allontanamento dalla mentalità speculativa, riequilibrio verso il valore reale.

Secondo i rappresentanti di CBRE, la causa principale di questo rallentamento risiede nel costo del capitale. I tassi di interesse variabili del 13-15% annuo applicati da alcune banche commerciali hanno esercitato una pressione finanziaria diretta sugli acquirenti che utilizzano la leva finanziaria. Questa pressione ha costretto molti investitori del mercato secondario ad abbassare i prezzi richiesti per liberare liquidità, causando un calo del 5% dei prezzi richiesti per gli appartamenti sul mercato secondario di Hanoi nel terzo trimestre rispetto al secondo trimestre e dell’8% su base annua, segnando il primo calo su base annua dopo due anni di crescita continua. Se calcolato dall’inizio dell’anno a settembre 2026, l’indice dei prezzi richiesti per gli appartamenti sul mercato secondario ha subito una diminuzione addirittura del 15%.

Mantenere la liquidità attraverso pacchetti di sostegno dei tassi di interesse a lungo termine.

Di fronte alle pressioni derivanti dall’aumento dei costi finanziari e dai prezzi persistentemente elevati, il mercato immobiliare nel terzo trimestre del 2026 si sta autoregolando attraverso un cambiamento fondamentale nel sentiment dei consumatori. Gli acquisti speculativi, guidati dalle aspettative di aumenti di prezzo, stanno gradualmente lasciando il posto alla prudenza e alla preferenza per un valore pratico e fruibile.

I dati di ricerca di Batdongsan.com mostrano il predominio del segmento degli appartamenti, che rappresenta il 52% dell’interesse totale nel mercato di Hanoi nel terzo trimestre del 2026. In particolare, la percentuale di ricerche di immobili primari sull’intero mercato è aumentata dal 16% al 28% negli ultimi due anni, indicando che gli acquirenti si stanno concentrando sempre più su progetti con documentazione legale completa e politiche di vendita flessibili da parte dei costruttori. Per quanto riguarda il mercato secondario, fino all’83% delle transazioni ha avuto origine dalla domanda di acquisto per effettiva occupazione.

Per mantenere la liquidità a fronte delle preoccupazioni degli acquirenti riguardo alle fluttuazioni dei tassi di interesse, molti costruttori hanno offerto proattivamente pacchetti di sostegno a tasso fisso della durata massima di 5 anni, estendibili anche dopo la consegna. Questo adeguamento delle politiche ha contribuito a mantenere una riduzione dei prezzi più moderata nel segmento del mercato primario (-9% dall’inizio dell’anno a settembre 2026) rispetto al forte calo registrato nel segmento del mercato secondario (-15%).

Commentando questo cambiamento, la signora Nguyen Hoai An, direttrice senior della filiale di Hanoi di CBRE, ha affermato che dall’inizio del 2026 ad oggi, il mercato immobiliare di Hanoi ha attraversato un ciclo di riequilibrio dopo circa due anni di crescita continua.

“L’offerta è più abbondante, ma la liquidità è più differenziata. Solo i prodotti che soddisfano realmente le esigenze abitative concrete, o che vantano posizioni vantaggiose e politiche di vendita competitive, possono mantenere buoni risultati di vendita. Di conseguenza, la pressione sui tassi di interesse ha agito da filtro naturale, accelerando la differenziazione tra gli sviluppatori con solide capacità di realizzazione e quelli con una flessibilità finanziaria limitata”, ha analizzato la signora An.

Condividendo la stessa opinione sul cambiamento di comportamento degli acquirenti di case, il signor Dong Quang Canh, Senior Business Manager di Batdongsan.com.vn, ha affermato: “Il mercato immobiliare sta entrando in una fase di adattamento in termini di psicologia e comportamento di ricerca. I consumatori stanno diventando più cauti, tendendo a osservare e ad attendere sviluppi favorevoli prima di prendere una decisione.”

Un sondaggio condotto tra gli agenti immobiliari mostra che il 36% dei clienti continua a rimandare le transazioni per osservare l’andamento del mercato, il 25% tende a contrattare aspettando che i prezzi scendano e solo il 18% è pronto a concludere un affare quando trova un immobile adatto a un prezzo ragionevole. Gli appartamenti continuano a essere i più richiesti, mentre gli acquirenti sono più selettivi nella scelta degli immobili, privilegiando quelli che rientrano nel loro budget effettivo.

Il “riequilibrio” del mercato immobiliare nel terzo trimestre del 2026 rappresenta un’opportunità per il capitale di ritornare al suo vero valore. Nel prossimo periodo, l’accelerazione dei lavori su progetti infrastrutturali chiave come la tangenziale 3.5, la tangenziale 4, i ponti Tu Lien, Tran Hung Dao e Me So, unitamente alla determinazione a superare gli ostacoli legali e ad accelerare il raggiungimento degli obiettivi in ​​materia di edilizia sociale, sarà fondamentale per risolvere il problema abitativo per la maggior parte della popolazione.

Si prevede che nel 2026 saranno messe in vendita circa 32.000 unità.

Secondo i rappresentanti di CBRE, nel quarto trimestre del 2026 e nel periodo di transizione verso il 2027, si prevede che il mercato immobiliare continuerà a operare con cautela, ma con molte nuove opportunità di sviluppo. La ripresa della liquidità e l’andamento dei prezzi richiesti non dipenderanno da “ondate” di breve termine, ma saranno direttamente influenzati dall’evoluzione dei tassi di interesse e dalle decisioni dei principali sviluppatori di avviare nuovi progetti.

Nel segmento degli appartamenti, la nuova offerta nel quarto trimestre del 2026 potrebbe registrare una ripresa se i costruttori decidessero di offrire unità la cui consegna era stata preventivamente posticipata dal terzo trimestre. Complessivamente, per il 2026, si prevede che l’offerta totale di nuovi appartamenti lanciati ad Hanoi raggiungerà circa 30.000-32.000 unità, pari all’83-88% del totale previsto per il 2025.

Poiché i tassi di interesse variabili non mostrano chiari segnali di rallentamento, la pressione sui costi del capitale rimarrà un fattore chiave che limiterà la propensione degli acquirenti a ricorrere alla leva finanziaria. Di conseguenza, si prevede che la liquidità e i prezzi richiesti sul mercato primario rimarranno stabili. Si prevede che gli sviluppatori implementeranno sempre più soluzioni flessibili, come l’estensione dei pacchetti di sostegno sui tassi di interesse o il differimento dei pagamenti, al fine di condividere proattivamente i rischi finanziari con i clienti.

Per il segmento immobiliare con terreno annesso (ville, case a schiera), si prevede che il quarto trimestre del 2026 segnerà il ritorno di progetti urbani su larga scala nella periferia di Hanoi. Si stima che l’offerta totale di nuove unità per questo segmento nel 2026 raggiungerà circa 5.000 unità. Gli aggiustamenti dei prezzi sul mercato secondario potrebbero esercitare pressione sugli investitori a breve termine, ma creeranno opportunità per i clienti che utilizzano il proprio capitale e sanno come scegliere il prezzo giusto.

Riguardo alle due variabili chiave che determineranno lo scenario di mercato durante il periodo di transizione, la signora Nguyen Hoai An ha affermato: “Nell’ultimo trimestre dell’anno, le variazioni dei tassi di interesse e le decisioni dei principali sviluppatori di lanciare nuovi progetti saranno le due variabili principali che determineranno se il mercato avrà lo slancio necessario per chiudere il 2026 in modo più positivo rispetto alla prima metà dell’anno, o se continuerà la tendenza prudente anche nel 2027”.

Nel lungo periodo, la forza trainante della ristrutturazione e della svolta del mercato immobiliare risiede in due fattori chiave: le infrastrutture di trasporto e le politiche per lo sviluppo di alloggi a prezzi accessibili. L’accelerazione della realizzazione di importanti progetti infrastrutturali come la Tangenziale 3.5, la Tangenziale 4 e il sistema di ponti sul Fiume Rosso (Tu Lien, Tran Hung Dao, Me So, Thuong Cat) sta gradualmente rimodellando la mappa dello sviluppo urbano e aumentando l’attrattiva delle aree suburbane.

Inoltre, perfezionare il quadro giuridico e incrementare l’offerta di alloggi sociali e a prezzi accessibili sarà la chiave per risolvere lo squilibrio tra domanda e offerta, avvicinando i prezzi delle case alla reale accessibilità economica della stragrande maggioranza delle persone.