Nei primi nove mesi del 2026, il mercato immobiliare residenziale ha continuato a registrare un cambiamento nelle strategie degli sviluppatori. Di fronte alla pressione degli alti tassi di interesse e alle esigenze sempre più stringenti degli acquirenti, gli sviluppatori e i proprietari dei progetti hanno modificato proattivamente i propri metodi di vendita.
Secondo l’Istituto Dat Xanh Services per la ricerca economica , finanziaria e immobiliare (Dat Xanh Services – FERI), le politiche di vendita in questo periodo sono considerate lo strumento più importante per stimolare la domanda. Numerosi progetti prevedono acconti iniziali bassissimi, sconti consistenti per i clienti che pagano subito, dilazioni di pagamento o agevolazioni sui tassi di interesse e periodi di grazia per il rimborso del capitale che vanno dai 2 ai 5 anni.
In particolare, sono stati ampiamente implementati modelli di pagamento flessibili, come i pagamenti differiti da 6 a 8 milioni di VND al mese o l’1% al mese, facilitando così l’accesso ai prodotti per gli acquirenti senza l’onere di un debito al momento della firma del contratto. La competizione sul mercato si è quindi spostata dalla competizione sul prezzo alla competizione in termini di proprietà.
Nell’intero mercato si è registrato l’avvio della costruzione di 39 progetti, l’inaugurazione di 93 progetti e il lancio delle vendite di 54. Tuttavia, nello specifico nel terzo trimestre del 2026, il ritmo di implementazione ha mostrato un significativo rallentamento a causa di fattori stagionali e della cautela manifestata dalle parti coinvolte.
Nello specifico, anziché organizzare eventi di vendita su larga scala, lo sviluppatore si sta concentrando maggiormente sulla comunicazione a lungo termine, mantenendo la consultazione e coltivando i rapporti con i clienti esistenti in preparazione alla consegna degli immobili.
La signora Cao Thi Thanh Huong, vicedirettrice della ricerca e responsabile S22M presso Savills Ho Chi Minh City, ha osservato che gli alti tassi di interesse sui mutui continuano a esercitare una pressione significativa sia sul flusso di cassa dei costruttori sia sulla capacità di spesa degli acquirenti. Sebbene l’offerta continui ad aumentare, la domanda complessiva mostra segni di indebolimento.
Secondo la signora Huong, i progetti con strutture di prodotto diversificate, documentazione legale completa e politiche di pagamento flessibili saranno quelli che registreranno una liquidità positiva, in quanto soddisfano le reali esigenze abitative del mercato.
Fornendo una valutazione più approfondita di ciascun segmento specifico negli ultimi mesi dell’anno, il signor Vo Hong Thang, vicedirettore generale del gruppo DKRA, ha affermato che nel quarto trimestre del 2026 si prevede il lancio di soli 200-300 nuovi prodotti nel segmento dei terreni edificabili, concentrati principalmente in progetti con infrastrutture completate e piena conformità legale.
Secondo il signor Thang, la continua offerta limitata, unita al sentimento difensivo degli investitori di fronte alle fluttuazioni dei tassi di interesse, renderà difficile per la liquidità in questo segmento affermarsi nel breve termine.
Sulla base di indicatori macroeconomici e del potere d’acquisto effettivo, DXS-FERI ha presentato tre scenari di sviluppo per il mercato immobiliare residenziale nel quarto trimestre del 2026.
In uno scenario ideale, se i tassi di interesse variabili si abbassassero al 10-12%, l’offerta potrebbe aumentare del 30-40%, i prezzi di vendita aumenterebbero leggermente del 5-10% e il tasso di assorbimento raggiungerebbe circa il 40-45%. Si tratta di uno scenario ipotetico in cui il costo del capitale diminuisce drasticamente, alleviando la pressione finanziaria sugli acquirenti e stimolando il ritorno del capitale investito.
Nello scenario previsto – considerato il più probabile – si stima un aumento dell’offerta del 20-30%, prezzi di vendita di base stabili, tassi di interesse variabili mantenuti tra il 12% e il 14% e un tasso di assorbimento pari a circa il 30-35%. Questo scenario riflette un mercato stabile operante in condizioni di elevati costi del capitale.
Pertanto, la liquidità non aumenterà in modo indiscriminato, ma si concentrerà e si differenzierà in progetti con uno status giuridico chiaro, sviluppatori affidabili e prezzi accessibili alla maggior parte della popolazione.
In uno scenario difficile, se i tassi di interesse variabili continuano a salire fino al 14-16%, la nuova offerta aumenta solo leggermente, dal 15-20%, i prezzi di vendita potrebbero diminuire leggermente e i tassi di assorbimento scendono al di sotto del 20%.
In queste condizioni, gli asset con un elevato indebitamento finanziario o valori di investimento eccessivamente alti si trovano ad affrontare seri rischi di liquidità, il che provoca un’ondata di vendite a prezzi stracciati sul mercato secondario per ridurre gli obblighi finanziari.
In risposta via e-mail a un giornalista del quotidiano Thanh Tra, David Jackson, direttore generale di Avison Young Vietnam e Cambogia, ha previsto che nella sola città di Ho Chi Minh saranno disponibili per la vendita circa 10.000 appartamenti provenienti da 8 progetti.
Tuttavia, poiché gli sviluppatori spesso suddividono le vendite in più fasi per valutare la domanda di mercato, il numero effettivo di unità immesse sul mercato da qui alla fine dell’anno potrebbe variare da 3.000 a 5.000. L’offerta totale, inclusi i progetti già in corso, si aggirerà intorno alle 10.000-12.000 unità.
Il signor David Jackson ha sottolineato che il mercato non dovrebbe preoccuparsi eccessivamente del rischio di eccesso di offerta. La domanda di alloggi a Ho Chi Minh City rimane molto elevata, data la sua popolazione di oltre 14 milioni di persone. Tuttavia, l’effettiva capacità di assorbimento dipenderà in larga misura dai prezzi di vendita, dai costi degli interessi sui prestiti, dalla reputazione del costruttore e dalla qualità delle infrastrutture annesse.
Quando i prezzi raggiungono livelli elevati e aumenta la riluttanza a contrarre prestiti, gli acquirenti diventeranno sempre più selettivi nella scelta dei prodotti.
Inoltre, l’impulso derivante dalle politiche di sviluppo dell’edilizia sociale promette di modificare la struttura del mercato nel prossimo futuro. La città di Ho Chi Minh punta a realizzare oltre 181.000 unità abitative sociali e in affitto nel periodo 2026-2030, di cui 13 progetti, per un totale di circa 14.000 unità, hanno già avviato ufficialmente la costruzione. Se questi progetti saranno completati nei tempi previsti, l’offerta di alloggi a prezzi accessibili contribuirà a ridurre lo squilibrio tra domanda e offerta che persiste da molti anni.
Nel complesso, il quadro del mercato immobiliare nel quarto trimestre del 2026 indica che l’attenzione non è più focalizzata sulla quantità dell’offerta o sul prezzo, bensì sulla capacità di adattamento degli operatori. Adeguare proattivamente le strategie di prodotto, implementare con flessibilità le politiche di vendita e riportare i prezzi al loro valore reale saranno fattori chiave per aiutare le imprese a mantenere la liquidità e ad affermare la propria competitività in questo periodo.
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