Data la difficoltà di vendere gli immobili, gli investitori che hanno preso in prestito capitali potrebbero essere costretti ad abbassare i prezzi.

Il mercato immobiliare rallenta nel terzo trimestre.

L’Associazione immobiliare di Ho Chi Minh City (HoREA), citando informazioni provenienti dal rapporto del Ministero delle Costruzioni sull’attuazione delle politiche abitative e sul mercato immobiliare nei primi nove mesi del 2026, indica che il mercato sta mostrando segnali di aggiustamento sia nei prezzi di vendita che nella liquidità.

Secondo il rapporto, nel terzo trimestre del 2026 i prezzi delle transazioni immobiliari hanno generalmente mostrato una leggera tendenza al ribasso rispetto al secondo trimestre. Tuttavia, l’adeguamento non è stato uniforme tra i diversi segmenti e regioni.

Per quanto riguarda gli edifici residenziali, i prezzi tendono a diminuire leggermente, ma rimangono elevati nelle principali città. L’aumento dei costi di costruzione e di capitale continua a incidere sui prezzi di vendita.

Nel segmento delle ville e delle case a schiera all’interno dei progetti, i prezzi in alcune zone hanno registrato un leggero calo, mentre la liquidità rimane lenta. Gli acquirenti si stanno concentrando sempre più su progetti con uno status legale chiaro, infrastrutture complete e un concreto potenziale di sviluppo.

In particolare, i prezzi dei terreni sul mercato secondario continuano a subire pressioni al ribasso. La liquidità si sta indebolendo a fronte di elevati costi del capitale e gli investitori tendono a orientarsi verso prodotti che rispondono a reali esigenze abitative, hanno uno status giuridico trasparente e offrono un potenziale di sviluppo stabile.

Il mercato immobiliare turistico e dei resort non si è ancora ripreso in modo uniforme. Alcuni progetti hanno registrato lievi cali di prezzo, con transazioni concentrate principalmente su immobili con documentazione legale completa, posizioni strategiche e gestiti da marchi rinomati.

Le fluttuazioni dei prezzi sono accompagnate da un calo del volume delle transazioni. Secondo i dati citati da HoREA, tratti dal rapporto del Ministero delle Costruzioni, nei primi nove mesi del 2026 in tutto il Paese si sono concluse oltre 331.800 transazioni immobiliari andate a buon fine, di cui quasi 80.270 relative ad appartamenti e case unifamiliari e oltre 251.600 a terreni edificabili.

Nel solo terzo trimestre, il mercato ha registrato circa 92.000 transazioni andate a buon fine, pari al 92% rispetto al secondo trimestre, con una diminuzione dell’8%.

Nello specifico, le transazioni relative ad appartamenti e case unifamiliari hanno superato le 22.800 unità, con una diminuzione di circa il 14% rispetto al trimestre precedente. Le transazioni relative a terreni edificabili hanno superato le 69.150 unità, con una diminuzione del 6%.

Il signor Le Hoang Chau, presidente di HoREA, ha avvertito che il calo del potere d’acquisto nel mercato immobiliare, con la conseguente immobilizzazione del capitale da parte delle imprese, la mancanza di liquidità e un calo o addirittura la perdita di liquidità stessa, potrebbe innescare una “reazione a catena” sugli istituti di credito nel prossimo periodo.

Da un punto di vista pratico, durante un recente seminario sui prezzi degli immobili, il signor Pham Duc Toan, direttore generale della EZ Vietnam Real Estate Investment and Development Joint Stock Company, ha affermato che il mercato ha registrato un calo significativo delle transazioni negli ultimi tempi. Presso la sua società, il volume delle transazioni dall’inizio dell’anno ad oggi è diminuito di circa il 90%.

Secondo il signor Toan, il mercato è pressoché bloccato in molti segmenti. Le transazioni si concentrano principalmente nell’edilizia sociale e nel mercato immobiliare secondario, in progetti completati con comunità residenziali consolidate. Alcuni progetti in questo gruppo hanno registrato un’attività di transazioni piuttosto intensa grazie ai prezzi di vendita fortemente ridotti.

Le pressioni finanziarie stanno costringendo gli investitori ad abbassare i prezzi?

Riguardo alla possibilità che i prezzi degli immobili continuino a scendere, il signor Tran Quang Trung, direttore dello sviluppo commerciale di OneHousing, ritiene che l’andamento futuro dei prezzi dipenda da molti fattori, tra cui un impatto significativo del mercato dei capitali sui livelli dei prezzi e sul comportamento degli acquirenti.

Secondo il signor Trung, è molto difficile individuare il momento esatto in cui il mercato toccherà il fondo, così come è difficile prevedere quando il mercato azionario raggiungerà il suo punto più basso. Ogni segmento e gruppo di investitori può sperimentare andamenti diversi.

Per quanto riguarda il mercato secondario, occorre prestare attenzione al gruppo di investitori che utilizzano la leva finanziaria, con un rapporto di capitale proprio iniziale di circa il 20-30%.

Quando i prezzi degli immobili calano, questo gruppo potrebbe trovarsi sotto forte pressione se avesse bisogno di vendere beni per ripagare i debiti. In caso di un brusco calo dei prezzi, il loro capitale proprio rischia di essere significativamente eroso, o addirittura completamente perso. L’entità effettiva della perdita dipende dal debito residuo, dalle spese sostenute e dal prezzo di vendita dei beni.

La pressione derivante dal rimborso del debito può costringere alcuni investitori ad abbassare i prezzi per recuperare capitale, soprattutto quando l’attività non genera flussi di cassa o non viene utilizzata in modo efficiente.

Per quanto riguarda il segmento dei terreni edificabili residenziali, il signor Trung ritiene che vi sia ancora margine per una riduzione dei prezzi. Questo mercato si è sviluppato in passato in modo relativamente libero. In particolare, il gruppo di investitori che acquista terreni, li fraziona o costruisce nuove case da vendere spesso non dispone di soluzioni di supporto finanziario specializzate.

Secondo l’esperto, il boom del mercato immobiliare nel periodo 2024-2025 ha fatto lievitare i prezzi degli immobili in molte zone. Alcuni investitori hanno acquistato terreni con capitali presi in prestito, per poi continuare a utilizzare la leva finanziaria per costruire case e rivenderle.

Nella parte orientale di Hanoi , compresi i distretti di Long Bien, Dong Anh e Gia Lam, questo modello di investimento è stato in passato adottato da alcuni investitori che prevedevano un continuo aumento dei prezzi degli immobili.

Tuttavia, quando la liquidità diminuisce, rivendere gli asset non è più facile come prima. Se il prestito è ingente, il costo del capitale è elevato e il periodo di detenzione è lungo, gli investitori potrebbero dover accettare una riduzione di prezzo per trovare un acquirente.