Per chi aspetta che gli appartamenti a Vilnius diventino più economici, gli esperti hanno delle novità: ecco quanto potrebbe costare

In Lituania, da diversi anni si ripropone la questione se sia il momento giusto per acquistare casa, quasi sempre in concomitanza con il raggiungimento di nuovi massimi storici dei prezzi immobiliari. Alcuni aspettano che gli appartamenti diventino più economici, altri che l’EURIBOR si abbassi ulteriormente, mentre altri ancora sperano semplicemente che un altro anno o due permettano loro di risparmiare una somma maggiore per l’acconto e acquistare subito una casa più spaziosa. Secondo gli esperti, durante tutto il periodo dell’indipendenza, si sono registrate solo poche correzioni significative dei prezzi nel mercato immobiliare e, dopo ognuna di esse, i prezzi non solo si sono ripresi, ma hanno addirittura superato i livelli precedenti. Pertanto, l’unica regola che ha funzionato in questi trent’anni è questa: alla lunga, non vince chi ha saputo cogliere il momento giusto, ma chi ha smesso di aspettare. Gli specialisti del settore immobiliare lituano discuteranno di questo argomento alla Fiera dell’Abitazione e degli Investimenti, sabato 17 ottobre.

Mentre risparmi per l’acconto, il prezzo degli immobili aumenta.

A prima vista, la logica dell’attesa sembra ineccepibile: un altro anno o due in affitto, qualche migliaio di euro in più da parte – e invece di un bilocale, si potrà acquistare subito un trilocale. In pratica, però, questo calcolo funziona solitamente nella direzione opposta: i risparmi crescono in modo costante, mentre i prezzi di mercato aumentano vertiginosamente.

Oggi, l’affitto di un bilocale di nuova costruzione in uno dei quartieri più tranquilli di Vilnius si aggira intorno agli 800 euro al mese, e viene indicizzato annualmente. Ciò significa che, in cinque anni di attesa, il proprietario incassa più di 50 euro, una somma che quasi raddoppia l’acconto iniziale richiesto per l’acquisto di un appartamento del valore di 180 euro. La differenza tra queste due cifre rappresenta il vero costo di attesa, ma non viene registrata da nessuna parte: l’affitto non crea alcun diritto di proprietà e il suo ritorno è pari a zero.

Secondo Citus, negli ultimi anni, questa strategia attendista è costata agli acquirenti più di qualsiasi altro errore commesso nella scelta di un appartamento: una valutazione errata del piano, della disposizione o della superficie si rivela controproducente a lungo termine, mentre gli anni persi non lo sono.

Secondo Aleksandr Izgorodin, economista di Citadele Bank, l’introduzione di un acconto minimo del 10%, entrata in vigore quest’anno al posto del precedente 15%, può effettivamente aiutare chi acquista la sua prima casa.

“Soprattutto per chi acquista casa per la prima volta, non è importante solo il prezzo dell’appartamento. Spesso la sfida più grande è accumulare l’acconto iniziale. A questo proposito, dal 1° agosto è entrata in vigore una modifica significativa, con l’introduzione di un acconto iniziale minimo del 10% per chi acquista casa per la prima volta, in alcuni casi, anziché il precedente 15%. Ad esempio, per accumulare un acconto iniziale del 10% per il primo monolocale di nuova costruzione nel centro di Vilnius e risparmiare accantonando il 10% del proprio stipendio ogni mese, ci vorrebbero circa 7-12 anni, mentre per alloggi simili in zone residenziali ne basterebbero circa 4-5. A Kaunas , Klaipėda , Šiauliai e Panevėžys, tale periodo raggiunge solitamente i 4-7 anni, e nelle zone residenziali in alcuni casi anche poco più di quattro anni. E sebbene la nuova procedura non renda di per sé gli alloggi più economici, per alcuni acquirenti di prima casa può ridurre uno dei maggiori ostacoli e accorciare il percorso verso la proprietà della propria abitazione.” a casa anche “per diversi anni”.

Una parte del deposito bancario torna al proprietario stesso

Il secondo errore comune è quello di paragonare l’affitto al deposito bancario come se fossero due spese della stessa natura. Quando si acquista un nuovo appartamento bilocale del valore di 180 euro con un acconto di 27 euro, la rata mensile versata alla banca si divide in due parti: interessi e rimborso del capitale. La prima è certamente una spesa, ma la seconda rimane a carico dell’acquirente: diventa parte della sua proprietà e gli viene restituita al momento della rivendita dell’appartamento.

“I residenti tendono a confrontare l’affitto con un deposito bancario e a concludere che la differenza sia minima. Tuttavia, si confrontano due cose diverse: una somma scompare, l’altra si accumula. Anche con un prudente aumento del valore dell’immobile, dopo cinque anni la differenza tra le due soluzioni ammonta a diverse decine di migliaia di euro”, afferma Šarūnas Tarutis, direttore della società di sviluppo immobiliare Citus.

Secondo lui, un appartamento acquistato oggi per 180 mila euro potrebbe valere più di 240 mila euro sul mercato dopo cinque anni, e questo guadagno andrebbe al proprietario, non al locatore.

La cosa più difficile per i giovani acquirenti non è risparmiare, ma prendere una decisione

Sebbene nel dibattito pubblico si parli solitamente dell’acconto iniziale e dell’importo del mutuo, la pratica di vendita dimostra che per la generazione più giovane di acquirenti l’ostacolo è spesso di tutt’altro genere. Š. Tarutis osserva che alcuni giovani hanno i soldi necessari per la loro prima casa, ma rimandano la decisione.

«Vediamo una generazione che vive oggi e apprezza la flessibilità: la possibilità di trasferirsi, cambiare lavoro, prendersi un anno sabbatico. Un impegno trentennale appare loro come una limitazione della libertà, quindi la decisione viene rimandata non solo per via dei numeri, ma anche per l’entità della responsabilità. Il paradosso è che è proprio la prima casa , più piccola , a non togliere libertà, anzi a darla: può essere venduta, affittata o utilizzata come acconto per un altro acquisto», afferma Š. Tarutis.

Ecco perché gli esperti del settore immobiliare raccomandano di considerare la prima casa non come un punto di arrivo definitivo, ma come uno strumento finanziario. Vendendo il primo appartamento dopo cinque anni, il proprietario recupera la caparra iniziale, la parte del mutuo già rimborsata e l’aumento di valore dell’immobile: il capitale ricavato può essere utilizzato come acconto per una casa più spaziosa e di categoria superiore. Chi ha affittato per lo stesso periodo di cinque anni, invece, si ritrova sul mercato immobiliare partendo da zero e a prezzi decisamente più elevati.

“In trent’anni, non abbiamo mai visto un decennio in cui chi ha acquistato una casa per sé stesso abbia subito delle conseguenze negative. Ci sono state e ci saranno fluttuazioni a breve termine, ma nel lungo periodo, chi compra una casa per sé stesso ne trae sempre vantaggio”, riassume il direttore di Citus.

Ulteriori consigli sull’acquisto di immobili saranno disponibili alla “Fiera dell’edilizia abitativa e degli investimenti” il 17 ottobre a Vilnius, presso il “Radisson Blu Hotel Lietuva”. 

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