primo semestre 2026 ancora positivo

Il mercato abitativo italiano archivia il primo semestre del 2026 ancora in territorio positivo, ma con un segnale che gli operatori non possono ignorare: la fase di espansione prosegue, tuttavia perde progressivamente slancio. Tra prezzi che continuano a salire, compravendite in aumento e domanda ancora sostenuta, emergono infatti alcuni segnali di raffreddamento, soprattutto in alcune delle principali città italiane. Nei primi sei mesi dell’anno le compravendite residenziali hanno raggiunto quota 381.251, con una crescita del 2,1% rispetto allo stesso periodo del 2025 secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate. Una dinamica che conferma la solidità del mercato, ma che si accompagna a tempi di vendita sostanzialmente stabili e, nel secondo trimestre, a una minore spinta all’acquisto in alcune aree metropolitane.

A fotografare questo passaggio sono stati Anna Pasquali, consigliere delegato di Tecnocasa Holding, Fabiana Megliola, responsabile Ufficio studi Gruppo Tecnocasa, Oscar Cosentini
presidente di Kìron Partner e Piero Terranova, analista Ufficio studi Gruppo Tecnocasa, nel corso della conferenza stampa dedicata al tema “Capillarità delle reti e conoscenza dei territorio”, dove sono stati presentati i dati di mercato dell’Osservatorio immobiliare del Gruppo, elaborati sulla base delle informazioni fornite dalla rete di agenzie in franchising. I dati sul primo semestre 2026 confermano, dunque, un andamento complessivamente positivo, pur mostrando i primi segnali di rallentamento. “Le nostre nuove rilevazioni riferite al primo semestre del 2026 confermano un andamento complessivamente positivo del mercato immobiliare – osserva Megliola – pur mostrando i primi segnali di rallentamento. Prezzi e canoni di locazione hanno continuato a crescere, ma con un ritmo più contenuto rispetto al semestre precedente La domanda resta sostenuta, ma nel secondo trimestre alcune metropoli hanno evidenziato una minore propensione all’acquisto, con un conseguente allungamento dei tempi di vendita e, in alcuni casi, un incremento dell’offerta disponibile”.

Nel complesso, le grandi città hanno chiuso il semestre con un incremento dei valori dell’1,9%, ma la media nasconde differenze territoriali molto marcate. Milano, in particolare, rappresenta l’unica grande realtà monitorata a segnare una variazione negativa, seppure contenuta: -0,5%. Il dato assume un significato ancora più interessante perché coincide con i primi segnali di rallentamento del mercato milanese. A Firenze i prezzi interrompono la crescita e si fermano a 0%, mentre Bologna registra un aumento dello 0,8%. Più dinamico il quadro a Verona, dove i valori crescono del 4,9%, e a Torino, con un incremento del 3,7%. Fuori dalle grandi città, i capoluoghi di provincia segnano una crescita dell’1,4%, mentre l’hinterland delle grandi città mette a segno un più deciso +2,0%. La fotografia racconta quindi un mercato sempre più differenziato, nel quale la performance dei grandi centri non è necessariamente superiore a quella delle aree esterne.

Vendere una casa richiede ancora poco più di cento giorni

Anche i tempi medi di vendita restituiscono un mercato che non è ancora entrato in una vera fase di debolezza. A giugno 2026 nelle grandi città occorrono mediamente 108 giorni per vendere un’abitazione, contro i 107 giorni di un anno prima. L’incremento è quindi marginale, ma conferma la maggiore selettività della domanda. Bologna e Milano, con 92 giorni, risultano ancora le città più rapide nella conclusione delle compravendite. Il dato milanese è particolarmente significativo: nonostante la lieve contrazione dei prezzi registrata nel semestre, la velocità degli scambi resta elevata, segnale che la domanda non è scomparsa ma sta probabilmente diventando più sensibile ai livelli di prezzo e alle caratteristiche dell’immobile.

La tipologia maggiormente richiesta nelle grandi città rimane il trilocale, che raccoglie il 41,5% delle richieste. Seguono il bilocale, con il 24,8%, e il quattro locali, al 22,1%. Milano continua però a distinguersi dal resto del mercato: qui il bilocale concentra il 44,7% della domanda, risultando la soluzione più ricercata e costituendo l’unica eccezione tra le grandi città. Sul fronte dell’offerta, invece, il trilocale rappresenta il 34,3% degli immobili presenti sul mercato. È un incrocio interessante tra domanda e disponibilità, perché mostra come il segmento più richiesto non coincida necessariamente con quello più abbondante.

Giovani e single cambiano il profilo dell’acquirente

Il mercato del 2026 racconta anche un cambiamento nella composizione sociale della domanda. L’abitazione principale continua a rappresentare il cuore delle compravendite, con il 74,8% degli acquisti. L’investimento pesa per il 18%, sostanzialmente in linea con il 2025, mentre la casa vacanza sale al 7,2%, dal 6,6% dell’anno precedente. Quest’ultimo dato segnala una crescita ancora contenuta, ma coerente con una maggiore attenzione verso l’acquisto di immobili destinati all’utilizzo non permanente e con il crescente interesse degli acquirenti stranieri verso il mercato italiano.

Particolarmente significativo è il peso delle generazioni più giovani. Gli acquirenti tra 18 e 34 anni rappresentano il 31% del totale nazionale, uno dei valori più elevati registrati dal 2019. A Milano la percentuale sale addirittura al 39%, mentre una presenza particolarmente consistente degli under 34 viene rilevata anche a Genova, Firenze e Torino. La composizione familiare conferma un’altra trasformazione: a livello nazionale le famiglie costituiscono il 66% degli acquirenti e i single il 34%, ma a Milano la componente single supera il 48%. È un indicatore che va letto insieme alla domanda per bilocali e piccoli tagli e che restituisce l’immagine di una domanda urbana sempre più legata a nuclei familiari ridotti, mobilità professionale e percorsi abitativi individuali.

La casa si compra sempre più lontano dal centro

Uno dei fenomeni più interessanti riguarda la geografia delle compravendite. La casa principale viene acquistata con frequenza crescente al di fuori del comune di residenza, una tendenza che appare ormai strutturale. Nel 2019 il 75% dei residenti nelle grandi città acquistava l’abitazione principale all’interno del proprio comune; nel primo semestre del 2026 la quota è scesa al 60%. In altre parole, quattro acquisti su dieci vengono ormai effettuati fuori dal comune di residenza.

Milano rappresenta ancora una volta il caso più evidente. Soltanto il 38% dei residenti acquista all’interno del capoluogo, mentre il 62% si sposta fuori città. Nel 2019 la quota degli acquisti effettuati fuori Milano era appena del 35%. Il cambiamento suggerisce una progressiva riorganizzazione delle strategie abitative: i prezzi dei grandi centri, insieme alla necessità di trovare abitazioni più ampie e sostenibili economicamente, stanno spingendo una parte crescente della domanda verso l’hinterland. Ed è proprio quest’ultimo, non casualmente, a registrare una crescita dei valori del 2%, superiore a quella dei capoluoghi di provincia e vicina a quella delle grandi città.

Efficienza energetica, cresce la domanda di case più efficienti

Un altro elemento destinato a incidere sempre di più sulle scelte degli acquirenti è l’efficienza energetica. Nel primo semestre 2026 la quota di compravendite relativa a immobili appartenenti alle classi energetiche A e B è salita al 9,2%, contro l’8,4% dell’intero 2025. La crescita è ancora più marcata a Milano, dove si passa dal 7,7% al 9,5%. Quote prossime al 9% vengono rilevate anche a Bologna e Verona.

Il dato resta ancora minoritario rispetto al complesso delle transazioni, ma segnala un cambiamento progressivo nei criteri di selezione. La classe energetica non è più soltanto una caratteristica tecnica dell’immobile: incide sulla prospettiva dei costi di gestione, sulla qualità abitativa e sulle possibilità di valorizzazione futura. In un mercato nel quale gli acquirenti sembrano diventare più prudenti, la qualità energetica può quindi diventare uno dei fattori capaci di distinguere gli immobili più facilmente collocabili da quelli destinati a richiedere tempi più lunghi.

Affitti, aumenti più contenuti e Milano resta la città più cara

Anche il mercato delle locazioni prosegue la sua corsa, sebbene con incrementi moderati. Nel primo semestre dell’anno i canoni sono aumentati dell’1,7% per i monolocali, dello 0,6% per i bilocali e dell’1% per i trilocali. Non tutte le città seguono però la stessa traiettoria. Milano, Bologna e Bari hanno registrato una diminuzione dei canoni, mentre Palermo e Torino hanno evidenziato gli aumenti più consistenti.

Milano resta comunque nettamente in testa per livello dei canoni: per un monolocale servono mediamente 823 euro al mese, per un bilocale 1.093 euro e per un trilocale 1.502 euro. La pressione sui prezzi delle locazioni si inserisce in un contesto nel quale la domanda resta elevata anche per effetto della mobilità lavorativa e universitaria. I tempi medi necessari per affittare un immobile nelle grandi città si attestano infatti a soli 35 giorni, una velocità che continua a indicare una forte capacità di assorbimento dell’offerta.

Sul fronte delle motivazioni, il 70% delle locazioni nazionali è riconducibile a esigenze abitative, mentre il 24% è legato al lavoro e il 6% allo studio. A Milano il quadro cambia sensibilmente: il 38% delle locazioni riguarda lavoratori trasferiti e il 13% studenti. Anche la tipologia contrattuale mostra trasformazioni importanti. A livello nazionale il canone libero rappresenta il 41% delle scelte, seguito dal canone concordato con il 31% e dal transitorio con il 28%. A Milano, invece, il canone concordato è passato dal 10% del 2025 al 31% del primo semestre 2026, mentre sono diminuite le quote del transitorio e del canone libero. L’aumento viene ricondotto al nuovo Accordo Territoriale del 2023, che ha adeguato i massimali dei canoni.

Mutui, erogazioni giù del 4,9% ma la prima casa resta dominante

Il rallentamento emerge in modo più netto guardando ai mutui. Nel primo semestre 2026 le famiglie italiane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto della casa per complessivi 26,471 miliardi di euro, con una contrazione del 4,9% rispetto allo stesso periodo del 2025. All’interno del dato, tuttavia, le operazioni a sostegno degli acquisti crescono del 3,5%, mentre le surroghe crollano del 62%. Nel secondo trimestre le surroghe rappresentano appena il 4,5% del totale, contro il 12,2% del semestre 2025.

Il tasso medio rilevato da Banca d’Italia a luglio 2026 è pari al 3,56% per l’Euribor a 25 anni. In questo scenario il tasso fisso continua a essere la scelta prevalente, mentre cresce l’opzione variabile, che arriva a quasi 5 mutui su 100, e il tasso misto, che raggiunge il 9%. La durata media del finanziamento sale marginalmente da 26,8 a 26,9 anni, mentre l’importo medio erogato raggiunge 128.510 euro, anch’esso in leggero aumento.

Anche sul fronte anagrafico il credito immobiliare conferma la crescente presenza dei giovani. L’età media di chi ha sottoscritto un mutuo nella prima parte del 2026 è scesa a 38,4 anni, dai 38,8 del 2025 e dai 40 anni del 2024. La fascia tra 18 e 34 anni rappresenta il 41,2% dei mutuatari, in aumento dal 39,4% dell’anno precedente, mentre quella tra 35 e 44 anni pesa per il 33%. La prima casa rimane nettamente la motivazione principale del finanziamento e arriva al 94,1% delle richieste, contro il 91,1% del 2025. La seconda casa sale dal 1,9% al 2,3%, mentre diminuiscono sostituzione e surroga.

La rete Tecnocasa punta su nuove aperture

In questo scenario il ruolo della rete territoriale diventa anche uno strumento di lettura del mercato. Anna Pasquali, consigliere delegato di Tecnocasa Holding, sottolinea proprio la capacità della struttura di intercettare rapidamente i cambiamenti locali: «La capillarità territoriale delle reti del nostro Gruppo rappresenta un vantaggio strategico decisivo: la presenza diffusa nei diversi contesti locali ci permette di osservare i mercati in tempo reale, intercettare i cambiamenti, cogliere le specificità delle singole aree e restituire una lettura puntuale e autorevole delle dinamiche in corso». Il Gruppo può contare in Italia su oltre 2.900 agenzie, tra immobiliare e credito, una rete che alimenta un patrimonio informativo costruito direttamente sul territorio.

La strategia di sviluppo non si ferma. Nei prossimi mesi sono previste a livello nazionale 30-40 nuove aperture nel comparto immobiliare e 20 progetti di apertura nell’ambito creditizio. La crescita della rete accompagna quindi un mercato nel quale la conoscenza delle singole aree diventa sempre più importante: la media nazionale dei prezzi, infatti, racconta soltanto una parte della storia, mentre sono le differenze tra città, hinterland e territori provinciali a determinare le opportunità e le criticità per famiglie, investitori e operatori.

Secondo semestre, crescita moderata e nessuna svolta all’orizzonte

La prospettiva per la seconda parte dell’anno resta positiva, ma senza aspettative di una nuova accelerazione. Le previsioni indicano per il 2026 un volume complessivo di compravendite residenziali compreso tra 760 e 770 mila unità, mentre i prezzi sono attesi in aumento tra il 3% e il 5%. Sul fronte dei mutui, invece, l’intero anno dovrebbe chiudersi con erogazioni comprese tra 50 e 53 miliardi di euro, sostanzialmente in linea con i livelli del 2025.

Il quadro che emerge è dunque quello di un mercato che sta cambiando pelle più che entrando in una fase di vera contrazione. La domanda non è venuta meno, ma si è fatta più selettiva; i prezzi continuano a crescere, anche se con ritmi differenti tra le città; l’hinterland acquista peso mentre i grandi centri devono fare i conti con una domanda più sensibile ai costi. Parallelamente, giovani, single, efficienza energetica e mobilità geografica stanno modificando la composizione degli acquirenti e le caratteristiche degli immobili ricercati. “Per i prossimi mesi non si prevedono cambiamenti significativi nel mercato immobiliare – torna a parlare Megliola -. Compravendite e prezzi dovrebbero registrare incrementi contenuti: le prime potranno oscillare tra 760 e 770 mila, mentre i secondi sono attesi in crescita tra +3% e +5%”.