cosa prevede la direttiva UE e chi ristruttura

La direttiva Case Green (Direttiva UE 2024/1275, detta EPBD IV) non obbliga il singolo proprietario a ristrutturare casa entro una data precisa: impone allo Stato di ridurre del 16% entro il 2030 e del 20-22% entro il 2035 il consumo medio di energia primaria dell’intero parco residenziale. Il problema, oggi, è che l’Italia non ha ancora inviato a Bruxelles la bozza del Piano nazionale di ristrutturazione degli edifici, attesa entro il 31 dicembre 2025. A inizio ottobre 2026 la Commissione europea ha notificato il parere motivato: due mesi per rimediare, poi il rischio è il deferimento alla Corte di giustizia UE. Ecco cosa cambia davvero per famiglie, condomini e proprietari di seconde case.

Per approfondire: la guida al bonus casa green e quella su come ottenere la classe energetica A.

Sommario

Case green, la procedura d’infrazione contro l’Italia: cosa ha deciso l’UE

L’Italia è sotto procedura d’infrazione per non aver trasmesso la bozza del Piano nazionale di ristrutturazione degli edifici. La scadenza era il 31 dicembre 2025. Dopo la lettera di messa in mora di marzo 2026, a inizio ottobre la Commissione è passata alla fase successiva: il parere motivato.

L’Italia non è sola. Nella stessa situazione si trovano Belgio, Repubblica Ceca, Irlanda, Lussemburgo, Ungheria, Malta, Polonia e Slovacchia. Quindici Stati membri, invece, il piano lo hanno già consegnato, con tassi annui di ristrutturazione previsti tra lo 0,7% e il 5,7% del patrimonio edilizio.

C’è poi un secondo fronte, distinto dal primo. Il 29 maggio 2026 scadeva il termine per recepire l’intera direttiva negli ordinamenti nazionali. Il 15 luglio 2026 Bruxelles ha inviato lettere di messa in mora a tutti i 27 Paesi per recepimento incompleto: segno che il ritardo è europeo, non soltanto italiano.

Il punto politico resta aperto. Il vicepremier Matteo Salvini ha ribadito la contrarietà del suo partito, parlando di “eurofollia delle case green” e di costi eccessivi per famiglie e imprese. Ma il diritto europeo non si ferma con una dichiarazione: pacta sunt servanda, “i patti vanno rispettati”. La direttiva è stata approvata nel 2024 anche con il passaggio in Consiglio, e un’eventuale condanna della Corte di giustizia potrebbe tradursi in sanzioni pecuniarie a carico dello Stato.

Cosa prevede la direttiva Case Green: obiettivi e scadenze

La direttiva punta a un parco immobiliare a emissioni zero entro il 2050, con tappe intermedie vincolanti per lo Stato, non per il singolo cittadino. È una maratona, non uno scatto: e chi parte tardi è costretto ad accelerare dopo.

Accanto agli obiettivi, la direttiva introduce strumenti pratici: il passaporto di ristrutturazione (una tabella di marcia degli interventi per ogni edificio, su base volontaria per i privati), gli sportelli unici di consulenza per i cittadini e attestati di prestazione energetica più omogenei in tutta Europa.

Chi dovrà ristrutturare la propria casa con la direttiva Case Green

Nessun proprietario ha oggi l’obbligo di ristrutturare entro una data fissa. L’obiettivo del 16% è una media nazionale: lo Stato decide come raggiungerlo, con quali incentivi e su quali edifici concentrarsi.

La direttiva però indica dove guardare. Almeno il 55% del risparmio energetico deve arrivare dalla ristrutturazione del 43% degli edifici residenziali con le prestazioni peggiori. Tradotto: le case in classe F e G saranno il bersaglio principale dei futuri incentivi e, potenzialmente, di eventuali obblighi nazionali.

Si può vendere o affittare una casa in classe G?

Sì. La direttiva non vieta la compravendita né la locazione di immobili poco efficienti. Chi pensa di vendere, però, deve sapere che la classe energetica pesa sempre di più sul prezzo: lo spiega bene la nostra analisi su se conviene comprare o vendere casa oggi.

Quali lavori servono davvero

Non serve per forza il “cappotto” su tutta la casa. Gli interventi possono essere graduali: isolamento di tetto o pareti, sostituzione degli infissi, impianti più efficienti come le pompe di calore, pannelli solari. Chi ha ancora una vecchia caldaia può valutare il passaggio a sistemi ibridi o elettrici, considerando che le caldaie a condensazione a solo gas non sono più incentivabili con fondi pubblici dal 2025.

Condomini: le decisioni passano dall’assemblea

Per chi vive in condominio, gli interventi sull’involucro (facciate, tetto, centrale termica) richiedono una delibera assembleare con le maggioranze previste dal codice civile. Prima di votare, conviene ripassare le regole nelle nostre 100 FAQ sul diritto condominiale.

Il calcolo: quante case italiane sono nel mirino della direttiva

Sono circa 15,3 milioni le abitazioni italiane che rientrano nella fascia del 43% “peggiore”: il dato si ottiene applicando la soglia della direttiva ai circa 35,6 milioni di abitazioni censite in Italia. È il calcolo che nessun titolo ha messo in prima pagina, ma è quello che conta.

I dati ENEA confermano la dimensione del problema. Secondo il rapporto SIAPE, nel 2025 sono stati emessi circa 1,3 milioni di attestati di prestazione energetica e il 46% degli immobili certificati è risultato in classe F (22%) o G (24%). Solo l’11% ha ottenuto una classe A.

Il confronto è eloquente: la quota di APE in classe F-G (46%) è quasi sovrapponibile alla soglia del 43% fissata da Bruxelles. In pratica, la “fascia peggiore” della direttiva coincide con le classi F e G. Va detto che gli APE riguardano soprattutto immobili venduti o affittati, quindi il campione non rappresenta tutto il patrimonio. Ma il segnale è chiaro, e lo è ancora di più al Centro-Sud.

Esenzioni dalla direttiva Case Green: chi è escluso

Gli Stati possono escludere dagli obblighi alcune categorie di edifici. Le principali esenzioni previste dalla direttiva sono:

• edifici storici e vincolati, per i quali gli interventi altererebbero il carattere o l’aspetto;
• luoghi di culto ed edifici religiosi;
• edifici temporanei;
• seconde case utilizzate meno di 4 mesi l’anno;
• edifici indipendenti con superficie inferiore a 50 metri quadrati.

L’esenzione per le seconde case è rilevante per milioni di famiglie italiane con l’immobile al mare o in montagna. Chi sta valutando di cederlo può leggere la nostra guida sulla vendita delle seconde case. Attenzione però: la scelta concreta di quali esenzioni applicare spetta al legislatore italiano, che ancora non ha completato il recepimento.

Bonus casa 2027: quanto si perde rimandando i lavori

Rimandare i lavori al 2027 può costare migliaia di euro di detrazioni, salvo proroghe nella prossima legge di bilancio. Il paradosso è evidente: l’Europa chiede di accelerare, mentre gli incentivi nazionali scendono. Si tratta di una vera e propria corsa contro il tempo, con il traguardo che si sposta in avanti e la benzina che cala.

Con il quadro normativo attuale, il bonus ristrutturazioni sulla prima casa passa dal 50% al 36% nel 2027, con tetto di spesa che scende da 96.000 a 48.000 euro. Per gli altri immobili si passa dal 36% al 30%. L’ecobonus scende al 36% (prima casa) e al 30% (altri immobili) nel 2027 e, senza interventi, sparirebbe dal 2028. Il governo sta valutando una proroga.

Calcolo indicativo su aliquote vigenti a ottobre 2026, salvo modifiche della legge di bilancio. Per tutti i dettagli su aliquote e scadenze rimandiamo alla guida sul bonus ristrutturazione 2026.

Cosa conviene fare adesso: la strategia per i proprietari

La mossa più utile oggi è conoscere la classe energetica della propria casa e pianificare gli interventi. Festina lente, dicevano i latini: “affrettati lentamente”. Non serve correre a firmare un cantiere, ma nemmeno restare fermi in attesa del decreto.

• Fare l’APE: un tecnico abilitato certifica la classe energetica e suggerisce gli interventi più efficaci.
• Valutare i lavori entro il 31 dicembre 2026, finché resta il 50% sulla prima casa.
• Partire dagli interventi a ritorno rapido: infissi, isolamento del sottotetto, impianto fotovoltaico domestico.
• Considerare il finanziamento: diverse banche offrono un mutuo green con tassi agevolati per immobili in classe A o B, o per chi migliora la classe.
• Calcolare il risparmio in bolletta: un salto di 2-3 classi energetiche riduce in modo sensibile il costo di mantenimento di una casa di proprietà.

Chi deve ancora comprare casa, infine, ha un vantaggio: può scegliere da subito un immobile efficiente o mettere in conto i lavori nella trattativa. Lo spieghiamo nella nostra guida all’acquisto della casa in Italia.

Domande frequenti sulla direttiva Case Green

La direttiva Case Green obbliga a ristrutturare casa?

No, non c’è un obbligo individuale con una scadenza fissa per i proprietari. La direttiva fissa obiettivi medi nazionali: sarà il decreto italiano di recepimento a stabilire come raggiungerli, con incentivi ed eventuali regole per gli edifici meno efficienti.

Cosa succede se l’Italia non presenta il piano entro dicembre?

La Commissione può deferire l’Italia alla Corte di giustizia UE. Le sanzioni non sono automatiche: arrivano solo dopo una sentenza e un eventuale mancato adeguamento, e ricadono sullo Stato, non direttamente sui cittadini.

Le case in classe G si potranno ancora vendere?

Sì, la direttiva non vieta né la vendita né l’affitto di immobili in classe G. Tuttavia una classe energetica bassa tende a ridurre il valore di mercato e ad allungare i tempi di vendita.

Le seconde case sono escluse dalla direttiva Case Green?

Possono essere escluse se usate meno di quattro mesi l’anno. La direttiva lascia questa possibilità agli Stati: la conferma definitiva arriverà con il decreto italiano di recepimento.

Dal 2025 non si possono più installare caldaie a gas?

Si possono installare, ma senza incentivi pubblici se sono caldaie autonome a combustibili fossili. Restano agevolabili i sistemi ibridi con pompa di calore. L’uscita definitiva dalle caldaie fossili è indicata per il 2040.

Conviene fare i lavori nel 2026 o aspettare il 2027?

Con le regole attuali conviene il 2026, soprattutto per la prima casa. Su 40.000 euro di lavori la detrazione passa da 20.000 a 14.400 euro: 5.600 euro in meno, salvo proroghe.

Nota informativa: questo articolo ha finalità esclusivamente divulgative e non costituisce consulenza legale, fiscale o finanziaria. Le norme di recepimento della direttiva sono ancora in corso di definizione. Per verificare i testi ufficiali consulta la Direttiva (UE) 2024/1275 su EUR-Lex, il portale SIAPE di ENEA e la sezione agevolazioni dell’Agenzia delle Entrate. Prima di avviare lavori rivolgiti a un tecnico abilitato e verifica le condizioni aggiornate dei bonus.