Ricerca aggiornata al 13 ottobre 2026. Prezzi degli annunci riferiti a settembre 2026; statistiche ufficiali sulle compravendite riferite al 2025.
Comprare casa a Manfredonia richiede mediamente un investimento superiore rispetto a Foggia. Cercare un’abitazione in affitto presenta un quadro diverso: la distanza tra i canoni richiesti nelle due città è contenuta. Per comprendere il mercato immobiliare della Capitanata, tuttavia, occorre distinguere il prezzo pubblicato nell’annuncio, il valore stimato dell’immobile e il corrispettivo effettivamente concordato al momento della vendita.
Il confronto seguente utilizza i dati di Immobiliare.it relativi allo stesso mese e allo stesso settore, quello residenziale. Per l’analisi territoriale, il riferimento adottato per la Capitanata è la provincia di Foggia. Le cifre descrivono i prezzi richiesti nell’offerta pubblicata sul portale, non gli importi certificati delle compravendite concluse.
Il costo al metro quadro per acquisto e affitto
| Territorio | Vendita €/m² | Variazione annua | Affitto €/m² al mese | Variazione annua |
|---|---|---|---|---|
| Manfredonia | 1.578 | +0,51% | 7,11 | −17,33% |
| Foggia città | 1.100 | −0,36% | 7,41 | +2,21% |
| Provincia di Foggia | 1.071 | −0,28% | 7,39 | +0,14% |
Fonte: Immobiliare.it, settembre 2026. Variazioni rispetto a settembre 2025.
Manfredonia: acquisto più costoso, prezzi richiesti quasi stabili
A Manfredonia la richiesta media di vendita raggiunge 1.578 euro al metro quadro. Il valore supera quello di Foggia di circa il 43,5% e il riferimento provinciale del 47,3%: percentuali calcolate sui dati riportati nella tabella.
La variazione annuale della vendita, pari al +0,51%, indica un movimento contenuto dell’indicatore. Negli affitti emerge invece una riduzione del 17,33%, con una richiesta media di 7,11 euro al metro quadro mensili.
Il calo dell’indicatore degli affitti richiede prudenza nella lettura. Una media può cambiare anche perché cambiano gli immobili offerti: dimensioni, condizioni, posizione e durata della disponibilità. Da questo dato non si può dedurre che tutti i proprietari abbiano ridotto il canone nella stessa misura.
Foggia: il quartiere cambia il prezzo
Nel capoluogo la media comunale nasconde differenze significative tra zone. A settembre 2026, le richieste di vendita e locazione risultano così distribuite:
| Zona di Foggia | Vendita €/m² | Affitto €/m² al mese |
|---|---|---|
| Centro | 955 | 7,86 |
| Macchia Gialla, Tribunale | 1.656 | 7,74 |
| Provincia Nuova, Ospedale, Città del Cinema, Via Napoli | 1.479 | 7,65 |
| San Michele, San Ciro, Stadio | 998 | 6,40 |
| Sant’Anna, Sant’Eligio, Candelaro, Via Lucera | 1.033 | 6,09 |
Fonte: Immobiliare.it. Le denominazioni corrispondono alle aggregazioni territoriali del portale.
Macchia Gialla–Tribunale presenta il prezzo medio di vendita più elevato tra le zone elencate, mentre il Centro registra il canone maggiore. È un’indicazione utile: la graduatoria dell’acquisto può differire da quella dell’affitto. Le caratteristiche del singolo appartamento restano decisive per interpretare correttamente queste medie.
Capitanata: le differenze tra comuni
Il mercato provinciale comprende realtà con quotazioni distanti. La selezione seguente permette di confrontare alcuni centri della provincia utilizzando la stessa fonte e lo stesso periodo.
| Comune | Vendita €/m² | Affitto €/m² al mese |
|---|---|---|
| Vieste | 1.983 | 6,12 |
| Peschici | 1.561 | 7,68 |
| Cerignola | 1.154 | 7,17 |
| San Giovanni Rotondo | 974 | 7,79 |
| Lucera | 823 | 6,20 |
| San Severo | 731 | 5,18 |
| Rodi Garganico | 1.199 | 10,55 |
Fonte: Immobiliare.it, settembre 2026. Selezione di comuni, non graduatoria completa.
Tra questi comuni, Vieste presenta la richiesta di vendita più alta; Rodi Garganico quella di locazione più elevata. Il prezzo al metro quadro, però, non misura da solo la convenienza: un confronto attendibile deve considerare immobili simili e condizioni contrattuali comparabili.
Per gli affitti è particolarmente importante verificare la durata dell’offerta. Un canone mensile pubblicizzato non dimostra, da solo, che l’abitazione sia disponibile per dodici mesi consecutivi.
Quanto serve per una casa di 80 metri quadri
Applicando le medie territoriali a una superficie ipotetica di 80 metri quadri si ottengono questi ordini di grandezza:
| Territorio | Prezzo di acquisto indicativo | Canone mensile indicativo |
|---|---|---|
| Manfredonia | 126.240 € | 569 € |
| Foggia città | 88.000 € | 593 € |
| Provincia di Foggia | 85.680 € | 591 € |
Elaborazione aritmetica sui valori di settembre 2026; affitti arrotondati all’euro. Spese accessorie escluse. La superficie ipotizzata deve essere coerente con quella utilizzata negli annunci.
L’esempio serve a dimensionare un budget. Non rappresenta una perizia e non assicura che sul mercato sia disponibile un’abitazione di quella superficie al prezzo calcolato.
Le compravendite ufficiali: Foggia cresce nei volumi
Un’altra prospettiva arriva dalle statistiche dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate.
Secondo la sintesi dell’Ufficio Statistico della Regione Puglia, pubblicata il 15 giugno 2026, nel 2025 la regione ha registrato 43.461 compravendite di abitazioni, con una flessione dello 0,9% rispetto al 2024. La provincia di Foggia ha invece registrato un incremento dell’1,7%.
L’aumento riguarda i volumi di compravendita, non i prezzi. Inoltre, queste statistiche descrivono il 2025, mentre le quotazioni degli annunci presentate nell’articolo riguardano settembre 2026. Sovrapporre i due indicatori produrrebbe una lettura imprecisa del mercato.
Perché i portali possono riportare cifre diverse
La verifica con altre piattaforme mostra valori differenti. Per Foggia, idealista indica 1.079 euro al metro quadro a settembre 2026, contro i 1.100 euro di Immobiliare.it. Wikicasa riporta per Manfredonia 1.651 euro al metro quadro ad agosto 2026: un dato riferito a un mese diverso, escluso dal confronto principale.
Queste differenze invitano a esaminare il campione e il metodo di calcolo. Non è corretto combinare indicatori di piattaforme o periodi differenti e presentare il risultato come un prezzo ufficiale della città.
Anche le quotazioni OMI devono essere utilizzate per la loro funzione specifica: forniscono intervalli di valore per zona, tipologia e stato di conservazione, con cadenza semestrale. L’Agenzia Entrate–OMI precisa che non sostituiscono la stima puntuale del singolo immobile.
Per chi compra, il prezzo dell’abitazione è soltanto una parte dell’impegno economico. Vanno considerati imposte, spese notarili, eventuale mediazione, finanziamento e lavori. La guida dell’Agenzia delle Entrate distingue il trattamento fiscale delle diverse operazioni e le condizioni per beneficiare delle agevolazioni.
Per chi affitta, il confronto deve comprendere canone, condominio, utenze, eventuali servizi e somme iniziali. La valutazione tra acquisto e locazione richiede poi di considerare la durata prevista della permanenza, il capitale disponibile e le spese di manutenzione.
I dati territoriali offrono quindi un punto di partenza concreto. La decisione sulla singola casa richiede un passaggio ulteriore: confrontare abitazioni realmente simili e ricostruire il costo complessivo dell’operazione.
Nota sulle fonti: le pagine dei portali sono dinamiche e possono mostrare valori aggiornati dopo la data di consultazione. Le elaborazioni dell’articolo sono distinte dai dati pubblicati dalle fonti; nessuna media degli annunci viene presentata come prezzo effettivo di rogito.
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