Acquistare casa a Genova: da Marassi a Principe, da San Fruttuoso a Nervi, dove conviene puntare oggi

Confrontando reddito degli abitanti e costi delle abitazioni si scopre che Genova è il capoluogo di regione dove l’acquisto dell’immobile è più sostenibile. Se in aggiunta si confronta il prezzo delle case e l’affitto che se ne può ricavare si ottiene che il rendimento nel capoluogo ligure è il più alto tra quello delle grandi città. Gli investitori evidentemente Excel lo sanno usare e oggi Genova è tra le destinazioni italiane a cui guardano con maggiore interesse. Una conferma arriva da Massimo Segalerba, presidente Fiaip della città: «Non posso dire che vediamo la situazione con ottimismo perché si tratta di un termine contro natura per un genovese, ma ci sono segnali di miglioramento del mercato, con la tenuta delle compravendite, la prospettiva di incremento dei prezzi nel medio periodo e l’aumento della domanda dei risparmiatori».

La peculiarità della città

«Il punto di forza della città è che i prezzi sono molto più bassi rispetto non solo a Milano o Roma, ma anche ad esempio rispetto a città più a nostra misura come Torino o Napoli», prosegue Segalerba. Per rendersene conto basta una sguardo alla tabella dei prezzi di vendita tratta dall’Osservatorio Fiaip, ma anche gli affitti sono più economici anche se il divario rispetto alle altre grandi città è minore e soprattutto, se si eccettuano le rare punte di mercato nelle zone di pregio, non presentano oscillazioni significative nel territorio. Genova ha caratteristiche singolari: 600 mila persone vivono su una lingua stretta tra mare e montagna e lunga 33 chilometri, dove non c’è più praticamente lo spazio per costruire nulla. «In città non esiste il nuovo in senso stretto — riprende Segalerba — ci sono immobili grandi, soprattutto nel centro storico, che vengono ristrutturati e frazionati dove possibile».

Il concetto di lusso da rivedere

Il patrimonio cittadino è molto vecchio e ha anche un handicap non da poco. Ci sono quasi 3 mila abitazioni in categoria catastale A1, cioè case di lusso, per le quali si pagano imposte di trasferimento molto alte e che devono sottostare anche all’Imu. «Il concetto di lusso va rapportato all’epoca in cui quelle case sono state costruite, ben diverso dal lusso come lo intendiamo oggi. Una A1 di 250-300 metri quadrati, anche in una zona bella come il Castelletto, così com’è non si riesce a vendere in nessun modo e se non si può procedere al frazionamento e resta vuota, finisce per andare in rovina. Oggi il mercato chiede abitazioni con spazi molto minori ed efficiente dal punto di vista energetico». 

Dove si concentra l’attenzione dei compratori

Un altro problema epocale per Genova è l’impossibilità o quasi di parcheggiare. «I box sono pochi e sono stati costruiti negli anni Cinquanta e Sessanta quando le auto erano molto più piccole di quelle di oggi; spesso, non dico un Suv, ma nemmeno un’utilitaria riesce a entrare. Li si potrebbe al massimo proporre come parcheggio per le moto, ma risulterebbero troppo cari. D’altronde ricavarne di nuovi non si può, perché scavare significa trovare l’acqua». I quartieri più richiesti — riprende il nostro interlocutore — sono quelli del centro e del semicentro. C’è attenzione per San Fruttuoso e Marassi, dove ci sono le facoltà universitarie e l’Ospedale San Martino. 

L’impatto futuro dell’Alta Velocità

Un’area che il prolungamento della metropolitana leggera da Brignole (l’inaugurazione è prevista per il 2028) probabilmente rivaluterà. «Un’altra zona da tenere d’occhio è la collina sopra la stazione Principe. Ora ha prezzi bassi e gode di una posizione panoramica e di palazzi d’epoca molto belli. Con l’arrivo dell’Alta Velocità, potrebbe attrarre anche professionisti che operano su Milano o Torino e che vogliano vivere al mare comprando senza rinunciare ai servizi della grande città». A Genova il mercato degli affitti brevi è in ritirata. «Molti ci hanno provato ma si sono resi conto che la nostra città si presta poco perché non ha eventi in grado di trattenere i visitatori per più di una o due notti». 

L’affitto tradizionale batte quello breve

In effetti per visitare l’Acquario o una delle splendide mostre di Palazzo Ducale basta un giorno, eventi di richiamo internazionale come il Salone Nautico (sei giorni ogni anno) o Euroflora (dieci giorni ogni tre anni) non giustificano il business, senza contare che per le brevi permanenze Genova ha la concorrenza delle Riviere. Chi affitta punta sulla locazione tradizionale, anche si sta sviluppando un mercato anche del transitorio. E gli studenti? «La domanda è buona ma inferiore rispetto a dieci anni fa. L’Università ha un’ottima fama e ci sono anche centri di eccellenza come l’Istituto italiano di Tecnologia. Ma in città ci sono studentati e altri ne sono programmati e nel complesso i fuori sede sono diminuiti perché altre città liguri, come Savona e Imperia, o del basso Piemonte hanno avviato corsi universitari che hanno ridotto il bacino di attrazione delle nostre facoltà».