I profitti del settore immobiliare vengono sempre più erosi dagli interessi passivi.

Questo caso dimostra che un prezzo di vendita superiore al prezzo di acquisto non è l’indicatore definitivo di efficienza di un investimento. Per gli investitori che utilizzano capitale preso in prestito, il profitto deve essere calcolato dopo aver dedotto tutti i costi del capitale sostenuti durante l’intera durata dell’investimento.

Secondo la signora Cao Thi Thanh Huong, vicedirettrice della divisione Ricerca e Consulenza di Savills Ho Chi Minh City, i tassi di interesse variabili si aggirano attualmente intorno al 13-15% annuo, a seconda della banca. Ciò esercita una pressione significativa sul flusso di cassa degli acquirenti di immobili. Gli elevati costi di capitale rendono gli acquirenti più cauti, spingendoli a privilegiare costruttori affidabili e progetti con una chiara situazione legale e solide capacità di realizzazione.

L’impatto dei tassi di interesse, quindi, va oltre la semplice possibilità per gli acquirenti di ottenere prestiti e influenza anche la capacità del mercato di assorbire i prodotti e la valutazione degli immobili.

Con l’aumento dei costi di finanziamento, gli acquirenti diventano più sensibili ai prezzi di vendita. I progetti con prezzi elevati ma un potenziale di flusso di cassa limitato faranno fatica a convincere gli acquirenti a ricorrere alla leva finanziaria. Al contrario, i prodotti con prezzi ragionevoli, uno status legale chiaro, posizioni con buone infrastrutture e un potenziale di rendita da locazione avranno un vantaggio maggiore.

I dati di PropertyGuru sul sentiment dei consumatori nel settore immobiliare mostrano inoltre che oltre l’80% degli acquirenti di case e degli investitori accetta prestiti solo quando i tassi di interesse sono inferiori al 9% annuo. Per la maggior parte degli acquirenti, la fascia di tassi di interesse più adatta è compresa tra il 5% e il 9%; molti smetteranno di ricorrere alla leva finanziaria se i tassi di interesse superano l’11%.

Il divario tra la soglia del tasso d’interesse che gli acquirenti sono disposti ad accettare e l’attuale contesto di tassi d’interesse variabili sta creando una notevole resistenza alle decisioni di investimento. Questo spiega anche perché gli sviluppatori stiano iniziando a utilizzare un maggior numero di strumenti finanziari per sostenere il potere d’acquisto.

Secondo la signora Cao Thi Thanh Huong, alcune aziende stanno accettando un sostegno parziale sui tassi di interesse per ridurre il costo effettivo del capitale per i clienti a circa il 7-10% dopo il periodo preferenziale offerto dalle banche. Altre aziende stanno estendendo il piano di pagamento da circa tre a cinque anni per ridurre la pressione sulla liquidità.

In alcuni progetti è stata reintrodotta anche la politica di consegna anticipata con acconti iniziali ridotti. Invece di dover versare il 50-90% per ricevere la casa, gli acquirenti possono entrarne in possesso dopo aver completato solo il 30% circa dei pagamenti dovuti.

Questo approccio può creare maggiori opportunità sia per chi acquista casa che per gli investitori. Chi acquista casa può ridurre i costi di affitto dopo aver preso possesso dell’immobile, mentre gli investitori possono metterlo a reddito, generando un flusso di cassa che compensi in parte i costi di finanziamento.

Tuttavia, questa non è una soluzione che tutte le aziende possono adottare. Estendere i termini di pagamento, fornire supporto sui tassi di interesse o consegnare gli immobili quando la percentuale di pagamento è ancora bassa, richiede che il costruttore abbia una solida capacità finanziaria e la capacità di gestire efficacemente il flusso di cassa.

Dal punto di vista del mercato, ciò dimostra che i tassi di interesse stanno diventando una variabile che incide direttamente sulle strategie di vendita, sulla struttura dei prodotti e sui tassi di assorbimento, anziché essere una preoccupazione esclusiva per i mutuatari.

L’aumento dei tassi di interesse modifica radicalmente il panorama degli investimenti.

Nonostante le numerose direttive e soluzioni adottate dal Governo e dalla Banca di Stato per sostenere la liquidità e indirizzare i flussi di capitale verso i settori prioritari, il settore immobiliare continua a incontrare difficoltà sia nell’accesso al capitale che nella riduzione dei tassi di interesse.

Secondo Dinh Minh Tuan, direttore di Batdongsan.com.vn nella regione meridionale, l’aumento dei tassi di interesse sta cambiando radicalmente il panorama degli investimenti. Con costi del capitale significativamente più elevati rispetto al periodo agevolato, i margini di profitto degli investitori che utilizzano la leva finanziaria si stanno riducendo.

In parole semplici, con un immobile del valore di 10 miliardi di VND, se un investitore prende in prestito 5 miliardi di VND e il valore dell’immobile aumenta del 7% dopo un anno, l’incremento di valore equivale a 700 milioni di VND. Con un tasso di interesse del 10% annuo, il solo costo degli interessi ammonterebbe a circa 500 milioni di VND, escluse tasse, commissioni di intermediazione e altre spese.

Se i tassi di interesse dovessero salire al 14% annuo, gli interessi passivi potrebbero equivalere all’intero aumento di valore di 700 milioni di VND. In tal caso, anche se il prezzo di vendita rimanesse superiore al prezzo di acquisto, l’investitore non avrebbe praticamente alcun profitto residuo.

È importante notare che gli interessi passivi si accumulano nel tempo, mentre gli aumenti dei prezzi degli immobili non sono uniformi. Se il mercato impiega molto tempo ad assorbire il prodotto, gli investitori dovranno prolungare il periodo di detenzione e continuare a pagare gli interessi.

Pertanto, in un contesto di tassi di interesse elevati, la domanda “questo immobile si rivaluterà?” non è più sufficiente per decidere su una transazione. Gli investitori devono anche considerare: di quanto e in quale arco di tempo si apprezzerà il valore dell’immobile; da dove proverrà il flusso di cassa durante il periodo di attesa prima della vendita; e tale aumento sarà sufficiente a compensare il costo del capitale?

Questo è anche il motivo per cui il mercato sta entrando in una fase di selezione naturale. Secondo il Vietnam Real Estate Market Research Institute (VARS IRE), l’aumento dei tassi di interesse in questo periodo rappresenta sia una prova di “resilienza” del mercato, sia un meccanismo di selezione naturale per i modelli di investimento che si basano fortemente sulla leva finanziaria.

La fine dell’era del “denaro a basso costo” sta costringendo l’intero ecosistema del mercato immobiliare, dagli acquirenti di case e dai singoli investitori fino agli sviluppatori di progetti, a ristrutturare la propria mentalità decisionale; passando da una rapida espansione alla gestione del rischio, da aspettative a breve termine a un approccio più a lungo termine e sostenibile.

Tuttavia, VARS IRE sostiene che nel prossimo periodo, anziché considerare il settore immobiliare come un settore con un livello di rischio uniforme e applicare un meccanismo di controllo comune, la politica dovrebbe orientarsi verso una valutazione del rischio basata sui mutuatari, sugli attivi, sull’utilizzo previsto del capitale e sulla capacità di rimborso.

Questa unità propone uno studio che classifica i progetti in tre gruppi. Il Gruppo A comprende progetti legalmente validi, realizzabili e che mancano principalmente di capitali per la loro implementazione; il Gruppo B comprende progetti con potenziale di recupero ma che richiedono una ristrutturazione del capitale, degli obblighi di debito o dei piani aziendali; e il Gruppo C comprende progetti che non sono più redditizi e che richiedono il trasferimento , la liquidazione o la cessione secondo le normative vigenti. Questo approccio consente di identificare il rischio progetto per progetto, anziché trattare tutti gli immobili come un unico gruppo di credito con lo stesso livello di rischio.

Analogamente, per i mutuatari, è necessaria una valutazione più accurata basata sul rapporto tra debito residuo e valore della garanzia, sugli obblighi di debito totali e sulla capacità di rimborso. Alloggi sociali, alloggi a prezzi accessibili, acquirenti della prima casa o immobili con il potenziale di generare flussi di cassa stabili potrebbero essere considerati secondo criteri più appropriati.

Secondo gli esperti, un approccio indiscriminato al controllo del credito minerebbe lo slancio di crescita sostenibile del mercato immobiliare, sempre più polarizzato tra progetti che rispondono a esigenze reali e quelli che dipendono fortemente dai capitali raccolti dagli acquirenti.

Pertanto, l’esigenza non è quella di espandere o contrarre meccanicamente il credito, bensì di migliorare la qualità dell’allocazione del capitale, garantendo che i flussi di capitale siano destinati ai progetti giusti, soddisfino le esigenze appropriate e siano in linea con la capacità di assorbimento del mercato. Allo stesso tempo, è necessario controllare la concentrazione del credito e la capacità di rimborso del debito per garantire la solidità del sistema bancario, limitare l’accumulo di rischi e impedire che i rischi provenienti dal mercato immobiliare si propaghino al sistema finanziario.