Il 9 settembre la Commissione europea ha presentato ufficialmente l’Affordable Housing Act, il regolamento con cui Bruxelles prova per la prima volta a costruire una cornice comune sulle locazioni turistiche in tutta l’Unione. A firmarlo sono stati il commissario per l’Energia e l’Edilizia abitativa Dan Jorgensen e la vicepresidente esecutiva Teresa Ribera, nell’ambito dello European Affordable Housing Plan varato lo scorso dicembre.
Cagliari, il paradosso delle case vuote
Il provvedimento nasce da un dato che la Commissione stessa definisce allarmante: tra il 2015 e il 2025 i prezzi delle case nell’Unione sono saliti quasi del 65 per cento, a fronte di affitti cresciuti del 22 per cento, e quasi un cittadino europeo su dieci destina oggi più del 40 per cento del proprio reddito disponibile alla casa. Jorgensen, in conferenza stampa, ha rivendicato la scelta di intervenire su più fronti, dal recupero degli alloggi vuoti alla riconversione di edifici non residenziali, definendo l’abitare un diritto e non solo una merce.
Cosa può succedere
Sul piano tecnico, la scelta della Commissione ha un peso specifico che va oltre il contenuto del testo. Trattandosi di un regolamento e non di una direttiva, le norme entreranno in vigore direttamente in tutti gli Stati membri, senza bisogno di una legge di recepimento da parte del Parlamento italiano, e prevarranno su eventuali disposizioni nazionali in contrasto. È una scelta che pesa perché finora i sindaci che volevano limitare gli affitti brevi dovevano appoggiarsi a motivazioni urbanistiche o di tutela del decoro, esponendosi a ricorsi basati sulle regole del mercato unico e sulla direttiva Servizi. L’Affordable Housing Act promette invece uno scudo giuridico esplicito.
Il meccanismo: un numero deciderà chi potrà intervenire
Il cuore del regolamento è l’articolo 6, quello che definisce la cosiddetta “area sotto stress abitativo”. Non si tratta di una valutazione politica, ma di un calcolo: un territorio, che può essere anche una porzione di un Comune come un quartiere o un centro storico, è considerato in stress abitativo se il rapporto tra il prezzo medio di compravendita delle abitazioni e il reddito disponibile medio dei residenti è pari o superiore a otto. In pratica, se per comprare una casa di dimensioni medie servono più di otto annualità di reddito pro capite. A questo primo criterio se ne affiancano altri due: la crescita di quel rapporto nell’ultimo decennio, e la scarsa probabilità che la tendenza si inverta nei prossimi tre anni, valutata guardando alla dinamica demografica e all’equilibrio tra domanda e offerta di alloggi. Una novità inserita nel testo finale prevede che, se il rapporto supera quota dieci, il solo dato attuale basti a giustificare l’intervento, senza dover dimostrare la crescita decennale.
Superata la soglia, il regolamento non impone nulla in automatico: lascia a Comuni e Regioni piena discrezionalità sullo strumento da usare. Si va dal divieto di aprire nuove attività di locazione breve, al tetto massimo di notti vendibili l’anno, fino a limiti pensati per singoli edifici. Tra le misure più discusse a livello politico c’è anche la possibilità di intervenire sull’uso o sull’acquisto di immobili tenuti come seconde case o lasciati sfitti, non solo su quelli destinati al turismo: è la novità più rilevante rispetto alle prime bozze circolate in estate, e quella che ha fatto insorgere il centrodestra europeo. Lo stesso Jorgensen, va detto, non ha nascosto i limiti della sua proposta, riconoscendo che il regolamento sarà utile in molte città ma è lontano dal risolvere l’intera crisi abitativa europea.
In Italia il dossier arriva in un momento già delicato per il settore. Dal gennaio 2025 è obbligatorio il Cin, il codice identificativo nazionale senza il quale non è più possibile pubblicare un annuncio su piattaforme come Airbnb o Booking, che a loro volta dovranno verificare i codici e condividere periodicamente i dati con le autorità. È un impianto di controllo che il regolamento europeo andrebbe a intersecare, aggiungendo la possibilità per i sindaci di stringere ulteriormente laddove scatti la soglia di stress abitativo.
Perché la soglia rischia di essere fuorviante in Italia
Proprio sul parametro scelto da Bruxelles si concentrano le critiche più tecniche, non solo quelle di bandiera. Aigab, l’Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi, ha fatto notare come il reddito calcolato ai fini Irpef in Italia sia individuale e non familiare come in altri Paesi europei, e come i redditi dichiarati siano storicamente compressi: il risultato, secondo l’associazione, è che la soglia di otto rischia di scattare in quasi tutte le principali destinazioni turistiche italiane a prescindere dal reale peso degli affitti brevi sul mercato locale, che a livello nazionale si ferma all’1,3 per cento del patrimonio abitativo, a fronte di 9,6 milioni di case sfitte su 25,2 milioni di abitazioni totali. Un secondo problema riguarda la fonte dei dati sui valori immobiliari indicata dal regolamento, la banca dati europea Mapadomo, che non è pubblica e che comunque fotografa l’intero territorio comunale, non i singoli quartieri o centri storici dove il fenomeno delle locazioni brevi si concentra davvero. È un nodo che vale doppiamente per una città come Cagliari, dove il divario tra Castello, Marina e Stampace e le periferie residenziali è ampio.
Cagliari: la soglia non è ancora un numero, ma il nodo è già politico
Per Cagliari, allo stato attuale, non esiste una stima ufficiale del rapporto prezzo-reddito richiesto dal regolamento: sarà l’Istat, incrociato con i dati regionali e comunali, a dover fotografare la situazione quando il testo entrerà in vigore, dopo il passaggio parlamentare europeo che si annuncia lungo e già segnato da modifiche in vista, come chiesto dal Pd che vuole strumenti più incisivi contro la rendita speculativa. Ma il quadro locale, per quanto non ancora tradotto in un numero, contiene già gli elementi che il regolamento chiede di misurare: prezzi in crescita nel centro storico, un mercato delle locazioni turistiche in forte espansione tra Castello, Marina e Stampace, e soprattutto un dato che rende il caso cagliaritano un possibile banco di prova del paradosso italiano più che una conferma della sua logica.
Nel capoluogo, infatti, si contano circa quattromila appartamenti che restano fuori sia dal mercato turistico sia da quello dei residenti e degli studenti: case chiuse, ereditate, o tenute in attesa di una vendita migliore, che non producono reddito né per chi le possiede né per la città che dovrebbe abitarle. È lo stesso paradosso che Aigab denuncia a livello nazionale, quando chiede come si possa parlare di stress abitativo dovuto agli affitti brevi in territori dove questi pesano pochi punti percentuali a fronte di uno sfitto che nelle grandi città oscilla tra il 15 e il 20 per cento. A Cagliari il fenomeno delle locazioni brevi è concentrato quasi per intero nei tre quartieri storici, dove la rendita turistica è più alta e dove l’offerta di appartamenti su Airbnb e Booking supera ormai il migliaio di annunci attivi tra la città e il litorale, ma è proprio lì che convivono, fianco a fianco, il portone chiuso da anni e la casa vacanze prenotata tutto l’anno.
Sul fronte degli operatori la lettura del regolamento europeo non è affatto entusiasta. L’Associazione B&B di Cagliari parla apertamente di una battaglia inutile, sostenendo che la Sardegna sia lontanissima da un problema di overtourism e che i centri storici, con le loro case di piccole dimensioni, non siano comunque adatti a un mercato residenziale familiare. È una posizione che rispecchia quella di gran parte del comparto ricettivo extralberghiero italiano, preoccupato che uno strumento pensato per le grandi capitali europee finisca per colpire allo stesso modo economie turistiche molto più piccole, dove gli affitti brevi rappresentano spesso l’unica forma di reddito integrativo per famiglie e piccoli proprietari.
Sul piano politico nazionale la proposta divide lungo linee già note: il centrodestra ha reagito con durezza, definendo il meccanismo un’ingerenza di Bruxelles sulle competenze urbanistiche nazionali, mentre il Movimento 5 Stelle lo giudica un passo import ma insufficiente perché la sua attuazione concreta resta comunque nelle mani dei singoli governi e Comuni. Per Cagliari, la vera partita si giocherà quindi su due tavoli paralleli: quello europeo, dove il testo dovrà superare l’esame di Parlamento e Consiglio con probabili modifiche sui parametri più contestati, e quello locale, dove l’amministrazione comunale dovrà decidere se e come utilizzare uno strumento che, per la prima volta, le darebbe una copertura giuridica solida per intervenire sul centro storico. Ma dovrà farlo partendo da una domanda a cui la città, prima ancora di Bruxelles, non ha ancora dato una risposta: il problema del centro storico cagliaritano sono davvero gli affitti brevi, o le migliaia di case che restano chiuse mentre tutto intorno il quartiere si svuota di residenti?
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