è giunto il momento di gestirli in base alla loro funzione?

Il mercato si muove troppo velocemente.

Condotel, officetel, appartamenti con servizi… non sono più concetti nuovi nel mercato immobiliare vietnamita. Gli investimenti e le attività commerciali in prodotti con funzioni di ufficio, turismo e alloggio hanno iniziato a diffondersi dopo l’entrata in vigore della Legge sulle Attività Immobiliari del 2006 e hanno registrato una fase di “boom” nel periodo 2015-2019.

Il problema è che il mercato si è sviluppato più rapidamente del quadro giuridico.

Nonostante le revisioni alla Legge sulle Attività Immobiliari del 2014, del 2023 e l’attuale bozza di modifica della stessa legge, il quadro normativo rimane insufficientemente completo per affrontare appieno i nuovi modelli di business. Questa prolungata lacuna legislativa non solo crea rischi per le imprese, ma accresce anche l’incertezza per gli investitori e gli organi di regolamentazione.

Secondo i dati dell’Associazione Immobiliare del Vietnam e dell’Associazione degli Agenti Immobiliari del Vietnam (VARS), a giugno 2026, l’intero Paese contava circa 146.438 unità condotel, di cui circa 107.667 appartamenti turistici, 38.771 ville e case a schiera turistiche, oltre a più di 10.000 unità officetel. Queste strutture sono concentrate ad Hanoi , Ho Chi Minh City e nelle principali destinazioni turistiche come Da Nang, Khanh Hoa, Kien Giang, Binh Thuan…

Tuttavia, il mercato si è espanso troppo rapidamente, mentre le questioni legali non sono state affrontate in modo adeguato. La maggior parte dei progetti in cui si è investito nel periodo 2007-2020 sta incontrando ostacoli. Alcune amministrazioni locali hanno commesso errori nel concedere certificati di diritto d’uso del suolo per “terreni residenziali non destinati a unità abitative” a costruzioni su terreni commerciali e di servizio, che originariamente avevano una durata massima di utilizzo di 50 anni.

Molti sviluppatori non sono competenti, violano la legge , raccolgono capitali illegalmente o promettono profitti eccessivamente elevati che poi non mantengono. La conseguenza è costituita da controversie prolungate, danni ai diritti di tutte le parti coinvolte e un calo della fiducia del mercato.

Dal punto di vista gestionale, il Ministero della Pubblica Sicurezza ha avvertito che l’acquisto, la vendita e la conversione di queste tipologie di immobili stanno diventando sempre più complessi, esercitando pressione sulle infrastrutture tecniche e sociali. Nel 2020, il Ministero della Pubblica Sicurezza ha raccomandato di sospendere temporaneamente lo sviluppo di nuovi progetti di condotel e di non legalizzare gli officetel e le ville turistiche come alloggi residenziali.

Questi avvertimenti mettono in luce un principio innegabile: la deregolamentazione legale non equivale a legittimare le irregolarità o a trasformare gli immobili turistici in proprietà residenziali. Ciò che occorre affrontare sono le strozzature causate da normative incoerenti, stabilendo al contempo barriere gestionali sufficientemente rigorose per garantire la trasparenza del mercato.

In realtà, questo segmento non può essere considerato esclusivamente da una prospettiva di rischio. Pertanto, la risoluzione definitiva degli ostacoli legali diventa un’esigenza urgente, soprattutto nel contesto della Risoluzione n. 26-NQ/TW del 22 agosto 2026 del Politburo, che si pone l’obiettivo di sviluppare il turismo come settore economico chiave.

Un segnale significativo arriva da Ho Chi Minh City. Secondo il Dipartimento delle Risorse Naturali e dell’Ambiente, a dicembre 2024 la città aveva completato il processo di risoluzione e rilascio dei certificati di proprietà per 7.174 unità officetel in 9 progetti, raggiungendo l’80% delle 8.918 unità officetel totali in 29 progetti che presentavano difficoltà. Questo dato dimostra che l’ostacolo non è insormontabile. Quando le politiche sono chiare, le responsabilità sono definite e i processi sono standardizzati, è possibile sbloccare risorse completamente “congelate”.

Gestione funzionale per spianare la strada al mercato.

L’Associazione Immobiliare di Ho Chi Minh City (HoREA) ha dichiarato di apprezzare molto la Clausola 3, Articolo 3 del progetto di modifica della Legge sulle Attività Immobiliari, che riprende l’Articolo 5 della Legge sulle Attività Immobiliari del 2023 e include “le opere di costruzione con funzioni adibite a uffici, turismo e alloggio” nell’ambito del concetto di progetto immobiliare.

Tuttavia, in altri 15 articoli e clausole, la bozza continua a utilizzare il metodo di “elencare” le denominazioni commerciali come appartamenti turistici, ville in resort, appartamenti con uffici, case a schiera commerciali, ecc. Questo è un punto che va riconsiderato. Poiché le denominazioni commerciali possono cambiare rapidamente, se la legge continua a seguire ogni singola denominazione, si riproporrà il rischio di “inseguire il mercato”, mentre emergono costantemente nuovi modelli come agriturismi, case vacanza o appartamenti con servizi.

Secondo HoREA, la sostituzione delle espressioni enumerative con il termine standardizzato “lavori di costruzione con funzioni adibite a uffici, turismo e alloggio” in tutta la bozza renderà la legge più completa, trasparente e prevedibile.

Non si tratta semplicemente di una revisione della formulazione. In sostanza, è un passaggio da una mentalità gestionale basata sul “nome del prodotto” a una basata sulla “funzione”, riducendo così il rischio di scappatoie legali quando nuovi prodotti entrano nel mercato.

Nel documento n. 109/2026/CV-HoREA inviato al Primo Ministro, al Ministero delle Costruzioni e ad altri ministeri e agenzie competenti, HoREA ha proposto il completamento di 11 gruppi di contenuti.

Innanzitutto, l’Associazione propone di sostituire l’intera espressione “affitto con riscatto” o “affitto con riscatto” con “acquisto a rate” o “vendita a rate” per quanto riguarda gli alloggi e le opere edili destinate a scopi residenziali, in linea con l’orientamento della modifica della legge sull’edilizia abitativa.

HoREA ha inoltre proposto di consentire ai cittadini stranieri che entrano legalmente in Vietnam di acquistare spazi in edifici multipiano destinati a uffici, turismo o alloggi, con una percentuale di proprietà massima non superiore al 30% della superficie totale dell’edificio adibita ad attività commerciali, analogamente alla normativa vigente per gli edifici residenziali.

Un’altra proposta degna di nota riguarda il riconoscimento dei contratti elettronici per gli affitti a breve termine stipulati tramite piattaforme internazionali come Airbnb, Booking.com, Agoda, ecc., autorizzate a operare in Vietnam. La proposta di legge riconoscerebbe sia i “contratti scritti” che i “contratti elettronici”. Questo meccanismo è in linea con la Risoluzione n. 57-NQ/TW del 22 dicembre 2024 del Politburo sulla trasformazione digitale nazionale e fornisce inoltre una base per consentire alle piattaforme transfrontaliere di adempiere all’obbligo di trattenere e versare l’imposta sul reddito personale per conto dei proprietari.

HoREA ha inoltre proposto di migliorare gli articoli 11, 12, 14, 15, 17, 19 e 37. Quando si vendono, si affittano o si vendono a rate gli spazi di progetti di alloggio futuri o esistenti, gli investitori devono soddisfare le condizioni relative alla garanzia degli obblighi finanziari relativi al terreno, all’ottenimento dei certificati, alla divulgazione pubblica delle informazioni sul progetto e alla dichiarazione e al pagamento delle imposte in conformità con le normative.

Poiché si tratta di un campo interdisciplinare, la Legge sugli investimenti del 2025 stabilisce che i servizi di alloggio costituiscono un settore economico condizionato; la Legge sulla prevenzione e lo spegnimento degli incendi del 2024 e la Legge sulla residenza del 2013 definiscono i requisiti in materia di sicurezza antincendio, ordine pubblico e registrazione delle residenze temporanee; e la Legge sul turismo del 2017 e la Legge sull’edilizia abitativa del 2023 regolamentano i requisiti relativi alle infrastrutture e alla gestione degli edifici residenziali a uso misto.

Secondo un’analisi di mercato condotta da Sun Property (Sun Group), i condotel hanno superato la fase di “crescita esponenziale” e sono entrati in un ciclo di sviluppo più sostenibile, trasparente e professionale. Il mercato si sta spostando da “garanzie di profitto fisse” a “condivisione dei ricavi effettivi”, intensificando la collaborazione con operatori alberghieri internazionali e integrando le strutture ricettive in un ecosistema turistico e di resort multi-esperienza.

La legge fondiaria del 2024, con le sue chiare normative sul rilascio dei certificati di diritto d’uso del suolo per progetti di costruzione su terreni commerciali e di servizio secondo il periodo di assegnazione dei terreni, unitamente alla legge modificata sul settore immobiliare, potrebbe creare una nuova “base” per il mercato.

È fondamentale che le politiche siano sempre un passo avanti rispetto al mercato. Una gestione efficace, condizioni di transazione trasparenti e una chiara definizione delle responsabilità contribuiranno a prevenire la legittimazione di illeciti, ma anche a impedire che le scappatoie legali continuino a “congelare” le risorse. Ciò è essenziale per tutelare gli investitori, rafforzare la disciplina di mercato e trasformare il patrimonio immobiliare turistico in una risorsa sostanziale per l’obiettivo di rendere il turismo un settore economico chiave.

Fonte: https://thoibaonganhang.vn/condotel-da-den-luc-quan-ly-theo-cong-nang-187091.html