Luxury, nessuna crisi sulle seconde case

Mercato sopra il milione

Il dato che più di ogni altro racconta la trasformazione avvenuta è la crescita delle compravendite residenziali sopra il milione di euro: dalle 2.952 del 2016 alle 5.982 del 2025, con un incremento complessivo del 103% in un decennio. Un raddoppio che non lascia spazio a interpretazioni: il mercato immobiliare di lusso in Italia ha cambiato dimensione strutturale.

Le seconde case trainano il mercato

A trainare questa crescita è soprattutto la componente delle abitazioni a uso non principale: le seconde case rappresentano il 75% del totale delle transazioni sopra il milione di euro nel 2025, con 4.481 compravendite complessive, di cui 3.072 vendute da imprese (68,6%) e 1.409 da privati (31,4%). Le prime case si fermano al 25% con 1.501 operazioni. Trend solido anche in termini di resilienza: nonostante i cali ciclici del 2020 e del 2023, il segmento ha sempre recuperato con forza, raggiungendo nuovi massimi nel biennio 2024-2025.

Qualità, efficienza e chiavi in mano 

Il dato forse più significativo che emerge dall’analisi della domanda è un cambiamento di paradigma nelle priorità degli acquirenti di pregio. Vengono premiati gli immobili capaci di coniugare posizione, efficienza energetica, qualità costruttiva, comfort abitativo, servizi e innovazione tecnologica. Cinque caratteristiche emergono trasversalmente come requisiti imprescindibili in montagna, mare e lago: 

• la vista panoramica come elemento senza il quale le trattative ai massimi valori non si chiudono;
• gli spazi esterni vivibili con terrazze, giardini e balconi con affaccio qualificato;
• il posto auto o box privato, raro e fortemente valorizzato in particolare nelle destinazioni liguri;
• il “chiavi in mano” con finiture di pregio, domotica e alta efficienza energetica;
• privacy e sicurezza attraverso portineria, accesso controllato e contesto esclusivo.

Tagli, il bilocale svetta

Sul fronte dei tagli, nell’analisi della domanda nel segmento di pregio tra 6.000 e 10.000 euro al mq emerge uno squilibrio strutturale sui formati più contenuti: i bilocali concentrano il 43% delle richieste a fronte di un’offerta pari al 33% delle unità sul mercato. Un gap che segnala un’opportunità di riposizionamento attraverso nuove realizzazioni e interventi di riqualificazione orientati al segmento premium.

Casa di pregio come investimento

Secondo Luca Dondi dall’Orologio, amministratore delegato di Patrigest, l’abitazione di pregio si conferma non soltanto bene di consumo legato allo stile di vita, ma anche un asset patrimoniale strategico inserito in logiche di diversificazione, protezione e conservazione della ricchezza. In uno scenario caratterizzato da volatilità finanziaria e incertezza economica, gli immobili di qualità continuano a rappresentare un punto di riferimento per la loro capacità di preservare valore nel tempo e di offrire prospettive di rivalutazione nei contesti territoriali più attrattivi.

Indice di esclusività, domina Cortina

Il rapporto introduce un indice di concentrazione del pregio che misura i comuni dove l’offerta immobiliare è maggiormente orientata verso la fascia alta del mercato. Cortina d’Ampezzo guida la classifica nazionale con il più alto indice di concentrazione del pregio tra le destinazioni montane: l’effetto trainante delle recenti Olimpiadi ha consolidato il posizionamento internazionale della locality. 

Capri e Sorrento sul podio

Per quanto riguarda l’indice di esclusività dietro a Cortina c’è Capri (2°), Sorrento (3°). Forte dei Marmi è al quarto posto, Courmayeur al 5°. Nella top 15 compaiono anche Pinzolo (6°), Amalfi (7°), Dobbiaco (8°), Canazei (9°), Sperlonga (10°), Torri del Benaco (11°), San Vito di Cadore (12°), Piano di Sorrento (13°), Alassio (14°) e Campione d’Italia sul lago di Como (15°).

Montagna, ancora Cortina…

Nelle Dolomiti, Cortina d’Ampezzo esprime i valori più alti del comparto montano: il segmento prime raggiunge 10.200 euro al mq, quello di pregio 9.250 euro, con un entry level che non scende sotto 7.950 euro al mq. La domanda si concentra su ville indipendenti di circa 300 mq con terrazza sulle Dolomiti, box auto e caminetto. Il mercato di pregio rappresenta il 32% dell’offerta complessiva, con tempi medi di vendita tra sei e otto mesi e sconti contenuti tra il 5% e il 10%: la tipologia più richiesta è il quadrilocale tra 150 e 200 mq.

…seguita da Courmayeur

Courmayeur è, invece, il mercato alpino con i tempi di assorbimento più rapidi di tutta Italia tra le destinazioni analizzate: appena quattro mesi, con sconti compresi tra lo 0% e il 5%. Il segmento prime raggiunge 8.550 euro al mq, quello di pregio 7.800 euro. 

Mare: Portofino è regina

Sul fronte marino, è Portofino a stabilire il record assoluto dell’intero rapporto: è la destinazione con i valori più elevati in assoluto tra tutti i mercati delle seconde case con 13.600 euro al mq nel segmento prime, un valore di pregio a 12.400 euro e un entry level che non scende sotto 10.600 euro al mq. Portofino è l’unica in Italia dove persino l’ingresso nel segmento è sopra 10.000 euro al mq. Qui, il mercato di pregio rappresenta il 27,2% dell’offerta complessiva, con tempi medi di vendita tra sei e nove mesi e sconti tra l’8% e il 10%: la tipologia preferita è il quadrilocale tra 120 e 200 mq.

Forte dei Marmi seconda protagonista

La seconda protagonista del lusso balneare è Forte dei Marmi con valori prime a 12.200 euro al mq e di pregio a 10.700 euro, e la quota più alta di mercato di pregio tra tutte le destinazioni turistiche analizzate: il 34% dell’offerta complessiva appartiene al segmento premium. I tempi di vendita si attestano tra sei e otto mesi con sconti tra il 5% e il 10%. La richiesta si divide tra ville sopra i 250 mq e trilocali tra 100 e 120 mq.

Sardegna tra Gallura e Golfo di Arzachena

In Sardegna il mercato si polarizza in modo netto su Gallura e Golfo di Arzachena: la zona viene intercettata da investitori esteri, principalmente statunitensi e nord-europei, con budget superiori a 3 milioni di euro. Arzachena raggiunge 6.000 euro al mq nel segmento prime: il mercato di pregio rappresenta il 22,5% dell’offerta complessiva, con tempi medi tra sei e otto mesi e sconti tra l’8% e il 13%.

Tra i laghi, quello di Como è la destinazione di maggiore esclusività a livello internazionale e quella con la crescita più dinamica della componente estera, grazie all’effetto combinato della flat tax per i neo-residenti e della vicinanza strategica a Milano e agli aeroporti internazionali. Campione d’Italia raggiunge 8.950 euro al mq nel segmento prime, mentre diversi comuni (Vercana, Menaggio, Moltrasio, Bellagio) superano 5.000 euro al mq anche nella fascia entry. Con budget medi tra 1,5 e 3 milioni di euro, la domanda supera spesso l’offerta di qualità: il mercato di pregio rappresenta il 26,7% dell’offerta complessiva.