L’usucapione terrazzo condominiale rappresenta uno dei temi più complessi, affascinanti e dibattiti nel panorama del diritto immobiliare e condominiale italiano. Spesso si ritiene erroneamente che le parti comuni dell’edificio siano per definizione sottratte a tale modalità di acquisto a titolo originario per via della loro naturale destinazione al servizio collettivo. Tuttavia, la giurisprudenza più rigorosa e recente ha chiarito che l’usucapione terrazzo condominiale è perfettamente configurabile qualora un singolo condomino dimostri un possesso prolungato, pacifico e del tutto inconciliabile con la normale funzione del bene comune. Quando un partecipante al condominio recinta lo spazio, ne limita l’accesso con porte blindate, ne custodisce gelosamente le chiavi e ne esclude gli altri condomini per oltre vent’anni, la situazione di fatto muta radicalmente rispetto alla mera tolleranza. La recente pronuncia del giudice di merito offre importanti spunti operativi e sistematici per i professionisti del settore che affrontano controversie relative all’usucapione terrazzo condominiale e alla gestione delle aree condominiali comuni. In questo articolo analizzeremo in dettaglio i presupposti giuridici, le prove documentali e testimoniali necessarie, nonché il percorso argomentativo seguito dal tribunale nella decisione in esame.
La vicenda processuale
La controversia trae origine dall’iniziativa giudiziaria promossa dalla parte attrice, la quale conveniva in giudizio il condominio e i singoli partecipanti dinanzi all’autorità giudiziaria competente per sentir dichiarare l’intervenuta usucapione terrazzo condominiale e di un locale interrato adibito a impianto idrico esclusivo. Nel dettaglio, l’attrice esponeva di aver esercitato per oltre un ventennio un possesso pacifico, pubblico, ininterrotto e inequivoco su una porzione di lastrico solare posta al settimo piano dell’edificio condominiale situato nella provincia di Lecce, nonché su un locale interrato servente in via esclusiva la propria unità immobiliare residenziale. La disponibilità materiale del lastrico solare traeva origine da un titolo negoziale risalente nel tempo, con il quale l’acquirente aveva acquistato l’appartamento unitamente alla consegna materiale della terrazza mediante la tradizionale traditio. Nel corso dei decenni successivi, l’attrice aveva provveduto a recintare l’area, a installare una porta blindata nel vano scala comune per impedire l’accesso indiscriminato di terzi e ad arredare lo spazio con piante ornamentali, tavolini, sedie e strutture fisse, utilizzandolo in via esclusiva per eventi conviviali e attività personali, senza che alcun condomino avesse mai avanzato richieste di accesso formale o contestato tale godimento esclusivo. Si costituivano in giudizio il condominio e alcuni convenuti contestando formalmente la fondatezza della pretesa attorea e negando la sussistenza dei presupposti civilistici per l’usucapione, mentre altri convenuti regolarmente citati rimanevano contumaci nel corso del giudizio. La fase istruttoria veniva articolata ed espletata mediante l’interrogatorio formale delle parti, l’assunzione di prove testimoniali dettagliate rese dai collaboratori domestici, dai familiari e dai vicini, nonché mediante il deposito di un apposito progetto di frazionamento catastale volto a individuare con precisione geometrica e catastale le singole particelle oggetto della domanda giudiziale di usucapione.
Le norme e i principi giuridici
Il quadro normativo
L’analisi giuridica della fattispecie richiede il coordinamento sistematico di diverse disposizioni codicistiche in materia di diritti reali, condominio negli edifici e modi di acquisto della proprietà a titolo originario. Il riferimento normativo fondamentale è rappresentato dall’art. 1158 c.c.., il quale disciplina l’istituto dell’usucapione dei beni immobili e dei diritti reali di godimento, subordinandone l’efficacia all’esercizio continuato, non interrotto, pacifico e pubblico del possesso protratto per il decorso del tempo stabilito dalla legge. Nel contesto condominiale, tale disciplina generale si interseca inevitabilmente con le norme codicistiche sul condominio negli edifici e in particolare con l’art. 1117 c.c.., il quale individua le parti comuni dell’immobile, tra cui figurano espressamente i tetti e i lastrici solari, salvo che il titolo negoziale originario non ne disponga diversamente. A ciò si aggiunge il criterio normativo di ripartizione delle spese stabilito dall’art. 1126 c.c.., il quale regola la contribuzione economica per la manutenzione e la ricostruzione dei lastrici solari che servono all’uso esclusivo di uno o più condomini. L’interpretazione combinata di queste disposizioni costituisce il fulcro giuridico attorno al quale ruota la complessa controversia esaminata dall’autorità giudiziaria pugliese nella pronuncia in commento.
Gli istituti giuridici coinvolti
Nel sistema del diritto civile italiano, la situazione possessoria si differenzia nettamente dalla mera detenzione in virtù del fondamentale elemento psicologico dell’animus possidendi, ossia la volontà inequivoca del soggetto di comportarsi nei confronti del bene immobile come proprietario esclusivo, escludendo qualsiasi pretesa o concorrente godimento altrui. Come ripetutamente chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, il possesso utile ai fini dell’usucapione di un bene di proprietà comune deve manifestarsi all’esterno attraverso condotte materiali e giuridiche inequivocabili, le quali evidenziano un distacco totale e radicale dalla posizione del semplice condomino (uti condominus) per assumere quella tipica del proprietario esclusivo (uti dominus). Con specifico riferimento ai beni rientranti nelle parti comuni condominiali, la presunzione di comproprietà che assiste tali aree impone all’interprete e al giudice un vaglio probatorio particolarmente rigoroso circa l’intervenuta interversione del possesso o comunque la dimostrazione rigorosa di un godimento esclusivo talmente palese, continuo e prolungato nel tempo da risultare del tutto incompatibile con la naturale destinazione del bene comune e con il concorrente godimento degli altri partecipanti. A tal proposito, non è sufficiente la mera inerzia o l’astensione degli altri condomini dall’utilizzo del lastrico solare, occorrendo invece un comportamento attivo, duraturo e ostile a qualsiasi interferenza altrui che renda oggettivamente palese la signoria di fatto sulla cosa.
Usucapione terrazzo condominiale: presupposti e orientamenti giurisprudenziali
Ma quali sono esattamente i presupposti giuridici affinché si configuri l’usucapione terrazzo condominiale? La giurisprudenza di legittimità più recente ha opportunamente superato i rigidi e restrittivi orientamenti del passato, ammettendo pacificamente che il terrazzo condominiale a livello possa formare oggetto di usucapione da parte di un singolo condomino. A tal proposito, i giudici supremi hanno ribadito che l’esercizio di un possesso continuo, pacifico e ininterrotto non risulta affatto incompatibile con la naturale funzione del lastrico solare di copertura e protezione dell’edificio, purché il condomino dimostri di aver goduto del bene in modo esclusivo e inconciliabile con l’altrui godimento (cfr. Cass. civ. n. 35956/2021.). Sulla stessa linea interpretativa si pone l’affermazione secondo cui il condomino può usucapire il lastrico solare purché alleghi e dimostri un possesso esclusivo inconciliabile con il godimento altrui e idoneo a evidenziare un’inequivoca volontà di possedere uti dominus in mancanza di opposizioni tempestive per il tempo utile all’usucapione (cfr. Cass. civ. n. 9380/2020.). Nel caso specifico esaminato dal tribunale di Lecce, l’applicazione rigorosa di tali principi consolidati ha consentito di accertare l’avvenuto acquisto a titolo originario sia del lastrico solare sia del locale interrato destinato all’impianto idrico esclusivo, valorizzando elementi fattuali concreti quali la presenza di chiavi esclusive, recinzioni, porte blindate e arredi stabili, a fronte della totale assenza di opposizioni tempestive da parte degli altri partecipanti al condominio.
La decisione e il ragionamento della Corte
Il Tribunale è pervenuto a una decisione di accoglimento parziale della domanda proposta dalla parte attrice, operando una rigorosa e puntuale distinzione tra le diverse pretese risarcitorie e reali azionate nel giudizio di primo grado. Sotto il profilo motivazionale, il giudice monocratico ha preliminarmente richiamato i consolidati orientamenti espressi dalla giurisprudenza di legittimità in materia di usucapione di parti comuni condominiali, confermando che il lastrico solare a livello può legittimamente formare oggetto di acquisto per usucapione ordinaria qualora il condomino istante dimostri un possesso esclusivo, inconciliabile con l’uso collettivo e caratterizzato da un’inequivoca volontà di possedere uti dominus. Nel caso di specie, l’istruttoria espletata nel corso del giudizio ha consentito di accertare con certezza che la parte attrice deteneva la disponibilità materiale e giuridica della prima porzione di terrazzo fin dall’anno millenovecentonovantacinque in forza di un titolo negoziale astrattamente idoneo, ulteriormente rafforzato da condotte materiali inequivocabili quali l’installazione di una porta blindata nel vano scala condominiale comune, la custodia esclusiva delle chiavi di accesso, l’allocazione stabile di arredi da esterno, piante ornamentali e strutture parasole, nonché la cura costante della manutenzione ordinaria e straordinaria effettuata tramite collaboratori domestici e familiari. Inoltre, le dichiarazioni testimoniali assunte hanno confermato in modo inequivoco che i terzi condomini accedevano al lastrico adiacente esclusivamente previa richiesta delle chiavi e per limitate esigenze di manutenzione delle antenne televisive, senza mai contestare il possesso esclusivo e la signoria di fatto esercitata dall’attrice. Analoga e convergente conclusione è stata brillantemente raggiunta per quanto concerne il locale interrato ospitante l’impianto idrico ad uso esclusivo dell’immobile, la cui domanda di usucapione è stata integralmente accolta in virtù della rigorosa operatività del principio di non contestazione di cui all’art. 115 c.p.c.., non avendo il condominio convenuto sollevato alcuna contestazione specifica circa la continua, pacifica ed esclusiva disponibilità di tale spazio sotterraneo da parte dei coniugi proprietari. Per converso, la domanda attorea è stata rigorosamente rigettata in relazione alla seconda porzione di lastrico solare adiacente, poiché in quel profilo specifico l’installazione della porta blindata rispondeva a finalità meramente difensive, cautelari e di sicurezza per l’immobile, e le risultanze dell’istruttoria non avevano evidenziato la presenza di arredi stabili o di un uso continuativo equiparabile a un possesso esclusivo di natura dominicale. In punto di regolamentazione delle spese processuali, il tribunale ha ritenuto del tutto equo disporre la compensazione parziale nella misura della metà in ragione dell’esito di accoglimento parziale della domanda principale, ponendo la restante quota residua a carico solidale dei convenuti costituiti e confermando l’integrale compensazione delle spese nei confronti dei restanti soggetti rimasti contumaci.
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