Via Sant’Antonio, PIRU, zone C1, ampliamento della zona annonaria, procedure ZES e legge regionale 36/2023: la città cambia attraverso molti procedimenti diversi. Il nodo è ricondurre le trasformazioni a una visione urbanistica complessiva.
Mettendo insieme gli atti urbanistici degli ultimi anni emerge l’immagine di una città tutt’altro che immobile. Via Sant’Antonio, PIRU, zone C1, ampliamento della zona annonaria, nuove strutture commerciali attraverso le procedure ZES e applicazione della legge regionale 36/2023 raccontano una Conversano che sta cambiando. Il punto, però, è capire se la somma delle singole trasformazioni stia procedendo all’interno di una visione complessiva della città futura. Ed è qui che torna centrale il tema del Piano Urbanistico Generale.
Il vecchio PRG risale agli anni Ottanta e continua a essere modificato, aggiornato o derogato attraverso procedimenti diversi. Alcuni sono arrivati a conclusione, altri risultano ancora in itinere. Nel frattempo il percorso del nuovo PUG è stato formalmente avviato, ma dagli atti pubblicamente reperibili non risulta ancora giunto al Documento Programmatico Preliminare.
VIA SANT’ANTONIO: UNA VARIANTE ANCORA APERTA
Uno dei casi più significativi è quello di via Sant’Antonio Abate. La società Verde Santo Antonio Srl ha chiesto la ritipizzazione di circa 6.870 metri quadrati, oggi classificati dal PRG come S2B – verde di quartiere.
Alla base della richiesta vi è una questione concreta: il verde pubblico previsto dal Piano non è stato realizzato per decenni e i proprietari chiedono una diversa destinazione dell’area. La proposta prevede una trasformazione articolata tra zone C2 e B3, con una volumetria complessiva indicata in circa 1.867 metri cubi.
Il procedimento ha però incontrato criticità durante l’istruttoria regionale, soprattutto sul tema degli standard urbanistici e della Valutazione Ambientale Strategica. Con la Determinazione n. 408 del 22 settembre 2025, la Regione Puglia ha ritenuto non applicabili le condizioni invocate per l’esclusione dalla VAS e ha rimesso al Comune il corretto inquadramento ambientale della proposta.
A distanza di oltre un anno, dalle verifiche effettuate fino al 3 ottobre 2026 sugli atti pubblicamente reperibili non emerge un successivo provvedimento conclusivo che consenta di considerare definitivamente approvata la ritipizzazione. Via Sant’Antonio resta così un caso emblematico: un’area destinata dal vecchio PRG a servizi mai realizzati che oggi chiede una nuova destinazione.
IL PIRU E LA RIGENERAZIONE URBANA
Un altro procedimento rilevante riguarda il Programma Integrato di Rigenerazione Urbana – PIRU. Con deliberazione del Consiglio comunale n. 29 del 17 giugno 2025 è stata adottata la proposta progettuale e sono state successivamente avviate le procedure di deposito e partecipazione.
Il PIRU porta nella pianificazione cittadina un tema decisivo: recuperare e rigenerare parti della città esistente, senza affidarsi esclusivamente a nuove espansioni. Dagli atti pubblicamente rintracciabili non emerge però ancora un successivo provvedimento chiaramente identificabile come conclusione definitiva dell’intero procedimento.
LE ZONE C1 E IL RIDIMENSIONAMENTO DELLE VECCHIE ESPANSIONI
Il Comune è intervenuto anche sulle zone di espansione C1 previste dal PRG. Nel dicembre 2025 il Consiglio comunale ha esaminato le osservazioni relative alla variante alle Norme Tecniche di Attuazione, che interessa numerose maglie C1 e prevede la riduzione dell’indice di fabbricabilità territoriale.
È un passaggio significativo, perché rimette mano alle capacità edificatorie immaginate dal vecchio Piano regolatore e le confronta con le effettive esigenze della Conversano contemporanea.
ZONA ANNONARIA: UNA VARIANTE ARRIVATA ALL’APPROVAZIONE REGIONALE
Diversa è la situazione dell’ampliamento della zona annonaria Dc. La variante, adottata dal Consiglio comunale già nel 2021, ha completato un passaggio fondamentale nel maggio 2025, quando la Giunta regionale pugliese l’ha approvata con prescrizioni, pronunciandosi anche sulla compatibilità paesaggistica.
Il procedimento mostra anche quanto possano essere lunghi i tempi necessari per portare a compimento una singola variante al PRG.
NUOVE STRUTTURE COMMERCIALI E PROCEDURA ZES
Un’altra trasformazione significativa riguarda la realizzazione di una struttura commerciale di vendita di tipo M2 proposta da SELF Srl, attraverso un’Autorizzazione Unica ZES con effetti di variante urbanistica.
Il procedimento ha raggiunto uno stadio molto avanzato. Nell’ottobre 2025 è stata rilasciata l’Autorizzazione Unica ZES e, nel dicembre successivo, la Giunta comunale ha preso atto del provvedimento, approvando il progetto delle opere di urbanizzazione e proponendo al Consiglio comunale lo schema di convenzione e l’acquisizione delle aree destinate a standard.
Anche in questo caso una parte della città cambia attraverso un procedimento specifico, esterno alla revisione complessiva del PRG.
LA LEGGE REGIONALE 36/2023
Nel 2026 si è aperto inoltre il confronto sull’applicazione a Conversano della legge regionale 36/2023, che offre ai Comuni strumenti per incentivare il recupero, la riqualificazione e il riuso del patrimonio edilizio esistente.
Il confronto tecnico ha riguardato anche la possibile individuazione degli ambiti cittadini nei quali applicare le opportunità previste dalla legge. Alla data delle ultime verifiche, tuttavia, non è stato rintracciato negli atti pubblicamente indicizzati un provvedimento comunale conclusivo che consenta di considerare definitivamente approvata la relativa perimetrazione. Anche questo procedimento merita quindi di essere seguito.
TANTE PRATICHE, UNA SOLA CITTA’
Via Sant’Antonio pone il problema delle aree destinate a servizi e mai utilizzate; le zone C1 quello delle vecchie previsioni di espansione; il PIRU introduce la rigenerazione urbana; la legge regionale 36/2023 apre nuove possibilità di recupero e trasformazione del patrimonio esistente; la procedura ZES consente nuove iniziative economiche con effetti anche urbanistici; la variante della zona annonaria modifica un’ulteriore porzione del disegno originario del PRG.
Sono procedimenti diversi, disciplinati da norme e motivazioni differenti, ma hanno un elemento in comune: producono effetti sulla stessa città. È proprio per questo che il PUG diventa sempre più importante.
IL PUG NON DEVE PARTIRE DA ZERO
Conversano non deve avviare un nuovo percorso: il percorso è già iniziato. Il Comune ha adottato l’Atto di indirizzo previsto dall’articolo 11 della legge regionale 20/2001 e sono state avviate attività partecipative per la costruzione del quadro conoscitivo.
Dalle verifiche effettuate sugli atti pubblicamente disponibili non emerge invece ancora l’adozione del Documento Programmatico Preliminare – DPP, uno dei passaggi fondamentali verso la formazione del nuovo Piano. La questione, quindi, non è se cominciare il PUG, ma come riprendere con decisione il percorso già avviato.
Un primo passo potrebbe essere una ricognizione pubblica di quanto è stato fatto: atti, incarichi, studi, quadro conoscitivo, attività partecipative, VAS e rapporti già avviati con Regione e altri enti. A seguire, occorrerebbe riattivare pienamente l’Ufficio di Piano, aggiornare gli elaborati eventualmente superati e definire un cronoprogramma con tempi e responsabilità precise.
L’obiettivo è completare il DPP e portarlo all’adozione del Consiglio comunale, facendo avanzare concretamente il nuovo PUG.
NON FERMARE LA CITTA’, MA DARLE UNA DIREZIONE
Il problema non è bloccare le trasformazioni urbanistiche in attesa del nuovo Piano. Una città vive e cambia: le imprese investono, i proprietari presentano istanze, emergono nuove esigenze abitative e commerciali, alcuni servizi diventano necessari e altri, previsti quarant’anni fa, possono non esserlo più.
Le varianti sono strumenti legittimi e, in alcuni casi, necessari. Ma la loro successione non può sostituire indefinitamente una pianificazione generale. Il rischio è che il futuro assetto urbanistico di Conversano finisca per essere determinato dalla somma di singole varianti, ritipizzazioni, programmi e autorizzazioni anziché da una scelta complessiva compiuta dalla città.
Il PUG dovrebbe rovesciare questa logica: prima stabilire quale città si vuole costruire, poi decidere coerentemente dove edificare, dove rigenerare, quali aree conservare a verde, quali servizi realizzare, come organizzare la mobilità e quanto nuovo suolo sia realmente necessario utilizzare.
Dopo oltre quarant’anni di PRG, Conversano non ha bisogno soltanto di aggiornare le proprie regole urbanistiche. Ha bisogno di una regia. Perché le trasformazioni sono già in corso e proprio per questo diventa urgente decidere quale Conversano costruire per i prossimi venti o trent’anni.
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