Mancanza Agibilità nel trasferimento immobile, quando il contratto si risolve o si chiedono danni (Cass. 31601/2025)

L’insussistenza del certificato di agibilità o abitabilità produce vari effetti negli atti di trasferimento tra vivi, oscillando tra risoluzione per inadempimento e risarcimento danni. L’ordinanza della Cassazione civile, Sezione II, 3 dicembre 2025, n. 31601, ha affrontato il tema in un contenzioso tra una socia di una cooperativa edilizia e la stessa società, in cui la ricorrente aveva contestato la propria esclusione anche per l’asserita assenza del certificato. La Corte ha invece escluso che tale circostanza potesse essere decisiva nel caso concreto, alla luce degli accertamenti di merito. Infatti, la pronuncia richiama gli orientamenti civilistici sulla mancanza di questo documento: gli effetti dipendono dalla specifica causa dell’omissione e dalle caratteristiche effettive dell’immobile, non dalla sola assenza materiale del documento.

Punti chiave

• L’ordinanza non ha deciso l’invalidità automatica di un rogito a causa della mancata menzione sull’agibilità: ha valutato una contestazione nell’ambito della revoca dell’alloggio prenotato da una socia di cooperativa.
• La mancanza del certificato può assumere rilievo diverso a seconda che l’irregolarità sia insanabile, sanabile o dipenda da un ritardo amministrativo.
• Per invocare l’inadempimento del venditore non basta contestare l’assenza del documento: occorre accertarne cause e conseguenze sul godimento e sulla commerciabilità del bene.

La controversia non nasceva dal rogito

Una socia aveva prenotato un alloggio realizzato da una cooperativa edilizia, e ne aveva ricevuto la consegna, ma dopo la delibera di esclusione per morosità e la conseguente revoca dell’alloggio, la socia ne aveva contestato la legittimità. Ella ha sostenuto che la cooperativa fosse a sua volta inadempiente per la presenza di vizi e difetti e perché l’immobile era privo del certificato di abitabilità. I giudici di merito avevano respinto la domanda, ritenendo prevalente l’inadempimento della socia rispetto ai pagamenti dovuti.

Il giudizio non riguardava l’annullamento di un atto notarile o la nullità del trasferimento, e tanto meno la Cassazione ha esaminato una clausola del rogito che omettesse di menzionare l’agibilità. La carenza dell’agibilità è stata sollevata come eccezione di inadempimento rilevante: la ricorrente aveva affermato che la cooperativa non poteva pretendere il pagamento perché non aveva consegnato un alloggio regolare e munito della certificazione. La Corte ha rigettato questa censura nel quadro dei fatti accertati dai giudici di merito.

L’assenza di Agibilità, conseguenze previste dalla Cassazione

La Corte ha richiamato un costante orientamento secondo cui la mancanza del certificato di abitabilità può integrare situazioni giuridiche differenti, senza invece stabilire un solo effetto di tipo automatico. In sostanza:

1. se le difformità dell’immobile sono insanabili e impediscono l’ottenimento dell’Agibilità, può ricorrere l’ipotesi di vendita di aliud pro alio (una cosa per un’altra);
2. se sono sanabili, può configurarsi un vizio contrattuale per mancanza di qualità essenziali;
3. se manca soltanto la conclusione della pratica amministrativa, può trattarsi di un inadempimento non grave, che dà luogo a responsabilità risarcitoria ma non giustifica la risoluzione.

La motivazione richiama la precedente pronuncia di Cassazione n. 23604 del 2 agosto 2023, precisando che «la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore». È necessario verificare in concreto «l’importanza e la gravità dell’omissione in relazione al godimento e alla “commerciabilità” del bene». Il riferimento è alla valutazione della concreta situazione dell’immobile e degli effetti dell’omissione, non a una regola per cui il documento sarebbe irrilevante in ogni trasferimento. Ecco perchè si rende necessaria una valutazione caso per caso, per determinare se:

• l’Agibilità è ottenibile o meno;
• i costi e i tempi per ottenerla;

La distinzione decisiva è fra il documento che non è stato consegnato e le condizioni sostanziali dell’immobile. Nella causa, i giudici di merito avevano valorizzato la documentazione prodotta e una relazione tecnica depositata presso il Comune, riferita ai presupposti tecnici, edilizi, urbanistici e sanitari degli alloggi. La ricorrente, secondo la ricostruzione recepita dalla Cassazione, non aveva indicato circostanze idonee a superare il valore probatorio di tale documentazione, perciò la Corte non ha riconosciuto che l’appartamento fosse privo dei requisiti necessari all’uso: ha bensì confermato che la censura non scalfiva gli accertamenti di merito.

L’omissione nell’atto e la mancanza sostanziale non coincidono

Il tema richiesto merita una dovuta precisazione: nell’ordinanza non è stato neppure affermato che si possa sempre trasferire un immobile senza menzionare nulla sull’agibilità, né disciplina gli obblighi di dichiarazione o consegna propri di uno specifico rogito. Il ragionamento riportato riguarda la mancata consegna del certificato nel rapporto contrattuale e la gravità dell’inadempimento, da apprezzare in base alla realtà dell’immobile. L’assenza di una menzione nell’atto, l’omessa consegna della documentazione e l’inesistenza dei requisiti di agibilità sono questioni distinte, che possono anche sovrapporsi ma richiedono accertamenti tecniche e valutazioni giuridiche.

La pronuncia menziona anche l’ipotesi in cui l’immobile abbia le caratteristiche necessarie per il proprio uso e le difformità edilizie siano state sanate, richiamando la Cassazione n. 3419 del 3 febbraio 2023: in questo caso la mancanza della certificazione non comporta automaticamente la risoluzione. Occorre determinare tipologia ed entità delle difformità, e dei conseguenti costi e rimedi necessari per arrivare ad ottenere l’Agibilità.

Il collegamento con l’eccezione di inadempimento

La socia aveva invocato anche l’art. 1460 del codice civile, sostenendo che il proprio mancato pagamento fosse giustificato dall’inadempimento della cooperativa. La Cassazione ha ricordato che il giudice deve confrontare gli opposti inadempimenti considerando proporzionalità, funzione del contratto e incidenza sull’equilibrio delle prestazioni. Non decide il criterio cronologico di chi abbia mancato per primo. Se l’inadempimento della controparte è di scarsa importanza rispetto all’interesse dell’altra parte, il rifiuto di adempiere può risultare contrario a buona fede, secondo gli artt. 1455 e 1460, secondo comma, c.c.

Nel caso concreto, i giudici avevano ritenuto che la socia non fosse in grado di rispettare tempi, modi e importi dei versamenti pattuiti e che la detrazione dei costi per eliminare i difetti non avrebbe comunque fatto venir meno la morosità. La Cassazione ha giudicato tale valutazione adeguatamente motivata e non riesaminabile in sede di legittimità. Di conseguenza, il profilo dell’agibilità non ha rovesciato l’esito sulla contestata esclusione. La Corte ha rigettato il primo motivo, pur accogliendo il secondo motivo relativo alla condanna per responsabilità aggravata, e ha rinviato la causa alla Corte d’Appello di Roma in diversa composizione.

Conclusioni e consigli utili

La decisione non consente di affermare che la mancanza dell’agibilità nell’atto di trasferimento sia irrilevante, né che determini sempre nullità, invalidità o la risoluzione. Intanto non si può parlare di nullità negli stessi termini previsti da quelli della conformità catastale e commerciabilità dei profili urbanistici.

Caso mai si può interrogarsi se la mancanza dell’agibilità sia dipesa da:

• una mera dimenticanza formale, però esiste ed è disponibile;
• è stata chiesta (ormai prima del D.Lgs. 222/2016) o depositata con Segnalazione certificata di inizio attività;
• non è mai stata presentata, però sussistono tutti i requisiti per ottenerla;
• non è mai stata presentata, però vi sono illeciti e difformità sanabili a cui può seguire l’ottenimento di agibilità;
• non è mai stata presentata, e la rilevanza degli illeciti è tale da impedire l’ottenimento di agibilità.

Ricordiamo inoltre che una consistente parte del patrimonio immobiliare italiano è di tipo risalente, per cui costruito o trasformato prima del relativo obbligo di rilascio e ottenimento di Abitabilità o Agibilità (vedi R.D. 1265/1934).

In una compravendita quando si parla di Agibilità occorre tenere distinti il contenuto del rogito, la consegna dei documenti e la situazione sostanziale dell’immobile. Se il documento manca o non è menzionato, vanno ricostruiti la ragione dell’assenza, lo stato delle pratiche amministrative, le eventuali difformità e la loro sanabilità, oltre alle conseguenze sull’uso e sulla commerciabilità. Solo questa verifica consente di valutare se vi sia un inadempimento, la sua gravità e quale rimedio sia proporzionato.

Riferimenti normativi

• Codice civile, art. 1455.
• Codice civile, art. 1460, in particolare secondo comma.
• Codice di procedura civile, art. 96, terzo comma.

Giurisprudenza citata

• Cassazione civile, Sezione II, ordinanza 2 agosto 2023, n. 23604.
• Cassazione civile, Sezione II, ordinanza 3 febbraio 2023, n. 3419.
• Cassazione civile, Sezioni Unite, 20 aprile 2018, n. 9912.
• Cassazione civile, Sezione III, 12 luglio 2023, n. 19948.

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