affitti in rialzo, bene la vendita case nuove mentre in calo quelle vecchie secondo dati Omi

Il mercato immobiliare italiano archivia un secondo trimestre del 2026 che, letto nel suo complesso, potrebbe sembrare piatto, ma che nasconde in realtà dinamiche molto diverse tra loro. Da un lato le compravendite residenziali restano sostanzialmente stabili a livello nazionale, dall’altro emergono tre tendenze nette: gli affitti continuano a salire, le case di nuova costruzione vanno a ruba, mentre le abitazioni esistenti registrano un calo delle transazioni. È questo il quadro che emerge dalle statistiche trimestrali dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (Omi), pubblicate dall’Agenzia delle Entrate.

Il quadro generale: stabilità apparente

Nel periodo aprile giugno 2026 sono state compravendute a livello nazionale oltre 201 mila abitazioni, per la precisione 201.596 transazioni normalizzate. Rispetto allo stesso trimestre del 2025 il dato segna un incremento appena percettibile, pari allo 0,1%. Un numero che, a prima vista, racconta di un mercato fermo, ma che in realtà è la sintesi di due movimenti opposti al suo interno: la crescita robusta delle case nuove e il calo di quelle già esistenti.

A livello territoriale, gli scambi crescono nel Sud, nel Nord Ovest e nelle isole, mentre Centro e Nord Est risultano in calo. Il lieve incremento complessivo interessa soprattutto i comuni capoluogo, dove le compravendite salgono dello 0,5%, mentre nei comuni non capoluogo il mercato resta sostanzialmente invariato.

Le case nuove trainano il mercato mentre l’usato è in flessione

Il dato più interessante riguarda senza dubbio le abitazioni di nuova costruzione, che si confermano il vero motore del trimestre. Pur rappresentando solamente il 6,4% del totale degli scambi, gli acquisti di case nuove aumentano del 15,6% rispetto allo stesso periodo del 2025. Una crescita a doppia cifra che compensa quasi interamente la flessione registrata sul fronte opposto del mercato.

Questo dato conferma una tendenza che si sta consolidando da alcuni trimestri: chi può permetterselo sembra orientarsi sempre più verso soluzioni abitative moderne, spesso più efficienti dal punto di vista energetico e meno soggette ai costi di ristrutturazione che invece gravano su buona parte del patrimonio immobiliare più datato.

Sull’altro fronte, le compravendite di abitazioni esistenti calano dello 0,8% rispetto al secondo trimestre del 2025. Un dato che, seppur contenuto, segna un’inversione di tendenza rispetto alla crescita complessiva del mercato e conferma come il comparto dell’usato stia perdendo terreno proprio mentre le nuove costruzioni accelerano.

Le ragioni di questo calo vanno probabilmente ricercate in più fattori concomitanti: da un lato l’aumento dei costi di ristrutturazione e di adeguamento energetico degli immobili più vecchi, dall’altro la crescente attenzione dei nuovi acquirenti verso edifici già conformi agli standard di efficienza richiesti dalle normative europee più recenti.

Positivi gli affitti che continuano a correre

Se le compravendite restano nel complesso stazionarie, il capitolo delle locazioni racconta una storia decisamente più dinamica. I canoni di affitto registrano infatti una crescita tendenziale del 3,1%, un ritmo di gran lunga superiore a quello delle compravendite. La dinamica diventa ancora più marcata nei comuni ad alta tensione abitativa, dove l’aumento degli affitti raggiunge il 3,7%.

Si tratta di un segnale che conferma le difficoltà crescenti legate all’accesso alla casa in affitto, soprattutto nelle grandi città e nei centri universitari, dove la domanda continua a superare nettamente l’offerta disponibile. Un fenomeno che negli ultimi anni ha spinto sempre più famiglie e studenti a fare i conti con canoni in costante aumento, in un contesto in cui l’offerta di immobili in locazione fatica a tenere il passo con le richieste.

Il ruolo dei mutui e della prima casa

I dati Omi offrono anche una fotografia interessante sul fronte del credito. La quota di abitazioni acquistate da persone fisiche che hanno usufruito dell’agevolazione fiscale prima casa, considerata un indicatore degli acquisti destinati ad abitazione principale, resta prossima al 73%, in linea con il trimestre precedente.

Gli acquisti da parte di persone fisiche assistiti da un mutuo ipotecario si attestano invece intorno al 47% del totale, una quota in leggera diminuzione rispetto al trimestre precedente. Il tasso di interesse medio applicato alla prima rata del mutuo rimane sostanzialmente stabile, intorno al 3,6%, mentre il capitale complessivamente finanziato attraverso i mutui ipotecari per l’acquisto di abitazioni supera i 12 miliardi di euro nel trimestre.

Le differenze tra le grandi città

Scendendo nel dettaglio delle principali città italiane, emergono differenze significative. Roma si conferma il motore quantitativamente più rilevante del mercato residenziale nazionale, con una crescita delle compravendite dello 0,4% e oltre l’85% degli acquisti destinato a prima casa, a conferma di un mercato guidato principalmente da esigenze abitative reali più che da logiche di investimento puro. Sul fronte delle locazioni, la Capitale mostra inoltre una progressiva migrazione dal mercato libero verso i canoni concordati e le locazioni transitorie.

Tra le altre città, Napoli segna l’incremento più marcato tra le grandi metropoli, con una crescita del 4,2%, mentre Firenze registra invece una flessione decisa, pari all’8,3%. Un quadro che conferma quanto il mercato immobiliare italiano, pur nella sua apparente stabilità nazionale, sia in realtà attraversato da dinamiche territoriali molto differenziate.

Anche il non residenziale in crescita moderata

Il report Omi relativo al secondo trimestre 2026 fotografa anche l’andamento del mercato non residenziale, che conferma una dinamica moderatamente positiva. Nel periodo sono state registrate 66.182 unità compravendute, in rialzo del 2,6% rispetto allo stesso periodo del 2025. L’incremento è sostenuto principalmente dal settore terziario commerciale, che da solo registra 40.472 transazioni, pari a oltre il 60% degli scambi dell’intero comparto non residenziale.

Un mercato a due velocità

Nel complesso, i dati del secondo trimestre 2026 restituiscono l’immagine di un mercato immobiliare italiano che procede a due velocità ben distinte. Da una parte il segmento delle compravendite, che nel suo complesso resta stabile ma al proprio interno vede una netta contrapposizione tra la crescita delle case nuove e il calo di quelle esistenti. Dall’altra il mercato degli affitti, che continua invece a correre a un ritmo nettamente superiore rispetto a quello delle vendite, alimentando le difficoltà di accesso alla casa soprattutto nelle aree a più alta domanda abitativa.

Un quadro che, secondo gli analisti del settore, difficilmente cambierà nei prossimi trimestri senza interventi mirati sia sul fronte dell’offerta di nuove abitazioni in affitto, sia su quello degli incentivi alla riqualificazione del patrimonio immobiliare esistente, oggi sempre più penalizzato rispetto alle nuove costruzioni in termini di appetibilità per gli acquirenti.