Garage pertinenziale: quanti metri dall’abitazione per il cambio d’uso in deroga al PUC?

La realizzazione di un garage pertinenziale in un edificio diverso da quello dell’abitazione solleva importanti questioni urbanistiche ed edilizie, soprattutto quando si intende trasformare un locale esistente in autorimessa privata. Quale distanza deve esserci tra il parcheggio e l’immobile residenziale? È necessario che entrambi si trovino nello stesso fabbricato oppure è sufficiente un collegamento funzionale? E quando è possibile beneficiare delle deroghe agli strumenti urbanistici previste dalla legge Tognoli (legge 122/1989)?

Il tema assume particolare rilevanza nei centri storici e nei contesti urbani densamente edificati, dove gli immobili residenziali sono spesso privi di spazi per la sosta e la possibilità di ricavare un garage in un fabbricato vicino può rappresentare una soluzione concreta.

La questione riguarda non soltanto la distanza fisica tra i due immobili, ma anche i requisiti necessari per costituire il vincolo di pertinenzialità, la disciplina del cambio di destinazione d’uso e il rapporto tra normativa nazionale e pianificazione urbanistica comunale.

Su questi aspetti è ritornato il TAR Liguria con la sentenza n. 1070 del 14 settembre 2026, relativa a una controversia sul cambio di destinazione d’uso da magazzino a parcheggio pertinenziale, offrendo l’occasione per approfondire l’applicazione dell’articolo 9 della legge 122/1989.

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Cambio d’uso da magazzino a garage pertinenziale: è possibile anche se l’abitazione si trova in un altro edificio?

La proprietaria di un immobile nel centro storico della sua città decideva di trasformare quel locale adibito a magazzino in un parcheggio pertinenziale a servizio della propria abitazione.

L’immobile interessato dal cambio di destinazione d’uso si trova al piano terreno di un edificio. L’appartamento della proprietaria, invece, è ubicato in altra via ed è privo di un parcheggio privato.

I due immobili appartengono dunque a fabbricati distinti, ma si trovano a breve distanza l’uno dall’altro, nel medesimo contesto urbano.

Per procedere alla trasformazione, la proprietaria aveva presentato al Comune una segnalazione certificata di inizio attività (SCIA edilizia), avente a oggetto il mutamento della destinazione d’uso da magazzino a parcheggio pertinenziale, senza esecuzione di opere edilizie.

L’intervento era finalizzato a destinare il locale esclusivamente al servizio dell’abitazione, istituendo tra le due unità immobiliari un rapporto di pertinenzialità.

Con provvedimento apposito, tuttavia, il Comune aveva vietato l’esecuzione del cambio d’uso.

Secondo l’amministrazione comunale, l’intervento non poteva beneficiare delle disposizioni agevolative contenute nell’articolo 9, comma 1, della legge 122/1989, comunemente conosciuta come legge Tognoli.

L’ostacolo principale era rappresentato dalla collocazione del magazzino in un edificio differente da quello che ospitava l’appartamento.

Inoltre, il Piano urbanistico comunale (PUC) non consentiva la realizzazione di parcheggi nella zona del centro storico interessata dall’intervento. Di conseguenza, escludendo l’applicabilità della normativa speciale sui parcheggi pertinenziali, il Comune riteneva che il cambio di destinazione d’uso dovesse rispettare il divieto previsto dalla disciplina urbanistica locale.

La proprietaria ha quindi impugnato il provvedimento dinanzi al TAR Liguria, chiedendone l’annullamento.

I motivi del ricorso: la legge Tognoli consente garage pertinenziali anche in fabbricati separati

La ricorrente ha contestato la decisione del Comune attraverso due principali motivi, entrambi diretti a dimostrare la legittimità del cambio di destinazione d’uso:

• Primo motivo: errata interpretazione dell’articolo 9 della legge 122/1989

La prima censura riguardava l’interpretazione della legge Tognoli, che disciplina la realizzazione dei parcheggi pertinenziali e, in determinate condizioni, consente di derogare agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi vigenti.

La proprietaria sosteneva che l’amministrazione avesse attribuito all’articolo 9, comma 1, un significato eccessivamente restrittivo.

Secondo la sua interpretazione, infatti, la norma non impone che un garage ricavato al piano terreno di un fabbricato debba necessariamente servire un’abitazione collocata nello stesso edificio.

La disposizione consentirebbe di destinare a parcheggio pertinenziale anche un locale situato in un edificio diverso, purché ubicato nelle immediate vicinanze dell’unità abitativa e purché ricorrano i presupposti per la costituzione di un effettivo vincolo pertinenziale.

La ricorrente richiamava, a questo proposito, la disciplina civilistica delle pertinenze prevista dagli articoli 817 e seguenti del Codice civile.

Perché un bene possa essere considerato pertinenza di un altro, occorre infatti che esista una destinazione durevole del bene accessorio al servizio o all’ornamento di quello principale, accompagnata dalla volontà del soggetto legittimato di stabilire tale collegamento.

Nella prospettazione della ricorrente, questi requisiti erano soddisfatti dalla comune proprietà degli immobili, dalla destinazione del magazzino a parcheggio e dalla volontà di asservirlo stabilmente all’appartamento.

La collocazione dei beni in due fabbricati autonomi non sarebbe stata, quindi, sufficiente a escludere il rapporto pertinenziale.

A sostegno di questa tesi veniva richiamato anche il comma 5 dell’articolo 9 della legge 122/1989, modificato nel 2012.

La disposizione consente, alle condizioni stabilite dalla legge, il trasferimento separato della proprietà di determinati parcheggi pertinenziali, purché contestualmente venga costituito un nuovo vincolo a favore di un’altra unità immobiliare situata nello stesso Comune.

Secondo la ricorrente, questa possibilità dimostrerebbe che il legislatore non ha inteso subordinare in modo assoluto il rapporto pertinenziale alla presenza del garage e dell’abitazione nello stesso edificio.

La proprietaria denunciava inoltre difetti di istruttoria e di motivazione, travisamento dei presupposti e violazione delle norme sul procedimento amministrativo e sulla tutela della proprietà.

• Secondo motivo: illegittimità del divieto alla luce delle nuove norme sul cambio di destinazione d’uso

Con il secondo motivo di ricorso, la proprietaria ha richiamato l’articolo 23-ter del D.P.R. 380/2001, relativo ai mutamenti di destinazione d’uso urbanisticamente rilevanti.

In particolare, ha invocato il comma 1-ter, nella formulazione introdotta dalle modifiche normative del 2024, sostenendo che tale disposizione consentisse il cambio di destinazione d’uso senza opere tra differenti categorie funzionali per le unità immobiliari situate negli edifici ricadenti nelle zone A, B e C individuate dal D.M. 1444/1968.

Secondo questa impostazione, l’intervento avrebbe potuto essere ammesso anche indipendentemente dal regime speciale della legge Tognoli:

• la ricorrente contestava quindi l’applicazione delle disposizioni del PUC, richiamando il principio di gerarchia delle fonti normative.
• A suo giudizio, la disciplina urbanistica locale non avrebbe potuto impedire un mutamento di destinazione d’uso consentito dalla normativa statale.
• Veniva inoltre denunciata un’erronea interpretazione delle linee guida del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti relative all’attuazione del decreto-legge 69/2024, noto come decreto Salva Casa.

La proprietaria chiedeva pertanto che fosse riconosciuta la legittimità del cambio d’uso e che venisse annullato il provvedimento comunale.

I motivi a difesa del Comune: il garage deve essere nello stesso edificio dell’abitazione

Il Comune si è costituito in giudizio chiedendo il rigetto del ricorso e sostenendo la piena legittimità del provvedimento inibitorio.

La difesa dell’amministrazione si fondava sulla lettura restrittiva dell’articolo 9, comma 1, della legge Tognoli.

Secondo l’impostazione alla base del divieto, il regime speciale che consente la realizzazione di parcheggi pertinenziali in deroga agli strumenti urbanistici non poteva essere utilizzato per trasformare un locale posto al piano terra di un fabbricato diverso da quello in cui si trovava l’abitazione da servire.

Il Comune riteneva quindi decisiva la separazione fisica tra i due edifici.

Da questa premessa derivava un’ulteriore conseguenza: non essendo applicabile la deroga prevista dalla legge 122/1989, il cambio di destinazione d’uso rimaneva soggetto alle ordinarie prescrizioni del Piano urbanistico comunale.

La disciplina urbanistica vigente nel centro storico del caso non ammetteva la realizzazione dei parcheggi oggetto della controversia. Pertanto, secondo l’amministrazione, la trasformazione del magazzino in garage non poteva essere consentita.

Il divieto comunale trovava dunque fondamento in due aspetti collegati:

• da una parte, l’impossibilità di riconoscere il beneficio della deroga urbanistica a un parcheggio collocato in un edificio autonomo rispetto all’abitazione;
• dall’altra, l’incompatibilità del mutamento di destinazione d’uso con le previsioni del PUC.

Il giudizio del TAR: ai sensi dell’art. 9, comma 1, della legge 122/1989, il garage pertinenziale può essere ricavato al piano terra di un fabbricato diverso da quello dell’abitazione, anche in deroga agli strumenti urbanistici, purché i due immobili siano situati nello stesso Comune e a una distanza che ne garantisca l’effettivo collegamento funzionale, senza necessità di un collegamento strutturale

Il TAR Liguria ha accolto il ricorso, ritenendo fondata la prima censura relativa all’interpretazione dell’articolo 9 della legge 122/1989.

Il punto centrale della decisione riguarda la possibilità di riconoscere il rapporto pertinenziale tra un’abitazione e un garage situati in edifici differenti.

Per il Tribunale, non è necessario un collegamento strutturale tra il parcheggio e l’edificio residenziale: ciò che conta è l’esistenza di una vicinanza fisica sufficiente a garantire l’effettiva funzione del garage a servizio dell’abitazione.

I giudici hanno sviluppato questa conclusione attraverso tre percorsi interpretativi: l’analisi del testo della norma, la considerazione delle finalità perseguite dalla legge Tognoli e il coordinamento con le disposizioni che regolano la circolazione dei parcheggi pertinenziali.

La distinzione tra garage al piano terra e parcheggi interrati

Il primo elemento esaminato dal TAR riguarda il significato letterale dell’articolo 9, comma 1, della legge 122/1989:

I proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti. Tali parcheggi possono essere realizzati, ad uso esclusivo dei residenti, anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato, purché non in contrasto con i piani urbani del traffico, tenuto conto dell’uso della superficie sovrastante e compatibilmente con la tutela dei corpi idrici.

La disposizione disciplina sia la realizzazione di parcheggi nel sottosuolo degli immobili sia la possibilità di ricavare autorimesse nei locali situati al piano terreno dei fabbricati.

Secondo il Tribunale, la differente formulazione utilizzata dal legislatore non è casuale:

Per quanto riguarda la littera legis, la locuzione “nei locali siti al piano terreno dei fabbricati” fa riferimento ai vani posti al piano terra degli organismi edilizi ubicati in prossimità dell’unità residenziale, senza imporre un collegamento “strutturale” tra i due immobili. Invero, per garantire il nesso di funzionalità oggettiva fra abitazione e parcheggio, richiesto dalla legge, è necessaria e sufficiente una vicinanza fisica, che assicuri l’utilizzo del manufatto accessorio a servizio del bene principale. Ciò risulta altresì confermato dalla diversa formulazione impiegata per i box interrati, per i quali è prescritta l’ubicazione negli spazi sotterranei del medesimo stabile in cui è collocato l’appartamento, oppure nel sottosuolo di aree esterne pertinenziali (“I proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi”; “possono essere realizzati, ad uso esclusivo dei residenti, anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato”).

Per i parcheggi realizzati nel sottosuolo, la norma fa specifico riferimento agli immobili cui tali spazi sono collegati e contempla anche i parcheggi interrati nelle aree pertinenziali esterne.

Per i garage ricavati al piano terreno, invece, il legislatore utilizza una formulazione più ampia, senza prescrivere espressamente che l’autorimessa si trovi nel medesimo edificio dell’abitazione.

Da questa distinzione il TAR ricava che un locale al piano terra può essere destinato a garage pertinenziale anche se appartiene a un fabbricato differente da quello residenziale.

Non occorre dunque che i due beni appartengano allo stesso complesso edilizio o che siano materialmente collegati tra loro.

Rimane però indispensabile che sussista una relazione funzionale effettiva.

La distanza deve essere tale da consentire al proprietario di utilizzare normalmente il parcheggio in rapporto alle esigenze dell’abitazione principale.

Questa interpretazione è coerente con l’orientamento del Consiglio di Stato, Sezione II, espresso nella sentenza 16 luglio 2026, n. 5778, e con quello del TAR Emilia-Romagna, Bologna, Sezione II, sentenza 1° giugno 2022, n. 451.

In particolare, quest’ultima pronuncia aveva già riconosciuto la possibilità di configurare un rapporto pertinenziale tra un’autorimessa e un’abitazione situate in fabbricati autonomi, distanti circa 60 metri.

La distanza tra garage e abitazione: non basta essere nello stesso Comune

Uno degli aspetti più importanti della sentenza riguarda il criterio della distanza.

Il TAR non stabilisce una soglia numerica valida in ogni situazione, ma adotta una valutazione fondata sulla concreta accessibilità del parcheggio rispetto all’abitazione.

Il garage deve essere collocato nello stesso Comune e trovarsi entro un ragionevole raggio di accessibilità pedonale, tale da rendere effettivo il collegamento pertinenziale.

Questo significa che la semplice appartenenza dei due immobili al medesimo territorio comunale non è, da sola, sufficiente per riconoscere automaticamente la pertinenzialità.

Occorre verificare anche che il parcheggio sia realmente utilizzabile come accessorio dell’abitazione.

Nel caso esaminato, il locale da trasformare in autorimessa si trovava a circa 150 metri dall’appartamento della proprietaria, distanza percorribile in appena tre minuti a piedi.

Per i giudici, tale collocazione dimostrava la vicinanza tra i due immobili ed era compatibile con la destinazione del garage a servizio della residenza.

La proprietaria, inoltre, si era impegnata a sottoscrivere un apposito atto di asservimento del parcheggio all’unità abitativa, rafforzando così la volontà di costituire un vincolo pertinenziale stabile.

Il TAR ha quindi ritenuto sussistenti le condizioni per applicare la disciplina speciale prevista dalla legge Tognoli.

La decisione non introduce, tuttavia, una regola generale secondo cui qualsiasi autorimessa entro 150 metri dall’abitazione debba essere automaticamente considerata pertinenziale.

I 150 metri rappresentano la distanza concretamente ritenuta compatibile nel caso giudicato, non un limite massimo fissato dalla legge o dalla sentenza.

In altri casi, la valutazione dovrà tenere conto della distanza effettiva, dell’accessibilità pedonale e della possibilità di instaurare un reale rapporto di servizio tra il parcheggio e l’abitazione.

La finalità della legge Tognoli: incentivare la disponibilità di parcheggi privati

Il secondo argomento utilizzato dal TAR si fonda sulle finalità originarie della legge 122/1989.

La normativa è stata introdotta per favorire la creazione di parcheggi privati destinati agli edifici residenziali esistenti, in risposta alla crescente difficoltà di trovare spazi per la sosta nelle città.

I giudici ricordano che la legge Tognoli perseguiva soprattutto l’obiettivo di ridurre la presenza delle automobili parcheggiate lungo le strade e di migliorare le condizioni di circolazione nei centri urbani, compresi quelli storici.

Proprio per raggiungere questa finalità, il legislatore ha previsto un regime particolarmente favorevole, anche attraverso la possibilità di derogare agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi.

Secondo il Tribunale, subordinare il beneficio alla presenza del garage nello stesso fabbricato dell’abitazione significherebbe limitare eccessivamente l’efficacia della norma.

Una simile interpretazione risulterebbe particolarmente penalizzante nei centri storici, dove molti edifici residenziali non dispongono di spazi idonei a ospitare autorimesse.

La possibilità di utilizzare un locale al piano terra di un fabbricato vicino consente invece di aumentare l’offerta di parcheggi privati collegati alle abitazioni, senza necessariamente intervenire sull’edificio residenziale.

L’interpretazione estensiva del concetto di prossimità risulta quindi coerente con lo scopo della legge, purché rimanga garantita l’effettiva funzione pertinenziale del garage.

Il vincolo pertinenziale può essere costituito anche tra immobili di edifici diversi

Un ulteriore elemento decisivo è rappresentato dall’articolo 9, comma 5, della legge 122/1989, modificato dalla legge 35/2012.

La disposizione ammette, nei casi previsti, la vendita separata di un parcheggio pertinenziale rispetto all’immobile originariamente servito, purché venga contestualmente costituito un nuovo vincolo pertinenziale a favore di un’altra unità immobiliare situata nello stesso Comune.

Il TAR ritiene che questa disciplina fornisca un importante argomento a sostegno della possibilità di collegare un garage a un’abitazione collocata in un fabbricato diverso.

Se il legislatore consente di trasferire il parcheggio e di destinarlo successivamente a pertinenza di un’altra unità immobiliare, non vi sarebbe una ragione logica per escludere che un analogo collegamento possa essere costituito fin dall’origine.

Naturalmente, anche in questo caso, deve esistere una distanza compatibile con l’effettivo utilizzo del parcheggio come bene accessorio.

In sostanza, il rapporto pertinenziale non viene individuato esclusivamente sulla base della collocazione dei due immobili, ma soprattutto sulla loro destinazione funzionale.

Il garage deve essere posto stabilmente al servizio dell’abitazione e il collegamento deve risultare concretamente sostenibile.

Il cambio d’uso è ammesso anche in deroga al PUC

Sulla base di queste considerazioni, il Tribunale ha riconosciuto la possibilità di applicare al caso concreto la deroga urbanistica prevista dall’articolo 9, comma 1, della legge Tognoli:

• il magazzino si trovava al piano terra di un edificio del centro storico, nelle immediate vicinanze dell’appartamento da servire.
• La distanza di circa 150 metri e l’impegno a costituire formalmente il vincolo di asservimento consentivano di configurare il necessario rapporto pertinenziale.

Veniva quindi meno il presupposto su cui si fondava il divieto del Comune: la pretesa impossibilità di applicare la normativa speciale in presenza di due fabbricati distinti.

Di conseguenza, la disposizione del PUC che impediva la realizzazione del parcheggio non poteva essere utilizzata, in quel caso, per escludere il regime derogatorio riconosciuto dalla legge statale.

Il TAR ha quindi dichiarato fondato il primo motivo di ricorso e ha annullato il provvedimento comunale.

Non è stato invece necessario pronunciarsi sul secondo motivo, relativo all’articolo 23-ter del D.P.R. 380/2001 e alle modifiche introdotte dal decreto Salva Casa.

Le relative censure sono rimaste assorbite nell’accoglimento della prima doglianza.

La sentenza, pertanto, non afferma che il cambio di destinazione d’uso fosse comunque consentito in base all’articolo 23-ter, ma fonda l’annullamento del divieto sull’applicabilità dell’articolo 9 della legge 122/1989.

Garage pertinenziali distanti dall’abitazione: cosa cambia dopo la sentenza del TAR Liguria

In sintesi, la pronuncia del TAR Liguria offre un chiarimento significativo per gli interventi di trasformazione di locali esistenti in parcheggi privati, soprattutto nei centri storici.

Il principio fondamentale è che la pertinenzialità di un garage non richiede necessariamente l’identità dell’edificio in cui si trovano il parcheggio e l’abitazione.

Un’autorimessa ricavata al piano terra di un fabbricato autonomo può essere destinata a servizio di un appartamento situato nelle vicinanze e, quando ricorrono tutte le condizioni previste dalla normativa, beneficiare della deroga urbanistica stabilita dalla legge Tognoli.

Restano però determinanti alcuni requisiti:

• Vicinanza e accessibilità: il garage deve trovarsi a una distanza ragionevole dall’abitazione, tale da permetterne un utilizzo effettivo e funzionale.
• Collocazione territoriale: il collegamento deve riguardare immobili situati nello stesso Comune, secondo il criterio richiamato dalla giurisprudenza.
• Destinazione pertinenziale: il parcheggio deve essere stabilmente destinato al servizio dell’unità abitativa.
• Volontà di asservimento: deve risultare la volontà del soggetto legittimato di costituire il vincolo pertinenziale.

Rispetto dei presupposti della legge speciale: la possibilità di derogare alla disciplina urbanistica locale non equivale a un’autorizzazione generalizzata per qualsiasi cambio d’uso o per qualsiasi tipologia di parcheggio.
La distanza di 150 metri riconosciuta nel caso concreto costituisce un esempio di prossimità idonea a garantire il collegamento funzionale, ma non rappresenta una misura inderogabile.

Il criterio da applicare è quello della ragionevolezza della distanza in relazione all’effettiva fruibilità del garage.

La sentenza conferma, inoltre, che il regime speciale previsto dalla legge Tognoli conserva una propria autonomia rispetto alla disciplina generale dei cambi di destinazione d’uso. Quando ricorrono i requisiti dell’articolo 9, la trasformazione di un locale esistente in parcheggio pertinenziale può beneficiare della deroga anche in presenza di previsioni urbanistiche locali che ordinariamente non consentirebbero l’intervento.

Approfondimenti

Per approfondire il tema, leggi l’articolo dedicato a Cosa sono le pertinenze: definizione e caratteristiche.

Per affrontare correttamente gli aspetti amministrativi e progettuali di questi interventi, puoi utilizzare il software per la gestione dei titoli abilitativi edilizi, e una piattaforma per la gestione delle pratiche e dell’ufficio tecnico on line, la soluzione per la progettazione architettonica BIM e dove organizzare, redigere e condividere facilmente tutta la documentazione delle pratiche edilizie e sviluppare il progetto di trasformazione degli immobili.

Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/notizie/garage-pertinenziale-quanti-metri-dallabitazione-per-il-cambio-duso-in-deroga-al-puc/