servente, può avviare le azioni a tutela della proprietà lesa. Inoltre, l’usucapione interessa il rapporto reale tra fondi finitimi, e non incide sullo Stato Legittimo dell’immobile.
Quando decorre il ventennio
La Corte d’Appello aveva accertato che il fabbricato era stato terminato al rustico nel 1980 e che le successive varianti non avevano modificato la porzione prospiciente il fabbricato confinante. Da quel momento era stato fatto decorrere il possesso ad usucapionem. Nel 1983 la domanda di arretramento era stata proposta contro soltanto alcuni soggetti, mentre altre comproprietarie erano rimaste estranee al giudizio. La Corte ha ritenuto che gli atti interruttivi compiuti verso alcuni compossessori non producessero automaticamente effetto verso gli altri, non trovando applicazione ai diritti reali il principio di solidarietà previsto dall’art. 1310 c.c. Per le comproprietarie non coinvolte nella prima causa, l’interruzione era intervenuta soltanto il 19 febbraio 2002. Poiché il possesso decorreva dal 1980, il ventennio risultava ormai maturato.
Per una servitù continua esercitata mediante opere apparenti assume rilievo il momento in cui la costruzione assume una consistenza materiale stabile e percepibile. Anche se i ricorrenti hanno sostenuto inoltre che le contestazioni avanzate contro la costruzione impedissero di considerare pacifico il possesso. Sul punto la Cassazione ha precisato che:
«tale carattere va riferito all’inizio del rapporto materiale con il bene, non alla condotta delle controparti nel corso dell’esercizio possessorio».
In ambito amministrativo le cose stanno diversamente
Quando si presenta una pratica edilizia ordinaria o di regolarizzazione edilizia, occorre solitamente produrre una planimetria generale di inquadramento con cui rappresentare posizioni, consistenza e distanze tra i fabbricati e dai confini. Da decenni si è posto il problema se un soggetto volesse costruire un nuovo fabbricato all’interno del proprio lotto, debba tenere conto dei circostanti fabbricati abusivi di proprietà altri. Sul punto si sono formati due orientamenti, uno possibilista e uno restrittivo. Però pensiamoci bene: un soggetto ha rispettato tutte le regole e rischia di non poter costruire a causa di altri che hanno compiuto illeciti edilizi.
Conclusioni e consigli utili
Tutto quanto sopra afferma che, in ambito civilistico (e non amministrativo) anche una costruzione abusiva può consentire l’usucapione della servitù di mantenimento alla distanza esistente. L’usucapione, però, non sana l’abuso né modifica automaticamente la posizione dell’immobile sotto il profilo amministrativo. Certamente, si tratta di un profilo che potrebbe risultare sanabile per derogare alle distanze dai confini, ma l’usucapione nei confronti delle distanze tra fabbricati si scontrerebbe con quelle prescrizioni minime inderogabili, tipo la distanza minima di 10 m prevista dall’articolo 9 D.M. 1444/1968. In quel caso l’usucapione non ha poteri verso la derogabilità. Prima di invocare l’avvenuta usucapione occorre verificare e provare con precisione la data di realizzazione dell’opera, la continuità del possesso e soprattutto gli eventuali atti interruttivi realmente efficaci nei confronti del soggetto che pretende di avere acquistato la servitù.
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Sono CARLO PAGLIAI, ingegnere urbanista, esperto in conformità e commerciabilità immobiliare.
Quadro normativo e giurisprudenziale richiamato
Norme
- Art. 810 c.c. – nozione di beni.
- Art. 1140 c.c. – possesso.
- Art. 1158 c.c. – usucapione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari.
- Art. 1163 c.c. – vizi del possesso.
- Art. 1165 c.c. – applicazione delle norme sulla prescrizione all’usucapione.
- Art. 1310 c.c. – effetti degli atti interruttivi nelle obbligazioni solidali.
Giurisprudenza richiamata
- Cassazione civile, Sezione II, n. 24767 del 25 agosto 2026.
- Cassazione civile, n. 25843/2023.
- Cassazione civile, n. 25863/2021.
- Cassazione civile, n. 11657/2018.
- Cassazione civile, n. 20828/2016.
FAQ
Una costruzione abusiva può usucapire la distanza dal vicino?
Può maturare l’usucapione della servitù di mantenere la costruzione alla distanza esistente, se ricorrono tutti i requisiti civilistici previsti.
L’usucapione rende regolare urbanisticamente l’edificio abusivo?
No. L’usucapione della servitù opera sul piano civilistico e non costituisce sanatoria edilizia.
Da quando decorrono i venti anni?
Dal momento in cui l’opera apparente assume una consistenza materiale stabile e idonea a manifestare l’esercizio della servitù.
L’opposizione del vicino impedisce l’usucapione?
Non automaticamente. Può invece assumere rilievo l’esistenza di atti giuridicamente idonei a interrompere il termine.
L’azione contro un comproprietario interrompe l’usucapione anche per gli altri?
Non necessariamente. Nel caso deciso dalla Cassazione l’interruzione verso alcuni compossessori non aveva prodotto effetti verso le comproprietarie rimaste estranee al primo giudizio.
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