Nella seconda metà del 2026, il mercato immobiliare vietnamita ha registrato un aumento significativo dell’offerta, ma la liquidità non è migliorata di pari passo. Gli elevati costi del capitale, i prezzi di vendita degli immobili primari persistentemente alti e la pressione finanziaria sulle imprese stanno creando un divario sempre più evidente tra domanda e offerta.
L’offerta è aumentata notevolmente, mentre il potere d’acquisto si è ridotto.
Secondo S&I Ratings, nei primi sei mesi del 2026 l’offerta primaria di immobili a livello nazionale ha raggiunto circa 102.500 unità, con un incremento del 40% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Tuttavia, il volume effettivo delle transazioni ha raggiunto solo circa 26.100 unità, con una diminuzione del 12%.
Di conseguenza, il tasso di assorbimento è sceso al 25,5%, significativamente inferiore al 47,5% registrato per l’intero 2025. Le scorte primarie sono stimate in circa 76.400 unità.
Ad Hanoi , una tendenza simile è evidente nel segmento degli appartamenti. Secondo CBRE, l’offerta totale di appartamenti messi in vendita nei primi sei mesi dell’anno ha raggiunto le 16.600 unità, il livello più alto per il primo semestre dal 2020. Tuttavia, nel secondo trimestre sono state vendute solo poco più di 5.800 unità, pari al 68% della nuova offerta.
Questa cifra è significativamente inferiore rispetto al periodo 2024-2025, quando i tassi di assorbimento si mantenevano costantemente al di sopra del 90%. CBRE suggerisce che la domanda di abitazioni sta diventando più cauta a causa degli elevati tassi di interesse sui prestiti.
Anche i livelli dei prezzi hanno esercitato pressione sugli acquirenti. Nel secondo trimestre, il prezzo medio di vendita degli appartamenti di nuova costruzione ad Hanoi ha raggiunto circa 95 milioni di VND/m², con un aumento del 12% rispetto al trimestre precedente e del 21% rispetto all’anno precedente. Allo stesso tempo, il prezzo medio del mercato secondario è diminuito di quasi il 3% rispetto al trimestre precedente, attestandosi intorno ai 60 milioni di VND/m².
Questo dato segna la prima flessione del mercato immobiliare secondario di Hanoi dalla fine del 2022. Anche il tasso di aumento dei prezzi su base annua si è ridotto al 13%, quasi la metà del picco del 24-26% registrato nel periodo 2024-2025.
La pressione sui tassi di interesse non colpisce solo chi acquista casa, ma ha un impatto anche sull’attività di concessione di prestiti. Nel secondo trimestre del 2026, i mutui ipotecari in essere presso VPBank sono aumentati del 2,4% rispetto al trimestre precedente, HDBank è rimasta pressoché invariata, mentre Techcombank ha registrato una diminuzione dell’1,4%.
Nel frattempo, il costo del finanziamento per le imprese immobiliari si attesta generalmente tra il 12% e il 14% annuo. In alcune aree, i costi del lavoro sono aumentati fino al 25%, mentre i prezzi delle materie prime sono cresciuti di circa il 10-20%.
Questi fattori rendono difficile per le imprese ridurre drasticamente i prezzi sul mercato primario per stimolare la domanda. Di conseguenza, molti sviluppatori stanno rafforzando le politiche di sostegno finanziario, come i sussidi sui tassi di interesse, i periodi di grazia per il rimborso del capitale e gli incentivi diretti per ridurre la pressione iniziale sul flusso di cassa dei clienti.
I flussi di capitale sono concentrati nei “grandi operatori”.
Sul fronte aziendale, la pressione sul capitale continua a essere evidente attraverso il rapido aumento del debito in essere. Secondo S&I Ratings, il debito totale in essere delle società immobiliari quotate ha raggiunto circa 360.240 miliardi di VND, con un incremento del 20,3% rispetto al trimestre precedente. Il rapporto debito/capitale proprio è salito a 0,72, il livello più alto degli ultimi 15 trimestri. Il debito a lungo termine rappresentava circa il 67,3% del debito totale in essere, a testimonianza della necessità di capitali per progetti con lunghi tempi di realizzazione.
Sebbene gli indicatori economici generali abbiano mostrato una forte crescita in tutto il gruppo, l’aumento si è concentrato principalmente in poche grandi imprese. Tra le 31 società immobiliari quotate in borsa intervistate da S&I Ratings, il fatturato totale ha raggiunto i 137.271 miliardi di VND, con un incremento del 150,2% su base annua. L’utile netto dopo le imposte ha raggiunto i 57.669 miliardi di VND, con un incremento del 349,6%.
Anche il mercato obbligazionario ha mostrato una concentrazione simile. Nel secondo trimestre del 2026, il valore totale delle obbligazioni immobiliari emesse ha raggiunto circa 102.400 miliardi di VND, con un aumento del 228% su base annua e pari al 43,8% delle emissioni totali. Oltre l’80% del valore delle emissioni proveniva da grandi imprese come Vingroup, Masterise e Sun Group . Il tasso di interesse cedolare medio è aumentato a circa l’11,4%.
Sebbene le capacità di raccolta fondi delle grandi imprese siano migliorate, la pressione delle scadenze rimane una preoccupazione significativa. Il valore delle obbligazioni immobiliari in scadenza nel 2027 è stimato in circa 156.521 miliardi di VND, con un aumento del 16% rispetto al 2026.
Il mercato ha inoltre registrato oltre 28.500 miliardi di VND di obbligazioni scadute. Questo quadro dimostra che l’accesso al capitale e la gestione del debito continueranno a essere fattori cruciali per le imprese immobiliari nel prossimo periodo.
Al contrario, le infrastrutture industriali e il settore immobiliare mostrano segnali più positivi. Secondo CBRE, nel secondo trimestre del 2026, la superficie di terreni industriali assorbita nelle province e città di primo livello del Nord ha superato i 217 ettari, il livello più alto dal primo trimestre del 2024. Il tasso di occupazione ha raggiunto l’81,3%, con un incremento di 1,8 punti percentuali rispetto al trimestre precedente.
I principali fattori trainanti derivano dalle esigenze di espansione dei produttori di elettronica e semiconduttori e dei settori ad alto valore aggiunto, in un contesto di crescenti investimenti globali legati all’intelligenza artificiale. Nella seconda metà dell’anno, si prevede che l’offerta abitativa continuerà ad aumentare. CBRE prevede che solo ad Hanoi potrebbero essere lanciati quasi 39.000 appartamenti nel 2026, superando il picco di oltre 37.000 unità registrato nel 2019.
Inoltre, una serie di progetti relativi a infrastrutture di trasporto, sviluppo urbano e zone industriali sono in fase di accelerazione. Tuttavia, con i tassi di interesse che rimangono elevati, la capacità di assorbire la nuova offerta continuerà a dipendere fortemente dal potere d’acquisto effettivo, dalle politiche creditizie e dalla capacità di migliorare la fiducia degli acquirenti.
Nel lungo termine, si prevede che i cambiamenti nei quadri giuridici, nella pianificazione e nelle infrastrutture creeranno maggiore spazio per l’offerta. Tuttavia, nel breve termine, bilanciare prezzi di vendita, costi del capitale e potere d’acquisto rimane una sfida importante per il mercato.
Fonte: https://thanhtra.com.vn/nha-dat-57A4B2310/doanh-nghiep-bat-dong-san-truoc-bai-toan-tang-truong-va-ap-luc-von-cc618b0cb.html
#Adessonews seleziona nella rete articoli di particolare interesse.
Se vuoi leggere l’articolo completo clicca sul seguente link
