Il mercato immobiliare italiano ha attraversato negli ultimi tredici anni una trasformazione profonda, passando dal minimo storico delle compravendite del 2013 alla forte ripresa registrata nel 2025. A ricostruirne l’evoluzione è l’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, che mette in relazione andamento delle transazioni, prezzi delle abitazioni e mercato dei mutui, evidenziando come credito, tassi di interesse, pandemia, inflazione e nuove esigenze abitative abbiano progressivamente modificato il settore.
Il punto di arrivo è un 2025 chiuso con 766.756 compravendite residenziali, in aumento del 6,4% rispetto al 2024, e con prezzi in crescita del 4,8%. Un livello che riporta il mercato vicino ai massimi dell’ultimo ciclo e che conferma il ritorno di una domanda vivace, sostenuta anche dagli acquirenti stranieri: la loro quota è salita dal 13,3% del 2024 al 14% nel 2025. Anche il mercato delle locazioni ha mantenuto un andamento espansivo, con canoni cresciuti di poco oltre il 5%.
«Il 2025 si è chiuso con 766.756 compravendite e con prezzi in aumento del 4,8%. Un risultato importante che conferma la vivacità del mercato immobiliare e il perdurare dell’interesse per l’abitazione. A sostenere il mercato contribuisce anche la presenza di acquirenti stranieri, sempre più interessati a investire nel Belpaese» – dichiara Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa.
La traiettoria appare ancora più significativa se confrontata con il punto di partenza. Nel 2013 le transazioni erano scese a 389.448, tornando sui livelli degli anni Ottanta. I prezzi diminuivano dell’8,7%, dopo il -10,2% registrato nell’anno precedente, mentre i tempi medi di vendita raggiungevano i 178 giorni. A pesare erano la debolezza della congiuntura economica e soprattutto la restrizione del credito, che aveva ridotto fortemente la capacità delle famiglie di accedere al mercato.
Dal 2014 iniziano però a emergere i primi segnali di inversione. La domanda di mutui torna a crescere, sostenuta anche dalla politica monetaria della Banca centrale europea e dall’immissione di liquidità attraverso il Quantitative Easing. Le compravendite riprendono progressivamente quota, sebbene i prezzi rimangano ancora in calo: -7,2% nel 2014 e -4,2% nel 2015.
Proprio il 2015 rappresenta una delle fasi decisive per la ripartenza. I tassi raggiungono livelli particolarmente bassi, mentre i prezzi degli immobili risultano ancora convenienti dopo anni di correzione. È questa combinazione, secondo l’analisi Tecnocasa, a creare le condizioni per il ritorno della domanda. Nel 2016 le compravendite balzano del 18,6%, accompagnate da un aumento del 20,6% delle erogazioni di credito, mentre la discesa dei prezzi si riduce all’1,6%.
Nel 2017 il mercato appare ormai avviato verso l’uscita dalla lunga crisi immobiliare. La domanda abitativa cresce, gli investitori tornano ad affacciarsi sul settore e i tempi di vendita scendono a 141 giorni. Le compravendite raggiungono 543.188 unità, mentre i prezzi si stabilizzano.
Il consolidamento prosegue nel biennio successivo. Nel 2018 le transazioni salgono a 579.207 e i prezzi tornano finalmente in territorio positivo, con un incremento dell’1,6%. Nel 2019 le compravendite raggiungono quota 604.168 e i valori aumentano di un ulteriore 2,2%.
È nel 2020 che la traiettoria si interrompe improvvisamente a causa della pandemia. Il lockdown mette temporaneamente in stand-by il mercato e gli scambi scendono a 558.722. Allo stesso tempo, tuttavia, la permanenza forzata nelle abitazioni modifica profondamente le priorità degli acquirenti, facendo crescere la domanda di case più grandi, dotate di spazi esterni e ambienti maggiormente funzionali.
In quel contesto emerge anche un elemento significativo per Verona. Mentre a livello nazionale i prezzi registrano una flessione dell’1,5%, la città scaligera figura, insieme a Milano e Bari, tra le poche realtà che riescono comunque a mantenere una lieve crescita dei valori immobiliari. È uno dei pochi riferimenti territoriali contenuti nello studio e segnala la capacità del mercato veronese di mostrare una particolare tenuta anche nella fase più complessa della pandemia.
La ripartenza successiva è molto rapida. Nel 2021, spinto dall’euforia post Covid e da un mercato del credito particolarmente favorevole, il numero delle compravendite raggiunge 749.377, mentre i prezzi aumentano del 2,6%. Le erogazioni di mutui arrivano a 61,6 miliardi di euro, con un incremento di circa 11 miliardi rispetto all’anno precedente, pari al +22%.
Nel 2022 viene raggiunto il record del periodo analizzato, con 785.382 compravendite. I prezzi aumentano del 3,6%, mentre cresce anche la presenza degli investitori, attratti dal mattone come strumento di protezione dall’inflazione e dalle prospettive legate agli affitti brevi, sostenuti dalla ripresa dei flussi turistici. Sul fronte del credito iniziano però a manifestarsi gli effetti del rialzo dei tassi: i mutui erogati scendono a 55,3 miliardi, il 9,2% in meno rispetto al 2021.
L’effetto della stretta monetaria diventa ancora più evidente nel 2023. I tassi elevati e la maggiore prudenza degli istituti riducono la platea dei potenziali acquirenti e le compravendite scendono a 709.591. Nonostante questo, i prezzi riescono ancora a crescere dello 0,7%, sostenuti da un’offerta abitativa limitata e dalla crescente attenzione del mercato verso nuove costruzioni ed efficienza energetica.
Nel 2024 la discesa dei tassi consente al mercato di tornare a crescere. Le transazioni raggiungono 720.518, con un incremento dell’1,4%, mentre i prezzi salgono del 3,3%. Si rafforza contemporaneamente il mercato della locazione, dove la pressione della domanda su un’offerta insufficiente determina una nuova crescita dei canoni.
Il comparto dei mutui chiude il 2024 con 44,5 miliardi di euro di erogazioni, ma è soprattutto il quarto trimestre a segnalare l’inversione di tendenza, con una crescita del 29% sullo stesso periodo del 2023. A sostenere il recupero sono il ribasso dei tassi, l’aumento delle operazioni di acquisto e il forte incremento delle surroghe, cresciute del 47,3%, con numerose famiglie impegnate nel passaggio dai finanziamenti a tasso variabile a quelli a tasso fisso.
Nel 2025 il credito accelera ulteriormente: le erogazioni complessive raggiungono 55,6 miliardi di euro, segnando un aumento del 24,9% rispetto al 2024. Tecnocasa descrive così un mercato in progressivo riequilibrio, nel quale l’evoluzione futura resta comunque fortemente legata alle decisioni della Banca centrale europea sui tassi.
«Il mercato creditizio conferma un profilo complessivamente solido e resiliente, sostenuto in particolare dalla dinamica positiva delle operazioni finalizzate all’acquisto di immobili. Le operazioni connesse all’acquisto immobiliare evidenziano una crescita del +6,6% rispetto al periodo precedente, confermando la tenuta del comparto anche in un contesto caratterizzato da una maggiore attenzione all’evoluzione dei tassi sui mutui. L’aumento dei tassi di interesse continua a rappresentare un fattore rilevante nella valutazione della sostenibilità del finanziamento, con effetti sia sulla propensione alla richiesta sia sull’importo medio domandato. In particolare: l’incremento della rata mensile incide sulla capacità di rimborso del richiedente, a parità di reddito disponibile; in alcuni casi, ciò comporta una rimodulazione dell’importo richiesto o la rinuncia alla domanda di finanziamento» – sostiene Oscar Cosentini, Presidente Kìron Partner SpA, GruppoTecnocasa.
Ricevi Verona Economia 7! 👇
👉 VUOI RICEVERE IL SETTIMANALE ECONOMICO MULTIMEDIALE DI VERONA NETWORK?
👉 ARRIVA IL SABATO, È GRATUITO!
PER RICEVERLO VIA EMAIL
#Adessonews seleziona nella rete articoli di particolare interesse.
Se vuoi leggere l’articolo completo clicca sul seguente link
