La caccia alle case fantasma entra nell’era dell’intelligenza artificiale perché il Fisco può affiancare alle tradizionali mappe catastali. Il punto di partenza sono le ortofoto, cioè immagini aeree corrette geometricamente, messe a disposizione anche dall’Agea, l’Agenzia per le erogazioni in agricoltura. Il confronto con la cartografia catastale consente di cercare edifici, ampliamenti e altre costruzioni che compaiono nelle immagini ma non trovano una corrispondenza negli archivi, oppure presentano caratteristiche apparentemente diverse da quelle registrate.
È in questa fase che possono intervenire gli algoritmi di analisi delle immagini e, dove effettivamente impiegati, i sistemi di intelligenza artificiale: elaborano i dati, riconoscono elementi del territorio e aiutano a selezionare le situazioni che meritano un controllo. In pratica, possono contribuire a individuare un fabbricato assente dalla mappa, un ampliamento non rappresentato o una costruzione la cui sagoma non coincide con quella registrata. L’obiettivo è ridurre il lavoro manuale necessario per esaminare un territorio vasto e indirizzare le verifiche verso i casi più sospetti.
La distinzione è importante: non ogni sistema informatico che confronta immagini utilizza necessariamente intelligenza artificiale, e una differenza rilevata dall’algoritmo non dimostra da sola un’irregolarità fiscale. L’anomalia deve essere verificata alla luce dei dati catastali, delle caratteristiche dell’immobile e degli eventuali obblighi di dichiarazione. Solo dopo gli approfondimenti del caso può partire una comunicazione al proprietario e, se ne ricorrono i presupposti, un accertamento. L’AI, dunque, aiuta a trovare i possibili casi; non stabilisce automaticamente che il proprietario abbia evaso le imposte.
Secondo le informazioni relative alla ricognizione, la mappatura ha raggiunto il 96% del territorio nazionale e l’obiettivo è completarla entro la fine del 2026. Il programma si inserisce in una campagna più ampia di recupero delle informazioni catastali mancanti, con 20mila comunicazioni previste nel 2026, 40mila nel 2027 e 60mila nel 2028. Resta però essenziale distinguere i risultati della mappatura dall’effettivo impiego dell’intelligenza artificiale: per descrivere con precisione la tecnologia utilizzata dall’Agenzia delle Entrate servono dettagli tecnici ufficiali sui sistemi adottati, che non vanno dedotti soltanto dal fatto che vengono incrociate immagini e mappe.
Oltre un milione di abitazioni assenti dagli archivi
Le dimensioni del fenomeno aiutano a comprendere perché il tema sia tornato al centro dell’attenzione. Il rapporto Gli immobili in Italia 2023, realizzato dal Dipartimento delle Finanze e dall’Agenzia delle Entrate, fotografa il patrimonio immobiliare sulla base dei dati catastali e fiscali riferiti al 2020. Nel documento risultano 3.926.992 unità immobiliari non riscontrate nelle dichiarazioni, per una rendita catastale complessiva di circa 3,52 miliardi di euro. Si tratta di una categoria ampia, che comprende immobili non riconciliati con le dichiarazioni fiscali e non coincide necessariamente, in ogni singolo caso, con edifici abusivi o interamente sconosciuti al Catasto.
All’interno di questo insieme, le abitazioni non riscontrate sono 1.035.034, con una rendita catastale presunta di circa 305 milioni di euro. Il patrimonio non intercettato comprende inoltre oltre 693mila pertinenze e immobili con destinazioni differenti da quella residenziale: uffici, studi professionali, negozi, botteghe e fabbricati a uso produttivo. Il rapporto censisce, per le unità di proprietà delle persone fisiche non riscontrate in dichiarazione, oltre due milioni di immobili e una rendita presunta pari a 814,9 milioni di euro. Sono cifre che restituiscono la portata del problema, pur riferendosi a una fotografia statistica costruita su dati non recentissimi e da non confondere con il numero di immobili già individuati nella nuova campagna.
La rendita catastale non è il valore commerciale di un edificio né rappresenta direttamente l’imposta che il proprietario dovrebbe versare. È una grandezza fiscale utilizzata, con regole e moltiplicatori diversi a seconda del tributo, per determinare alcune basi imponibili. Proprio per questo, però, una rendita mai attribuita o non aggiornata può produrre effetti su più fronti: dall’Imu alle imposte collegate al possesso e al trasferimento dell’immobile. Le stime diffuse con riferimento al quadro del 2020 indicavano un possibile mancato gettito nell’ordine di 600 milioni di euro l’anno per le abitazioni non censite e un imponibile Imu potenziale superiore a 51 miliardi di euro. Sono valutazioni storiche, non una misura certificata delle entrate recuperabili oggi con la nuova operazione.
Dal precedente del 2010 alla nuova campagna
Il tentativo di riportare alla luce gli immobili assenti dagli archivi non è una novità. Una precedente operazione, avviata tra il 2010 e il 2012, aveva previsto la mappatura di circa 2,2 milioni di particelle considerate sospette. Da quella ricognizione erano emerse oltre un milione di unità immobiliari sconosciute al Catasto. La differenza rispetto alla campagna attuale sta soprattutto nella capacità di elaborare e confrontare grandi quantità di immagini e informazioni, con strumenti che possono rendere più efficiente la selezione delle situazioni anomale.
L’attuale ricognizione non riguarda soltanto le case completamente assenti dalle mappe. Una volta affrontati i casi più evidenti, il controllo può concentrarsi anche sulle difformità parziali: ampliamenti non dichiarati, nuovi piani, sottotetti trasformati in mansarde abitabili, verande chiuse e pertinenze come garage e depositi che non risultano correttamente registrati. In queste situazioni l’edificio esiste già negli archivi, ma la rappresentazione catastale potrebbe non corrispondere più alla sua consistenza effettiva. È una distinzione rilevante anche sul piano operativo, perché la verifica richiede di ricostruire che cosa sia stato realizzato, quando e se l’intervento comportasse l’obbligo di aggiornamento catastale.
Lettere in aumento: 20mila nel 2026, 60mila nel 2028
La prima fase della nuova operazione si traduce in un programma di comunicazioni destinato a crescere rapidamente. Entro la fine del 2026 sono attese circa 20mila lettere ai proprietari interessati da possibili irregolarità. Il numero dovrebbe salire a 40mila nel 2027 e raggiungere 60mila nel 2028. Si tratta di obiettivi di attività e non del totale degli immobili irregolari presenti in Italia: il volume delle comunicazioni rappresenta la capacità prevista di portare i casi all’attenzione dei proprietari, non una stima esaustiva del fenomeno.
Per l’amministrazione finanziaria, la progressione può consentire di rendere più sistematico il recupero delle informazioni mancanti e favorire l’aggiornamento degli archivi. Per i contribuenti, significa una maggiore probabilità che difformità rimaste a lungo senza verifica vengano individuate. La comunicazione, però, non equivale automaticamente a una contestazione definitiva: il proprietario può essere chiamato a chiarire la situazione, verificare i dati riportati e regolarizzare la posizione quando necessario. La distinzione è importante per evitare che una segnalazione venga interpretata come una multa già comminata.
Che cosa rischia chi riceve la comunicazione
Il primo consiglio è non ignorare la lettera. La segnalazione va letta con attenzione, verificando i riferimenti catastali e la natura dell’anomalia. Se l’immobile risulta effettivamente non dichiarato o se l’aggiornamento era obbligatorio, può essere necessario rivolgersi a un tecnico abilitato, come un geometra, un architetto o un ingegnere, per ricostruire la situazione e presentare la documentazione richiesta. Se, al contrario, la difformità segnalata non sussiste oppure riguarda un manufatto non soggetto all’obbligo di accatastamento, sarà necessario raccogliere gli elementi che consentono di dimostrarlo.
L’eventuale regolarizzazione può comportare spese tecniche, aggiornamenti catastali e conseguenze fiscali, a seconda della situazione concreta e degli anni interessati. Secondo le indicazioni riportate da fonti specialistiche sulla campagna, le sanzioni ordinarie per omissioni catastali possono andare da 1.032 a 8.264 euro, con possibilità di riduzione in caso di regolarizzazione spontanea nei termini previsti. L’importo effettivo dipende dalla violazione e dalle circostanze: non è quindi corretto considerare quella fascia come una sanzione automatica per chiunque riceva una lettera.
Il rischio, per chi non interviene quando la posizione è davvero irregolare, è che l’amministrazione proceda all’accatastamento d’ufficio attribuendo una rendita presunta. Quest’ultima potrebbe risultare diversa da quella che sarebbe stata determinata sulla base di una dichiarazione corretta e di una documentazione completa. Da qui possono derivare effetti sulla tassazione dell’immobile e complicazioni in caso di vendita, successione o trasferimento della proprietà. La comunicazione è quindi un segnale da prendere sul serio, ma non un verdetto: la risposta corretta passa dalla verifica tecnica e documentale del caso concreto.
Il nodo economico: recuperare gettito senza trasformare ogni anomalia in evasione
La caccia alle case fantasma si colloca in un punto d’incontro fra tecnologia, fiscalità immobiliare e tutela del contribuente. Da una parte, la possibilità di confrontare immagini aeree e cartografia su scala nazionale offre al Fisco strumenti più efficaci per individuare immobili non dichiarati e aggiornare le informazioni su cui si fondano i tributi. Dall’altra, il dato statistico deve essere interpretato con precisione: un immobile non riscontrato in dichiarazione non è automaticamente un caso di evasione accertata, così come una difformità grafica non dimostra da sola una violazione.
La sfida dei prossimi anni sarà tradurre la mappatura in verifiche solide, distinguendo le omissioni effettive dagli errori informativi e dalle situazioni che non richiedono un aggiornamento. Se il programma rispetterà la progressione indicata, le comunicazioni passeranno dalle 20mila previste nel 2026 alle 60mila del 2028. Il risultato non si misurerà soltanto nel numero di lettere inviate, ma nella qualità degli accertamenti, nella regolarizzazione delle posizioni e nella capacità di recuperare imponibile senza generare contestazioni improprie. Per i proprietari, intanto, il messaggio è chiaro: con l’incrocio tra dati e immagini, ciò che manca nelle mappe è sempre più difficile da lasciare fuori dagli archivi.
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