Usucapione su abuso edilizio: si può davvero? – Studio Legale MP

Una costruzione abusiva troppo vicina al confine può essere salvata dall’usucapione? La risposta, tecnicamente, è sì. Ma è una risposta che solleva più problemi di quanti ne risolva.

La Cassazione, con la sentenza n. 24767/2026, ha chiarito che l’assenza del titolo edilizio non impedisce l’acquisto della servitù che consente di mantenere il fabbricato a una distanza inferiore a quella prescritta dalla legge. L’abuso, spiega la Corte, rileva nei rapporti con la pubblica amministrazione, ma non rende l’opera «inesistente» sul piano civilistico né impedisce, ricorrendone i presupposti, il maturare dell’usucapione.

Il principio non è nuovo — la Cassazione lo afferma con regolarità da oltre un decennio — ma la sua riproposizione nel 2026 merita un’analisi critica, perché nella pratica genera equivoci pericolosi per entrambe le parti in lite: chi crede di aver “vinto” per usucapione e chi crede di aver definitivamente “perso” il diritto di agire.

Cosa dice davvero la Cassazione: la doppia dimensione del problema

È ammissibile l’acquisto per usucapione di una servitù avente ad oggetto il mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella fissata dal codice civile o dai regolamenti e dagli strumenti urbanistici, anche nel caso in cui la costruzione sia abusiva. Il difetto di concessione edilizia della costruzione esula dal giudizio concernente il rispetto della disciplina delle distanze, le cui disposizioni attengono alla tutela del diritto soggettivo del privato, mentre la concessione edilizia esaurisce la sua rilevanza nell’ambito del rapporto pubblicistico tra l’amministrazione e il privato che ha realizzato la costruzione. La mancanza di provvedimento autorizzativo non può incidere sui requisiti del possesso ad usucapionem.

Questo principio — già enunciato con l’ordinanza Cass. civ., Sez. II, ord. 25 settembre 2024 n. 25631 e ora ribadito in una linea consolidata — poggia su una distinzione fondamentale: il diritto privato e il diritto pubblico operano su piani autonomi e paralleli. L’usucapione regola esclusivamente i rapporti di natura privatistica tra i confinanti. Il difetto di concessione edilizia o la violazione delle norme urbanistiche esaurisce la sua rilevanza nell’ambito del rapporto pubblicistico, lasciando impregiudicato il potere della Pubblica Amministrazione di applicare le sanzioni previste.

Significa, in concreto, che chi usucapisce la servitù a distanza inferiore ha parato il colpo del vicino in sede civile, ma non ha risolto nulla con il Comune. L’abuso edilizio permane tale: il proprietario resta esposto a sanzioni amministrative — dalla pecuniaria all’ordine di demolizione emesso dall’ente locale — che seguono le regole pubblicistiche del tutto indipendenti da quanto accertato nel giudizio civile.

Dopo quanti anni non si può più chiedere la demolizione di un fabbricato che viola le distanze? La risposta va declinata su due livelli. Qualora il mancato rispetto delle distanze minime, da parte della costruzione del vicino, non venga fatto valere entro 20 anni, si realizza l’usucapione e la richiesta di demolizione in sede civile non è più possibile. Questo è il venticinquennio del codice civile che “cristallizza” la situazione nei rapporti tra privati. Ma l’azione del Comune per il ripristino o la sanzione dell’abuso edilizio non si prescrive con gli stessi tempi: la disciplina urbanistica prevede regole proprie, che in molti casi consentono all’amministrazione di intervenire anche molto oltre quel termine.

Con l’ordinanza n. 25631/2024, la Corte ha confermato un principio consolidato: è possibile acquisire tramite usucapione il diritto di mantenere una costruzione a una distanza inferiore a quella prescritta dalla legge o dai regolamenti locali. Tale acquisizione, che si configura come una servitù, stabilizza i rapporti tra privati dopo il decorso di vent’anni, senza tuttavia sanare eventuali violazioni delle norme urbanistiche, che restano soggette al potere sanzionatorio della Pubblica Amministrazione.

Il nodo critico che la giurisprudenza non risolve: chi prova cosa e quando

L’usucapione delle distanze legali non scatta automaticamente. Chi la invoca deve dimostrarne rigorosamente i presupposti. In tema di usucapione di servitù per il mantenimento di opere a distanza illegale dal confine, grava sulla parte che eccepisce l’intervenuta usucapione l’onere di provare tutti i presupposti necessari — come ha chiarito la Cass. civ., Sez. II, ord. 22 ottobre 2025 n. 28099. Ciò significa: dimostrare la data certa di realizzazione dell’opera, la continuità del possesso per vent’anni ininterrotti e l’assenza di atti interruttivi.

Qui si annida il primo rischio pratico, spesso sottovalutato. La data di costruzione di un manufatto abusivo — per definizione privo di titolo e quindi non registrato negli archivi comunali — è spesso incerta o contestata. La prova ricade su chi eccepisce l’usucapione e deve essere fornita con mezzi convincenti: testimonianze, perizie, fotografie aeree storiche, atti notarili indiretti. La difficoltà probatoria è reale e frequentemente determina il rigetto dell’eccezione, anche quando il fabbricato è lì da decenni. C’è poi un secondo profilo processuale, altrettanto insidioso: l’eccezione di usucapione, essendo un'”eccezione in senso stretto”, deve essere sollevata a pena di decadenza nel primo atto difensivo, ovvero nella comparsa di costituzione e risposta depositata almeno venti giorni prima della prima udienza. Se proposta in un momento successivo, è inammissibile. Chi viene convenuto per violazione delle distanze e omette di eccepire tempestivamente l’usucapione perde quella difesa per sempre, anche se i vent’anni erano maturati.

Il dies a quo — cioè il momento dal quale inizia a decorrere il termine ventennale — è un ulteriore campo di battaglia. Cass. civ., Sez. II, ord. 22 luglio 2025 n. 20640 ha precisato che, in materia di usucapione di servitù per mantenimento di costruzione a distanza inferiore a quella legale, ai fini dell’individuazione del momento iniziale del decorso del termine ventennale, rileva il completamento dell’opera nella sua configurazione definitiva, non la semplice posa delle fondamenta o l’avvio del cantiere. Un’eventuale modifica successiva che incida sulla volumetria o sulla sagoma — anche minima — può azzerare il termine e fare ripartire il computo da capo.

L’ordinanza Cass. civ., Sez. II, n. 24228 del 29 luglio 2026 ha confermato ulteriormente l’ammissibilità dell’acquisto per usucapione della servitù a distanza inferiore a quella legale, ribadendo la coerenza dell’orientamento con la distinzione tra piano privatistico e piano pubblicistico.

Vi è poi il brocardo che meglio illumina la criticità del meccanismo: summum ius summa iniuria. Applicare con rigore il principio dell’usucapione delle distanze — per quanto tecnicamente fondato — può produrre un risultato paradossale: chi ha costruito abusivamente in violazione di norme poste a tutela della salubrità e dell’igiene (questa è la ratio storica delle distanze minime tra edifici, come ricorda la dottrina) ottiene, col solo trascorrere del tempo, una posizione giuridicamente più solida di chi ha atteso e non agito. Il contributo in esame ha ad oggetto la possibilità di acquistare, a titolo di usucapione, una servitù avente ad oggetto il mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella legale, fissata dal codice civile, dai regolamenti o dagli strumenti urbanistici. Va osservato che la ratio della previsione delle distanze legali tra costruzioni risiede nell’esigenza di evitare che gli spazi tra le costruzioni possano essere eccessivamente angusti, il che comporterebbe problematiche igienico-sanitarie. Ebbene, l’usucapione privatistica non rimuove quel rischio: lo cristallizza.

Come osservava Norberto Bobbio, il diritto non è solo uno strumento per risolvere conflitti, ma anche per distribuire aspettative. Il meccanismo descritto dalla Cassazione crea un’aspettativa singolare: quella di chi, avendo costruito illegalmente, guadagna col tempo una protezione che l’ordinamento non aveva previsto di concedere. Questo non significa che la soluzione giurisprudenziale sia sbagliata in termini di tecnica giuridica — la dualità tra piani pubblicistici e privatistici è un pilastro del sistema — ma che le sue implicazioni pratiche richiedono consapevolezza, non soltanto da parte dei privati, ma anche da parte degli enti locali chiamati a vigilare sull’abusivismo.

L’usucapione delle distanze non è dunque una “sanatoria mascherata”. È qualcosa di più complesso e, per molti versi, di più insidioso: una soluzione parziale che risolve il conflitto tra vicini ma lascia irrisolto il conflitto tra il proprietario e lo Stato. Chi si trova coinvolto in una simile vicenda — come danneggiato dalla costruzione altrui o come titolare di un manufatto irregolare — deve valutare con cura entrambe le dimensioni della questione prima di decidere se agire, come agire e in quale sede, perché le strade processuali e le difese disponibili sono profondamente diverse a seconda che si stia ragionando sul piano del diritto privato o su quello del diritto amministrativo.