Retail park, l’asset class più resiliente del commercio fisico europeo

I retail park si confermano l’asset class più resiliente del commercio fisico europeo. È quanto emerge dallo studio ‘Retail Parks in Europe – Special Focus MAPIC 2026‘, realizzato da Mapic in collaborazione con Mercialys e Imocom Partners, presentato in vista di Mapic Cannes 2026, l’appuntamento internazionale del settore immobiliare commerciale e del retail in programma il 4 e 5 novembre. La ricerca, basata sulla mappatura dei principali asset del segmento e sui dati di investimento più recenti disponibili a inizio 2026, offre una panoramica completa del mercato europeo dei retail park, analizzando sette mercati chiave: Regno Unito, Francia, Italia, Germania, Spagna, Benelux e Polonia.

REPRICING COMPLETATO

In un contesto di progressiva normalizzazione della liquidità dopo lo shock dei tassi d’interesse, lo studio evidenzia come i retail park si confermino il segmento più resiliente del commercio fisico. I dati principali a livello europeo (stima 2024) parlano di uno stock totale UE di 42,7 milioni di m² (2023), un rendimento medio prime del 5,9%, un tasso di sfitto dell’1,2% (Q3 2024) e una crescita degli affitti del +3,5% su base annua.

Lo studio individua cinque fattori alla base di questa resilienza: la dinamica dei prezzi e delle promozioni, con categorie di prodotti di largo consumo e di prima necessità in linea con la sensibilità al prezzo dei consumatori; la comodità, intesa come facilità di accesso, ampi parcheggi e acquisti rapidi; il ruolo di facilitatore dell’omnicanalità, grazie alla compatibilità con il click-and-collect e l’esecuzione efficace degli ordini; l’affluenza trainata dai beni di prima necessità, che favorisce il ritorno dei clienti anche in contesti macroeconomici instabili; e un’economia locativa favorevole, con canoni più bassi e spese inferiori rispetto ai centri commerciali, a fronte di una forte tensione sulla disponibilità che sostiene la crescita degli affitti.

GLI OPERATORI

La proprietà resta prevalentemente frammentata a livello nazionale, ma diverse piattaforme paneuropee si distinguono per portata e capacità di strutturare il mercato: Redevco, fondo paneuropeo di retail park con 10,5 miliardi di euro di valore di portafoglio e 350 asset in gestione; Frey, leader europeo delle destinazioni premium all’aperto, presente in Francia, Spagna, Portogallo e Polonia; Pradera, specialista nella gestione di asset retail con posizioni in Francia, Italia, Germania, Polonia e Repubblica Ceca; Mitiska REIM, investitore specializzato in format di prossimità nell’Europa occidentale, centrale e orientale; Trei Real Estate, motore dello sviluppo nell’Europa centrale con il format Vendo Park; e CPI Europe/Immofinanz, con il format Stop Shop diffuso in Europa centro-orientale e in Italia. In Italia, tra i principali operatori figurano Settimo Sviluppo, Pradera, Svicom, Odos Group e Klepierre.

I BRAND

Tre categorie strutturano la domanda locativa. Nel comparto alimentare e discount spiccano Lidl (presente in 30 paesi con oltre 12.600 negozi), Aldi (18 paesi), Carrefour, Leclerc e Intermarché come punti di riferimento in Francia, e Biedronka leader in Polonia. Nella moda, che rappresenta il 37% della superficie GLA affittata in Europa, i protagonisti sono H&M (30 paesi), Zara/Inditex, C&A, Kiabi, New Yorker, TK Maxx e Pepco. Nel comparto fai da te e arredamento emergono Leroy Merlin (16 paesi), OBI, Brico Dépôt e JYSK (48 paesi, oltre 3.500 negozi), con una crescita della categoria Home & DIY del +65% su base annua. Le categorie leisure, ristorazione veloce, salute/sport e pet care (Decathlon, JD Sports, McDonald’s, Pets at Home) si confermano vettori di arricchimento dell’offerta e fidelizzazione del traffico. In Italia, tra i principali attori figurano Decathlon, Leroy Merlin, Euronics, Mondo Convenienza, PittaRosso e Cisalfa.

I MERCATI

Il parco immobiliare italiano conta 4,6 milioni di m² distribuiti su oltre 380 siti e ha rappresentato il 15% degli investimenti totali nel retail nel 2025, trainato principalmente da capitali esteri che vi individuano un punto di ingresso stabile. Coesistono tre tipologie: i retail warehouse lungo i principali assi stradali sviluppati da operatori locali, i retail park integrati ai centri commerciali esistenti, spesso realizzati dagli stessi proprietari per ospitare insegne che non trovano spazio nel mall, e i grandi retail park autonomi, ancora poco diffusi ma in forte crescita. La crescita dei canoni, stimata tra il +3% e il +4% annuo, è tra le più elevate dell’Europa occidentale e riflette la forte tensione sulla disponibilità in un mercato ancora in espansione.

Con 7 milioni di m² (24% della superficie GLA del retail nazionale) distribuiti su 1.200 asset, la Francia è uno dei mercati più maturi d’Europa, pioniera di formati come i “Family Village” e gli “Open Sky”. I retail park rappresentano quasi il 30% dei 3 miliardi di euro di investimenti previsti nel settore retail per il 2025. I rendimenti prime (5,5-6%) riflettono la maturità del mercato, con una crescita moderata degli affitti del +1,5% annuo e un tasso di sfitto tra il 3% e il 4%.

Il mercato britannico conta circa 10,2 milioni di m² distribuiti su oltre 1.500 parchi, con un tasso di sfitto molto basso (4,6%) e una ripresa spettacolare degli investimenti: 3,8 miliardi di sterline nel 2024, il livello più alto dal 2021, con un aumento del +32% nel primo semestre 2025. Francia e Stati Uniti rappresentano il 58% degli acquirenti nel primo semestre 2025, a testimonianza della forte attrattiva per i capitali stranieri. I rendimenti prime si attestano tra il 5,5% e il 6,75%.

In Benelux la riallocazione strategica è confermata: i retail park rappresentano il 38% del volume totale degli investimenti nel retail nel 2025 (contro circa il 12% nei Paesi Bassi), a conferma di una riallocazione strutturale dei portafogli istituzionali verso questo segmento. Il mercato belga e olandese totalizza circa 3,6 milioni di m², con rendimenti prime compresi tra il 5,25% e il 6%.

Il mercato tedesco (circa 6,3 milioni di m², circa 4.500 siti) è caratterizzato da una scarsa produzione di nuovi immobili e da un tasso di sfitto del 3,5% circa. Nel 2025 i retail warehouse e i retail park hanno rappresentato il 49% degli investimenti immobiliari nel retail, +15 punti percentuali rispetto all’anno precedente, superando per la prima volta i centri commerciali e le vie dello shopping. I rendimenti prime (4,75-5,25%) sono i più compressi d’Europa, segno di una liquidità e di una domanda locativa molto solide.

In Spagna dal 2020 i retail park rappresentano il 60% delle nuove consegne di GLA commerciale, con un picco dell’80% nel 2024, ed è in corso una pipeline attiva di 250.000 m². I rendimenti prime (6-6,5%) e una crescita degli affitti tra il +3% e il +4% annuo ne fanno un mercato attraente, sostenuto dall’arrivo di operatori discount internazionali come Pepco, KiK, Action, Kiabi e TEDi.

Quello polacco è i primo mercato di sviluppo in Europa: i retail park rappresentano il 59% del volume totale degli investimenti nel retail nel 2025, con oltre 60 progetti in fase di sviluppo o ampliamento. Il Paese concentra il 40-50% della pipeline europea totale, con formati di piccole e medie dimensioni (meno di 10.000 m² di GLA). I rendimenti prime (7,0-7,75%) offrono il premio più elevato d’Europa, giustificato da un profilo rischio/rendimento ancora favorevole.

DOMANI PORTAFOGLIO CONCENTRATO SU SPAGNA ED EUROPA ORIENTALE

Dopo un decennio di produzione moderata, le consegne di retail park dovrebbero raggiungere circa 1 milione di m² all’anno nel 2026 a livello europeo. La ripresa è tuttavia fortemente concentrata a livello geografico: l’Europa centrale e orientale (CEE) e la Penisola Iberica attraggono la maggior parte dei nuovi progetti, mentre i mercati maturi (Regno Unito, Francia, Germania) restano in una fase di ottimizzazione e riposizionamento degli asset esistenti piuttosto che di espansione netta.