Il Piano Casa ha davanti a sé una sfida fondamentale: riuscire a mobilitare il patrimonio immobiliare pubblico e privato inutilizzato e il risparmio istituzionale e privato per aumentare l’offerta di abitazioni a prezzi calmierati. Non soltanto costruire nuove case, dunque, ma creare le condizioni finanziarie affinché pubblico e privato possano lavorare insieme e trasformare gli immobili in luoghi nei quali costruire comunità, con servizi, inclusione e qualità della vita.
A mio avviso, per affrontare e vincere la sfida inerente al problema abitativo occorre mettere a sistema risorse pubbliche e private e sviluppare strumenti finanziari innovativi. I numeri ci dicono che ci troviamo difronte ad una domanda abitativa crescente, con prezzi delle case aumentati del 4% nel 2025 e del 5,2% su base annua nel primo trimestre 2026. Nella Ue, in 16 anni, l’indice Eurostat dei prezzi delle abitazioni è aumentato di quasi il 70%.
A pagare il prezzo più alto sono soprattutto i giovani. Nel 2023 solo il 41,7% delle famiglie composte esclusivamente da under 35 viveva in una casa di proprietà, contro l’82,1% delle famiglie over 65. Non è soltanto una questione generazionale: è una questione di opportunità e di futuro. Eppure, contemporaneamente, abbiamo un patrimonio immobiliare enorme che rischia di non essere utilizzato. Secondo le rilevazioni più recenti, fino al 30% delle abitazioni italiane risulta non occupato.
Come cambiare approccio
È qui che dobbiamo cambiare approccio. Il fondo Consap ha dimostrato che sul versante della domanda una garanzia pubblica può fare la differenza. Il Fondo Mutui Prima Casa ha consentito, dalla sua istituzione, l’erogazione di 587 mila mutui, di cui 434 mila a giovani under 36, mobilitando oltre 70 miliardi di euro. Sono numeri che fotografano un’Italia che crede nel futuro, giovani coppie che vogliono restare nel nostro Paese per costruire qui la loro famiglia.
Ma questi stessi numeri ci dicono che la garanzia sul mutuo, da sola, non è sufficiente. Se un giovane riesce a ottenere il finanziamento, ma sul mercato non trova un’abitazione a un prezzo sostenibile, il problema rimane.
Per questo ho proposto di mettere in sinergia Consap e Invimit, previa autorizzazione del Mef, attraverso una piattaforma capace di censire, valutare, acquisire e rigenerare anche immobili privati inutilizzati o abbandonati, acquistandoli a un valore vicino al valore catastale per destinarli al social housing.
Accanto al recupero del patrimonio pubblico, dobbiamo valutare come coinvolgere anche gli immobili privati inutilizzati. In questa direzione si colloca la proposta «Casa Disponibile», che ho avanzato nel corso della tavola rotonda sulle leve per la crescita organizzata dall’Anci. L’idea è quella di istituire un registro nazionale a adesione volontaria, attraverso il quale i proprietari possono dichiarare immobili da destinare alla locazione o alla vendita a condizioni calmierate, contribuendo ad ampliare l’offerta abitativa.
Un potenziale enorme
Il potenziale è enorme: oltre 2.700 miliardi di euro di patrimonio immobiliare privato sono riconducibili agli over 70 e nei prossimi anni assisteremo a un grande passaggio generazionale. Una parte di questi immobili entrerà sul mercato, un’altra rischia di restare inutilizzata perché ereditata da figli o nipoti ormai lontani dal luogo in cui gli immobili si trovano.
Dobbiamo prepararci oggi a governare questo processo. Ma c’è un secondo elemento sul quale dobbiamo riflettere: l’enorme risparmio privato, spesso fermo sui conti correnti prevalentemente di ultra sessantacinquenni, si parla di circa 1.600 miliardi.
Per aumentare l’offerta di abitazioni non basta intervenire sul credito. Bisogna anche riuscire a orientare una parte del risparmio degli italiani verso il settore abitativo. Per questo continuo a ritenere interessante l’ipotesi di strumenti di agevolazione fiscale sul modello dei Piani Individuali di Risparmio, i Pir immobiliari – Piani Immobiliari di Risparmio – che avevo lanciato proprio sulle pagine di Milano Finanza lo scorso anno.
L’idea è semplice: chi investe in questi fondi e mantiene il proprio risparmio investito nel social housing per 5 anni non paga il 26% di imposte sugli utili e potrebbe avere il capitale garantito da Consap.
Proprio in questi giorni la Commissione europea ha contestato all’Italia alcuni requisiti territoriali previsti per le agevolazioni fiscali dei Pir, ritenendoli potenzialmente incompatibili con la libera circolazione dei capitali. È un tema che il governo dovrà affrontare. Ma questa discussione può diventare anche un’occasione per guardare oltre i confini nazionali.
Quella della casa è una crisi europea
La crisi abitativa che coinvolge le nuove generazioni non è soltanto italiana, come dimostrano anche le tensioni sul mercato immobiliare spagnolo. Il problema dell’accessibilità alla casa riguarda tutta l’Europa perché allora non proporre i Piani Immobiliari di Risparmio per il Social Housing a livello europeo, capaci di indirizzare anche il risparmio dei privati verso progetti di edilizia sociale?
Per attrarre capitali privati possiamo, inoltre, partire da un’esperienza italiana che ha già dimostrato di funzionare: il Fondo Gacs, (garanzia sulla cartolarizzazione delle sofferenze bancarie), istituito nel 2016, con 220 milioni di euro, ha raggiunto una dotazione complessiva di circa 1,2 miliardi, grazie ai corrispettivi delle garanzie, senza richieste di escussione.
Perché non applicare una logica analoga al social housing? Un Fondo di Garanzia Consap per i costruttori potrebbe garantire le tranche senior delle obbligazioni emesse per finanziare progetti di edilizia sociale, riducendo il rischio e rendendo più attrattivi investimenti che oggi faticano a trovare capitale.
Pubblico e privato lavorino insieme
La direzione, quindi, è chiara: non scegliere tra pubblico e privato, ma farli lavorare insieme. Da una parte le garanzie pubbliche, che possono trasformare la domanda potenziale in domanda reale, attraverso l’accesso al credito. Dall’altra, il risparmio privato, che può diventare investimento di lungo periodo. E ancora: il patrimonio immobiliare inutilizzato pubblico e privato, che può essere rigenerato, grazie a una forte sinergia tra gli investitori istituzionali, le società pubbliche e i privati.
Il Piano Casa può essere l’occasione per mettere tutto questo a sistema. Abbiamo bisogno di recuperare ciò che già esiste, rigenerare ciò che oggi è inutilizzato, facilitare l’accesso al credito, attrarre capitale privato e aumentare l’offerta di abitazioni a prezzi accessibili.
La sfida è integrare garanzie pubbliche, capitali privati e rigenerazione urbana per realizzare non soltanto nuove abitazioni a costi accessibili, ma vere comunità, con servizi e opportunità, capaci di rispondere alle esigenze delle giovani coppie e delle famiglie.
Per raggiungere questo obiettivo dobbiamo agire contemporaneamente sulla domanda e sull’offerta: aiutare chi vuole comprare casa, ma anche creare le condizioni perché sul mercato ci siano abitazioni che una famiglia e soprattutto una giovane coppia possano realmente permettersi.
La sfida vinta con il Pnrr ha dimostrato che quando Governo, Regioni, Comuni, società pubbliche e soggetti privati lavorano insieme, con obiettivi chiari, è possibile rispettare le scadenze e realizzare gli interventi programmati, per questo è giunto il momento di applicare il metodo Pnrr anche alla politica dell’abitare. (riproduzione riservata)
*Presidente di Consap Spa
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