Il mercato immobiliare corporate italiano chiude il primo semestre 2026 con un risultato che non ha precedenti storici: circa 7 miliardi di euro di investimenti, in crescita del 35% rispetto allo stesso periodo del 2025. È quanto emerge dal report “La Congiuntura Immobiliare in Italia – Primo Semestre 2026” pubblicato dal Centro Studi di Kroll, che traccia un quadro di mercato in piena espansione, trainato dalla riduzione del costo del debito e dal ritorno degli investitori istituzionali dopo anni di frenata.
Il contesto macroeconomico aveva preparato il terreno: il progressivo allentamento della politica monetaria della BCE aveva ridotto i costi di finanziamento, incentivando una ripresa della domanda che si è tradotta in questo risultato record. Ma proprio alla vigilia della pubblicazione del report, due nuovi rialzi dei tassi — da parte sia della BCE sia della Fed, in risposta al ritorno delle pressioni inflazionistiche legate al conflitto in Medio Oriente — reintroducono un elemento di incertezza che peserà sulle prospettive della seconda metà dell’anno. “Il mercato continuerà a essere influenzato dall’evoluzione del contesto geopolitico internazionale e dall’andamento della politica monetaria”, avverte Paola Ricciardi, country manager di Kroll.
Retail ai massimi storici, 2,3 miliardi e miglior performance di sempre
La prima asset class del semestre è il retail, che con 2,3 miliardi di euro assorbe il 33% del totale degli investimenti e registra la sua miglior performance storica. A trascinare i volumi è stata una combinazione di fattori: il segmento out of town ha contribuito in modo significativo, mentre sul versante high street hanno pesato operazioni di grande rilevanza come la transazione di Montenapoleone 8 a Milano — con i suoi oltre 1,1 miliardi di euro — e quella di Via del Tritone e Via dei Due Macelli a Roma. I rendimenti prime si mantengono stabili tra il 3,50% e il 4,25% a Milano e tra il 3,75% e il 6,00% nelle altre principali high street italiane, riflettendo un’elevata competizione per gli immobili nelle destinazioni del lusso. Le high street continuano ad attrarre brand nazionali e internazionali, sostenute dalla crescita dei flussi turistici, e anche molte località secondarie ad alta attrattività turistica beneficiano dell’espansione dei retailer.
Hospitality e healthcare: seconda asset class nonostante il lieve calo
Il binomio hospitality e healthcare si conferma al secondo posto con circa 1,5 miliardi di euro investiti, pari al 21% del totale. Il dato segna una riduzione del 10% rispetto all’anno precedente, ma il confronto avveniva con un primo semestre 2025 particolarmente brillante, che aveva fissato un’asticella difficile da replicare. I fondamentali del settore alberghiero restano solidi: nel primo trimestre 2026 l’occupazione camere è rimasta sostanzialmente stabile (-0,1%), ma il prezzo medio per notte è salito del 9%, passando da 131 a 143 euro, sostenuto dalla crescita del turismo sia business sia leisure a livello internazionale. Il settore sta attraversando una fase di consolidamento con crescente interesse verso operazioni di riposizionamento e conversione, in particolare da uffici a strutture ricettive.
La logistica accelera: +50% in un anno
Il dato più dinamico del semestre appartiene alla logistica, che con circa 1,2 miliardi di euro e una crescita del 50% rispetto al primo semestre 2025 si conferma una delle asset class più attive del mercato italiano. I prime rent e i rendimenti mostrano una generale stabilità rispetto al secondo semestre 2025, mentre la domanda occupier rimane solida. L’interesse degli investitori si concentra sulle location prime lungo i principali corridoi infrastrutturali, ma cresce l’attenzione verso mercati secondari capaci di offrire rendimenti più elevati e maggiori opportunità di sviluppo.
Uffici: crescita moderata, tutto concentrato su Milano e Roma
Il comparto uffici registra circa 850 milioni di euro di investimenti, pari al 12% del totale e in crescita del 5% rispetto al primo semestre 2025. Il mercato rimane fortemente polarizzato: Milano e Roma insieme rappresentano circa l’80% degli scambi. La domanda si concentra su edifici moderni, efficienti e con elevati standard ambientali e tecnologici, mentre lo stock secondario continua a incontrare difficoltà di assorbimento. I rendimenti lordi si sono mantenuti stabili, con lievi fenomeni di compressione sugli asset prime: a Milano tra il 4,25% e il 5,25%, con i trophy asset intorno al 4,25%; a Roma tra il 4,75% e il 6,25%, con una media di circa il 5% per i trophy asset.
Il residenziale cresce, trainato dallo student housing
Il settore residenziale — che comprende living e sviluppi — vale circa 650 milioni di euro e rappresenta il 10% del totale, con una crescita dell’8% su base annua. All’interno del comparto, lo student housing continua a essere uno dei segmenti più ricercati dagli investitori, sostenuto da fondamentali solidi e da un persistente squilibrio tra domanda e offerta nelle principali città universitarie. Sul fronte delle compravendite residenziali nel loro complesso, il 2025 aveva chiuso con 766.753 transazioni, in crescita del 6,6% rispetto al 2024, e il trend positivo si è confermato nel primo trimestre 2026 con un +4,4% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.
I data center e gli alternativi: nuova frontiera dell’investimento
A completare il quadro sono gli asset alternativi, che continuano ad aumentare il proprio peso nei portafogli degli investitori grazie a fondamentali solidi, limitata disponibilità di prodotto e correlazione con i grandi trend tecnologici, energetici e demografici. I data center si confermano tra le asset class più dinamiche, sostenuti dall’espansione dell’intelligenza artificiale, del cloud computing e della crescente necessità di capacità elaborativa. Crescono parallelamente l’interesse per le infrastrutture legate alla transizione energetica, i terreni per la produzione di energia rinnovabile, il self-storage e gli asset sportivi e leisure: segmenti che beneficiano di una domanda strutturale e di una concorrenza ancora contenuta rispetto alle categorie tradizionali. Un universo di investimento in espansione che, sommato ai record del retail e alla crescita della logistica, disegna un mercato immobiliare italiano più articolato e profondo di quanto fosse anche solo tre anni fa.
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