L’ultima parte dell’anno inizia all’insegna del tema degli affitti a livello europeo. Con l’Affordable Housing Act, l’Unione Europea introduce dei limiti alle possibilità di affittare casa in locazione breve; in Spagna il nodo del mattone ha determinato la crisi del governo Sanchez. idealista/news fa il punto della situazione degli affitti anche alla luce delle novità politiche e normative a livello italiano ed europeo.
Il mercato degli affitti in Italia
Gli affitti italiani entrano nell’autunno 2026 in una fase di raffreddamento, ma in un mercato profondamente cambiato. Nel terzo trimestre i canoni sono saliti solo dello 0,5% sul trimestre precedente e dell’1,8% su base annua, con una media nazionale di 14,6 euro al metro quadro, un ritmo che porta gli affitti sotto il livello dell’inflazione. La frenata era già visibile a fine giugno, quando i dati di Tecnocasa mostravano una corsa ai rialzi che iniziava a rallentare, senza però soddisfare una domanda ancora superiore all’offerta.
Contratti e inquilini che cambiano
A cambiare è soprattutto la natura dei contratti: in dieci anni la quota di annunci transitori è passata dall’1,6% al 31,4% dello stock, mentre l’offerta a lungo termine si è ridotta del 34,8%, e a Venezia i transitori arrivano al 60% degli annunci. Cambia anche l’identità degli inquilini: nel 2025 sono aumentati gli studenti universitari (9,8% dei contratti) e gli stranieri hanno toccato il record del 13,1%. Gli studenti sono al centro anche dei nuovi investimenti in studentati, necessari perché l’Italia copre appena il 4% del fabbisogno di posti letto contro il 16% della media europea. Intanto, nelle città universitarie i prezzi tornano a calare: a Milano bilocali e trilocali scendono del 6%, Roma resta ferma e Napoli cede su tutte le tipologie.
Caro affitti, questione abitativa e situazione in Italia
L’emergenza abitativa italiana non risparmia più nemmeno chi ha un impiego: secondo un rapporto di Scenari Immobiliari e Investire Sgr mancano 840mila case per i lavoratori, una “fascia grigia” di circa quattro milioni di persone troppo abbienti per le case popolari e troppo poco per il mercato libero.
Lo stock abitativo non utilizzato
Per molti osservatori il nodo è l’offerta inutilizzata: la Fimaa stima che tra 5,5 e 6 milioni di immobili vuoti siano recuperabili e chiede al Senato un registro dei morosi e il contratto come titolo esecutivo, mentre già a maggio aveva sollecitato alla Camera i cambi di destinazione d’uso di uffici e immobili sottoutilizzati. Secondo Andrea Napoli, i proprietari si allontanano dall’affitto di lungo periodo per fisco, tempi di rilascio e rischio morosità, e vanno incentivati anziché vincolati.
Le novità normative
Sul fronte pubblico il Piano casa è diventato legge a luglio, con la fiducia del Senato, e a settembre era atteso il primo bando da 700 milioni per recuperare le case popolari inagibili, parte di un programma da circa 10 miliardi in dieci anni. Il ministro Salvini ha ribadito che la casa è una priorità, citando il Salva Casa, il nuovo testo unico dell’edilizia, il fondo di garanzia prima casa, il recupero di 60mila alloggi pubblici e un assegno per i genitori separati. A Milano il Comune risponde al caro affitti con ScegliMI, un contributo fino a 2.400 euro per i lavoratori under 35 il cui canone supera il 30% del reddito.
Il tema non risolto degli affitti brevi
Resta aperto il capitolo degli affitti brevi: Marco Celani, a capo dell’associazione dei gestori Aigab, critica la sentenza del TAR della Toscana che conferma lo stop a nuove locazioni turistiche nell’area Unesco di Firenze, mentre il Tribunale di Milano non ha vietato le locazioni brevi in sé, ma ha fermato un aparthotel in condominio.
L’Affordable housing act dell’Ue
Alla fine dell’estate la novità è stata il regolamento europeo noto come Affordable Housing Act, che darebbe ai Comuni il potere di limitare gli affitti brevi nelle aree di “stress abitativo”, cioè dove il rapporto tra prezzo medio delle case e reddito dei residenti raggiunge almeno 8. Un criterio che, secondo i gestori italiani, finirebbe per colpire quasi tutte le destinazioni turistiche, anche se le locazioni brevi pesano appena l’1,3% del patrimonio immobiliare e a rischio ci sarebbero circa mezzo milione di famiglie.
Anche per Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, la norma è “tecnicamente scorretta”: usare il reddito medio di una zona porterebbe a vietare gli affitti a Milano e a consentirli a Portofino, mentre sarebbe più sensato guardare alla concentrazione di alloggi affittati, che con il Cin è facile da mappare. Il fronte contrario è ampio: gli operatori del settore, da Fimaa e Aigab a Fiaip, Property Managers Italia e Confedilizia, denunciano una lesione del diritto di proprietà e chiedono di correggere i parametri, ad esempio alzando la soglia da 8 a 12, e di mobilitare prima il patrimonio pubblico sfitto. Il caso di Napoli, dove una variante urbanistica impone almeno il 70% di abitazioni stabili in ogni edificio del centro storico, mostra come il tema riguardi già le singole città.
La situazione in Spagna
Sulla casa si è scontrato anche il governo Sánchez, che ha perso la partita in Parlamento, e subito dopo è arrivato lo scioglimento delle Camere. Il 2 ottobre il Congresso ha bocciato i due decreti con cui l’esecutivo voleva rafforzare la protezione dagli sfratti per i nuclei vulnerabili, prorogare i contratti di locazione, limitare gli aggiornamenti dei canoni e stringere sugli affitti temporanei e per stanze; tre giorni dopo il premier ha annunciato lo scioglimento e convocato elezioni anticipate per il 29 novembre, mentre il governo si prepara a riproporre in forma modificata parte delle misure. Non era la prima sconfitta sul tema: un precedente decreto sulla proroga degli affitti, in vigore da marzo, era già stato respinto il 28 aprile, e a Madrid, nei giorni precedenti, centinaia di persone si erano accampate in Puerta del Sol contro la crisi della casa.
Per Andrea Napoli, che la legge in un commento, il caso spagnolo dimostra che la casa non si governa contro il mercato: tra il 2022 e il 2024 sono stati autorizzati circa 345mila alloggi a fronte di 604mila nuovi nuclei familiari, e vincoli e regole instabili rischiano di scoraggiare i proprietari. Intanto la Catalogna ha scelto la linea opposta, quella del controllo, creando una Direzione Generale per la Disciplina Abitativa per ispezionare e sanzionare gli affitti oltre i limiti, con multe fino a 900mila euro e le prime sanzioni da 30mila euro a tre grandi proprietari.
Questione abitativa e affitti fuori Europa
Nel mondo anglosassone le politiche sugli affitti prendono strade molto diverse. Nel Regno Unito dal 1° maggio è in vigore il Renters’ Rights Act, la più importante riforma degli ultimi 37 anni: tutti i contratti diventano a tempo indeterminato e i canoni restano ancorati al mercato, senza tetti, mentre i proprietari possono ottenere uno sfratto accelerato dopo tre mesi di morosità. Pochi mesi dopo, però, la riforma sta mettendo in difficoltà il mercato degli studenti, soprattutto quelli internazionali, con procedure più lunghe e periodi di “doppio affitto” che possono arrivare a cinque settimane.
Per quanto riguarda gli Usa, a New York il sindaco Zohran Mamdani ha mantenuto una promessa elettorale: il Rent Guidelines Board ha congelato per due anni gli affitti di quasi un milione di appartamenti a canone calmierato, circa il 40% del totale, tra le proteste dei proprietari e con ricorsi legali attesi. A San Francisco, invece, è il boom dell’intelligenza artificiale a far salire i canoni: la città è tornata la più cara degli Stati Uniti, con una media di 3.728 dollari al mese, il 18% in più in meno di due anni, mentre si costruisce pochissimo. Seattle, infine, ha scelto la strada della trasparenza e ha approvato una norma contro i costi nascosti come le spese amministrative, per animali e per i pacchi, che entrerà in vigore a luglio 2027, con multe fino a tre volte l’importo illegale.
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