Il mercato immobiliare italiano ha attratto circa 10,6 miliardi di euro di investimenti nei primi nove mesi del 2026, in crescita del 30% rispetto allo stesso periodo del 2025. È il miglior risultato dell’ultimo decennio per il periodo gennaio-settembre, superiore del 62% alla media dei primi nove mesi degli ultimi dieci anni. Secondo l’analisi del Team Research di Dils, a un trimestre dalla chiusura dell’anno i capitali investiti hanno già superato la media annua decennale, pari a 10,4 miliardi di euro. Il terzo trimestre ha contribuito con circa 3,1 miliardi, il 18% in più rispetto allo stesso periodo del 2025. Dopo la forte crescita del secondo trimestre, l’attività è rimasta sostenuta, con alberghi e logistica che hanno assorbito complessivamente circa metà dei capitali investiti tra luglio e settembre. Il retail conserva il primato sul totale dei nove mesi, mentre aumentano il contributo del living e il peso di segmenti quali data center, strutture sanitarie e self storage.
TORNANO I CAPITALI ISTITUZIONALI STATUNITENSI
La crescita degli investimenti da parte di privati e sviluppatori si accompagna al ritorno dei capitali istituzionali statunitensi, la cui attività sul mercato italiano, rileva Dils, ha raggiunto i livelli più elevati dal 2022. Restano tuttavia elementi di cautela legati ai costi dell’energia, allo scenario internazionale e alla prospettiva di un possibile nuovo ciclo di rialzi dei tassi. Nel terzo trimestre l’analisi segnala già un leggero aumento dei rendimenti netti prime di alcune delle principali asset class.
RACCOLTA RETAIL +29%
Il retai ha raccolto circa 2,9 miliardi di euro da gennaio a settembre, in aumento del 29% rispetto ai primi nove mesi del 2025 e pari al 27% degli investimenti complessivi. Anche per il comparto si tratta del migliore risultato dell’ultimo decennio nel periodo considerato. Nel solo terzo trimestre i volumi sono stati circa 610 milioni di euro, dei quali 420 milioni concentrati nei centri commerciali, che rappresentano circa il 70% del totale trimestrale del settore. A sostenere il risultato ha contribuito in particolare la cessione di un portafoglio di tre centri commerciali, indicata da Dils come la maggiore transazione del trimestre sul mercato immobiliare italiano per valore investito. Nei primi nove mesi, immobili high street, centri commerciali e factory outlet hanno totalizzato insieme quasi 2,4 miliardi di euro, oltre l’80% degli investimenti nel retail.
LOGISTICA VICINA I 2 MILIARDI
La logistica si avvicina invece ai 2 miliardi di euro di investimenti nei nove mesi, con una crescita del 63% rispetto allo stesso periodo del 2025 e un volume superiore dell’88% alla media decennale del periodo. Il terzo trimestre ha registrato circa 780 milioni, sostanzialmente in linea con il trimestre precedente e in aumento dell’86% su base annua. Le operazioni si sono distribuite in misura equivalente tra acquisizioni di portafogli e singoli immobili. Tra queste ultime, Dils segnala l’acquisto di un edificio di recente sviluppo da parte di un utilizzatore finale, a conferma del ruolo crescente degli occupanti nelle transazioni immobiliari del 2026. Sul mercato delle locazioni, la logistica registra nuovi massimi: l’assorbimento raggiunge quasi 2,4 milioni di metri quadrati nei primi nove mesi, in crescita del 41% rispetto al 2025, con circa 810.000 metri quadrati nel terzo trimestre. A fine settembre la superficie assorbita si avvicina già al totale dell’intero anno precedente. Due operazioni di grandi dimensioni in Veneto hanno contribuito per circa 180.000 metri quadrati al risultato trimestrale. La domanda di ampie superfici è sostenuta soprattutto dagli operatori del retail, protagonisti di tre delle cinque maggiori transazioni del trimestre per metratura. Il dinamismo delle locazioni sostiene anche i canoni: il prime rent logistico raggiunge 75 euro al metro quadrato all’anno a Milano e 73 euro a Roma e Bologna.
HOSPITALITY RESTA L’ASSE PIU’ DINAMICO
L’hospitality è il comparto più dinamico del terzo trimestre, con circa 800 milioni di euro di investimenti, un volume triplicato rispetto allo stesso periodo del 2025 e superiore del 18% a quello del secondo trimestre 2026. Il totale dei nove mesi sale così a circa 1,9 miliardi, il 59% sopra la media degli ultimi dieci anni per il periodo. Gli investitori sono attivi sia nello sviluppo di nuove strutture sia nel riposizionamento di quelle esistenti. Lombardia e Lazio attraggono insieme la maggior parte degli investimenti alberghieri dell’anno, con operazioni concentrate nelle destinazioni più richieste. A sostenere l’interesse per il settore è anche la domanda turistica: il rapporto richiama oltre 276 milioni di presenze tra giugno e agosto 2026.
UCCIFI CRESCONO MA SOTTO LA MEDIA DECENNALE
Negli uffici gli investimenti crescono, pur restando sotto la media decennale. Il comparto ha totalizzato circa 1,4 miliardi di euro nei primi nove mesi, in aumento del 29% rispetto al 2025, con circa 500 milioni nel terzo trimestre, in crescita del 62% su base annua. Le transazioni più recenti hanno coinvolto soprattutto utilizzatori finali e investitori con strategie value-add, interessati alla riqualificazione e al riposizionamento degli immobili. Le locazioni direzionali mostrano però andamenti differenti nelle due principali piazze. Milano conferma il rallentamento iniziato nei primi mesi dell’anno: il take-up del terzo trimestre è stato circa 85.000 metri quadrati, portando il totale dei nove mesi a 220.000 metri quadrati, in calo del 22% rispetto allo stesso periodo del 2025. Tra le operazioni principali figura la nuova sede di A2A nella Torre Faro, a Scalo Romana, per quasi 25.000 metri quadrati. Escludendo questa transazione, nei primi tre trimestri sono state concluse soltanto tre operazioni superiori a 5.000 metri quadrati, tutte in localizzazioni semicentrali o periferiche. Secondo Dils, il mercato risente della sostanziale assenza di grandi superfici disponibili nei distretti centrali. La minore attività determina un lieve aumento della quota complessiva di spazi sfitti, ma la disponibilità di immobili di elevata qualità rimane ridotta nel Central Business District e a Porta Nuova. In queste aree si concentra poco più del 5% delle superfici disponibili, con un tasso di vacancy poco superiore al 2% dello stock. Il prime rent direzionale milanese resta stabile a 900 euro al metro quadrato all’anno.
Roma registra invece un assorbimento di circa 41.000 metri quadrati nel terzo trimestre e di 108.000 metri quadrati da inizio anno, in crescita del 9% rispetto ai primi nove mesi del 2025. Sei operazioni superiori a 2.000 metri quadrati hanno rappresentato il 70% delle superfici assorbite nel trimestre. Nella Capitale si conferma l’interesse per uffici di ampia metratura, di qualità elevata e disponibili in tempi brevi. L’offerta fatica a soddisfare la domanda e si riduce sia nei distretti prime sia nelle aree immediatamente circostanti, contribuendo, secondo Dils, a una crescita diffusa dei canoni.
IL LIVING SFIORA IL MILIARDO DI INVESTIMENTI
Il living ha sfiorato il miliardo di euro di investimenti nei primi nove mesi, con un aumento del 35% rispetto allo stesso periodo del 2025. Il terzo trimestre ha contribuito per circa 230 milioni, in lieve contrazione su base annua. A prevalere è stato il segmento delle abitazioni sviluppate per la vendita, con acquisizioni effettuate soprattutto da operatori dello sviluppo immobiliare. La maggiore operazione del trimestre nel comparto è stata la cessione di un portafoglio di sviluppi residenziali a Milano. Le residenze universitarie hanno raccolto quasi 300 milioni di euro da gennaio a settembre, in crescita del 49% rispetto al 2025. Lo student housing si conferma quindi tra i segmenti che contribuiscono all’espansione degli investimenti nel living. Sul mercato residenziale, il primo semestre 2026 si è chiuso con circa 381.000 compravendite, in aumento del 2,1% su base annua e pari al secondo miglior risultato semestrale degli ultimi dieci anni. La crescita si è concentrata nel primo trimestre, mentre nel secondo i volumi si sono sostanzialmente stabilizzati.
MILANO E ROMA, DINAMICHE SIMILI
Milano e Roma hanno seguito una dinamica analoga: gli incrementi del 7,1% e del 3,1% registrati rispettivamente nei primi tre mesi si sono ridotti, sul totale del semestre, al 3,3% e al 2,6%. Nel confronto con le medie decennali, Milano resta sostanzialmente allineata, con un +1%, mentre Roma si colloca sopra dell’11%. Nei primi mesi del 2026 i prezzi delle abitazioni a Milano risultano sostanzialmente stabili rispetto alla fine del 2025. Roma registra invece un aumento del 3,1%, mentre il dato nazionale cresce del 2,5%. Le locazioni residenziali segnano una flessione nazionale di poco inferiore all’1% nel primo semestre, dopo il ritorno alla crescita del 2025. Prosegue, per il quinto periodo consecutivo, il calo dei contratti ordinari di lungo termine. I contratti a canone concordato aumentano mediamente del 3,8% su base annua, mentre quelli transitori ordinari diminuiscono del 2,4%. Milano e Roma si muovono in controtendenza rispetto al totale nazionale, con un aumento dei contratti rispettivamente del 3,5% e del 6,9%. Nella Capitale la crescita interessa tutte le tipologie e il canone concordato rappresenta oltre metà delle operazioni. A Milano rimangono prevalenti i contratti ordinari, pur in diminuzione, mentre quelli a canone concordato aumentano del 67% rispetto al primo semestre 2025.
I settori alternativi e gli immobili a destinazione mista hanno attratto complessivamente circa 1,4 miliardi di euro nei nove mesi, in crescita del 57% su base annua, con circa 200 milioni nel terzo trimestre. I data center totalizzano circa 580 milioni e il comparto sanitario circa 280 milioni, entrambi in forte aumento rispetto all’anno precedente. Si rafforza anche il self storage, che supera i 100 milioni di euro di investimenti da inizio anno. Secondo Dils, la crescita italiana si inserisce nell’andamento positivo di altri mercati del Sud Europa. Le decisioni degli operatori restano condizionate dall’evoluzione dei costi e dalla sicurezza delle forniture energetiche, dagli investimenti necessari alla transizione e dal protrarsi dei conflitti. Sul piano strutturale, il rapporto richiama inoltre gli effetti dell’intelligenza artificiale sulla domanda e sull’utilizzo degli spazi immobiliari e la necessità di ampliare l’offerta abitativa a prezzi sostenibili.
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