Un patrimonio di oltre 45 mila immobili, valutato complessivamente 63,2 miliardi di euro, e un piano di investimenti che tra il 2022 e il 2025 ha mobilitato 5,1 miliardi di euro, accompagnato da un forte incremento degli interventi di rigenerazione urbana, riqualificazione energetica e valorizzazione del patrimonio pubblico. È la fotografia scattata dal Rapporto Annuale 2026 dell’Agenzia del Demanio, presentato alla Camera dei Deputati dal direttore Alessandra dal Verme, documento che delinea il ruolo crescente dell’Agenzia come soggetto centrale nella trasformazione del patrimonio immobiliare dello Stato in chiave economica, ambientale e sociale.
Secondo il rapporto, il patrimonio gestito comprende 45.415 immobili per un totale di circa 44 milioni di metri quadrati di edifici – tra caserme, uffici, carceri, musei e immobili storici – oltre a 1,3 miliardi di metri quadrati di aree, boschi, terreni e riserve naturali. Si tratta di un patrimonio che, nella strategia dell’Agenzia, non viene più considerato soltanto come insieme di beni da amministrare, ma come infrastruttura pubblica capace di incidere sullo sviluppo urbano, sulla qualità dei servizi e sulla competitività dei territori.
Il documento evidenzia come negli ultimi quattro anni sia stato impresso un deciso cambio di passo. Gli investimenti attivati hanno raggiunto 5,1 miliardi di euro, dei quali circa un quinto risulta già realizzato. Gli interventi conclusi sono aumentati del 172% rispetto al 2022 e del 255% rispetto al 2021, mentre quelli avviati sono cresciuti del 55%, arrivando a quota 619 all’inizio del 2026. Parallelamente è aumentata la capacità dell’Agenzia di operare come stazione appaltante per altre amministrazioni: il valore degli interventi affidati con risorse esterne è infatti salito fino a 1,6 miliardi di euro, con un incremento del 310%. Un risultato che ha portato inoltre il Demanio al primo posto della classifica OICE per volume di affidamenti realizzati attraverso metodologia BIM.
Un altro elemento sottolineato dal Rapporto riguarda la razionalizzazione della logistica delle pubbliche amministrazioni. Attraverso la chiusura di locazioni passive e una diversa organizzazione degli spazi pubblici sono stati conseguiti risparmi strutturali pari a 144 milioni di euro a regime dal 2026, dei quali 24 milioni maturati nel solo 2025. Nello stesso anno le operazioni di valorizzazione immobiliare hanno inoltre attirato 120 milioni di euro di investimenti privati, segnale – secondo il Demanio – di un crescente interesse del mercato verso le iniziative promosse dall’Agenzia.
Cuore della strategia illustrata nel Rapporto è il Piano Città degli Immobili Pubblici, definito come il nuovo metodo di pianificazione integrata con amministrazioni centrali, enti locali, università e altri soggetti istituzionali. L’obiettivo è programmare la trasformazione degli immobili pubblici partendo dai bisogni delle città: crisi climatica, mutamenti demografici, nuovi modelli abitativi, esigenze energetiche, servizi per giovani e studenti e sviluppo economico.
Alla fine di giugno 2026 risultavano sottoscritti 37 Piani Città, con il traguardo di arrivare a 65 entro il 2028. I programmi coinvolgono 439 immobili, pari a 5,1 milioni di metri quadrati di superficie lorda, oltre a 10 milioni di metri quadrati di aree verdi. Più di un quarto degli immobili interessati sarà destinato a funzioni miste, comprendenti anche nuova residenzialità sociale. Le ricadute economiche stimate raggiungono i 18 miliardi di euro, con oltre 65 mila occupati nei cantieri e quasi 98 mila posti di lavoro complessivi generati. Sul fronte sociale, le trasformazioni dovrebbero consentire la realizzazione di oltre 6.700 posti letto per studenti, più di 1.800 alloggi destinati al social housing, un incremento potenziale di 2,1 milioni di utenti delle attività culturali e circa 12 milioni di metri quadrati di spazi aperti riqualificati per funzioni sociali e ricreative.
Il Rapporto dedica un ampio spazio anche alla trasformazione delle sedi della pubblica amministrazione, con edifici progettati secondo criteri di sostenibilità, digitalizzazione e flessibilità organizzativa. Tra gli interventi vengono richiamati la nuova sede della Direzione regionale Emilia-Romagna del Demanio nell’ex Cinema Embassy di Bologna, dotata di oltre 220 sensori intelligenti; la futura sede del Ministero dell’Ambiente in viale Boston a Roma, progettata con struttura portante in legno e gestione BIM; la sede della Struttura per la Progettazione del Demanio in via Cerva a Milano, completamente rifunzionalizzata; e la nuova Procura della Repubblica di Perugia ricavata nell’ex carcere femminile, caratterizzata da elevati livelli di autosufficienza energetica e sostenibilità ambientale.
Un altro capitolo riguarda la rigenerazione dei grandi complessi pubblici dismessi. Attualmente risultano in progettazione o esecuzione 57 interventi per un valore complessivo di 2,9 miliardi di euro e circa 1,8 milioni di metri quadrati di patrimonio interessato. Tra i casi più significativi figurano la trasformazione dell’ex carcere di Perugia nella nuova Cittadella della Giustizia, la riqualificazione delle ex caserme STAVECO e STAMOTO di Bologna, l’ex Arsenale di Pavia destinato a polo amministrativo integrato, il progetto Green City per la salute, la ricerca e la formazione nell’area di Tor Vergata a Roma e gli interventi sul Policlinico Umberto I e sull’ex ospedale Forlanini, sempre nella Capitale.
Ampio spazio viene riservato anche al patrimonio storico e monumentale dello Stato. Nel 2025 risultano censiti 4.607 beni in uso alle pubbliche amministrazioni e altri 3.009 affidati a enti pubblici qualificati o concessi a soggetti privati. Sono complessivamente 168 gli interventi di restauro, riqualificazione ed efficientamento energetico in corso, per un investimento di 2,3 miliardi di euro e oltre 1,1 milioni di metri quadrati di patrimonio interessato. Tra gli esempi citati figurano il restauro della Basilica di San Miniato al Monte a Firenze, l’efficientamento energetico della Basilica di Santa Maria degli Angeli e dei Martiri a Roma, la riqualificazione del complesso monumentale di Piazza del Plebiscito a Napoli e il Programma Archivi, sviluppato insieme al Ministero della Cultura per trasformare gli Archivi di Stato in nuovi poli culturali aperti ai cittadini.
Il Rapporto affronta inoltre il tema della valorizzazione del patrimonio naturale e paesaggistico, con interventi che spaziano dalle Saline di Tarquinia al Parco minerario della Maiella, dalle Città Erniche alla Greenway dell’ex Ferrovia Circumetnea di Catania, con l’obiettivo di coniugare tutela ambientale, sviluppo economico locale e fruizione pubblica.
Grande rilievo viene attribuito anche alla sostenibilità. Nel 2025 il Demanio ha monitorato 78 indicatori ESG raggiungendo l’85% degli obiettivi prefissati. Gli interventi conclusi hanno consentito una riduzione media del 66% delle emissioni di anidride carbonica, un calo del 68% dei consumi energetici e una diminuzione del consumo di suolo del 12%. L’Agenzia sottolinea inoltre di essere il primo ente pubblico italiano ad avere adottato una rendicontazione volontaria di sostenibilità conforme agli standard europei CSRD e certificata da un soggetto indipendente. Sul fronte della sicurezza prosegue anche il programma di prevenzione sismica: circa 3.000 immobili sono stati interessati da audit strutturali, con 2.700 verifiche concluse, mentre 310 edifici sono coinvolti in programmi di adeguamento sismico e riqualificazione energetica. Nel corso del 2025 sono inoltre stati messi in sicurezza 67 mila metri quadrati di spazi pubblici.
Nel capitolo dedicato alla collaborazione pubblico-privato, il Rapporto evidenzia come nel 2025 siano stati pubblicati due bandi di partenariato pubblico-privato, aggiudicati due progetti nell’ambito del programma internazionale Reinventing Cities e attratti complessivamente 120 milioni di euro di capitali privati. Tra gli interventi richiamati figurano Palazzo del Senato a Milano, la Manifattura Tabacchi di Torino, l’ex Caserma IV Novembre di Monza, il Polverificio Borbonico di Scafati, la Green City di Tor Vergata e i progetti vincitori del concorso Reinventing Cities per l’ex Caserma Perotti di Bologna e Forte Sant’Andrea a Venezia.
Sul fronte dell’innovazione, infine, l’Agenzia segnala di avere sviluppato nel 2025 circa 180 progetti di digitalizzazione, con una crescita del 18% dei servizi ICT. Il Rapporto individua nell’utilizzo di BIM, Digital Twin, smart building, cybersicurezza e intelligenza artificiale gli strumenti destinati a modificare profondamente la conoscenza, la progettazione, la gestione e la valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico nei prossimi anni.
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Maria Elena Molteni
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