La liquidità nel mercato immobiliare è sottoposta a ulteriori pressioni.

L’offerta è aumentata, ma il potere d’acquisto non ha tenuto il passo.

Con l’avvicinarsi dell’ultimo trimestre del 2026, la priorità per molte aziende del settore immobiliare non è più l’espansione delle vendite, bensì il mantenimento del ritmo delle transazioni, la graduale riduzione del patrimonio immobiliare invenduto e la garanzia del flusso di cassa per le attività operative.

Il responsabile di un’agenzia immobiliare di Ho Chi Minh City ha affermato che, sebbene l’azienda continui a registrare un certo interesse da parte dei clienti, convertire tale interesse in transazioni effettive sta diventando sempre più difficile. Con un elevato numero di immobili invenduti, l’azienda è costretta a sviluppare piani aziendali più prudenti, a riallocare le risorse di vendita e a dare priorità alle transazioni con un reale potenziale di flusso di cassa.

Questi sviluppi riflettono un cambiamento significativo nel mercato. L’offerta si sta riprendendo, molti progetti vengono riavviati e l’attività di vendita è più vivace, ma il tasso di assorbimento non ha tenuto il passo. La pressione si sta quindi gradualmente spostando sulla capacità degli sviluppatori di vendere i loro prodotti e mantenere la liquidità.

Il signor Dinh Minh Tuan, direttore della regione meridionale di Batdongsan.com.vn, ha commentato che è improbabile che i tassi di interesse diminuiscano nel breve termine a causa delle pressioni esercitate dai tassi di cambio, dall’inflazione e dalla concorrenza tra le banche per la raccolta di capitali. Ha previsto che i tassi di interesse potrebbero rimanere elevati fino alla fine del secondo trimestre del 2027.

Secondo un rapporto di DKRA Consulting, nell’agosto 2026 il tasso di assorbimento primario degli appartamenti a Ho Chi Minh City e nelle aree circostanti ha raggiunto solo l’11% circa, con una diminuzione di 5 punti percentuali rispetto al mese precedente. Questo andamento è stato in parte influenzato dal clima di fiducia degli acquirenti durante il “Mese dei Fantasmi” (mese di Ngâu) e dal fatto che i tassi di interesse sui prestiti non hanno mostrato segni di rallentamento.

La scarsa liquidità non si limita al segmento degli appartamenti. Per quanto riguarda le villette a schiera e le ville, sebbene la domanda sia migliorata rispetto al mese precedente, le vendite di agosto 2026 hanno rappresentato solo circa l’8% dell’offerta primaria totale. Nel segmento immobiliare turistico, le vendite di agosto sono diminuite del 64% rispetto al mese precedente, con transazioni concentrate principalmente in pochi progetti su larga scala con prezzi inferiori a 10 miliardi di VND per unità.

I prezzi elevati nelle aree con un’alta concentrazione di nuove costruzioni stanno costringendo i veri acquirenti a riflettere con maggiore attenzione, soprattutto a causa dell’aumento dei costi di finanziamento. Nel frattempo, la pressione derivante dall’aumento dei costi di produzione rende difficile un significativo adeguamento dei prezzi sul mercato primario, anche in presenza di un rallentamento dei consumi.

Secondo Knight Frank Vietnam, il prezzo medio richiesto per i nuovi appartamenti a Ho Chi Minh City prima della fusione ha raggiunto i 4.210 dollari/m2 nel terzo trimestre del 2026, pari a circa 110 milioni di dong vietnamiti, con un aumento del 3% rispetto al trimestre precedente e del 12% rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso. Includendo Binh Duong e Ba Ria – Vung Tau prima della fusione, il prezzo medio degli immobili primari ha raggiunto i 3.754 dollari/m2, pari a 97,6 milioni di dong, con un aumento del 2,3% rispetto al secondo trimestre.

I prezzi medi hanno continuato a salire, principalmente a causa del mix di prodotti. Nella zona centrale di Ho Chi Minh City, la nuova offerta si è concentrata sui segmenti di fascia alta, lusso e ultralusso, mentre appartamenti più accessibili e di fascia media sono comparsi a Binh Duong e Ba Ria – Vung Tau prima della fusione.

Il signor Son Hoang, vicedirettore del dipartimento di valutazione e consulenza di Knight Frank Vietnam, ha commentato che oggi gli acquirenti sono più attenti nella valutazione delle capacità finanziarie, della qualità del progetto e delle politiche di supporto offerte dagli sviluppatori. “Prevediamo che le nuove politiche contribuiranno a migliorare la trasparenza del mercato, a rafforzare la fiducia degli acquirenti e a ridurre gradualmente il divario tra domanda e offerta”, ha affermato il signor Hoang.

L’accessibilità economica diventa un fattore ancora più importante quando i tassi di interesse sui mutui rimangono elevati. Secondo S&I Ratings, i tassi di interesse comuni per i prestiti commerciali e immobiliari si aggirano intorno al 12-14% annuo. Per i prestiti che hanno superato il periodo a tasso agevolato, i tassi variabili possono salire al 12-16% annuo.

L’elevato costo del capitale obbliga gli acquirenti che ricorrono alla leva finanziaria a essere più cauti riguardo ai propri obblighi di debito a lungo termine. Anche con il sostegno dei tassi di interesse nel periodo iniziale, la capacità di rimborso al termine del periodo preferenziale rimane un fattore determinante nella decisione di procedere con l’operazione.

Sebbene il potere d’acquisto sia limitato dai prezzi di vendita e dai costi di finanziamento, si prevede che l’offerta di appartamenti continuerà ad espandersi. Knight Frank prevede che entro la fine del 2027 Ho Chi Minh City potrebbe vedere la costruzione di ulteriori 42.593 appartamenti, di cui oltre la metà nella zona centrale.

Questo scenario suggerisce che la pressione competitiva continuerà ad aumentare. I progetti con posizioni favorevoli, uno status legale chiaro, qualità garantita e politiche finanziarie adeguate hanno maggiori probabilità di attrarre acquirenti. Al contrario, i prodotti con prezzi di gran lunga superiori alle possibilità economiche o privi di vantaggi competitivi dovranno affrontare tempi di vendita più lunghi.

Il problema del flusso di cassa di un’azienda

La lenta ripresa del potere d’acquisto sta costringendo le imprese immobiliari ad adeguare le proprie strategie commerciali negli ultimi mesi del 2026. Invece di lanciare le vendite simultaneamente, alcuni sviluppatori stanno optando per suddividere il loro inventario in fasi più piccole, basando le proprie decisioni sul tasso di assorbimento della fase precedente per determinare il numero di unità abitative, la tempistica dei lanci successivi e le politiche di vendita.

Molti progetti hanno avviato i piani di vendita, ma hanno dovuto posticipare la preparazione a causa di un numero di pre-registrazioni inferiore alle aspettative. Alcuni costruttori hanno anche ridotto il numero di unità disponibili o rinviato il lancio delle vendite per evitare di aumentare il numero di unità invendute.

Secondo un rapporto di MBS Research, nei primi nove mesi del 2026 la maggior parte dei nuovi lanci è stata opera di Vinhomes, con progetti su larga scala a Ha Long Green, Can Gio e Hai Van Bay. MBS non ha registrato piani di lancio significativi da parte di altri sviluppatori per i prossimi uno o due trimestri.

Questo approccio prudente deriva non solo da uno scarso potere d’acquisto, ma è anche direttamente correlato a considerazioni finanziarie. Ogni nuovo progetto richiede ingenti capitali per la sua realizzazione, mentre le vendite lente comportano un periodo di ammortamento più lungo. Al contrario, concentrarsi sulla consegna dei prodotti già venduti consente alle aziende di contabilizzare i ricavi e riscuotere i pagamenti secondo le scadenze contrattuali, riducendo così la pressione finanziaria a breve termine.

Tuttavia, il livello di successo varia notevolmente tra le diverse aziende. MBS prevede che l’utile netto di Vinhomes nel terzo trimestre del 2026 raggiungerà circa 17.251 miliardi di VND, con un aumento del 312% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, grazie alla consegna dei progetti Wonder City e Royal Island e alle attività di vendita presso Global Gate e Saigon Park.

Nel frattempo, si prevede che gli utili netti di Nam Long, Khang Dien e Dat Xanh diminuiranno rispettivamente del 52%, 36% e 30%, principalmente a causa del numero limitato di unità consegnate nei progetti esistenti. Dat Xanh, in particolare, risente anche della stagnazione del mercato dell’intermediazione immobiliare.

Questa differenziazione dimostra che i risultati economici delle società immobiliari dipendono in modo significativo dall’avanzamento dei progetti e dalla loro consegna. Gli sviluppatori con un volume sufficientemente elevato di immobili già venduti possono mantenere la redditività anche quando il mercato entra in una fase di correzione.

Tuttavia, la crescita degli utili non significa necessariamente che la pressione sui flussi di cassa sia stata risolta. Secondo VIS Rating, il rapporto debito/capitale proprio delle società immobiliari quotate monitorate è aumentato al 74%, rispetto a una media del 54% nel periodo 2022-2025.

In particolare, ad eccezione di Vinhomes, il flusso di cassa derivante dalle attività operative della maggior parte degli sviluppatori quotati è rimasto negativo nell’ultimo periodo di riferimento. VIS Rating prevede che questa situazione potrebbe peggiorare, poiché l’indebolimento della domanda di abitazioni comporterà un rallentamento delle vendite e del flusso di cassa da parte dei clienti.

Questo rappresenta un rischio significativo per le imprese con un elevato livello di indebitamento. Pur continuando a registrare ricavi dai progetti completati, queste imprese devono continuare a investire in costruzioni, gestione, pagamenti di interessi e sviluppo di nuovi progetti. Se il flusso di cassa proveniente dai clienti non è sufficiente a coprire queste spese, la pressione sulla liquidità può aumentare.

In un periodo di prezzi di vendita elevati, tassi di interesse sfavorevoli e acquirenti cauti, il potenziale di vendita dipende sempre più dal valore intrinseco del prodotto, dalla reputazione del costruttore e dalla sua adeguatezza alla domanda di mercato. Per le imprese, la sfida più grande non è più solo trovare terreni o immettere sul mercato più prodotti, ma garantire un flusso di cassa sufficiente a sostenere le attività e completare i progetti già avviati.

La corsa al mantenimento della liquidità diventa quindi anche una prova della salute finanziaria degli investitori. Le aziende che gestiscono efficacemente le scorte, bilanciano i costi del capitale e rispettano i tempi di consegna avranno un vantaggio maggiore durante le correzioni di mercato.