quando non serve una costosa sanatoria per regolarizzare

In Italia sono centinaia di migliaia gli immobili la cui planimetria catastale non corrisponde più allo stato di fatto. Un muro spostato negli anni Ottanta, una veranda chiusa, una porta interna eliminata, un bagno ricavato da un ripostiglio: interventi spesso realizzati in buona fede, magari da chi ha abitato la casa per decenni, senza immaginare che sarebbero diventati un ostacolo al momento della vendita.

Il problema emerge quasi sempre nello stesso istante: quando il notaio, in fase di rogito, verifica la conformità tra planimetria catastale e stato reale dell’immobile, come previsto dalla normativa sulla conformità catastale introdotta con il decreto legge 78/2010. Se le due cose non coincidono, la vendita può bloccarsi. Ed è qui che molti proprietari, presi dal panico, pensano immediatamente alla parola più temuta: sanatoria.

In realtà non è sempre così. Non ogni difformità richiede una pratica edilizia in sanatoria, con i relativi costi, tempi e oneri. In molti casi è sufficiente l’intervento di un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) che regolarizzi la sola planimetria catastale, senza alcun coinvolgimento del Comune. Capire quale sia la propria situazione, prima di mettere in vendita casa, è la scelta più intelligente per evitare sorprese proprio a ridosso del rogito.

Perché la planimetria diversa dalla realtà può bloccare la vendita e le due variabili da valutare

La planimetria catastale non è un documento decorativo: è la rappresentazione grafica ufficiale dell’immobile depositata in catasto e deve rispecchiare fedelmente la disposizione interna dei locali. Quando non lo fa, si parla di difformità catastale.

Questa difformità diventa un problema concreto nel momento della compravendita perché la legge impone al venditore di dichiarare, nell’atto notarile, la conformità tra i dati catastali e lo stato reale del bene. Il notaio, prima di procedere, è tenuto a verificarla. Se la planimetria non corrisponde alla realtà, l’atto non può essere stipulato, oppure viene stipulato con riserve che, di fatto, scoraggiano l’acquirente o la banca che deve erogare il mutuo.

Ecco perché conviene sempre anticipare il problema, facendo verificare la planimetria da un tecnico prima ancora di mettere l’annuncio online, e non scoprirlo a pochi giorni dal rogito, quando i tempi stretti costringono spesso a soluzioni più costose e affrettate.

Per stabilire se basta un semplice aggiornamento catastale o se, invece, è necessaria una sanatoria edilizia vera e propria, occorre analizzare due elementi distinti, che vanno valutati insieme e non separatamente.

1. Il momento in cui è stato realizzato l’intervento

La data di esecuzione della modifica è determinante, perché la normativa urbanistica italiana si è evoluta nel tempo e le regole cambiano a seconda del periodo storico in cui i lavori sono stati eseguiti.

Gli interventi realizzati prima del 1° settembre 1967, data di entrata in vigore della legge ponte che ha introdotto l’obbligo generalizzato della licenza edilizia, godono in molti casi di un regime semplificato: è sufficiente dimostrare, con documentazione idonea (foto aeree storiche, atti notarili precedenti, dichiarazioni sostitutive), che la modifica risale a un’epoca in cui non era richiesto alcun titolo abilitativo.

Per gli interventi successivi, invece, occorre verificare se all’epoca dei lavori esisteva già un titolo edilizio che li ricomprendeva, se sono stati oggetto di un condono edilizio (le tre finestre temporali del 1985, 1994 e 2003), oppure se non sono mai stati sanati in alcun modo. Più l’intervento è recente e privo di qualunque riscontro documentale, più aumenta la probabilità che sia necessaria una pratica in sanatoria formale.

2. La natura della modifica

Il secondo criterio riguarda il tipo di scostamento rispetto al progetto originario depositato. Anche qui la distinzione è netta.

Se si tratta di uno scostamento minimo rispetto a quanto già autorizzato, come una parete leggermente spostata, una porta interna eliminata, un piccolo cambio di destinazione di un vano che non altera la sagoma né i volumi, si rientra spesso nel campo delle cosiddette tolleranze costruttive, disciplinate dall’articolo 34 bis del Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001), introdotto dal decreto Semplificazioni. Questa norma stabilisce che le irregolarità geometriche e le violazioni di altezza, distacchi e cubatura entro il 2% delle misure di progetto non costituiscono violazione edilizia e non richiedono alcuna sanatoria: basta un tecnico che attesti la conformità.

Diverso è il caso di una redistribuzione integrale degli spazi, mai comunicata al Comune: un appartamento in cui sono state spostate più pareti, uniti o divisi ambienti, chiuse verande trasformandole in vani abitabili, oppure realizzati bagni e cucine in locali che nel progetto originario avevano tutt’altra destinazione. In questi casi la difformità non è più tollerabile come semplice scostamento: si tratta di una modifica sostanziale della distribuzione interna, che incide sulla sagoma funzionale dell’immobile e richiede necessariamente una regolarizzazione edilizia presso il Comune competente.

Quando basta solo un tecnico e non serve una costosa sanatoria

Se dalla valutazione incrociata di questi due fattori, epoca dell’intervento e natura della modifica, emerge che ci si trova di fronte a una difformità lieve, compatibile con le tolleranze di legge o riferibile a un periodo in cui non era richiesto alcun titolo, il proprietario può risolvere la situazione senza una costosa sanatoria ma con un percorso relativamente semplice e poco costoso.

Un tecnico abilitato effettua un sopralluogo, rileva lo stato reale dei luoghi, verifica che le differenze rientrino nei margini di tolleranza previsti dalla normativa e predispone una nuova planimetria catastale aggiornata, da depositare in catasto tramite la procedura DOCFA (Documenti Catasto Fabbricati). In molti casi il tecnico può anche rilasciare un’attestazione di conformità che il notaio potrà utilizzare in fase di rogito, sbloccando la vendita senza ulteriori passaggi presso l’ufficio tecnico comunale.

Questa strada ha il vantaggio di essere rapida, spesso conclusa in poche settimane, e di avere costi contenuti rispetto a una pratica edilizia vera e propria, limitati essenzialmente all’onorario del professionista e ai diritti catastali.

Quando invece serve davvero la sanatoria

Quando la difformità è sostanziale, ossia riguarda una ridistribuzione integrale degli ambienti mai comunicata, oppure interventi recenti privi di qualsiasi titolo o condono, il tecnico non può limitarsi ad aggiornare la planimetria: è necessario avviare una pratica edilizia in sanatoria presso il Comune.

A seconda della gravità e della tipologia dell’abuso, si potrà trattare di una CILA in sanatoria, di una SCIA in sanatoria (accompagnata dal pagamento di una sanzione pecuniaria) oppure, nei casi più rilevanti, di un vero e proprio permesso di costruire in sanatoria, soggetto alla verifica della cosiddetta doppia conformità: l’intervento deve risultare conforme sia alla normativa urbanistica vigente al momento della realizzazione, sia a quella in vigore oggi. Se questa doppia conformità manca, la sanatoria può essere negata, con conseguenze ben più serie sulla commerciabilità dell’immobile.

Questi procedimenti comportano tempi più lunghi, il pagamento di oneri e sanzioni, spesso calcolati in base alla superficie interessata, e la necessità di predisporre elaborati grafici e relazioni tecniche più articolate. Proprio per questo è fondamentale distinguere con chiarezza, fin dall’inizio, in quale delle due situazioni ci si trova.

Come muoversi prima di vendere casa

Il consiglio pratico per chi sta per mettere in vendita un immobile è non aspettare il rogito per scoprire eventuali difformità. Conviene:

• Richiedere una visura catastale aggiornata e confrontarla con lo stato reale dell’abitazione, meglio ancora se con l’aiuto di un tecnico.
• Ricostruire la storia dell’immobile, recuperando titoli edilizi, eventuali domande di condono e la relativa documentazione, oltre a foto storiche se disponibili.
• Far valutare a un professionista se le difformità riscontrate rientrino nelle tolleranze costruttive o richiedano una sanatoria vera e propria.



• Regolarizzare la situazione prima di firmare il preliminare, così da presentarsi al rogito con una planimetria già conforme, evitando ritardi, rinegoziazioni del prezzo o, nei casi peggiori, la perdita dell’acquirente.