Immobiliare News | Sismabonus acquisti: la qualificazione urbanistica non incide sul tax credit

La controversia urbanistica che sta interessando il settore dell’edilizia milanese, e che vede contrapposti imprese e Procura su quale sia la corretta qualificazione degli interventi di trasformazione di edifici mediante demolizione e ricostruzione, sta sollevando ora anche un potenziale tema fiscale.

Il caso

Dalle notizie di stampa si apprende che, rispetto a uno degli sviluppi immobiliari contestati dalla Procura, la Guardia di Finanza, su richiesta della Procura autorizzata dal GIP, ha eseguito un sequestro nei confronti dell’impresa costruttrice per un importo connesso ai crediti d’imposta per il c.d. “Sismabonus acquisti” di cui ha beneficiato l’impresa.

Si tratta del credito d’imposta per l’acquisto di case antisismiche che spetta a chi compra un appartamento da un’impresa costruttrice, se l’immobile è stato realizzato in modo da ridurre il rischio sismico (art. 16, comma 1-septies, del D.L. n. 63/2013). Nel caso oggetto del sequestro, i beneficiari dei crediti d’imposta (gli acquirenti delle case) hanno trasferito i crediti all’impresa costruttrice, avvalendosi dello “sconto sul prezzo di vendita” previsto dalla normativa tributaria ex art. 121 del D.L. n. 34/2020 (in sostanza, parte del prezzo di acquisto dell’appartamento veniva pagato trasferendo all’impresa venditrice il credito d’imposta). Di conseguenza, l’impresa disponeva di crediti d’imposta che, in base alle norme in materia, sono moneta fiscale utilizzabile per pagare le imposte sulla propria attività.

Sul versante urbanistico, la tesi della Procura in casi simili è, in estrema sintesi, che l’intervento di demolizione e ricostruzione dell’edificio è stato qualificato in modo errato dall’impresa costruttrice e dal Comune di Milano come “ristrutturazione edilizia” ex art. 3, comma 1, lett. d), del D.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia), mentre avrebbe dovuto essere qualificato come “nuova costruzione” ai sensi della lettera e) della norma citata. La diversa qualificazione dei lavori comporta una contestazione sull’iter seguito dal Comune e dai costruttori per l’ottenimento delle autorizzazioni edilizie, con varie conseguenze per le norme urbanistiche e penali: inesistenza ab origine del titolo edilizio, abuso edilizio e lottizzazione abusiva.

La prospettiva del “Sismabonus acquisti”

Sul versante fiscale, secondo la Procura, la diversa qualificazione dei lavori comporterebbe una condotta fraudolenta dell’impresa costruttrice, volta all’indebita fruizione di un beneficio fiscale.

Mettendo da parte il tema della corretta qualificazione di questi interventi edilizi dal punto di vista urbanistico, va osservato che la distinzione tra ristrutturazione edilizia e nuova costruzione ai sensi del Testo Unico dell’Edilizia non rileva ai fini fiscali per il “Sismabonus acquisti”. Volendo riassumere gli argomenti principali:

l’obiettivo del “Sismabonus acquisti” è favorire interventi edilizi che migliorino la sicurezza antisismica degli edifici, a beneficio di chi acquista gli appartamenti;

né la lettera della norma tributaria né la sua logica subordinano il beneficio fiscale alla qualificazione dei lavori sulla base della normativa urbanistica come “ristrutturazione edilizia” o “nuova costruzione”;

al contrario, la norma sul “Sismabonus acquisti” richiede (i) che si tratti di interventi “mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente” e che (ii) le imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare provvedano alla vendita dell’immobile;

l’Agenzia delle Entrate ha confermato, in più occasioni, che il “Sismabonus acquisti” spetta per lavori di demolizione e ricostruzione, a prescindere dalla qualificazione secondo la normativa urbanistica come “ristrutturazione edilizia” o come “nuova costruzione”;

tra le varie pronunce dell’Agenzia si veda la più recente, contenuta nella Circolare n. 17/E del 2023, dove si afferma che non rileva se il titolo abilitativo è per “ristrutturazione edilizia” ex art. 3, comma 1, lett. d), del D.P.R. n. 380/2001 (pag. 62 e seguenti); nella stessa Circolare, l’Agenzia ha chiarito l’irrilevanza della “circostanza che il fabbricato ricostruito contenga un numero maggiore di unità immobiliari rispetto al preesistente” (nello stesso senso: la precedente Circolare n. 28/E del 2022);

il legislatore tributario ha scollegato il “Sismabonus acquisti” dalle norme urbanistico-edilizie, per evitare che questioni interpretative in ambito urbanistico sulla qualificazione dei lavori e sull’iter per il titolo edilizio potessero pregiudicare il “Sismabonus acquisti” in presenza di lavori di demolizione e ricostruzione antisismica effettivamente eseguiti.

La tutela del “Sismabonus acquisti”

Dato che la qualificazione dei lavori in base alle norme urbanistiche non rileva per la spettanza del “Sismabonus acquisti”, allo stesso modo devono ritenersi irrilevanti per il “Sismabonus acquisti” le vicende relative alla qualificazione urbanistica successive al completamento dei lavori, come quelle che hanno portato al sequestro in esame – ferme restando eventuali sanzioni urbanistiche e penali qualora la tesi della Procura fosse confermata dalla giurisprudenza. Non c’è quindi spazio per invocare l’art. 49 del Testo Unico dell’Edilizia che disciplina, in generale, le conseguenze fiscali di lavori eseguiti “sulla base di un titolo successivamente annullato”.

Tanto più che in questi casi i lavori sono stati eseguiti sulla base di titoli edilizi emessi dall’Autorità competente (il Comune), quindi nei limiti e nel rispetto di quanto consentito dagli strumenti urbanistici ottenuti all’epoca in cui questi sono stati emessi, come richiesto dall’Agenzia delle Entrate.

Questo appare corretto anche per garantire la certezza del diritto tributario e il legittimo affidamento dei contribuenti – principi fondamentali dello Statuto dei Diritti del Contribuente (Legge n. 212/2000) – in casi in cui i crediti d’imposta sono coerenti con le linee guida dell’Agenzia delle Entrate e con i titoli edilizi emessi a suo tempo dalla Pubblica Amministrazione.

Semmai, la peculiarità di questi casi dal punto di vista fiscale è che, dopo la vendita degli appartamenti, l’operato del Comune è stato messo in discussione da un soggetto terzo – la Procura – in via interpretativa, ma questo non sembra poter incidere sulla spettanza del “Sismabonus acquisti” ai fini fiscali.