Il mercato immobiliare residenziale italiano continua a registrare aumenti dei prezzi, sia per chi vuole acquistare casa sia per chi cerca un’abitazione in locazione. Nel terzo trimestre del 2026, secondo l’Osservatorio realizzato da Immobiliare.it Insights, il prezzo medio richiesto per gli immobili in vendita ha raggiunto 2.217 euro al metro quadrato, con un incremento del 4,9% rispetto allo stesso periodo del 2025. Sul fronte degli affitti, invece, il canone medio nazionale si avvicina ai 15 euro al metro quadrato, segnando una crescita annua del 3,9%.
A questi aumenti si accompagna una ripresa della domanda, particolarmente significativa per il comparto delle locazioni. La pressione esercitata da chi cerca casa in affitto è aumentata del 4,5%, mentre quella relativa agli acquisti ha registrato un incremento del 4,2%. Sul fronte dell’offerta emerge, invece, una dinamica differente: gli immobili disponibili per la vendita diminuiscono del 4%, mentre quelli destinati alla locazione aumentano del 12,6%.
I dati delineano un mercato caratterizzato da una crescente richiesta di abitazioni e da andamenti territoriali non omogenei, con differenze rilevanti tra grandi città, centri minori e regioni.
Mercato immobiliare, la domanda di affitti torna a crescere
Uno degli elementi più significativi dell’analisi riguarda il ritorno in territorio positivo della domanda di locazioni. Dopo sette trimestri consecutivi caratterizzati da variazioni negative, l’indicatore torna a salire, confermando un’inversione di tendenza già intravista nei mesi precedenti.
A sottolinearlo è Paolo Giabardo, direttore generale di Immobiliare.it, che interpreta il dato come la conferma di segnali emersi in precedenza e ora più evidenti nelle rilevazioni del terzo trimestre.
La ripresa della domanda si inserisce in un contesto in cui i canoni continuano a crescere, seppure con intensità differenti a seconda delle aree geografiche. L’aumento degli immobili disponibili in affitto, pari al 12,6% su base annua, non ha infatti impedito ai prezzi di proseguire la loro crescita.
Per le compravendite il quadro è diverso: alla maggiore pressione della domanda si accompagna una contrazione dell’offerta. Questa combinazione contribuisce a spiegare la dinamica dei prezzi, che risultano in aumento più marcato soprattutto nelle regioni settentrionali.
Compravendite, il Nord-Ovest registra l’aumento più consistente
L’incremento dei prezzi di vendita interessa tutte le macroaree italiane, ma con differenze significative. Il Nord-Ovest registra la crescita più elevata, pari al 6,2% rispetto al terzo trimestre del 2025, seguito dal Nord-Est con il 5,9% e dal Centro con il 4,8%.
Gli aumenti risultano più contenuti nelle Isole, dove si attestano al 2,8%, e nel Sud, con il 2,3%.
Anche i valori medi richiesti per l’acquisto evidenziano differenze territoriali. Il Centro è l’area più cara, con 2.467 euro al metro quadrato, seguito a breve distanza dal Nord-Ovest, dove la media raggiunge 2.456 euro al metro quadrato.
La dinamica dei prezzi risulta particolarmente accentuata nelle città con oltre 250.000 abitanti. In questi centri, il valore medio degli immobili in vendita è cresciuto del 5,9% su base annua, contro il 4,3% registrato nei comuni più piccoli.
Il divario economico rimane considerevole: acquistare casa in una grande città costa mediamente 3.793 euro al metro quadrato, contro i 1.911 euro dei centri con meno di 250.000 abitanti.
Offerta in vendita in calo, domanda in aumento soprattutto al Centro e al Nord-Ovest
La crescita della domanda di acquisto è diffusa su tutto il territorio nazionale, ma assume intensità differenti. Il Nord-Ovest registra un incremento del 5,8%, mentre il Centro segue con il 5,6%. Nelle Isole, invece, l’indicatore rimane quasi stabile, con un aumento dello 0,6%.
Contemporaneamente, il numero di immobili disponibili per la vendita si riduce in tutte le macroaree considerate. La contrazione più marcata si osserva nel Centro, con una diminuzione del 6,3%, mentre nel Nord-Est il calo si limita all’1,9%.
La combinazione tra maggiore pressione della domanda e minore disponibilità di immobili rappresenta uno degli aspetti da monitorare per comprendere l’evoluzione dei prezzi nei prossimi trimestri. L’andamento nazionale, infatti, nasconde situazioni locali anche molto diverse, legate alla disponibilità di abitazioni e alla capacità dei singoli mercati di assorbire le richieste.
Affitti, il Centro e il Sud guidano la crescita dei canoni
Nel comparto delle locazioni, la geografia degli aumenti si differenzia da quella delle compravendite. Le variazioni più elevate si registrano nelle aree centro-meridionali: il Centro segna un incremento del 6,8%, mentre il Sud cresce del 6,2%.
Il Nord-Ovest rimane invece l’area più costosa per chi cerca un’abitazione in affitto, con un canone medio di 16,7 euro al metro quadrato, in aumento del 2,7% rispetto a un anno prima. Nel Nord-Est i prezzi risultano sostanzialmente invariati rispetto al terzo trimestre del 2025.
Anche in questo comparto emerge una differenza tra grandi e piccoli centri, ma con una tendenza opposta a quella delle vendite. Nei comuni con meno di 250.000 abitanti i canoni aumentano del 4,3%, mentre nelle città più grandi la crescita si ferma all’1,9%.
Nonostante l’incremento più contenuto, gli affitti nelle grandi città restano sensibilmente più elevati: la media supera i 19 euro al metro quadrato, mentre nei centri minori rimane sotto gli 11 euro.
La domanda di locazione cresce soprattutto nel Mezzogiorno
L’aumento nazionale della domanda di affitti è sostenuto in particolare dal Sud e dal Centro. Nelle due macroaree, la pressione della domanda cresce rispettivamente dell’11,5% e dell’11% su base annua.
Gli incrementi sono più moderati nel Nord-Ovest e nel Nord-Est, dove si collocano tra l’1% e il 2%. Le Isole rappresentano invece l’unica area con una lieve flessione, pari allo 0,1%.
Sul fronte dell’offerta, gli aumenti più consistenti riguardano il Nord-Ovest, con il 18,4%, e il Nord-Est, con il 12,2%. Nel Sud la crescita è più contenuta e raggiunge l’1,2%.
Il quadro evidenzia quindi una distribuzione non uniforme della pressione sul mercato degli affitti. Nelle aree meridionali e centrali la domanda aumenta più rapidamente, mentre nelle regioni settentrionali si osserva una crescita più marcata degli immobili disponibili.
Prezzi delle case, Friuli Venezia Giulia in testa ai rincari regionali
Tra le regioni italiane, il Friuli Venezia Giulia registra l’aumento più significativo dei prezzi di vendita, con una variazione annua dell’8%. All’estremo opposto si collocano Basilicata e Valle d’Aosta, le uniche due regioni in cui i valori diminuiscono, rispettivamente dell’1,6% e dell’1,3%.
Il Trentino-Alto Adige mantiene il primato dei prezzi di vendita più elevati, con una media di 3.769 euro al metro quadrato. La Liguria sale al secondo posto, con 2.821 euro al metro quadrato, superando la Lombardia, che si attesta a 2.798 euro.
A sostenere la crescita ligure contribuisce anche l’andamento di Genova, dove i prezzi delle abitazioni aumentano dell’8,3% rispetto al terzo trimestre del 2025.
La Calabria rimane invece la regione più accessibile per l’acquisto, con un prezzo medio di 972 euro al metro quadrato, unico valore regionale inferiore alla soglia dei 1.000 euro.
Trieste accelera nelle compravendite, Milano resta la città più cara
Tra i capoluoghi regionali, Trieste registra l’incremento annuo più elevato dei prezzi di vendita, pari al 10,4%. Seguono Torino, con l’8,7%, e Genova, che cresce dell’8,3%.
Non mancano le eccezioni: Potenza segna una diminuzione del 5,2%, Campobasso del 3,1%, Catanzaro dello 0,6% e Aosta dello 0,4%.
Per quanto riguarda i valori assoluti, Milano si conferma il capoluogo più costoso per acquistare casa, con una media di 5.665 euro al metro quadrato. Catanzaro occupa invece la posizione più bassa della classifica, con 1.012 euro al metro quadrato.
I dati confermano l’ampiezza del divario tra i mercati urbani italiani, con differenze che riflettono le diverse condizioni della domanda, dell’offerta e dei valori immobiliari locali.
Affitti, Calabria in forte crescita: Catanzaro supera il 17%
Le maggiori variazioni dei canoni di locazione si osservano in Calabria, che registra un aumento regionale del 13,7% rispetto al terzo trimestre del 2025.
La Valle d’Aosta si conferma la regione più costosa per affittare casa, con una media vicina ai 24 euro al metro quadrato e una crescita annua dell’8,1%. Seguono la Lombardia, con 18,8 euro al metro quadrato, e la Toscana, con 17,3 euro.
All’estremo opposto si trova il Molise, dove il canone medio scende a 7,1 euro al metro quadrato. La regione registra anche la flessione più marcata dei prezzi di locazione, pari al 4,8%. Diminuzioni più contenute si rilevano in Emilia-Romagna, con lo 0,8%, e in Veneto, con lo 0,1%.
Tra i capoluoghi spicca Catanzaro, dove i canoni crescono del 17,1%. Seguono Aosta, con il 13,2%, e Trieste, con il 10,8%. Quest’ultima conferma quindi una dinamica particolarmente vivace sia nel mercato delle vendite sia in quello delle locazioni.
Cinque città registrano invece una riduzione dei canoni: Campobasso, con il 10,1%, Bologna, con il 3,2%, Milano, con lo 0,7%, L’Aquila, con lo 0,6%, e Venezia, con lo 0,4%.
Nonostante la lieve flessione, Milano rimane il capoluogo più caro anche per gli affitti, con 22,3 euro al metro quadrato. Potenza è invece la città più economica, con una media di 6,8 euro.
Mercato residenziale, cresce il divario tra territori e tipologie di città
I dati del terzo trimestre 2026 restituiscono l’immagine di un mercato residenziale in cui prezzi e domanda continuano a muoversi verso l’alto, ma con intensità differenti tra compravendite e locazioni.
Nel settore delle vendite, l’aumento dei valori è accompagnato da una contrazione dell’offerta, mentre negli affitti la domanda torna a crescere dopo una lunga fase negativa e il numero di immobili disponibili aumenta sensibilmente.
Le differenze tra territori rimangono rilevanti: le grandi città continuano a presentare prezzi di acquisto e canoni nettamente superiori rispetto ai centri minori, mentre alcune regioni e capoluoghi registrano incrementi particolarmente accentuati.
Per chi intende acquistare, vendere o mettere a reddito un immobile, l’analisi territoriale resta quindi essenziale per valutare le condizioni del mercato. I dati dell’Osservatorio Immobiliare.it mostrano infatti come le tendenze nazionali rappresentino soltanto una parte del quadro, mentre le dinamiche locali continuano a determinare differenze significative nei valori e nelle opportunità del comparto residenziale.
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