Ghana: ad Accra (e non solo) la casa è un lusso per pochi

Ad Accra i cartelloni pubblicitari vendono un futuro che la maggior parte dei ghanesi non potrà permettersi. Parte da questa osservazione la denuncia di Koldo Casla, relatore speciale delle Nazioni Unite sul diritto a un’abitazione adeguata.

Al termine della sua visita ufficiale in Ghana, Casla ha raccontato di aver visto nella capitale cartelloni che promuovono investimenti immobiliari a prezzi lontanissimi dalle possibilità del cittadino medio. Sta proprio qui il paradosso: la capitale del Ghana continua a crescere per numero di residenti ma il mercato immobiliare non corrisponde alle necessità.

Oggi la grande area urbana accoglie oltre 5,5 milioni di abitanti destinati ad arrivare ad oltre 7 milioni entro il 2050. Ma molte di queste famiglie non possono permettersi un’abitazione adeguata. Ad una città piena corrispondono case vuote.

Ma Accra non è l’unico caso in Africa subsahariana: da Lagos a Dakar, da Abidjan a Nairobi, il boom edilizio risulta spesso scollegato dai bisogni dei cittadini. Ma restiamo per il momento nella capitale ghanese.

Quasi 2 milioni di persone senza casa

Il fatto che molti di questi immobili restino vuoti, secondo il relatore ONU, è segno che gran parte delle costruzioni – quelle soprattutto nei quartieri ricchi – risponde a fini finanziari speculativi più che al diritto alla casa e alle esigenze delle famiglie a medio o basso reddito.

Dunque, dall’altra parte dei seducenti cartelloni pubblicitari, ci sono i numeri. Secondo il servizio statistico ghanese circa il 31% della popolazione urbana vive in insediamenti informali, e UN-Habitat stima in modo prudente circa 100.000 persone senza dimora, 60.000 delle quali bambini.

L’estate scorsa però la viceministra degli Enti Locali, Rita Naa Odoley Sowah, ha parlato di una quota che arriva al 37% mentre il collega alle Opere pubbliche e all’Edilizia, Kenneth Gilbert Adjei, a gennaio parlava di un deficit abitativo di oltre 1,8 milioni di unità.

Affitti con anticipi fino a due anni

Il nodo più concreto per milioni di famiglie è l’affitto. Oltre un terzo dei ghanesi paga un canone, quota che supera il 40% nelle aree urbane. E soprattutto deve versare anticipi esorbitanti, anche di due anni. Una vecchia legge del 1963, aggiornata nel 2020, la Rent Act fissa a sei mesi il tetto dell’anticipo.

In realtà i controlli sono scarsi, inefficaci o in qualche modo vengono aggirati. Qualche mese fa il Rent Control Department ha annunciato che avrebbe perseguito i trasgressori, con multe e pene detentive. Ma Accra è tutt’altro che un caso isolato.

Ce lo dicono i dati raccolti dalla società di consulenza immobiliare Fortren & Company, che a marzo ha confrontato gli affitti in dieci grandi città africane, scelte per peso economico e presenza di espatriati.

Il mercato più caro tra quelli analizzati è Abidjan, dove un appartamento di fascia alta con due camere costa in media 41.671 dollari l’anno; seguono Città del Capo con 27.138, Accra con 26.299, Lagos con 19.379.

Nei quartieri più eleganti della capitale ghanese – ad Accra Cantonments, East Legon e Airport Residential – multinazionali, ambasciate e ong si contendono l’offerta e le indennità abitative in dollari degli espatriati spingendo i prezzi verso l’alto.

Lo stesso studio conferma che l’“abitudine” di chiedere da uno a due anni di affitto anticipato è diffusa anche in Nigeria, Sierra Leone, Camerun e altri paesi.

Secondo Fortren, in un contesto di scarsa fiducia e di credito difficile, l’anticipo diventa per i proprietari il modo per costituire capitale e mettersi al riparo dal rischio.

Gli sgomberi forzati

C’è poi un altro aspetto che va a peggiorare la situazione per chi non ha un reddito sufficiente: gli sgomberi forzati.

Secondo una stima dell’European Geosciences Union nel 2024 il 53,4% della popolazione urbana dell’Africa subsahariana viveva in uno slum.

Ricordiamo alcuni degli ultimi eventi. A Makoko, la comunità di pescatori costruita su palafitte nella laguna a Lagos, le demolizioni sono iniziate a dicembre 2025, ufficialmente per liberare una fascia di sicurezza di 30 metri sotto una linea ad alta tensione. I residenti accusano il governo di averle estese ben oltre, senza preavviso, risarcimenti o ricollocazione.

Le cifre sugli sfollati divergono. La rete Slum Dwellers International parla di oltre 3.000 case demolite e 10.000 persone sfollate mentre un’altra afferma che gli sfollati sarebbero oltre 30.000. A febbraio lo Stato ha sospeso le demolizioni e promesso risarcimenti. Ma sullo sfondo di tutto questo agisce il mercato immobiliare.

Sull’altra sponda della laguna, nel quartiere residenziale e diplomatico di Ikoyi, alcuni progetti di lusso estremo si affittano fino a 130.000 dollari l’anno e le residenze sull’acqua costano circa 2,4 milioni di naira al metro quadro (1.600 euro).

Ed è Abidjan ad offrire un altro contrasto. Tra le dieci città analizzate da Fortren è il mercato degli affitti di fascia alta più caro.

In questa città, nel 2024, sono stati rasi al suolo Boribana, Gesco, Banco 1 e Abattoir, nell’ambito di un piano che prevedeva la demolizione di 176 siti a rischio alluvione. Secondo le autorità locali, solo a Gesco hanno perso la casa 1.199 famiglie; per l’ong Colombe Ivoire a Boribana le persone colpite sarebbero 28.000.

Ad Addis Abeba la leva è la modernizzazione urbana. Il Corridor Development Project del primo ministro Abiy Ahmed, lanciato nel 2022, ha portato a demolizioni nella capitale e in almeno altre 58 città. Amnesty ha documentato almeno 872 persone sgomberate a novembre 2024 in due sub-distretti, 618 delle quali in affitto.

Il virtuosismo kenyano e le aspirazioni senegalesi

Nairobi, invece, tenta la strada opposta e offre un esempio virtuoso: lo Stato che costruisce. Il programma di edilizia accessibile del presidente William Ruto è finanziato da un prelievo dell’1,5% sui salari. In tre anni il prelievo ha raccolto oltre 206 miliardi di scellini (1,42 miliardi di euro), uno dei più grandi fondi di investimento pubblico finanziati con stipendi.

Secondo il governo, a dicembre 2025 nel solo progetto di Mukuru sono state consegnate 4.500 unità, dopo le 1.078 del primo anno, e in tutto il paese gli alloggi in costruzione sono oltre 262.000.

Oltre un milione di kenyani si sono registrati sulla piattaforma del programma, anche se centinaia di migliaia non hanno ancora versato nulla. Resta da verificare in quanti riusciranno ad accedere al programma: oltre al prelievo, per ottenere un alloggio occorre versare un anticipo del 5% del valore.

Anche Dakar ha puntato sui grandi numeri, ma i risultati non sono affatto soddisfacenti. Il programma “100.000 logements”, lanciato da Macky Sall nel 2019, partiva da un deficit stimato in 350.000 abitazioni, 150.000 delle quali a Dakar e nella sua periferia.

Secondo un’inchiesta video di Le Monde, girata a Bambilor, uno dei siti del programma alla periferia di Dakar, cinque anni dopo ne erano state costruite meno di 2.000, spesso vendute a prezzi più alti di quelli promessi. Il nuovo governo ha sottoposto il programma a un audit e ne ha varato un altro, che punta a 500.000 alloggi in 10-15 anni.

Intanto la pressione si scarica sugli affitti: ad agosto 2025 il presidente della Commissione nazionale di regolazione degli affitti contava oltre 10.000 ricorsi di proprietari per canoni non pagati pendenti davanti ai tribunali.

Recentemente alcuni deputati hanno denunciato una “privatizzazione mascherata” dell’edilizia sociale, sempre più affidata ai promotori privati e inaccessibile alle famiglie che non possono versare né l’anticipo né le rate. E nel frattempo il sindaco Abass Fall procede a demolizioni di edifici pericolanti senza però ricollocare le famiglie, accusa il suo rivale alle elezioni comunali Momar Ndiaye.

Angola, il caso Kilamba

Per concludere citiamo forse il precedente più noto di case realizzate e rimaste vuote. O meglio, si tratta di un progetto che ci ha messo tempo per “ingranare” e ha avuto bisogno di aggiustamenti in corso d’opera.

Siamo a Luanda, capitale dell’Angola. Nel 2010 il presidente José Eduardo dos Santos aveva promesso alloggi sociali a un massimo di 60.000 dollari. Il luogo individuato fu Kilamba che avrebbe dovuto diventare un quartiere residenziale ma è diventata una città fantasma.

Costruita dalla cinese CITIC, secondo l’accordo “petrolio in cambio di infrastrutture”, era costituita da appartamenti messi in vendita a prezzi da due a tre volte superiori alla media. Quasi un anno dopo ne risultavano venduti 220 su 2.800. La città ha cominciato a riempirsi solo nel 2013, quando il prezzo dell’unità più piccola è sceso da 125.000 a 70.000 dollari con un mutuo garantito dallo Stato. Nel luglio 2015 le fonti ufficiali parlavano di circa 80.000 abitanti.

Oggi Kilamba non è più una città fantasma e anche la regolarità dei pagamenti migliora. Secondo il settimanale Expansão, nell’agosto 2025 meno del 30% degli assegnatari di Kilamba e Sequele, le due più grandi città satellite del paese, risultava in ritardo con le rate dell’affitto con riscatto, contro oltre il 60% di due anni prima.

Un privilegio per pochi

Concludiamo con un’osservazione del Centre for Affordable Housing Finance in Africa (CAHF): nella maggior parte dei paesi africani anche la casa nuova più economica costruita da un privato resta fuori dalla portata della maggioranza della popolazione.

Il mercato formale costruisce per chi può pagare; gli altri affittano stanze con anticipi di anni o costruiscono da sé. Ma può accadere che lo facciano con materiali scadenti o su terreni precari, esposti allo sfratto quando acquistano valore, alle frane e alle alluvioni se sono state costruite nel posto sbagliato.