L’affitto cambia pelle. Tra il 2016 e il 2024, il peso dei contratti ordinari di lungo periodo (il classico 4+4) sul totale degli immobili locati in Italia è sceso dal 53% a poco più del 40%. Un ridimensionamento strutturale, frutto di una netta convergenza di fattori che hanno progressivamente spinto i proprietari a voltare le spalle al vincolo quadriennale a favore di soluzioni più flessibili, sicure e redditizie. A guidare questa trasformazione è stata innanzitutto la forte accelerazione dei contratti a canone concordato (3+2). Un’opzione che negli ultimi anni ha registrato un’impennata di adesioni grazie alla combinazione tra la fiscalità di vantaggio della cedolare secca al 10% e il recente rinnovo degli accordi territoriali in numerosi Comuni ad alta densità abitativa.
L’innalzamento delle fasce e dei tetti massimi di canone concordato ha infatti colmato gran parte del divario storico rispetto ai valori di mercato, rendendo la formula calmierata più appetibile anche per chi cerca rendimenti competitivi a fronte di un carico fiscale ridotto. In parallelo, l’exploit dei contratti per studenti universitari e, soprattutto, delle locazioni transitorie.
Da un lato, il costante incremento della popolazione studentesca fuori sede ha garantito flussi continui e tassi di occupazione elevati nei grandi poli accademici.
Dall’altro, la preferenza accordata dai locatori alla formula transitoria risponde a una duplice esigenza: la flessibilità gestionale e la copertura del rischio.
In altre parole, scegliere contratti di breve durata (da 1 a 18 mesi) permette ai proprietari di non vincolarsi per periodi prolungati a valori bloccati, mantenendo la possibilità di rivedere le condizioni economiche e adeguare il prezzo d’affitto al rialzo a ogni rinnovo o cambio di inquilino, tenendo il passo con l’inflazione.
Non solo. In una fase economica caratterizzata da incertezza e contrazione del potere d’acquisto, la transitorietà rappresenta un’efficace forma di tutela preventiva.
«Limitare la durata del rapporto riduce significativamente l’esposizione al rischio di morosità e facilita la riappropriazione dell’immobile in caso di insolvenza», ha sottolineato Alessandro Ghisolfi, research advisor manager per Abitare Co.
In questo quadro già dinamico, un ruolo determinante è stato giocato dal boom degli affitti brevi a uso turistico, che hanno sottratto un numero consistente di appartamenti dal canale residenziale classico per destinarli alla ricettività mordi e fuggi. Tensioni dell’offerta e riconfigurazione della domanda si sono così tradotte in una decisa spinta rialzista sui canoni di locazione, in costante crescita.
Come confermato dall’ultima analisi realizzata da Immobiliare.it sulle principali città italiane, secondo cui, dal 2020 a oggi il costo medio degli affitti è salito del 33,2% su scala nazionale, con picchi del +52,9% a Bari e del +48,1% a Genova.
«Negli ultimi anni il mercato delle locazioni si è evoluto in un contesto socio-economico profondamente cambiato, segnato dall’inflazione e dall’aumento generalizzato del costo della vita», ha spiegato Paolo Giabardo, direttore generale di Immobiliare.it. «Questa evoluzione si inserisce in un mercato abitativo caratterizzato da una domanda sempre più concentrata nei grandi centri urbani, dove si raccolgono opportunità di studio e di lavoro, e da un’offerta che non sempre è riuscita a rispondere con la stessa rapidità».
Un problema evidenziato anche da Idealista secondo cui negli ultimi sei mesi la quota di case con tre o più locali alla portata di un reddito medio è scesa dal 63% al 61%.
A pesare è la combinazione di un’offerta più ridotta e di canoni in rialzo, due fattori che si sommano proprio nei mercati dove la domanda è più forte. Di qui, la proposta del governo di abbattere la cedolare secca al 5% per i contratti lunghi con il tentativo di riportare l’appeal su questa tipologia di contratti interrompendo il ciclo speculativo che alimenta il segmento degli affitti brevi.
Il boom dei canoni reali.
Incrociando le rilevazioni di Immobiliare.it con la dinamica dell’inflazione nello stesso arco temporale (+18%), emerge un incremento reale dei canoni di locazione pari a circa il 15%. Il dato si discosta nettamente dall’andamento dei prezzi di compravendita tracciato dall’indice Ipab (calcolato dall’Istat su dati dell’Agenzia delle entrate), che, per il medesimo periodo, mostra una crescita nominale dei valori di acquisto di circa il 20% a livello nazionale: una variazione che, al netto dell’inflazione, si riduce a un modesto +2% reale tra il 2020 e il 2026. In termini di rivalutazione, dunque, la locazione ha battuto l’acquisto con un rapporto di 7,5 a 1, a tutto vantaggio della redditività dei proprietari.
«La locazione ha assunto un ruolo importante non soltanto come scelta di flessibilità, ma anche come alternativa all’acquisto», hanno spiegato gli analisti di Patrigest (Gruppo Gabetti) secondo cui il rallentamento dell’accesso alla proprietà potrebbe consolidare ulteriormente il ruolo dell’affitto, in un mercato già segnato da una carenza strutturale di offerta. Basti pensare che nel primo semestre 2026, secondo le rilevazioni di Patrigest, si sono registrati oltre 510.000 nuovi contratti di locazione (+3,1% rispetto allo stesso periodo del 2025). Una dinamica in controtendenza rispetto al comparto delle compravendite, dove la spinta espansiva ha mostrato i primi segnali di frenata.
«Rispetto al 2019, i contratti di affitto temporanei sono aumentati del 15% e quelli agevolati temporanei del 41%, mentre i contratti ordinari di lungo periodo sono diminuiti del 21%. Anche i canoni, dopo la crescita del primo semestre, hanno mostrato segnali di assestamento nel terzo trimestre: -1% a livello nazionale e -0,8% nelle dieci principali città con Milano che continua a distinguersi per livelli particolarmente elevati, con canoni superiori del 55,9% rispetto al 2019, dopo il picco raggiunto nella prima metà dell’anno».
Le vendite abbassano la testa
A tracciare un quadro in chiaroscuro per l’immobiliare della Penisola sono anche i recenti dati elaborati dal Gruppo Tecnocasa. «Nei primi sei mesi del 2026 il mercato immobiliare ha mostrato i primi segnali di rallentamento», ha ammesso Fabiana Megliola, responsabile ufficio studi del Gruppo Tecnocasa. «Prezzi e canoni di locazione hanno continuato a crescere, ma con un ritmo più contenuto rispetto al semestre precedente. La domanda resta sostenuta e i mutui continuano a mantenersi accessibili; tuttavia, nel secondo trimestre del 2026, in alcune metropoli abbiamo osservato una minore spinta all’acquisto, con un conseguente allungamento dei tempi di vendita e talvolta un incremento dell’offerta immobiliare disponibile sul mercato. Nel complesso, quest’ultima non appare ancora pienamente in grado di rispondere a una domanda sempre più articolata, sia sotto il profilo del prezzo sia rispetto alle caratteristiche abitative richieste».
Nel segmento delle locazioni, questo squilibrio si riflette in un volume di richieste elevato a fronte di un’offerta incapace di intercettare i bisogni di chi cerca casa: da chi non ha accesso al credito a chi preferisce non immobilizzare capitali, fino a lavoratori e studenti in trasferta. «Nelle grandi città continua il ritorno sul mercato di abitazioni precedentemente destinate all’affitto breve, anche per effetto della maggiore complessità gestionale, di rendimenti non sempre appetibili e di normative comunali volte al contenimento del fenomeno», ha concluso Megliola. «Il mercato continua a premiare solo gli immobili in ottimo stato mentre permane, da parte dei proprietari, il timore di possibili morosità. Elemento che li rende sempre più cauti nell’affittare e che, in alcuni casi, li porta a lasciare l’immobile vuoto».
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