Con un reddito disponibile di 2.000 euro al mese, spendere più di 800 euro per l’abitazione significa superare la soglia statistica dello stress abitativo. Prima ancora di scegliere un quartiere o una stanza in più, il problema diventa quanto resta per tutto il resto. È da questo rapporto tra casa e reddito, più che dal solo prezzo degli immobili, che va letta l’emergenza italiana ed europea, sfociata in questi giorni nelle proteste in Francia.
Che cosa misura lo stress abitativo
Nel 2025 il 7,7% della popolazione dell’Unione europea viveva in famiglie con un sovraccarico dei costi dell’abitazione, secondo la pubblicazione Eurostat sulle condizioni di vita uscita nel 2026. L’indicatore considera chi destina alla casa più del 40% del reddito disponibile, al netto dei contributi abitativi. È una misura del peso economico dell’alloggio, non un censimento di tutte le forme di disagio.
Per l’Italia, l’articolo di Repubblica di oggi riporta una quota intorno al 5%, circa 3 milioni di persone. Il dato nazionale è inferiore alla media europea, ma non autorizza a considerare marginale il problema: riguarda persone, non soltanto intestatari di mutui o contratti di locazione, e descrive una difficoltà già presente nei bilanci familiari.
La soglia statistica va inoltre letta correttamente. Eurostat considera i costi complessivi dell’abitazione, non semplicemente il canone o la rata. E restare sotto il 40% non equivale automaticamente a vivere senza difficoltà: l’indicatore identifica una condizione precisa, mentre qualità dell’alloggio, sovraffollamento e possibilità di riscaldarlo richiedono misure distinte.
Prezzi aumentati di oltre il 60%, ma non è un dato al metro quadro
La tendenza di fondo è confermata dalla Commissione europea: dal 2013 i prezzi nominali delle abitazioni nell’Ue sono cresciuti di oltre il 60%, più rapidamente dei redditi delle famiglie. Nella stessa analisi, gli affitti medi risultano aumentati di circa il 20%, con rialzi più marcati per i nuovi contratti. È proprio questa differenza a rendere particolarmente difficile l’ingresso nel mercato per chi cerca casa oggi.
Occorre però evitare un’equivalenza impropria: il rialzo europeo non rappresenta una quotazione media uniforme al metro quadro. Gli indici dei prezzi misurano l’evoluzione delle compravendite; non indicano quanto costa un appartamento concreto in un determinato quartiere. Inoltre, l’aumento è nominale, quindi non depurato dall’inflazione.
Anche il periodo scelto cambia il risultato. Nella pubblicazione Eurostat “Housing in Europe 2025”, riferita al confronto tra 2010 e 2024, i prezzi delle abitazioni nell’Ue aumentano del 53%, gli affitti del 25% e i prezzi al consumo del 39%. Non è una contraddizione rispetto al dato dal 2013: sono intervalli diversi, da non sovrapporre.
Le città concentrano la pressione
La media europea nasconde una geografia molto diseguale. Nel 2025 il sovraccarico dei costi abitativi riguardava il 9,6% della popolazione urbana, contro il 5,6% nelle aree rurali. Il divario mostra perché una percentuale nazionale, da sola, non basta a raccontare le condizioni di chi cerca un alloggio vicino al lavoro o all’università.
La Commissione individua nei centri urbani e nelle aree a forte attrazione turistica alcuni dei territori più esposti. Qui la domanda elevata si intreccia con turismo, seconde case e investimenti immobiliari. Nelle zone rurali in spopolamento, invece, prezzi più bassi possono accompagnarsi a minori investimenti nei servizi e nelle infrastrutture. Una casa disponibile non è necessariamente una casa situata dove serve.
Questa lettura aiuta a comprendere anche il caso italiano. Tra il 2010 e il 2024 l’Italia, insieme a Cipro, fa eccezione rispetto all’aumento dei prezzi registrato negli altri Paesi dell’Ue. Ma una dinamica nazionale più contenuta non descrive automaticamente l’accessibilità dei singoli mercati locali, né le condizioni di chi deve stipulare un nuovo contratto d’affitto.
In Italia l’offerta resta il punto debole
Un riscontro recente arriva dalla Banca d’Italia. Nel sondaggio sul secondo trimestre 2026, pubblicato il 12 agosto, gli agenti immobiliari segnalano un rallentamento dei prezzi di vendita, ma anche un’offerta di abitazioni che continua a ridursi. I tempi di vendita e gli sconti sui prezzi richiesti rimangono sostanzialmente stabili sui livelli minimi dall’inizio della rilevazione.
Sul fronte delle locazioni, i canoni hanno accelerato rispetto al trimestre precedente nella maggior parte del territorio nazionale, con l’eccezione del Nord-Ovest; il ritmo risulta però più contenuto rispetto allo stesso trimestre del 2025. Sono giudizi raccolti presso gli operatori, non un listino degli affitti, ma indicano che il rallentamento delle compravendite non coincide con un allentamento generalizzato della pressione sugli inquilini.
Anche l’offerta futura merita attenzione. Eurostat rileva che nel 2024 nell’Ue sono state autorizzate circa 1,5 milioni di abitazioni, contro quasi 2 milioni nel 2021. In Italia i permessi risultano diminuiti del 50% rispetto al 2010. Sono autorizzazioni, non case già completate: la distinzione è essenziale per valutare tempi e capacità di risposta del settore.
Il costo reale di una casa
Per chi cerca un alloggio, il confronto utile non si esaurisce nel prezzo dell’annuncio. Un esempio puramente aritmetico: con 2.000 euro mensili di reddito disponibile, costi abitativi complessivi superiori a 800 euro oltrepassano la soglia del 40%. Il canone va dunque distinto dall’intero impegno economico necessario per abitare.
C’è poi una difficoltà che la sola spesa non restituisce. Nel 2025 l’8,8% della popolazione dell’Ue non poteva permettersi di riscaldare adeguatamente la propria casa. È un indicatore diverso dallo stress abitativo e le due percentuali non vanno sommate, perché possono riguardare le stesse persone.
La questione decisiva resta quindi l’accessibilità effettiva: non soltanto quante abitazioni esistono, ma dove si trovano, quali condizioni offrono e quanto reddito lasciano disponibile. Per leggere l’emergenza senza semplificarla servono insieme prezzi, nuovi affitti, offerta locale e condizioni di vita. È nella distanza tra questi dati che emerge il problema di chi una casa deve ancora trovarla.
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