si può davvero? · Gromia

È possibile vendere una casa anche se si hanno debiti, ma non tutti i tipi di debito incidono allo stesso modo. In questa guida vedremo quali debiti possono influire sulla vendita, come si comportano la banca e l’Agenzia delle Entrate-Riscossione, quali passi seguire prima del rogito e cosa fare se il prezzo di vendita non copre tutti i debiti.

Si può vendere casa se si hanno debiti?

La risposta è sì: anche chi ha debiti può decidere cosa fare della propria casa. Se nessun creditore ha imposto un vincolo sull’immobile, si può vendere come qualsiasi altra proprietà. La situazione però cambia se il debito è coperto da un’ipoteca o se c’è già un’azione esecutiva. È importante quindi capire in che fase si trova il debito: un semplice ritardo nei pagamenti, un’ipoteca già iscritta o un pignoramento trascritto portano a conseguenze molto diverse.

Che tipo di debiti possono pesare sulla vendita

Alcuni debiti restano una questione personale tra debitore e creditore, altri diventano vincoli reali sull’immobile o emergono solo in fase di rogito.

Debiti senza garanzia

Questi debiti sono verso privati, finanziarie, fornitori, professionisti o per prestiti personali non restituiti. Finché il creditore non ottiene un titolo e non iscrive un’ipoteca o non avvia un pignoramento, la casa si può vendere senza restrizioni. Se invece il creditore ottiene un decreto ingiuntivo, può decidere di agire sull’immobile.

Debiti garantiti da ipoteca

Il caso più comune è quello del mutuo. La banca ha un’ipoteca che resta sulla casa anche dopo la vendita. Per questo motivo, si può vendere l’immobile, ma di solito il debito residuo viene pagato al momento dell’atto con una parte del prezzo e il creditore permette la cancellazione dell’ipoteca. Se invece l’acquirente non è a conoscenza dell’ipoteca, la legge lo tutela e può arrivare anche alla risoluzione del contratto.

Debiti con il Fisco e con gli enti pubblici

Cartelle esattoriali per imposte, contributi, multe o tributi locali possono portare all’iscrizione di un’ipoteca esattoriale e, in certi casi, al pignoramento. Questi debiti sono particolarmente delicati, con regole specifiche che vedremo nel prossimo paragrafo. Se sulla casa è già stato registrato un pignoramento, la situazione cambia molto.

Debiti condominiali

C’è anche un tipo di debito che spesso emerge solo alla fine: le spese condominiali non pagate. Anche se non sono garantite da un’ipoteca, influiscono sulla vendita perché la legge tutela il condominio anche nei confronti di chi compra. L’art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile stabilisce che chi acquista risponde insieme al venditore dei contributi dovuti per l’anno di gestione in corso e per quello precedente. L’amministratore può quindi chiedere il pagamento sia al venditore sia all’acquirente. Per “anno” si intende l’esercizio condominiale approvato dall’assemblea, che non sempre coincide con l’anno solare. I debiti più vecchi restano invece a carico solo del venditore.

Per evitare problemi conviene saldare gli arretrati prima del rogito e chiedere all’amministratore un documento che attesti i pagamenti, eventuali debiti, lavori straordinari già deliberati e cause in corso. Accordi diversi tra venditore e acquirente, come una clausola di manleva nel contratto, valgono solo tra loro e il condominio non è obbligato a rispettarli.

Debiti con il Fisco: ipoteca e pignoramento

Se il creditore è l’Agenzia delle Entrate-Riscossione, la procedura si divide in due fasi:

1. Prima viene iscritta l’ipoteca, che è possibile se il debito è pari almeno a 20.000 euro e previa comunicazione scritta al debitore. L’ipoteca non blocca la vendita, ma la condiziona. Il debito deve essere pagato subito, usando parte del ricavato.
2. La seconda fase è il pignoramento, che ha regole più rigide: l’Agenzia non può espropriare l’unica casa del debitore se viene usata come abitazione, se il debitore ha la residenza lì e se non si tratta di una casa di lusso (categorie A/1, A/8 e A/9). Negli altri casi può procedere al pignoramento e alla vendita all’asta solo se il debito supera 120.000 euro, se il valore complessivo degli immobili del debitore supera 120.000 euro e se sono passati almeno sei mesi dall’iscrizione dell’ipoteca senza che il debito sia stato pagato o rateizzato. Questa regola vale solo per l’Agenzia; banche e altri creditori possono pignorare anche l’unica abitazione.

Come vendere casa con debiti: i passaggi da seguire

Si parte sapendo esattamente qual è la situazione. Una visura ipotecaria aggiornata riporta le ipoteche e i pignoramenti relativi all’immobile. Il conteggio dei creditori indica quanto serve per chiudere ciascun debito. Serve poi una valutazione realistica della casa perché dal confronto tra prezzo e debiti si capisce come procedere.

Se il prezzo di vendita è superiore ai debiti garantiti la procedura è semplice: una parte del ricavato va ai creditori davanti al notaio, si cancellano le ipoteche e il venditore tiene il resto. Se invece la casa vale meno dei debiti bisogna trovare un accordo con i creditori. A volte accettano una soluzione condivisa e rinunciano a una parte del credito se pensano che sia meglio di una lunga procedura esecutiva.

 Vendere una casa con debiti non vuol dire smettere di averli. Il debito finisce solo se viene saldato, e la casa è libera solo quando cancellano ipoteche e pignoramenti.

Attenzione all’azione revocatoria

Vendere in fretta o cedere la casa a un parente a un prezzo basso per proteggere il patrimonio è rischioso. I creditori possono chiedere al giudice di annullare la vendita nei loro confronti (art. 2901 c.c.) se il debitore conosceva il pregiudizio arrecato al creditore e, trattandosi di atto a titolo oneroso, anche l’acquirente era consapevole del pregiudizio; inoltre, i beni rimasti al venditore non devono bastare a coprire i debiti.

 Una vendita chiara, al prezzo di mercato e con i debiti pagati al momento del rogito, è anche la più sicura sia per chi vende sia per chi compra.

Alternative quando il debito è troppo alto

Se il ricavato della vendita non basta o la vendita non è immediatamente praticabile, esistono strumenti per diluire o ristrutturare il debito. La scelta dipende dalla natura dei debiti, dalla situazione economica e dalla presenza di vincoli sull’immobile.

Rateizzare il debito con il Fisco

Per le cartelle esattoriali l’Agenzia delle Entrate-Riscossione permette di pagare a rate:

• Per debiti fino a 120.000 euro si possono ottenere fino a 84 rate mensili con le domande presentate nel 2025 e 2026.
• Il limite sale a 96 rate per le richieste del 2027-2028 e a 108 dal 2029.
• Se si dimostra una comprovata e grave situazione di difficoltà economica, estranea alla propria responsabilità, si può arrivare fino a 120 rate.

La rateizzazione può bloccare nuove azioni esecutive, ma un’ipoteca già iscritta di solito resta fino al pagamento completo. È importante verificare se sono attive le definizioni agevolate, le cosiddette rottamazioni, che riducono sanzioni e interessi.

Le procedure di sovraindebitamento

Quando i debiti diventano troppo pesanti il Codice della crisi e dell’insolvenza offre strumenti pensati per chi non può fallire: la ristrutturazione dei debiti del consumatore, il concordato minore e la liquidazione controllata. Quest’ultima può portare all’esdebitazione, cioè alla cancellazione dei debiti residui. Serve l’aiuto di un Organismo di composizione della crisi e di un professionista e in alcuni casi si può salvare la casa principale. Questi percorsi sono rigorosi e richiedono requisiti precisi, quindi è meglio parlarne subito con un avvocato o un commercialista.

Conclusioni

Si può vendere una casa anche in presenza di debiti: ciò che fa davvero la differenza sono i vincoli eventualmente presenti sull’immobile. Un debito semplice, infatti, non blocca la vendita, mentre un’ipoteca va di norma estinta al momento del rogito e un pignoramento rende la procedura più complessa. Nel caso dei debiti con il Fisco esistono soglie e tutele specifiche, che però non valgono per banche e altri creditori.

Per affrontare la vendita con serenità è importante agire per tempo: verificare la situazione con una visura aggiornata, stimare il valore reale della casa e valutare se richiedere una rateizzazione oppure accedere alle procedure di sovraindebitamento. Chi vende per ricominciare può così pianificare con maggiore consapevolezza l’acquisto della prossima casa, in linea con il nuovo budget.

Take Aways

• Avere debiti non impedisce di vendere casa. Bisogna solo verificare se sull’immobile ci sono già ipoteche o pignoramenti.
• Si può vendere anche se c’è un’ipoteca. Di solito, una parte del prezzo viene usata al momento del rogito per saldare il debito.
• L’Agenzia delle Entrate-Riscossione può iscrivere un’ipoteca a partire da 20.000 euro, ma non può pignorare l’unica casa dove si vive se non è di lusso. Le banche e gli altri creditori invece non hanno questo limite.
• Chi compra deve pagare anche gli arretrati condominiali dell’anno in corso e di quello precedente, quindi è meglio saldarli prima del rogito.
• Vendere in modo trasparente e a prezzo di mercato aiuta a evitare il rischio di azione revocatoria.

FAQ

1. È possibile vendere una casa se ho debiti con l’Agenzia delle Entrate?
Sì, ma ci sono delle condizioni. Se l’Agenzia ha iscritto un’ipoteca, si può vendere la casa pagando il debito al momento del rogito con parte del ricavato. Anche il preavviso di ipoteca non blocca la vendita, ma il debito resta sull’immobile. Se invece c’è un pignoramento già trascritto, la vendita diventa molto più complessa: occorre estinguere il debito e liberare l’immobile, oppure la casa può finire nella vendita giudiziaria.

2. Come salvare casa dai debiti?
La prima cosa da fare è tempestivamente controllare quali vincoli ci sono sull’immobile, chiedere la rateizzazione dei debiti e verificare se sono previste per l’unica casa in cui si vive. Se la situazione peggiora, le procedure di sovraindebitamento possono proteggere l’abitazione principale, mentre una vendita concordata spesso permette di ricavare più soldi rispetto all’asta.

3. È possibile pignorare la prima casa per debiti?
Dipende da chi è il creditore. L’Agenzia delle Entrate-Riscossione non può pignorare l’unica casa del debitore se lui ci vive, ha la residenza lì e non è una casa di lusso. Può però iscrivere ipoteca per debiti di almeno 20.000 euro. Banche e creditori privati possono invece pignorare anche la prima casa.

4. Come faccio a pagare i debiti se non ho soldi?
Si può chiedere la rateizzazione delle cartelle fino a 84 rate per le richieste 2025-2026, o più rate documentando la difficoltà. Si può trattare con i creditori o vendere un bene, come la casa, per saldare. Nei casi più gravi, esistono le procedure di sovraindebitamento, che possono arrivare all’esdebitazione anche per chi non ha beni da liquidare, se ricorrono i requisiti di legge.