Vendere le quote di una società invece dell’immobile è elusione fiscale?

Chi organizza la cessione di un immobile attraverso la vendita delle quote della società che lo possiede, invece della compravendita diretta, rischia spesso di vedersi contestare dal Fisco un’operazione elusiva, ma la Cassazione ha ribadito che questa contestazione richiede un’analisi molto più approfondita della semplice forma dell’operazione.

Molti imprenditori si chiedono se vendere le quote di una società invece dell’immobile costituisca elusione fiscale. La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 24017/2026, ha respinto la tesi dell’Agenzia delle Entrate: non è corretto limitarsi alla struttura formale dell’operazione, né alla vicinanza temporale dei negozi che la compongono, ma occorre esaminare in modo concreto e complessivo la sostanza economica dell’operazione, le ragioni che la sorreggono, e il peso relativo del vantaggio fiscale rispetto alle finalità extrafiscali perseguite.

Da quale sequenza di operazioni nasce la controversia?

Una società aveva stipulato con una banca un preliminare di acquisto di diversi immobili, con riserva di nominare successivamente l’acquirente effettivo. Pochi mesi dopo, un gruppo di soggetti, in prevalenza persone fisiche, costituiva una nuova società immobiliare, che acquistava dalla prima società il diritto di subentrare nel preliminare, venendo così indicata come futura acquirente dell’immobile. Successivamente, i soci della nuova società stipulavano un preliminare di cessione delle proprie quote a favore di una società terza; la nuova società acquistava formalmente l’immobile dalla banca; e la società terza acquistava l’intero capitale, il 100% delle quote sociali, a un prezzo già concordato in precedenza. Prima della cessione delle quote, i soci procedevano alla rivalutazione delle partecipazioni, con applicazione dell’imposta sostitutiva del 2% sulle plusvalenze da cessione di partecipazioni detenute fuori dal regime d’impresa.

Cosa sosteneva l’Agenzia delle Entrate riguardo a questa operazione?

Secondo l’Agenzia, l’intera sequenza negoziale configurava abuso del diritto, in quanto volta a ottenere un vantaggio fiscale: invece di realizzare e tassare una plusvalenza da cessione diretta dell’immobile, i soggetti coinvolti avrebbero trasformato economicamente l’operazione in una cessione di quote societarie, fiscalmente più favorevole grazie alla rivalutazione delle partecipazioni. In sostanza, per l’Amministrazione finanziaria, l’intera architettura societaria non sarebbe servita a nulla se non a raggiungere lo stesso risultato economico della vendita diretta dell’immobile, ma con un carico fiscale sensibilmente inferiore.

Se un immobile venduto direttamente genererebbe una plusvalenza tassata secondo le aliquote ordinarie previste per questo tipo di operazioni, mentre la stessa plusvalenza, realizzata attraverso la cessione di quote societarie rivalutate, sconta soltanto l’imposta sostitutiva del 2%, il divario di trattamento fiscale tra le due modalità operative è quello che aveva insospettito l’Amministrazione finanziaria nel caso esaminato.

Perché costituire una società ad hoc non è automaticamente elusivo?

La Corte di Cassazione ha innanzitutto chiarito che la costituzione di una società ad hoc non può considerarsi, in astratto, uno strumento elusivo. La valutazione va condotta in concreto, avendo riguardo alle caratteristiche complessive dell’operazione. Nel caso specifico, se la procedura di acquisizione dell’immobile richiedeva la qualità di persona giuridica, la forma societaria non rappresentava una scelta arbitraria dei contribuenti, ma una condizione oggettiva imposta dall’esterno, cioè dalle regole stesse della procedura di vendita dell’immobile da parte della banca.

Se il bando o la procedura attraverso cui la banca metteva in vendita gli immobili richiedeva espressamente che l’acquirente fosse una persona giuridica e non una persona fisica, i soggetti interessati all’acquisto erano di fatto costretti a costituire una società per partecipare all’operazione, e questa necessità pratica esclude che la scelta della forma societaria fosse dettata unicamente da finalità elusive.

La rapida successione temporale dei negozi giuridici basta a provare l’elusione?

No. La sequenza ravvicinata dei negozi giuridici, cioè la costituzione della società, l’acquisto dell’immobile e la cessione delle quote, avvenuti in pochi mesi, ritenuta dall’Agenzia indiziante dell’abusività dell’operazione, non è di per sé prova di una manipolazione degli schemi negoziali, e non è sufficiente a fondare la qualificazione elusiva. La Cassazione chiarisce quindi che la rapidità con cui si susseguono le diverse fasi di un’operazione economica complessa non costituisce, da sola, un elemento decisivo per affermare l’esistenza di un abuso del diritto: occorre sempre verificare se quella tempistica trovi una spiegazione economica plausibile, indipendente dal mero risparmio fiscale.

Quali ragioni extrafiscali devono essere valutate in concreto?

Le ragioni extrafiscali, quali le esigenze organizzative, legate alla limitazione della responsabilità patrimoniale, le esigenze gestionali, relative al coordinamento delle attività di ristrutturazione, al cambio di destinazione d’uso e agli adempimenti amministrativi, e le esigenze commerciali, riguardanti una struttura appropriata per la negoziazione con terzi acquirenti, devono essere valutate in concreto dal giudice. Questo significa che non basta, per l’Amministrazione finanziaria, dimostrare l’esistenza di un vantaggio fiscale collegato all’operazione contestata: occorre confrontarsi puntualmente con le ragioni economiche indicate dal contribuente, verificando se queste siano effettivamente marginali o teoriche, oppure se rappresentino invece motivazioni concrete e apprezzabili, indipendenti dal profilo fiscale.

Un gruppo di investitori che costituisca una società per acquistare un immobile destinato a essere ristrutturato e rivenduto, scegliendo la forma societaria anche per limitare la propria responsabilità patrimoniale personale rispetto ai rischi dell’operazione immobiliare, persegue una finalità organizzativa concreta, che non può essere considerata semplicemente marginale rispetto al risparmio fiscale ottenuto attraverso la successiva cessione delle quote.

Su chi grava l’onere della prova in materia di abuso del diritto?

Spetta all’Amministrazione la prova degli elementi costitutivi dell’abuso, mentre spetta al contribuente quella delle ragioni giustificatrici non marginali. Questa ripartizione dell’onere probatorio riflette l’impianto generale della disciplina dell’abuso del diritto in materia tributaria: l’Amministrazione deve dimostrare che il vantaggio fiscale rappresenta lo scopo essenziale e prevalente dell’operazione contestata, mentre il contribuente, per difendersi efficacemente, deve fornire la prova concreta delle ragioni economiche extrafiscali che giustificano la scelta della struttura negoziale adottata, dimostrando che tali ragioni non erano semplicemente pretestuose o teoriche.

Qual è, in definitiva, il criterio guida affermato dalla Cassazione in questa pronuncia?

Il criterio guida affermato dalla Cassazione impone di superare una valutazione meramente formale o cronologica dell’operazione contestata, per concentrarsi invece sulla sua sostanza economica complessiva. Non basta osservare che una determinata sequenza negoziale abbia comportato un risparmio fiscale rispetto a una diversa modalità di realizzazione dell’operazione, né che i vari passaggi si siano succeduti a breve distanza di tempo l’uno dall’altro: occorre verificare se, alla luce di tutte le circostanze concrete, il vantaggio fiscale rappresenti effettivamente lo scopo essenziale e prevalente dell’operazione, oppure se questa risponda a ragioni economiche apprezzabili, quali esigenze organizzative, gestionali o commerciali, che giustificano autonomamente la scelta della struttura adottata, indipendentemente dal trattamento fiscale che ne deriva.