Seconde case di pregio in Italia, il mercato raddoppia in dieci anni

Il mercato delle seconde case di lusso in Italia è diventato una componente strutturale del residenziale di fascia alta. Lo rileva il rapporto ‘Il mercato del pregio in Italia: fra prime e seconde case‘, pubblicato dal dipartimento Research & Data Intelligence di Patrigest, in collaborazione con Santandrea, entrambe realtà del Gruppo Gabetti. Secondo lo studio, nel 2025 sono state 5.982 le compravendite residenziali sopra il milione di euro in Italia, il doppio rispetto alle 2.952 registrate nel 2016. A trainare il segmento è soprattutto la componente delle abitazioni a uso non principale, che rappresenta il 75% del totale, con 4.481 compravendite complessive tra seconde case acquistate da privati e da imprese.

Tra il 2016 e il 2025 le compravendite residenziali di valore superiore al milione di euro sono più che raddoppiate, con una crescita complessiva del +103%, trainata proprio dalla componente delle seconde case. Nel 2025 il segmento ha raggiunto quota 5.982 transazioni, con le abitazioni a uso non principale che pesano per il 75% del totale. Il trend, sottolinea il report, è particolarmente solido: nonostante i cali ciclici registrati nel 2020 e nel 2023, le seconde case di lusso hanno sempre recuperato con forza, raggiungendo nuovi massimi nel biennio 2024-2025 e seguendo quasi perfettamente l’andamento del mercato primario delle prime case. “Il mercato delle seconde case di pregio non può più essere considerato un segmento accessorio rispetto al residenziale tradizionale. Negli ultimi anni ha dimostrato una capacità di crescita, resilienza e attrattività che lo ha portato a diventare una componente strutturale del mercato immobiliare italiano”, afferma Luca Dondi dall’Orologio, amministratore delegato di Patrigest. “L’abitazione di pregio si conferma non soltanto come bene di consumo, legato allo stile di vita o al tempo libero, ma sempre più come asset patrimoniale strategico inserito in logiche di diversificazione, protezione e conservazione della ricchezza. In uno scenario caratterizzato da volatilità finanziaria e incertezza economica, gli immobili di qualità continuano a rappresentare un punto di riferimento per investitori e famiglie, grazie alla loro capacità di preservare valore nel tempo e di offrire prospettive di rivalutazione nei contesti territoriali più attrattivi. Le seconde case di pregio, in particolare, si collocano oggi all’incrocio tra esigenze personali, qualità della vita e strategie di investimento di lungo periodo”.

LE DOLOMITI E LE ALPI, MERCATI SENZA FLESSIONI

Le destinazioni alpine si confermano tra le più esclusive d’Italia, con un’offerta che in alcuni comuni supera un terzo del totale delle abitazioni in vendita. La domanda è guidata da famiglie e investitori alla ricerca di seconde case d’élite, con forte presenza di clientela internazionale. Cortina d’Ampezzo è il comune con il più alto indice di concentrazione del pregio tra le destinazioni montane analizzate, e occupa il 1° posto nella classifica nazionale dell’esclusività per compravendita. L’effetto trainante delle recenti Olimpiadi ha consolidato il posizionamento internazionale, con una clientela sempre più orientata verso proprietà iconiche, preferibilmente ville indipendenti da circa 300 mq. A trainare la domanda sono soprattutto i quadrilocali da 150 a 200 mq, la tipologia più richiesta nel segmento high-end. Courmayeur, 5° posto nella classifica nazionale dell’esclusività per compravendita, è il mercato alpino con i tempi di assorbimento più rapidi di tutta Italia tra le destinazioni analizzate: appena 4 mesi, con sconti compresi tra lo 0% e il 5%. La domanda supera strutturalmente l’offerta di qualità, in particolare per chalet indipendenti e mansarde panoramiche con ski room, e la vicinanza strategica a Milano e agli aeroporti internazionali è un driver fondamentale. Il mercato di pregio rappresenta il 29% dell’offerta complessiva e la domanda si concentra in particolare sui bilocali tra 50 e 90 mq, oggi la tipologia più ricercata nel segmento.

LIGURIA, VERSILIA E SARDEGNA AI VERTICI DEL LUSSO BALNEARE

Le destinazioni marine di pregio mostrano una polarizzazione netta: da un lato le località iconiche e consolidate, con valori di mercato stabili e domanda sostenuta; dall’altro alcune aree limitrofe in fase di rivalutazione, dove si aprono opportunità di acquisto con margini di negoziazione più ampi. Il Golfo del Tigullio annovera la destinazione con i valori più elevati in assoluto tra tutti i mercati delle seconde case analizzati dal report: Portofino raggiunge infatti i 13.600 euro al metro quadro nel segmento Prime, con un valore pregio di 12.400 euro/mq e un livello entry che non scende sotto i 10.600 euro/mq. La domanda è animata da famiglie e imprenditori del Nord Italia con budget compresi tra 900.000 e 1,5 milioni di euro, per i quali vista mare, terrazze vivibili e garage privato – elemento rarissimo nel contesto ligure – sono requisiti considerati imprescindibili. Il mercato di pregio rappresenta il 27,2% dell’offerta complessiva, con tempi medi di vendita tra 6 e 9 mesi e sconti tra l’8% e il 10%; i quadrilocali tra 120 e 200 mq si confermano la tipologia più richiesta dagli acquirenti del segmento premium. La Versilia registra la quota più alta di mercato di pregio tra tutte le destinazioni turistiche analizzate dallo studio: il 34% dell’offerta complessiva appartiene infatti al segmento premium. Forte dei Marmi domina con valori Prime a 12.200 euro/mq, mentre è in corso una robusta gentrificazione a Marina di Pietrasanta, nelle zone di Focette e Tonfano. A Viareggio il mercato del pregio si concentra nella zona di Città Giardino, con abitazioni in stile Liberty dalle metrature generose e a prezzi più competitivi. La domanda internazionale, con un ritorno particolarmente accentuato del mercato americano, punta su ville singole con piscina e soluzioni fronte mare chiavi in mano. I tempi medi di vendita sono compresi tra 6 e 8 mesi, con sconti tra il 5% e il 10%; le preferenze degli acquirenti si concentrano sia sulle ville di oltre 250 mq sia sui trilocali tra 100 e 120 mq.

Sulla Riviera Romagnola, il mercato evidenzia una domanda polarizzata verso l’alto, con un driver che non è più soltanto la vacanza stagionale ma la possibilità di trascorrere ‘weekend lunghi’ favoriti dalla vicinanza alle città emiliane e dalla diffusione del lavoro agile: il budget medio si attesta intorno ai 700.000 euro, con Riccione e Cervia-Milano Marittima a guidare il segmento upper class regionale. Il mercato di pregio rappresenta il 16,4% dell’offerta complessiva, con tempi medi di vendita tra 6 e 9 mesi, sconti intorno al 10% e i quadrilocali di circa 150 mq come tipologia più ricercata. In Sardegna, tra Gallura e Costa Smeralda, il report evidenzia una netta dicotomia: gli acquirenti italiani cercano il ‘lifestyle mediterraneo’ in Gallura con budget entro il milione di euro, mentre gli investitori esteri – soprattutto statunitensi e nordeuropei – puntano al segmento ultra-luxury della Costa Smeralda con budget superiori ai 3 milioni di euro, esigendo soluzioni chiavi in mano in contesti con servizi esclusivi come campi da golf e piscine private. L’accesso diretto all’acqua resta il requisito imprescindibile per le trattative ai massimi valori. Il mercato di pregio rappresenta il 22,5% dell’offerta complessiva, con tempi medi di vendita tra 6 e 8 mesi e sconti tra l’8% e il 13%; le preferenze si concentrano sulle ville tra 200 e 300 mq e sugli appartamenti tra 100 e 120 mq.

GARDA E MAGGIORE IN CRESCITA

I laghi del Nord Italia rappresentano l’area con la crescita più dinamica della componente internazionale. Il Lago di Como si conferma la destinazione lacustre di maggiore esclusività, con il mercato di Campione d’Italia che raggiunge gli 8.950 euro/mq nel segmento Prime e diversi comuni oltre i 5.000 euro/mq anche nella fascia entry. Il profilo dell’acquirente tipo punta a ville indipendenti con giardino di circa 300 mq, con predilezione assoluta per le soluzioni fronte lago, e budget medi tra 1,5 e 3 milioni di euro: la domanda supera spesso l’offerta di qualità, tanto che lo sconto sul prezzo è quasi nullo, specialmente nelle trattative con investitori stranieri.

Il rapporto introduce un Indice di Concentrazione del Pregio, su una scala da -1 a 1, che misura i comuni italiani dove l’offerta immobiliare è maggiormente orientata verso la fascia alta del mercato. Nella classifica nazionale emerge la netta predominanza delle destinazioni turistiche sulle grandi città: solo Milano rientra nelle prime 30 posizioni, al 26° posto, preceduta da Firenze e Venezia tra i centri urbani. Per quanto riguarda il mercato della locazione di pregio, emergono alcune differenze rispetto al comparto della compravendita: le città – in particolare Milano al 6° posto, Firenze all’8° e Venezia al 13° – recuperano posizioni grazie alla domanda professionale e di business. Dall’analisi della domanda nel segmento pregio, compreso tra 6.000 e 10.000 euro/mq, emerge uno squilibrio strutturale sui tagli più contenuti: i bilocali concentrano il 43% delle richieste a fronte di un’offerta pari al 33% delle unità sul mercato, un gap che secondo il report segnala un’opportunità di riposizionamento attraverso nuove realizzazioni e interventi di riqualificazione.

“Per la prima volta negli ultimi decenni osserviamo un cambiamento significativo nelle priorità degli acquirenti – conclude Flavio Angeletti, Managing Director di Santandrea|Gabetti Group -. L’attenzione degli investitori e degli utilizzatori finali non è più rivolta esclusivamente alla location, che rimane certamente un elemento fondamentale, ma si sta progressivamente spostando verso la qualità complessiva del prodotto immobiliare. Oggi vengono premiati gli immobili capaci di coniugare posizione, efficienza energetica, qualità costruttiva, comfort abitativo, servizi e innovazione tecnologica. Gli acquirenti cercano abitazioni pronte all’uso, con spazi esterni vivibili, elevati standard di sostenibilità e soluzioni che garantiscano benessere, privacy e sicurezza. Questo cambio di paradigma sta ridefinendo il concetto stesso di pregio immobiliare: il valore non è più determinato soltanto dall’indirizzo, ma dalla capacità dell’immobile di rispondere a nuove esigenze abitative e di rappresentare un investimento solido e sostenibile nel tempo”.